Colocation : les obligations des propriétaires bailleurs

Propriétaires bailleurs, quelles sont vos obligations ? Il est impossible et surtout illégal de louer un bien si ce dernier ne répond pas à certaines règles et normes.

Et même une fois votre bien loué, vous avez encore des obligations en tant que propriétaire.

Les obligations des propriétaires bailleurs… concernant le logement

La loi est très claire et surtout très précise sur le sujet.

Proposer un logement décent

Par logement décent, la loi entend un logement d’une surface minimum, qui présente toutes les garanties de sécurité pour ne pas mettre en danger la santé du locataire.

La loi ne fait pas de différence entre location et colocation à ce sujet. Néanmoins, pour louer en colocation, vous devez proposer un logement de plusieurs pièces. Et dans ce cas, la pièce principale doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum, une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³.

Vérifiez cependant la réglementation selon le département où se trouve le bien. Elle peut changer. A Paris par exemple, la superficie d’au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m². Les autres pièces d’habitation ne peuvent pas avoir une surface inférieure à 7 m². La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres.

Le logement doit – bien évidemment- être conforme à un usage d’habitation. N’essayez même pas de louer votre cave ou votre parking en parlant de studio douillet.

Assurer la santé et la sécurité des locataires

Le logement ne doit pas mettre en péril la santé et la sécurité des locataires. Selon le décret du 9 mars 2017, le logement que vous louez doit présenter les caractéristiques suivantes :

• il est fermé et couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état et solide. Il protège les locaux des eaux de ruissellement, des remontées et des infiltrations d’eau dans l’habitation : les locataires doivent être à l’abri des intempéries ;
• il doit également protéger ces occupants des courants d’air. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées sont munies de trappes, toujours pour éviter les entrées d’air froid.
• Si besoin est, sont présents des dispositifs de retenue des personnes, aussi bien dans le logement que sur ses accès : garde-corps aux fenêtres, aux escaliers, dans les loggias et sur les balcons. Ils sont solides et conformes à leur usage.
• La nature, l’état et l’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.
• Concernant l’électricité et le gaz, les réseaux, les branchements, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont en bon état et fonctionnent. Ils sont conformes aux normes de sécurité légales.
• L’aération est suffisante. Les dispositifs d’ouverture et/ou de ventilation sont en bon état. Ils sont suffisants pour assurer une occupation normale du logement et le fonctionnement des équipements (renouvellement de l’air, évacuation de l’humidité).
• Le séjour et les chambres bénéficient d’un éclairage naturel suffisant et d’une ouverture (porte ou fenêtre) donnant sur l’extérieur.

Les obligations en termes d’équipement de base

Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :

• Un équipement permettant un chauffage normal, comprenant l’alimentation en énergie et l’évacuation des produits de combustion. Il est adapté aux caractéristiques du logement.
• A l’intérieur, d’eau potable. La pression et le débit sont suffisants pour répondre aux besoins des locataires.
• De dispositifs d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes pour éviter le refoulement des odeurs et effluents munis de siphon.
• Une cuisine ou d’un coin cuisine, aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées.
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.
• Une installation électrique qui permet un éclairage suffisant de toutes les pièces, des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants nécessaires au quotidien.

Les diagnostics obligatoires à fournir

Depuis 2018, le propriétaire est tenu de fournir un certain nombre de documents, avec le contrat de bail, en particulier un dossier technique. Rassurez-vous, depuis 2018, le dossier technique vous est transmis par e-mail :

• un diagnostic de performance énergétique (DPE) : il s’agit d’une estimation de la consommation énergétique du logement, et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, à partir d’un logiciel réglementé ;
• un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949, un état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, …) délivré par la préfecture de la zone où se situe le logement ;
• un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé ;
• un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans. Ou alors, un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac).

Attention, vous n’êtes pas tenu de joindre le diagnostic amiante. Vous devez cependant le tenir à disposition de vos locataires si ces derniers vous en font la demande.

Réalisé par un diagnostiqueur certifié, le diagnostic amiante concerne tous les logements ayant obtenu un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997. S’il n’y a pas d’amiante, le diagnostic a une validité illimitée. Si le logement contient de l’amiante, le propriétaire doit veiller au moins tous les trois ans à faire contrôler l’état de conservation des matériaux friables mais aussi non friables contenant de l’amiante.

Obligation de lutte contre les parasites

Vous avez également l’obligation de vous assurer, en tant que propriétaire bailleur que le logement loué ne présente aucune infestation d’espèces nuisibles et/ou de parasites.

Logement en zone d’habitat dégradé

Si le logement que vous souhaitez mettre en location se situe dans une zone d’habitat dégradé, vous aurez peut-être besoin :

• d’une autorisation préalable,
• de déposer une déclaration.

Et ce uniquement si vous louez le logement à de nouveaux locataires. En revanche, vous n’avez besoin de rien s’il ne s’agit que du renouvellement ou de la reconduction du bail.

Les recours des locataires en cas de logement non décent

C’est toujours le risque auquel sont exposés les propriétaires bailleurs. S’ils constatent des manquements aux critères de décences, vos locataires peuvent entamer des démarches à votre encontre.

En premier lieu, ils doivent vous faire part de ce qui ne va pas par écrit.

Deux solutions s’offrent alors à vous :

• vous reconnaissez les signes de non-décence. Précisez par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité, ainsi que les délais de réalisation.
• En cas de contestation des signes de non-décence de votre part, vos locataires doivent alors vous mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité par lettre recommandée avec accusé de réception.

Au bout de deux mois, en cas de non réponse de votre part ou si le désaccord persiste, les locataires peuvent s’adresser à la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un règlement à l’amiable. Sinon, ils peuvent saisir le greffe du tribunal d’instance.

C’est aux locataires d’apporter la preuve de la non-décence du logement. Ils peuvent utiliser :

• l’état des lieux d’entrée ;
• un constat d’huissier établi après l’entrée dans les lieux révélant l’urgence des travaux de remise en état ;
• un certificat médical indiquant l’état de santé du ou des locataires affectés par les dégradations du logement ;
• des photos ou des vidéos du logement montrant les signes de non- décence.

Quelles sanctions encourt le propriétaire bailleur ?

Si le juge constate que le logement ne répond pas aux critères de décence, il peut :

• vous contraindre à réaliser les travaux nécessaires,
• imposer une réduction de loyer,
• fixer des dommages et intérêts.

Les locataires qui vivent dans un logement indécent peuvent également quitter les lieux sans préavis.

En revanche, ils ne peuvent en aucun cas cesser de payer tout ou partie de leur loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations de propriétaire.

Quelles obligations pour les propriétaires bailleurs qui louent un logement meublé ?

Propriétaire, si vous avez opté pour la colocation, il est probable que vous décidiez de louer un logement meublé. Là encore, les obligations des propriétaires bailleurs sont encadrées par la loi qui impose une liste précise de l’inventaire du logement meublé, surtout si le bail est signé après septembre 2015. L’idée est simple : les co-locataires doivent emménager avec leurs seuls effets personnels.

• De la literie avec couette ou couverture.
• Des volets ou des rideaux dans les chambres.
• Des plaques de cuisson.
• Un four ou un four à micro-onde.
• Un réfrigérateur.
• Un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur.
• De la vaisselle en fonction du nombre de colocataires.
• Des ustensiles de cuisine.
• Une table.
• Des sièges.
• N’oubliez pas les étagères de rangement.
• Des luminaires.
• Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…).

Ne plaisantez pas avec l’ameublement minimum. En cas de manquement, le juge peut requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide. Ce qui signifie un bail plus long et un loyer plus faible.

Quels travaux sont à la charge du propriétaire ?

C’est simple : il s’agit de tous les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives (menues réparations et entretien courant). A savoir :

• réparations urgentes (panne de chauffe-eau par exemple) ;
• travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…) ;
• amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…) ;
• les travaux relevant des critères d’un logement décent.

Entretien du logement à la charge du propriétaire

Concernant l’entretien du logement, les propriétaires bailleurs ont plusieurs obligations :

• remédier au vieillissement du logement et de ses équipements ;
• entretenir le gros œuvre du bâtiment, par exemple remplacer une chaudière hors d’usage pour cause de vétusté.

Si le problème est lié à un défaut d’entretien ou à un usage anormal de la part du locataire, le propriétaire n’est alors pas tenu de réaliser ces travaux. De même si le logement loué est trop humide en raison d’un défaut de ventilation ou d’isolation, vous êtes dans l’obligation en tant que propriétaire d’y remédier. Mais si ce défaut résulte du mode de vie des co-locataires (trop de vapeur dans la cuisine ou la salle de bain par exemple), c’est à eux que revient la charge de la réparation. En cas de litige, ils doivent prouver qu’ils n’y sont pour rien.

Les obligations des propriétaires bailleurs en cas de travaux

Si travaux il doit y avoir dans un logement que vous louez, vous avez le devoir d’informer vos locataires de la date de début des travaux. Ces derniers doivent permettre l’accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux.

Si les travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. » 

Les locataires ont le droit de demander une indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou s’ils entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement. Si le logement devient inhabitable, alors les locataires peuvent demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours.

Trouver un accord avec les locataires

Des travaux sont à prévoir dès l’entrée dans les lieux ? Vous pouvez trouver un accord avec vos locataires. Ils prennent les travaux à leur charge, en échange d’une baisse de loyer. Attention, cependant : cet accord doit être prévu par une clause du bail. Cette dernière doit faire état de la nature des travaux, la manière dont leur montant est répercuté sur le loyer ; pendant combien de temps, ainsi que les conditions de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.

En revanche, tout ce qui relève des travaux lié à l’usage ou au bon entretien du logement relève des locataires.

Les devoirs du propriétaire pour assurer la jouissance paisible du logement loué

L’une des principales obligations des propriétaire bailleurs, rappelle l’article 1719 du Code civil, est de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail». L’article 1721 précise même qu’il est « dû garantie au preneur pour tous les vices et défaut » du logement qui en empêchent l’usage. En tant que propriétaire, vous êtes donc dans l’obligation de permettre à vos locataires d’occuper le logement sans encombre, et ce pendant toute la durée du bail. Tout manquement peut être considéré comme un trouble de jouissance. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ?

Les troubles de la jouissance causés par le propriétaire

Vous ne pouvez pas modifier les conditions du contrat en cours… sauf exception et après accord des locataires. En ce cas, il vous suffit d’ajouter un avenant au contrat.

La jouissance paisible, c’est aussi l’assurance d’avoir un chez-soi. Ce qui signifie aussi que vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement loué sans l’accord exprès et préalable de vos locataires.

Les troubles dont le propriétaire n’est pas responsable

Il peut s’agir de troubles de fait, liés par exemple au voisinage : bruits, travaux, odeurs gênantes… Ou de troubles de droits. Cela désigne la revendication par un tiers d’un droit sur l’usage ou le logement loué et ce qui en dépend.

En tant que propriétaire, vous êtes tenu de faire tout ce qui est en votre pouvoir pour que ces troubles cessent. C’est logique. En effet vous-même n’admettriez pas d’avoir à supporter ce genre de désagréments.

Votre responsabilité peut aussi être engagée si des troubles causés par des tiers sont survenus suite à une action dont vous êtes responsable. Par exemple, vous faites faire des travaux qui nécessitent un échafaudage. Des cambrioleurs en profitent pour s’introduire chez vos locataires et commettre un vol.

Être propriétaire, c’est prévoir

Pour faire face le mieux possible à vos obligations de propriétaires bailleurs, veillez tout d’abord à bien entretenir le logement et à faire dès le départ les travaux nécessaires pour le rendre décent et bien meublé. Et si c’est un investissement locatif, n’oubliez pas que vous pouvez aussi bénéficier d’avantages fiscaux.

Par ailleurs, vous pouvez faire en sorte d’instaurer une relation de confiance avec vos locataires. Mieux vous les connaîtrez et mieux la location se passera. La preuve qu’être propriétaire, ce ne sont pas que des devoirs, mais aussi du plaisir !