Patrimoine immobilier : investir dans la co-location
L’investissement locatif en colocation pour accroître son patrimoine immobilier : une formule séduisante pour les propriétaires, surtout quand ils n’ont quasiment rien à faire. Monsieur L., propriétaire à Lille de deux appartements, a opté pour cette stratégie depuis maintenant 7 ans et en tire toute satisfaction !
Objectif investissement
COOLOC : Pourquoi investir dans la colocation ?
Monsieur L. : J’ai commencé car l’investissement locatif me permettait d’accroître mon patrimoine, avec l’effet de levier de l’emprunt. Quand j’ai eu ma résidence principale, l’idée était de me constituer un patrimoine immobilier et d’investir dans du locatif. Je recherchais des rendements intéressants dans le locatif.
J’ai entendu parlé à ce moment de Colocatère. Je les ai contactés. Ils m’ont expliqué ce qu’ils faisaient. Ils avaient déjà quelques maisons à leur actif.
Je leur ai expliqué, de mon côté, ce que je cherchais : un bien rentable. Par leur intermédiaire, j’ai acheté une maison à Lille Fives, un quartier plutôt populaire, en 2012. Et ce sont eux qui ont tout géré.
Ce qui m’a intéressé, c’était la rentabilité. Louée nue à une seule famille, la maison rapportait 800-900€ par mois. En colocation, elle pouvait rapporter 1 600€ par mois.
Bien sûr, il fallait un investissement d’une certaine importance pour la remettre en état, faire les travaux et proposer un environnement optimal aux colocataires. Je n’avais pas le budget car celui-ci devait être en lien avec la rentabilité. A l’époque, Colocatère m’a mis en contact avec un courtier en crédit. Ce dernier m’a proposé un crédit qui pouvait s’autofinancer. Ils m’ont trouvé un bien. Nous avons fait une simulation. Je n’ai eu besoin d’aucun apport.
La maison m’a coûté 257 000€, travaux compris, et s’autofinance. L’autofinancement court sur 20 ans. Il couvre l’emprunt qui est remboursé grâce au loyer.
Bien sûr, il y a parfois des frais annexes. Cela fait 6-7 ans que j’ai cette maison. J’ai dû changer un frigo. Il y a toujours deux ou trois petites choses qui cassent, cela fait partie du jeu et ce n’est pas couvert par l’autofinancement.
Accroître son patrimoine immobilier
COOLOC : Et vous avez recommencé quelques années plus tard ?
Monsieur L. : En 2017, j’ai réitéré toujours dans l’optique d’accroître mon patrimoine immobilier. J’avais été séduit par mon premier achat. J’ai ensuite acheté un appartement dans le quartier Vauban. Il est situé à proximité de la faculté catholique de Lille et du centre-ville, dans le quartier étudiant. Il fait 90 m2 et compte 4 chambres. Là encore, j’ai fait appel à Colocatère pour gérer mon patrimoine immobilier.
En 5 ans, leur concept a bien évolué. C’est plus recherché, la qualité du produit fini est supérieure. Ils se sont structurés pour proposer des biens haut de gamme.
COOLOC : Et les profils des colocataires changent ?
Monsieur L. : Les colocataires sont différents. La maison de Fives intéresse davantage les jeunes actifs. Elle est située à proximité d’une ligne de métro, n’est pas très loin de Villeneuve d’Ascq où il y a beaucoup d’entreprises .
L’appartement du quartier Vauban est 100% étudiant, avec des profils très jeunes, à partir de 17 ans. Certains locataires restent 3-4 ans. Mais il y en a toujours un ou deux qui bougent tous les ans.
Je ne m’occupe pas de cette partie de gestion. J’avoue que je n’ai vu le bien que deux fois. Une fois pour le visiter, et une seconde fois après les travaux. Ensuite, je n’y ai plus jamais remis les pieds. Je suis en contact avec les personnes qui gèrent les colocations, mais c’est tout.
Une opération fiscalement intéressante
COOLOC : Il est plus intéressant de le faire gérer ou de s’en occuper soi-même ?
Monsieur L : Avec ce système, les loyers sont versés régulièrement. S’il y a un problème, les gestionnaires m’en font part. Ils me demandent si je souhaite le gérer moi-même. En règle générale, je fais appel à eux. Avec la massification, ils ont des tarifs intéressants pour changer un canapé ou un frigo.
La seule chose que je doive vraiment faire, c’est gérer la comptabilité.
COOLOC : Êtes-vous loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?
Monsieur L : J’ai fait le choix d’être en LMNP pour créer de la charge d’amortissement. Fiscalement, cela permet de ne pas être imposable. On crée un déficit qui est valable 10 ans. Au bout de 10 ans, on perd le bénéfice. D’où l’intérêt, quand on arrive vers la fin des 10 ans, de racheter un bien, pour s’appuyer sur le déficit du deuxième bien sans payer d’impôts sur le premier. Et c’est tout à fait légal.
Louer en colocation pour avoir des locataires rapidement
COOLOC : Aviez-vous des appréhensions à louer en colocation ? Par exemple une dégradation plus rapide des biens ?
Monsieur L. : En colocation, on trouve des locataires plus rapidement. Par exemple, en pensant à ajouter des détails sympas comme une télévision. J’ai vu que certaines maisons étaient équipées de babyfoot. Tout est pensé pour vivre en communauté. J’ai même eu le cas de deux personnes qui ont fait tout ce qu’elles pouvaient pour avoir la seule chambre qui restait disponible dans la colocation.
Quand il s’agit d’étudiants, les parents sont rassurés par la colocation car leur enfant n’est pas tout seul. Alors bien sûr, il y a des choses qui s’usent mais la rentabilité permet de maintenir son bien dans un état plus que correct.
A partir du moment où vous aimez vivre avec les autres, je recommande la colocation. En commun, vous avez des choses que vous n’auriez jamais seul. Et aujourd’hui, les gens aiment bien disposer des choses rapidement. Ils arrivent, ils branchent leur ordinateur et ils ont déjà le wifi. Ils ont leur couette. S’ils veulent cuisiner, il y a tout ce qu’il faut. Cela simplifie la vie. Certes, avec un petit surcoût, mais c’est du gagnant-gagnant.
