Bail individuel ou collectif : quel contrat choisir en co-location ?

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Bail individuel ou collectif : quel contrat choisir en co-location ?

On l’oublie parfois quand on entre en co-location, mais tous les contrats de partage de logement ne se valent pas. Bail collectif ou bail individuel ? Nos conseils pour choisir celui qui vous convient le mieux !

 

Le bail collectif : avantageux… pour le propriétaire

Le bail collectif, dit aussi « unique » ou « commun », rassemble tous les co-locataires sur un seul bail : ils doivent tous le signer. Le départ ou l’arrivée d’un nouveau locataire ne le remet pas en cause. En revanche,  il doit être actualisé avec un avenant enregistrant le départ ou l’arrivée d’un co-locataire.

Les co-locataires s’organisent librement : le bail ne stipule pas quelle chambre va à quel occupant. En termes de surface, l’appartement doit être d’au moins 16 m2 pour 2 personnes, puis de 9 m2 par personne supplémentaire.

Ce type de bail se révèle très avantageux pour le propriétaire qui peut exiger le loyer mensuel en une seule fois et en totalité.  A charge pour les co-locataires de décider de la manière dont ils s’en acquittent.

  • Via l’alternance : les co-locataires s’organisent pour régler chacun leur tour le loyer).
  • Un co-locataire s’en charge chaque mois et récolte la quote-part des autres.
  • Les co-locataires versent chaque mois leur quote-part sur un compte spécial co-location et mettent en place un virement ou un prélèvement automatique vers le compte du propriétaire.

Le bail collectif comprend souvent  une clause de solidarité qui rend les co-locataires solidaires. En cas d’impayés, le propriétaire peut se tourner vers un seul ou l’ensemble des co-locataires et de leurs garants pour exiger le paiement de la totalité du loyer. A charge pour le co-locataire qui a payé de se tourner contre son ou ses co-locataires.

Lorsqu’un co-locataire s’en va, le loyer reste inchangé pour les autres. Le co-locataire sortant reste solidaire du paiement du loyer, jusqu’à six mois après son départ, à moins d’être remplacé entre temps.  Attention, si vous avez signé votre bail avant le 27 mars 2014 et l’application de la loi ALUR, vous êtes solidaire du paiement du loyer et des charges jusqu’à la fin du bail, même si vous quittez la co-location.

Enfin, le propriétaire n’est pas tenu de restituer le dépôt de garantie avant la fin du bail. Si un co-locataire s’en va, il peut cependant s’arranger avec les co-locataires restants ou avec le locataire qui le remplace.

 

Le bail collectif, plus accessible aux co-locataires

Le bail collectif est le type de contrat le plus courant en co-location. Avantageux pour le propriétaire, il a aussi des avantages pour les co-locataires.

  • Si votre dossier n’est pas irréprochable, vous aurez plus de chance d’être accepté dans une co-location à bail collectif. En effet, le propriétaire étant assuré de récupérer son loyer, il peut être moins exigeant avec vos garanties. Attention, cela demande tout de même une relation de confiance avec les autres co-locataires.  En cas de défaillance de votre part ou de la leur, soyez clairs sur les modalités de remboursement.
  • Vous pouvez partager l’appartement comme vous l’entendez et transformer le salon en chambre sans que le propriétaire n’y puisse trouver à redire.
  • Vous organisez entre vous la répartition du loyer et des charges : soit en fonction du nombre de co-locataires, soit en fonction de l’espace attribué si vous disposez de surfaces différentes.
  • Vous avez tout de même droit aux aides au logement : même en co-location avec un bail unique, chaque co-locataire peut bénéficier des aides au logement, en faisant sa propre demande auprès de la CAF.
  • Vous avez plus de liberté pour choisir vos co-locataires. Au départ d’un co-locataire, le propriétaire ne peut imposer un nouveau co-locataire si les autres co-locataires ne sont pas d’accord. Ces derniers doivent en effet signer l’avenant au bail établi suite au changement de locataire. En cas de désaccord avec le choix du propriétaire, ils peuvent refuser de signer l’avenant d’entrée du nouveau co-locataire. Attention, cela marche dans les deux sens.  Le propriétaire peut parfaitement refuser un co-locataire remplaçant s’il estime que ses garanties ne sont pas suffisantes.

 

Le bail individuel, plus souple pour le locataire que pour le propriétaire

Moins courant, le bail individuel est plus contraignant pour le propriétaire. Il fonctionne comme une location classique. Le propriétaire établit un bail pour chaque co-locataire, qui accorde la jouissance exclusive de certaines pièces du logement (la chambre) et un droit d’accès commun aux pièces communes (cuisine, salle de bain, pièce à vivre…) selon des modalités établies dans le bail.

Le logement est divisé en autant de parties distinctes qu’il y a de baux. Chaque partie privative doit répondre aux normes de décence et de surface minimum (au moins 14 m² et d’un volume minimal de 33 m3), auxquelles s’ajoutent les espaces communs.

Il n’y a pas de clause de solidarité : chaque co-locataire paie son loyer et ses propres charges.

Vous pouvez quitter les lieux quand bon vous semble à l’issue de votre préavis dont vous aurez informé votre propriétaire par simple lettre recommandée avec accusé de réception. Vous n’avez pas besoin de trouver un remplaçant. C’est le propriétaire qui gère. Un état des lieux est établi à l’entrée et à la sortie de la co-location. Le propriétaire doit vous restituer votre dépôt de garantie à votre départ.

Plus risqué pour le propriétaire, le bail individuel en co-location est également plus rare. Aussi, votre dossier doit être irréprochable pour que le propriétaire vous accepte parmi les co-locataires.

 

Contrat individuel ou collectif, tout dépend de votre situation. Êtes-vous salarié ou freelance ? Comptez-vous rester longtemps dans la co-location ? Avez-vous confiance en vos co-locataires ? Pensez-y pour ne pas vous retrouvez lié par un bail qui ne vous convient pas.

Pour tout savoir sur les aspects contractuels et légaux de la co-location, consultez la rubrique “Juridique” du blog de COOLOC. Et inscrivez-vous à notre newsletter pour ne rien rater de l’actualité de la co-location !

 

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