Plafonnement des loyers : que faut-il savoir ?

Vous avez un bien loué en coliving ou en colocation ? Vous êtes peut-être concerné par l’encadrement des loyers. De quoi s’agit-il exactement ? Comment cela fonctionne-t-il ? Et y-a-t-il des moyens pour y échapper ?

Comprendre les règles de l’encadrement et du plafonnement des loyers

L’encadrement des loyers a été mis en place pour répondre aux problèmes du logement dans les grandes villes et particulièrement dans les zones tendues.

En effet, lorsque l’offre est limitée et la demande croissante, les prix s’envolent… Ceci empêche nombre de locataires de trouver un logement au loyer accessible. C’est ce qui a incité les autorités à mettre en place l’encadrement des loyers dans certaines villes.

Quel est le principe ?

Plafonnement des loyers : définition

Dans une zone très tendue, les loyers ne peuvent plus dépasser un certain plafond. Et ce sont les pouvoirs publics qui se chargent de le déterminer. C’est le loyer de référence.

La préfecture et l’ADIL, l’Agence Départementale pour l’Information sur le Logement, mettent en place un observatoire local des loyers. Ce dernier détermine le loyer de référence par secteur géographique. Les variations dépendent de critères géographiques, de la typologie du logement, de l’année de construction…

La préfecture publie ensuite une fourchette de tarifs destinée aux bailleurs. Les loyers ne pourront pas dépasser de plus de 20 % le loyer de référence – loyer majoré– ou lui être inférieur de 30% – loyer minoré.

L’encadrement des loyers touche tous les types de location : logements vides ou meublés, à usage de résidence principale ou à usage mixte (à la fois habitation principale et usage professionnel )… Colocations et logements en bail mobilité compris. En revanche, les locations de courte durée ou de tourisme et les résidences (étudiante, EHPAD…) échappent à cette règle. Mais ils sont soumis à une autre réglementation.

Le plafonnement s’applique dès la première mise en location, ou en cas de changement de locataire ou de renouvellement de bail.

Différence entre encadrement et plafonnement

Encadrement des loyers, plafonnement des loyers… Les deux termes sont souvent confondus, mais désignent-ils la même réalité ?

Le plafonnement des loyers signifie que les pouvoirs publics déterminent un loyer maximum que les bailleurs ne peuvent dépasser sous peine d’amende… Et cela uniquement dans certaines zones.

L’encadrement des loyers, en revanche, se réfère à l’augmentation annuelle des loyers. En tant que bailleur, vous pouvez réviser chaque année le loyer à la hausse en vous appuyant sur l’indice IRL (Indice de Référence des Loyers) publié chaque année par l’INSEE. Mais une clause dans le bail doit l’indiquer clairement.

Comment calculer la révision annuelle du loyer ? Vous avez besoin des trois éléments suivants :

• Le montant actuel du loyer mensuel
• L’IRL du trimestre de référence, c’est-à-dire correspondant au trimestre anniversaire de la signature du bail.
• L’IRL du même trimestre de l'année précédente.

Pour calculer l’augmentation du loyer, il vous suffit de faire le calcul suivant :

Nouveau loyer = loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du bail / IRL du même trimestre de l'année précédente.

Ce calcul vous permet d’obtenir le nouveau loyer. Le loyer peut donc être révisé chaque année à la hausse, selon ce plafonnement si une clause du bail le prévoit. Sauf pour certains logements. Depuis le 24 août 2022, lors de la signature, du renouvellement ou de la reconduction tacite du bail d’un logement classé F ou G, la révision du loyer est interdite.

Comment s’appliquent les règles de l’encadrement dans le cadre du coliving ?

À partir du moment où vous faites signer un bail d’habitation, les mêmes règles s’appliquent, qu’il s’agisse d’une location classique, d’une colocation ou d’un coliving.

Particularités du coliving et de la colocation face aux régulations

Le coliving et la colocation proposent des services spécifiques : internet, ménage, abonnements divers. Ces coûts sont facturés en plus du loyer dans les charges. Mais ils ne permettent pas de contourner le plafonnement des loyers.

Fixer un loyer pour des espaces privés et communs

Comment fonctionne le loyer dans un coliving ? Existe-t-il un loyer pour les parties communes et une pour les parties privées ? Non. En revanche, le loyer de chaque locataire comprend la superficie de son espace privé (la chambre et le cas échéant la salle de bain) et une portion des parties communes. Par exemple, si le logement dispose de 100 m2 de parties communes et qu'il y a 10 co-livers, il faut rajouter 10 m2 à la superficie de sa chambre. Cela correspond à la superficie à déclarer, qui elle-même correspond au montant du loyer payé.

Comment déterminer le loyer dans un cadre réglementé ?

Vous devez tout d’abord vérifier que votre bien se situe dans une zone tendue qui applique le plafonnement des loyers.

Ensuite, il vous suffit d’appliquer le loyer de référence majoré auquel vous pouvez ajouter un loyer complémentaire. Ce dernier s’applique si le logement présente des caractéristiques particulières (terrasse, salle de sport, vue sur un monument historique …) par rapport à un logement comparable.

L’encadrement s'appliquent aux baux signés ou renouvelés dans les communes suivantes :

• Paris depuis 2019 ;
• Bordeaux depuis 2022 ;
• Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, depuis 2021 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme depuis 2020 ;
• Mais aussi Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Plaine commune d’Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse.

Le risque en cas de non-respect de l’encadrement des loyers ? Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 € (ou 15 000 € s'il s'agit d'une personne morale)

Dans quels cas l’encadrement des loyers ne s’applique pas ?

Il existe cependant des logements qui échappent encore et toujours à la règle. Oui mais lesquels ? Votre logement en fait-il partie ?

Ces baux qui échappent à l’encadrement des loyers

Évidemment, les logements dont le bail a été signé ou renouvelé avant la mise en place de l’encadrement des loyers n’y sont pas soumis. Mais attention, à la fin du bail ou lors de son renouvellement, la règle s’applique inexorablement.

Les logements soumis à la loi 1948. Ce type de bail concerne les logements construits avant 1948. Et vos locataires doivent être entrés dans les lieux avant le 23 décembre 1986. Peu de chances que votre logement soit concerné, surtout si vous faites du coliving. Il n’y a pas de durée minimale, ni maximale du bail. De plus, au décès du locataire, le passage au maintien dans les lieux peut être transféré :

• au conjoint, ou partenaire de PACS ;
• aux enfants mineurs vivant depuis plus d’un an avec le locataire, et ce jusqu’à leur majorité ;
• à l'ascendant (parent, grand-parent, arrière-grand-parent...) qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an ;
• à la personne handicapée qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, sous certaines conditions.

Une autre exception

Votre logement peut également échapper à l’encadrement des loyers même en zone tendue si vous adoptez un contrat de location courte. C’est le même principe que les locations touristiques.

Le loyer est libre. Mais il existe certaines contraintes :

- Le locataire ne peut déclarer le logement comme étant sa résidence principale

- La durée maximum du séjour est limitée à 90 nuits consécutives. Au-delà vous devez requalifier le bail, en bail mobilité par exemple.

De plus, les changements législatifs, datant de novembre 2024, entraînent une nouvelle réglementation concernant les locations touristiques ou de courte durée. Non seulement l’abattement fiscal est abaissé de 50 à 30 %, mais le plafond des revenus locatifs échappant à la fiscalité est lui aussi réduit de 77 700 euros à 15 000 euros.

Les communes peuvent maintenant imposer des quotas de meublés de tourisme. Enfin, tout meublé de courte durée doit faire l’objet d’une déclaration en mairie. En effet, la transformation d’un logement en meublé à usage commercial doit obtenir une autorisation de changement d’usage.

Faut-il voir l’encadrement des loyers comme une contrainte entraînant une réduction de la rentabilité de votre bien ? Absolument pas. En effet, cette mesure ne s’applique que dans les zones tendues. En dehors de ces zones, vous êtes libre de fixer votre loyer comme vous l’entendez.

Mais la disparition des avantages des locations courtes est une excellente nouvelle pour le coliving. Cela devient l’investissement immobilier le plus rentable même face aux locations touristiques, avec ou sans encadrement des loyers !