Un investissement immobilier à haut rendement ? La colocation

La colocation, un investissement immobilier à haut potentiel ? C’est en tout cas l’avis de Vincent Edmond, expert en immobilier, qui partage son expérience et son savoir-faire avec plus de 400 investisseurs particuliers dans toute la France. La colocation « permet d’obtenir des niveaux de rentabilité élevés tout en ayant un patrimoine qui prend de la valeur dans le temps ».

Investissement immobilier : les avantages de la colocation

COOLOC : Quels sont les avantages de la colocation par rapport à d’autres types d’investissement immobilier ?

Vincent Edmond : On ne peut pas dire que c’est la stratégie immobilière la plus rentable notamment comparée à la location saisonnière ou de courte durée. Mais à mon sens c’est celle qui s’optimise le mieux en temps, en rentabilité et en énergie déployée.

Ce qui m’a attiré, au départ, c’était la possibilité de mettre en place une stratégie d’exploitation moins chronophage et plus simple à gérer que la location saisonnière.

Le turn over, en colocation, est beaucoup plus limité. Au contraire, en location courte durée, il est de 3-4 jours, voire tous les jours dans certains cas. En colocation, en revanche, les étudiants – qui représentent 30% des locataires de nos clients – restent en moyenne entre 6 et 9 mois. Les jeunes actifs – 60% de nos locataires- restent 2 ans voire davantage. Il arrive qu’il y ait des périodes de moyenne durée, 3 ou 4 mois, mais tout dépend du moment de l’année.

COOLOC : Quels sont les avantages de la colocation par rapport à une location classique ?

Vincent Edmond : A mon sens, il en existe plusieurs. Dans une location classique, il est plus compliqué d’atteindre des loyers élevés car on loue à une seule personne. Il faut compter aussi avec les limites du marché local, même dans une ville où le loyer n’est pas encadré. Si les studios et les colocations existantes sur le marché sont à 500 €, vous ne pouvez proposer une location à 2 000 €.

La colocation, cela signifie aussi plusieurs loyers qui rentrent. Elle permet de diviser les risques potentiels. Même si on sélectionne des profils viables, on n’est jamais à l’abri d’un départ soudain. Le confinement a été assez représentatif. Certains de nos clients ont eu des départs de locataires. Mais l’impact a été minime. Louer à plusieurs personnes permet de lisser les risques. En revanche, dans une location classique, lorsque le locataire part, on passe de 100% de loyer à 0%. Louer à 3 ou 4 personnes permet de maintenir un fond de roulement qui reste opérationnel. C’est un très gros avantage.

Un investissement locatif … avec une rentabilité à 2 chiffres

COOLOC : En termes de chiffres, quel est le rendement pour vos clients qui réalisent un investissement immobilier en colocation ?

Vincent Edmond : Lorsque nos clients suivent étape par étape nos conseils pour mettre en place une colocation de standing, il n’est pas rare d’avoir une rentabilité à 2 chiffres sur une opération réalisée correctement. Pour une opération de 180 000 à 220 000 € tout frais confondus (achats, travaux de rénovation, mobiliers et frais divers compris), vous pouvez compter sur un bénéfice net après impôts qui varie de 300 à 600 € mensuels, voir plus pour certains de nos clients qui sont arrivés à obtenir des bénéfices mensuels de 900 à 1 000 €.

Mais globalement la rentabilité moyenne pour nos clients tourne autour de 300 à 500 € net par mois.

COOLOC : Est-ce que la colocation reste intéressante dans les zones où le loyer est encadré ?

Certes, dans les zones où les loyers sont encadrés, nous avons des restrictions particulières. Nous verrons sur la durée comment les lois évoluent mais à l’heure actuelle, nous réussissons à en limiter l’impact.

Nous nous sommes spécialisés dans la mise en place de colocations haut de gamme. Notre credo, c’est que les co-locataires n’ont qu’à poser leurs valises. Ils bénéficient de tous les services offerts par l’appartement : pas besoin d’acheter de meubles, ni de s’occuper de la connexion internet. Dans certains cas, c’est quasi de l’hôtellerie. Ainsi, nos clients mettent en place un service de ménage une fois par semaine ou toutes les deux semaines. Avec ce type de services, nous pouvons appliquer des loyers qui sont un peu au-dessus du marché.

Les co-locataires, eux, sont heureux d’avoir un lieu de vie équipé et agréable à vivre sans les lourdeurs administratives.

Quels inconvénients ?

COOLOC : La gestion locative en colocation ne prend-elle pas beaucoup plus de temps que dans une colocation classique ?

Vincent Edmond : Réaliser un investissement immobilier locatif est une chose, la gestion locative en est une autre. Une colocation de 4 personnes, ça se gère. Mais si vous investissez dans 3, 4 ou 5 biens, multipliés par le nombre de colocataires, cela devient compliqué à gérer. Surtout si vous vous occupez à titre personnel de la gestion.

Pour répondre à cela, nous développons continuellement des stratégies et des techniques de gestion locative pour automatiser au maximum les différentes actions d’un bailleur sur ses colocations. En apparence, il s’agit de petites optimisations ici et là. Mais si vous faites la somme globale des tâches d’un bailleur, elles apportent une vraie différence.

Par exemple, tous nos clients mettent en place un livret d’accueil dans chaque colocation. Il reprend tous les petits tracas qui peuvent survenir au quotidien. L’objectif est que les colocataires puissent se débrouiller seuls dans un premier temps. Le livret explique par exemple comment intervenir s’il y a une coupure de courant. Qui contacter si la coupure perdure même après être intervenu sur le tableau électrique ? Que faire s’il y a une fuite d’eau ? Cela peut paraître anodin. Mais lorsque vous avez comme locataires des étudiants ou des jeunes actifs qui viennent de quitter le toit familial et arrivent pour la première fois dans une colocation, ils n’ont pas encore les bons réflexes. Leur premier geste est d’appeler le propriétaire. Le livret d’accueil leur explique ce qu’ils doivent faire avant. Et le propriétaire n’est pas continuellement sollicité.

Il existe une demande pour la colocation

COOLOC : On entend dire également que la demande pour la colocation est limitée, que les gens préfèrent habiter seuls ?

Vincent Edmond : C’est une fausse croyance. Nous avons plus de 400 clients qui ont investi dans toute la France, ce qui nous donne une visibilité au niveau national. En France, nous avons un train de retard comparé à nos voisins. Pour les nouvelles générations et les jeunes actifs, la co-location devient un véritable mode de vie à l’heure où la population est de plus en plus mobile et où les loyers pour vivre seul sont de plus en plus élevés. Les studios sont devenus rares et nécessitent d’avoir une situation financière bien au-delà des standards, idem pour les garants. Alors OUI la co-location apporte une réponse pertinente à l’évolution du marché et attire de plus en plus de profils, étudiants, jeunes actifs, séniors, cadres en déplacement etc…

Au travers de notre stratégie d’investissement, nous ne cherchons pas à tout prix à réaliser un investissement immobilier dans les grandes métropoles. D’ailleurs, ce n’est pas à Paris ou ni même au centre de Toulouse qu’on atteint des sommets de rentabilité puisque les prix au m2 sont très élevés et non négociables pour la plupart.

Nous visons plutôt les villes moyennes dynamiques. Nous ne privilégions pas non plus les centres villes mais la deuxième tranche, légèrement excentrée mais où il existe une demande locative. Notre stratégie consiste à trouver des biens dont on peut négocier le prix d’achat au maximum, faire des travaux de rénovation et apporter une valeur patrimoniale au bien.

Cela fonctionne car nous travaillons comme s’il s’agissait de lancer un nouveau produit. Nous réalisons d’abord une étude de marché, pour vérifier et valider qu’il y a un besoin, une demande pour la colocation. L’étude de marché définit l’emplacement, les profils de locataires (étudiants, actifs, jeunes seniors…). Ensuite seulement, nous mettons en place et lançons le produit proprement dit.

Les meilleures villes où réaliser une colocation

COOLOC : quels sont les endroits où acheter des biens pour en faire des colocations ?

Vincent Edmond : Nous ne nous projetons pas forcément sur les villes où nous avons déjà eu des résultats. Or la plupart des gens veulent faire comme les autres. Si j’ai fait une opération viable à Marseille, mes clients vont vouloir investir à Marseille (rires).

Il existe souvent, à proximité de l’endroit où vous résidez, des opportunités de prospection et d’investissements. L’étude de marché vous permettra de vous rendre compte si le marché local est viable ou pas.

Parmi nos clients, beaucoup de jeunes actifs vivent en région parisienne. Ils ne peuvent obtenir le budget de départ pour un investissement local. Dans ce cas, ils s’orientent sur un investissement à distance. De notre côté, nous avons développé une véritable expertise sur ce sujet. Cela nous permet, par exemple, d’accompagner un Parisien pour investir à Toulouse, à Marseille ou encore dans d’autres villes de France où les prix sont plus accessibles.

J’aime bien dire que lorsque l’on investit dans l’immobilier, il faut arriver à trouver l’équilibre entre investissement rentable et investissement patrimonial. Un bien patrimonial va prendre de la valeur dans le temps, ne sera pas ou très peu rentable à court terme et vice-versa sur un bien à forte rentabilité. C’est donc un juste équilibre qu’il faut maîtriser pour savoir où mettre les pieds.

Ne pas se lancer les yeux fermés

COOLOC : Pourquoi une formation pour réaliser un investissement immobilier locatif dédié à la colocation ?

Vincent Edmond : Investir dans la colocation, ça s’étudie vraiment. Il ne faut pas se dire : « je vais réaliser un investissement immobilier et je verrai après à qui je peux le louer ». J’ai vu beaucoup de gens se brûler les ailes comme ça. Ils ont lu quelques articles et visité quelques sites et ils pensent qu’ils peuvent réaliser des opérations viables comme tout le monde. C’est la magie d’internet : tout semble facile, mais dans la réalité, il s’agit d’opérations complexes.

Nous conseillons donc à nos clients d’adopter une vision de chef d’entreprise. En effet, investir dans l’immobilier, selon moi, c’est être un chef d’entreprise. Il suffit de voir l’étendue des compétences nécessaires pour acquérir et réussir une opération, et la rendre viable et pérenne : mise en place du projet, des objectifs, stratégie de prospection, recherche de financements, suivi des travaux, gestion locative…

Il est possible de se lancer à condition d’avoir suivi une formation particulière sur la stratégie qu’on veut développer. Cela peut être de la location classique, de l’achat-revente, de la colocation… Il ne faut surtout pas croire que, puisque ça a fonctionné pour les autres, cela fonctionnera pour nous.

De notre côté, nous formons et accompagnons des particuliers qui n’ont aucune connaissance immobilière au départ pour se lancer comme investisseurs et ainsi réussir à construire un patrimoine immobilier sans faire d’erreurs tout en ayant une rentabilité intéressante.

Des investisseurs aux profils variés

COOLOC : qui sont vos clients ?

Vincent Edmond :

Nous avons un peu de tout mais trois types de profils se dégagent :

• Nous avons des jeunes âgés de 22-25 ans en fin d‘études. Ils sont de plus en plus nombreux. Avant même de commencer à travailler, ils cherchent des solutions alternatives pour générer des revenus complémentaires. Ils ne veulent pas entrer dans le système du métro-boulot-dodo. Ils veulent se former dans le domaine de l’immobilier pour apprendre à générer des revenus complémentaires et ne pas attendre de dépendre d’un salaire ou de profiter d’une retraite qui n’existera peut-être plus ou alors a minima. C’est très motivant, pour moi, de voir ces « jeunes pousses » qui ont la fibre entrepreneuriale et qui veulent être indépendants.

Ils n’ont pas encore une vision patrimoniale à long terme. Ils arrivent en pensant faire beaucoup d’argent facilement et notre rôle ici est de les recadrer : il est possible de générer des revenus complémentaires, mais cela doit rentrer dans une dynamique patrimoniale. Il s’agit de projets qui se construisent sur 5-10-15 ans et non pas un an ou deux.

• Nous avons aussi des jeunes actifs et cadres de 25-35 ans. Ils ont déjà une stabilité salariale. Parmi eux, on distingue deux profils :
  • Ceux qui veulent opérer une transition professionnelle ou entreprendre. Ils ont cependant peur de lâcher leur emploi actuel. Ils cherchent donc des moyens pour générer des revenus complémentaires pour réaliser leurs projets.
  • Les cadres qui ont de l’argent et qui veulent construire un patrimoine rentable sur le long terme.
• Enfin nous avons des profils de 35-45 ans. Ils possèdent déjà un patrimoine classique et veulent se diversifier. Ce type de clients va chercher à développer une stratégie à haute rentabilité. Ils pensent donc à intégrer de la colocation dans leur patrimoine.

Le ticket d’entrée est accessible puisque nos clients se lancent avec un budget allant de 180 000 à 200/300 000 €.

Un an… pour se lancer dans l’investissement immobilier

Pour ceux qui souhaitent se lancer, même en partant de zéro, notre programme de formation et d’accompagnement dure un an afin de leur permettre de réaliser leurs opérations avec toutes les fondations théoriques requises et les outils indispensables à la réussite de l’opération. Notre objectif est que, lorsque le client arrive, il puisse réaliser sa 1ère opération dans l’année. Ensuite cela dépend de chacun. Certains auront besoin de deux ans pour réaliser une première opération. D’autres, en un an, auront réalisé 2 ou 3 opérations.

Enfin, nos clients ont la possibilité, soit de se lancer seuls, soient d’être accompagnés par nos experts. Notre rôle ici est d’accompagner les clients qui souhaitent l’être de A à Z dans leur projet.

Cela permet à ceux qui ont peur de franchir le cap de ne pas être frustrés et de réaliser une opération entièrement sécurisée en dépit de leurs angoisses.