Garant en colocation, ce qu'il faut savoir

Garant en location : tout ce que vous devez savoir si vous êtes propriétaire … ou locataire !

Location et co-location rime souvent avec garant. Mais de quoi parlons-nous ? Le garant est une personne morale ou physique qui s’engage auprès du bailleur à payer le loyer en cas de défaillance du locataire.

La plupart du temps, il s’agit d’un parent, d’un ami, qui signe ce que l’on appelle une caution ou engagement de caution par laquelle il s’engage à payer immédiatement le loyer à la place du locataire, si ce dernier ne s'en acquitte plus. C’est le garant du locataire.

Une sécurité pour le propriétaire ! L’une de ses principales hantises est en effet d’être confronté à un impayé de loyer. Et de fait, avec l’inflation, les impayés de loyers ont augmenté de 60% en 2023 en Île-de-France d’après Imodirect et de 25% dans les 10 plus grandes villes de France.

Aussi l’aspirant locataire doit pouvoir présenter un garant. Comment le dégoter ? Quelles solutions s’offrent à lui en cas d’absence de garant physique ?

Les limites du garant de location traditionnel

A priori, trouver un garant n’est pas compliqué : il s’agit de toute personne dont les revenus lui permettent, le cas échéant, de payer le loyer du locataire.

Si le locataire est un étudiant ou un jeune travailleur dont la caution sont ses parents ultra-solvables, le propriétaire respire. En cas de problème, il sait que ces derniers, a priori, n’hésiteront pas payer le loyer ou les charges du locataire indélicat.

C’est la raison pour laquelle les propriétaires préfèrent un garant issu du cercle familial proche. Si la caution, trop éloignée du locataire, refuse de payer, le propriétaire doit s’engager dans une action en justice longue et onéreuse.

Côté locataire, répondre à l’exigence de caution n’est pas simple non plus. Même s’il est solvable, il n’a pas forcément, dans son entourage proche, des relations qui peuvent – et acceptent - de se porter garants pour lui. En effet, les cautions doivent démontrer qu’ils gagnent 3 à 4 fois le montant du loyer. Un locataire peut demander à plusieurs personnes de se porter caution pour lui, mais cela complexifie la tâche.

Enfin, les mythes persistent. Les bailleurs ont tendance à être moins exigeants avec un locataire en CDI qui gagne trois fois ou plus le montant du loyer, qu’avec un free lance ou un CDD ayant les mêmes revenus. Dans ces derniers cas, le propriétaire exigera une caution que le locataire ne réussit pas forcément à obtenir.

Les locataires et leur garant sont trouvés, tout va pour le mieux dans le meilleur des mondes possible ? Pas forcément. En colocation, « le propriétaire qui – à juste titre – veut choisir des locataires fiables, c’est-à-dire avec un dossier rassurant, va exiger des garants. S’il a 4 chambres à louer, cela fera pour lui 4 co-locataires et au moins 4 garants à gérer en cas de problème. Et si les co-locataires ont chacun à leur tour un léger retard de paiement, cela devient des comptes d’apothicaire pour s’y retrouver ! Aujourd’hui les retards de paiement représentent 30% du montant des loyers tous les mois. » remarque Virginie Perret, fondatrice de COOLOC.

Quelles alternatives au garant traditionnel

Une garantie loyer impayé (GLI)

De nombreuses banques et assurances proposent une garantie loyer impayé. Le concept est séduisant : en cas d’impayés de loyer ou de charges, l’assureur prend le relais du locataire indélicat. Il rembourse les loyers et charges impayés, et si le contrat le stipule, les dégradations qui ne sont pas couvertes par le dépôt de garantie. C’est toujours l’assureur qui prend en charge la procédure et les frais de contentieux.

Attention, en tant que propriétaire, vous ne pouvez demander à vos locataires une garant physique, si vous souscrivez une GLI. Seule exception : vos locataires sont des étudiants ou des apprentis !

La GLI implique cependant nombre d’obligations. Vous devez la souscrire dès la signature du bail ou dans les jours qui suivent, sinon elle est caduque. Plus tard, vous devrez démontrer l’absence d’impayés pendant les 6 à 12 mois précédant la demande. Si vous êtes confronté à un impayé, vous ne pouvez plus souscrire de GLI

En cas d’impayés, vous devez affronter, selon les assurances, quelques mois de franchise au cours desquels vous ne serez pas remboursé.

Enfin, il est nécessaire de lire attentivement les conditions exigées par l’assurance : un bail en règle avec clause résolutoire, des exigences sur le profil du locataire (salaire supérieur ou égal à 2,7 fois le loyer et les charges, contrat stable - CDI hors période d'essai par exemple - ou ressources représentant au moins trois fois les loyers et charges. L’assurance peut exiger des documents tels que le contrat de travail, les fiches de paie…). Mais elle ne vérifie pas toujours leur véracité. Vous avez donc tout intérêt à souscrire le service vérifiant les documents si votre assureur vous le propose.

Last but least, prenez en compte le coût de la GLI. Elle varie selon les assurances, mais tourne autour de 2,5 à 5 % du montant du loyer et des charges. Elle prend en charge les impayés (charges et loyer), les dégradations non couvertes par le dépôt de garantie (si cela est prévu en option au contrat), le départ prématuré du locataire ou son décès et les frais de contentieux.

Une fois souscrite, vous devez déclencher la procédure au moindre impayé. Au moment de prendre en charge le litige, la compagnie d'assurances vérifie si toutes les conditions ont été dûment remplies. À défaut, elle pourra refuser ou diminuer son indemnisation en cas de non-respect des clauses !

Et que dire du garant de location institutionnel ?

Depuis quelques années sont apparus des garants institutionnels. Il s’agit d’organismes qui, après étude de votre dossier de locataire se portent garant pour vous. Le prix de l’assurance représente 3,5% à 5% du loyer selon les organismes comme Cautioneo, Garantme. Et le montant des impayés est plafonné à 96 000 euros pour Cautioneo et 90 000 euros pour Garantme pour les propriétaires. L’indémnisation est immédiate, mais une indemnisation correspond à un mois de loyer impayé + 1 euro, soit minimum un mois de carence.

Enfin, dans le cadre de la colocation et du coliving, il existe COOLOC qui garantit les locataires et rassure les propriétaires. Le service est total : COOLOC, non seulement propose des colocations sérieuses avec vérification de logements et des normes de décence. Mais le service de garantie est pensé pour les colocataires et les propriétaires. Côté colocataires, ce n’est ni le salaire ni le statut professionnel qui est pris en compte, mais le reste à vivre. « COOLOC considère la façon dont les gens gèrent leur budget. Nous savons très bien, par exemple, que, pour un parent solo, le loyer occupe une part importante du budget. COOLOC accompagne les co-locataires, quelle que soit leur situation de vie. Nous savons qu’une maman solo, ou une personne en CDD n’est pas plus à risque qu’une personne en CDI qui gagne trois fois le montant du loyer. »

En termes de tarifs, cela est compris dans les frais de gestion des propriétaires et dans les frais d’agence des colocataires à hauteur de 3%TTC du loyer chacun. En cas d’impayés de loyer, les propriétaires sont couverts sur toute la durée du bail et sur des montants de garantie illimités, dès le premier impayé et dès le premier retard. COOLOC fait l’avance des loyers tous les mois en début de mois et se charge de gérer la situation avec le colocataire en situation de recouvrement. Cela garantit une tranquillité d’esprit aux propriétaires et aux locataires, en plus de leur avoir apporté tous les avantages de la mise en location par un tiers de confiance et tout le suivi administratif, juridique, financier et assurantiel pendant toute la durée du bail.

Pour les jeunes locataires, la Caution Visale

La garantie Visale s’adresse à vous si :

- vous êtes âgé de 18 à 30 ans ;

- si vous avez plus de 30 ans, mais êtes embauchés depuis moins de 6 mois (hors CDI confirmé) ou gagnez jusqu’à 1 500 € net/mois

Certifiée par Action Logement, Visale est une garantie des loyers impayés, qui prend aussi en charge les dégradations locatives causées par le locataire. Concrètement, elle s’applique :

• Dans la limite de 36 mois d’impayés de loyer et durant toute la durée du bail ;
• Jusqu’à 2 mois de charges incluses pour la garantie des dégradations locatives.

C’est au locataire d’effectuer la démarche auprès d’Action Logement et de soumettre les documents demandés (pièce d’identité, justificatif de situation professionnelle, justificatif de domicile, justificatif de ressources et ressources complémentaires…) Tout se fait en ligne.

Le locataire crée son espace personnel puis effectue sa demande. Il obtient en 48 heures un visa à remettre au propriétaire bailleur qui prouve son éligibilité. Le propriétaire qui accepte Visale doit alors conclure à distance un contrat avec Visale, via son espace personnel

En cas de loyer impayés, le propriétaire procède à la déclaration sur le site. Visale s’occupe d’effectuer le paiement après quelques semaines et de recouvrer les sommes auprès du locataire qui sera assigné en justice.

Garants multiples et solutions partagées, une bonne idée ?

Si vous choisissez la bonne vieille méthode du garant physique, rien ne vous empêche de demander à plusieurs de vos proches d’être caution pour vous. Cela complique un peu la situation, mais n’oubliez pas que si vous vous adressez à vos grands-parents, ceux-ci peuvent déjà être caution par ailleurs. Les propriétaires seront donc plus méfiants.

En colocation, vous pouvez aussi demander à une même personne d’être caution pour plusieurs colocataires. Les exigences sont les mêmes. Seule nécessité absolue : il faut que le garant ait une confiance absolue en chaque colocataire et en sa capacité de payer son loyer. Si la colocation est régie par un bail unique avec clause de solidarité, en cas d’impayés ou de retard, le propriétaire peut se tourner vers n’importe quel colocataire ou caution pour exiger le paiement du loyer. De quoi refroidir l’enthousiasme des cautions.

Que penser de la caution bancaire ?

Votre banque peut se porter caution pour vous. Oui, mais à une condition : bloquer sur un compte dédié une somme correspondant aux mois de loyers couverts par la caution. Elle utilisera ce compte pour régler les retards de loyers. Vous devez donc être en possession d’une somme rondelette et bloquée au moment de signer votre bail. Et la banque vous facturera, en passant, les frais de tenue de compte. Une solution facile mais financièrement très contraignante.

Comment choisir la meilleure solution ?

Le garant est d’abord une sécurité destinée à rassurer le propriétaire. Elle sera exigée si vous êtes locataire et que votre salaire net est inférieur à 3 fois le montant du loyer, ou si vous n’avez pas de CDI ou êtes toujours en période d’essai.

Selon votre statut

Si vous êtes étudiant, la solution la plus simple et rapide est la garantie Visale. Rapide, elle rassure les propriétaires a priori.

Si vous êtes en free lance, en CDD ou en CDI en période d’essai, les garanties institutionnelles sont une solution mais elles sont très coûteuses, de 3,5% à 5% du loyer tous les mois.

En colocation et en coliving, la garantie COOLOC est pensée pour vous et permet d’entretenir une relation de confiance avec votre propriétaire. En effet, c’est COOLOC qui vous prélève et verse le loyer au propriétaire à date fixe. En cas de difficultés temporaires, vous avez un interlocuteur qui résout avec vous la situation et, le cas échéant, vous propose un autre logement plus adapté à votre budget.

Quels sont les facteurs à prendre en compte ?

Le facteur humain ! Sachez que 30 % des propriétaires acceptent de louer leur logement sans réclamer de garant. Certains bailleurs peuvent être sensibles à votre situation et décider de vous faire confiance. N’hésitez pas, de votre côté, à présenter vos dernières quittances de loyer. Vous pouvez également demander à votre précédent bailleur de vous rédiger une lettre de recommandation pour prouver votre sérieux. Cependant, au moindre retard de paiement la situation risque de se dégrader…

Garant de location alternatif : quels avantages pour les propriétaires ?

Le grand avantage pour les propriétaires est qu’un garant leur permet de dormir sur leurs deux oreilles. En cas d’impayés, ce sont les garants qui règlent le loyer et se chargent de recouvrer les impayés.

Comment réagir en cas d’impayés de loyer ?

En tant que locataire, la première réaction nécessaire est de prévenir. Si vous avez des difficultés, prévenez en amont votre bailleur afin d’envisager les solutions à l’amiable comme un étalement du paiement loyer. Vous pouvez également, dans certains cas, avoir recours au Fonds de Solidarité pour le Logement de votre département afin d’obtenir une aide financière ou à la CAF.

Vous pouvez aussi anticiper la situation avec votre garant, afin de ne pas mettre ce dernier en difficulté devant le fait accompli.

Bref, pas de panique, anticipez les difficultés à venir. C’est le meilleur moyen de rassurer votre propriétaire.