L’investissement locatif meublé est-il toujours intéressant ? En ces temps troublés où inflation, crise énergétique, guerres font croitre l’angoisse, la pierre est-elle toujours un refuge ? Les locations meublées sont-elles la garantie d’une bonne rentabilité ? Les réponses de Loïc Audet, co-fondateur d’Immocitiz

Un pionnier de l’investissement locatif

Depuis 2012, Immocitiz accompagne les investisseurs depuis la recherche du bien jusqu’à la mise en location, en passant par la recherche de financement, les travaux de rénovation et d’ameublement.

Vers un ralentissement de l’investissement locatif meublé ?

Quelle analyse tire Immocitiz de la situation actuelle entre crise énergétique, remontée des taux, angoisse existentielle sur l’avenir ?

« Nous restons assez sereins » reconnait Loïc. « J’ai commencé à travailler en 2007-2008, au moment de la crise des subprimes. Même si les crises passées ne préjugent pas des crises à venir, je sais comment, a priori, cela se passe. »

Et en l’occurrence, il n’y a pas d’inquiétude sur les investissements. En France, on aime bien investir dans la pierre. Mais aujourd’hui, entre le taux d’usure et la -légère- remontée des taux d’intérêt, les candidats sont moins nombreux. « Le problème n’est plus de vouloir mais de pouvoir. Il y a toujours autant de candidats, mais ils ont été mal habitués. Dans les années 2017-2019, le financement était très facilement accordé. Il suffisait d’avoir un CDI et un salaire correct pour emprunter au 110%. L’emprunt couvrait ainsi l’achat, les frais de notaires, les travaux. C’est-à-dire que, même si l’acheteur n’avait pas d’épargne de précaution, ni d’apport personnel, il pouvait emprunter. Le graal pour se lancer dans l’investissement locatif meublé »

La situation a bien changé remarque Loïc Audet. Les investisseurs doivent avoir un apport ou utiliser une partie de leur épargne. Et pour ceux qui arrivent sans apport … les portes se referment !

Qui sont les investisseurs aujourd’hui ?

Il y a trois profils analyse Loïc Audet :

• Les CSP + ou CSP ++. Ils sont confrontés à une double problématique de connaissance et de temps : ils ne connaissent pas précisément le monde de l’immobilier. Mais ils veulent profiter des opportunités offertes par l’investissement locatif meublé . Ils n’ont pas le temps de visiter les biens, de gérer les travaux, ni de mettre en location. En revanche, ils sont prêts à payer pour un service clef en main fait pour eux. Ils représentent notre cible privilégiée. La nôtre et celles des autres acteurs de l’immobilier d’ailleurs. Ce sont aujourd’hui les investisseurs les plus nombreux.
• Le pluri-investisseur : il a déjà investi dans immobilier seul, via une SCPI, ou via le dispositif Pinel. Comme son investissement précédent pas forcément hyper rentable, il cherche à réaliser un autre investissement plus musclé. Mais, cette fois, il préfère déléguer.
• Enfin, il y a ceux qui ont suivi des formations dispensées par les gourous de l’immobilier sur internet. Ils ont le vocabulaire de l’immobilier, maitrisent la théorie … mais n’ont pas la pratique. Ils hésitent à sauter le pas. « Et c’est bien pour cela qu’ils basculent chez nous. Il faut donc leur faire prendre conscience de la réalité, les rééduquer. Ils ne peuvent pas emprunter s’ils n’ont pas d’apport. Mais ce n’est pas facile. Certains pensent que demain, on leur proposera mieux. »

Une grosse différence avec les années précédentes

Elle n’intervient pas tant au moment où le client nous contacte qu’au moment de la revue de la capacité d’investissement. Il y a moins de candidats aujourd’hui car ceux qui se pensaient finançables n’obtiennent finalement pas de crédit. C’est une première perte.

L’autre perte intervient au moment de la transaction. Même si toutes précautions sont prises, la situation évolue, en mieux ou en moins bien. L’investisseur peut changer de métier, être en période d’essai, se retrouver plus endetté… Au moment de la réalisation de l’investissement, le passage chez le banquier peut poser souci.

Aujourd’hui, 40% des dossiers de crédit sont refusés par la banque, soit presque un dossier sur deux.

Nous, dès le départ, nous tâtons le terrain pour comprendre la capacité d’endettement du client. En fin de compte, nous n’accompagnons que 10 % des clients qui nous contactent, par pure précaution.

Par ailleurs, ces derniers temps, nous avons remarqué que celui qui détient du cash est en position de force face au vendeur. Il a plus de chance d’obtenir le bien avec une offre inférieure de 5-10%… Même si, en face, il y a une offre plus intéressante mais venant d’un acheteur qui doit emprunter. Pour un bien de 100 000 € par exemple, l’investisseur qui fait une offre à 90 000 € en cash l’emportera sur celui qui fait offre à 95 000 € avec condition.

La loi Climat va-t-elle freiner l’investissement dans l’immobilier locatif ?

La loi Climat rend-elle plus difficile la location ? Remet-elle en cause l’investissement dans l’immobilier locatif ? Au 1er janvier 2034, la location des logements classés E dont la consommation varie de 330 à 231 kWh/m2 par an sera interdite. Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, même s’il s’agit d’un renouvellement de bail.

Comment ont réagi les investisseurs ? « Certains ont décalé leur investissement, en attendant que les règles soient claires. D’autres ont mal réagi. Avec l’isolation, ils perdent de la surface, quand ils ont parfois acheté leur bien à 10 000€/m2. »

Pour Immocitiz, « cette réforme est une opportunité. Un appartement performant énergétiquement se louera mieux que celui qui n’est pas rénové, mal isolé, qui a des problèmes d’humidité… C’est un enjeu économique, écologique et de confort.»

Conséquences ? « Nous faisons des recommandations de travaux en fonction du DPE. Et indirectement, pour améliorer le confort du locataire. Certes c’est un investissement supplémentaire. Mais avec le temps, nous pensons qu’un partage est possible. Avec un appartement bien isolé qui consomme moins d’énergie, tout le monde est gagnant : le propriétaire peut le louer plus cher. Le locataire en sort également gagnant car il économise sur sa consommation énergétique. »

Les nouveaux clients sont plus réceptifs. Ils acceptent que l’enveloppe des travaux soit plus importante. C’est passé plus difficilement avec les anciens clients. Ils étaient habitués à des montants moins élevés. Mais ils prennent l’habitude progressivement d’intégrer les travaux améliorant la performance énergétique. Côté travaux, c’est plus gratifiant pour nous de travailler avec des matériaux plus qualitatifs. Un client qui se lance dans l’investissement locatif meublé avec nous doit avoir envie de montrer son appartement. Il doit pouvoir en parler, montrer des photos. C’est dans notre ADN : nous devons rendre le client fier de son investissement. »

L’ADN d’Immocitiz : un service clef en main

Justement, l’ADN d’Immocitiz, d’où vient-il ? Tout a commencé avec une agence immobilière tout ce qu’il y a de plus classique. Mais, raconte Loïc Audet, « nous avons rencontré une jeune investisseuse française qui habitait aux Etats-Unis où elle avait suivi son mari. Elle avait un gros patrimoine immobilier et cherchait une personne de confiance pour le gérer pour elle : mise en location, vente ou achat selon les besoins. Elle nous a ensuite envoyé ses amies de la communauté française de San Francisco. C’est ainsi que nous avons développé le modèle. Au départ, nous faisions tout nous-mêmes : les travaux de rénovation, l’ameublement – on connait parfaitement toutes les références Ikea. On a pensé alors que ce serait bien d’avoir une boite de travaux. »

Les travaux ou l’angoisse des investisseurs

C’est ainsi qu’est né Créacitiz. Depuis 2016, cette entreprise, émanation directe d’Immocitiz assure la gestion de projet post-achat pour accompagner les investisseurs dans cette étape particulièrement anxiogène. Pourquoi anxiogène ? « Plus que de ne pas trouver de locataires, ou de ne pas louer au juste prix, la première crainte de l’investisseur immobilier, ce sont les travaux » explique Loïc Audet. « C’est un aspect que les investisseurs n’ont pas envie de gérer. Les travaux, c’est un peu sulfureux. On sait quand ça commence, pas quand ça finit. On connait le devis initial, pas le prix final. Sans compter la peur de l’abandon du chantier ou des malfaçons. Nous avons embauché des architectes qui ont un rôle de chef de projet. Pour chaque projet, ils dessinent, conçoivent et suivent les travaux du début jusqu’à la fin. »

Une expérience sur tous les types de location

L’entreprise gère, pour ses clients, toutes sortes de locations : « Cela va de la location classique – studio ou 2 pièces – à des projets plus gros comme les immeubles de rapport. Il nous arrive de transformer des locaux commerciaux en Airbnb, et nous nous occupons du changement d’affectation. Ensuite, selon les projets nous faisons appel à des spécialistes : un service de conciergerie pour les AirBnB, COOLOC pour les colocations… Nous nous adaptons aux spécificités des marchés locaux. Par exemple, à Rouen, tout passe par des agences immobilières locales. Cela fonctionne comme ça. »

Immocitiz est-elle pour autant devenue un géant ? « Non. Nous avons une trentaine de salariés. Après Paris, nous avons maintenant des bureaux à Lille, Bordeaux, Caen, Le Havre, Rouen, St Etienne, Nice, Cannes, Aix. Suivront Toulouse, Montpellier et Lyon. »

Un développement stratégique aussi bien que pratique : « Chercher un bien est facile. Ce qui est compliqué, c’est de maintenir le même niveau de valeur dans les différentes régions. Ce n’est pas évident, mais nous devons proposer partout le même niveau de qualité en termes de travaux, d’ameublement et de gestion. »