Contrat de co-location: qu'est ce que c'est ?

Ce type de contrat n’est pas une option, mais une obligation. Il permet de vous protéger, vous, locataires, mais aussi pour le bailleur, d’obtenir des garanties de votre part.

Un contrat de colocation n’est pas qu’un simple document de règles juridiques à signer rapidement, c’est aussi et surtout une preuve de l’engagement des droits et les devoirs conférés à chacun.

Tout comprendre au contrat de colocation

Qu’est-ce qu’un contrat de colocation ? Et à quels éléments faut-il faire attention dans ce contrat que vous vous apprêtez peut-être à signer ?

La différence entre un bail et un contrat de colocation

Bail ou contrat de colocation, y-a-t-il des différences ? Non ! Le bail de colocation est un contrat passé entre le propriétaire d’un bien et les personnes auxquelles il cède la jouissance ou l’usage de ce bien. Le bail définit donc les règles et modalités d’occupation ainsi que le loyer versé par les locataires. Un contrat en bonne et due forme puisque le propriétaire et les locataires signent le contrat.

Il existe différents types de baux. Et en ce qui concerne l’habitation, il existe le bail commercial (qui régit tous les logements type hôteliers ou AirBnB) et le bail d’habitation.

D’un point de vue juridique, le bail ou contrat de colocation à proprement parler n’existe pas. En ce qui concerne le logement, la loi ne reconnait l’existence que de baux d’habitation pour un logement nu ou meublé. La colocation relève de l’organisation privée du logement. Il existe également un bail mobilité créé par la loi Elan, mais qui ne peut être signé que sous certaines conditions (logement meublé, durée maximum du bail : 10 mois…)

Le rôle d’un contrat au sein d’un logement en colocation

Même si la colocation – à l’exception de la colocation intergénérationnelle – n’a pas d’existence aux yeux de la loi, sachez que le contrat de colocation est obligatoire. C’est lui qui encadre les relations entre le propriétaire et les colocataires. C’est la raison pour laquelle les différentes parties doivent le signer.

Mais ce qui est absolument fondamental en colocation, c’est de connaître le type de bail choisi par le propriétaire :

• Bail unique dit aussi collectif : les colocataires et le propriétaire signeront un seul bail.
• Bail individuel : le propriétaire passe un contrat de colocation avec chaque colocataire.

Le contrat de colocation étant un contrat de location classique, il est soumis à la loi de 1989 qui régit la location.

Ceci dit, les règles changent selon que le logement est vide ou meublé.

Les mentions obligatoires dans un contrat de colocation

Qu’il s’agisse d’un bail individuel ou d’un bail unique, le contrat entre colocataire et bailleur doit absolument préciser un certain nombre d’éléments.

Les mentions obligatoires

• Identification des parties impliquées : Le contrat doit clairement spécifier l’identité du propriétaire ainsi que celle des colocataires.
• Description du bien loué : Le bail doit détailler le bien loué, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, sa destination (usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte et donc le type de bail : habitation ? mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral ?) Il fournit des informations telles que la localisation, la surface habitable, et les caractéristiques techniques comme le nombre de pièces. Il doit indiquer la nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement)
• Obligations réciproques : Les obligations mutuelles entre le bailleur et les co-locataires, en particulier celles liées au loyer et aux charges ainsi que les modalités de paiement, doivent être clairement définies.
• Durée du bail : La période de location doit être explicitement mentionnée pour assurer la transparence du contrat.
• DDT : depuis la loi Elan de 2018, le propriétaire doit obligatoirement joindre le dossier de diagnostic technique au bail. Rassurez-vous : vous recevrez ce document touffu sous format numérique. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) sur la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du logement
• Etat des lieux d’entrée : il décrit précisément le logement, ses équipements et leur état de conservation. Le propriétaire ainsi que tous les colocataires doivent le signer. Il sera produit au moment de l’état des lieux de sortie pour identifier les travaux de rénovation à faire.

Les clauses spécifiques

• Le dépôt de garantie : c’est une somme spécifiée dans le contrat que les colocataires versent au propriétaire lors de leur entrée dans le logement. Le bailleur peut l’utiliser pour couvrir certains manquements des colocataires : arriérés de charges, dégradations lors du départ des colocataires, etc… Attention ! Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être utilisé pour payer les derniers mois de loyer.
• La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du ou des colocataires (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie – qui doit être payé avant l’entrée dans les lieux – non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge).
• En cas de bail unique, le propriétaire peut ajouter une clause de solidarité : les colocataires sont conjointement responsables du paiement du loyer et des charges.
• La charte de colocation : il s’agit du règlement intérieur de la colocation. Quelles sont les règles de vivre ensemble ? Comment s’organise la gestion des espaces communs ? Il traite de toutes les questions qui peuvent se poser pour assurer l’harmonie d’une colocation.

Deux types de contrat de colocation

Le contrat de colocation unique

Le bail unique ou collectif rassemble tous les co-locataires sur un seul et même bail. Donc, tous les colocataires le signent ainsi que le propriétaire.

Attention : si vous habitez dans le logement, mais n’avez pas signé le bail, vous n’êtes pas considéré comme un colocataire et n’avez aucun droit sur le logement…. Même si vous payez une partie du loyer !

Un colocataire part ? Un nouveau arrive ? cela ne remet pas le contrat de colocation en cause. Il suffit de l’actualiser avec un avenant.

Le bail unique laisse une certaine liberté aux colocataires : le bail ne stipule pas quelle chambre va à quel occupant. En termes de surface, l’appartement doit être d’au moins 16 m² pour 2 personnes, puis de 9 m² par personne supplémentaire. C’est également la surface minimum qui ouvre le droit des locataires aux APL.

Attention : être marié ou pacsé ne fait pas de vous des colocataires !

La plupart du temps, le contrat de colocation unique s’accompagne d’une clause de solidarité. Et cela fait toute la différence !! En pratique, cela signifie que si l’un des colocataires ne paie pas son loyer ou ses charges, le propriétaire peut exiger de l’un ou de l’ensemble des résidents de pallier au défaut de paiement. Si l’un des colocataires part et n’a pas de remplaçant, il reste solidaire du bail, jusqu’à 6 mois après son départ. En clair, il devra continuer à payer le loyer et les charges.

C’est ce qui explique qu’en cas de bail unique avec clause de solidarité, les colocataires préfèrent déjà se connaitre avant d’emménager ensemble. Ou alors, ils devraient exiger de voir les dossiers des autres futurs habitants, avant de s’engager avec eux.

Le contrat de colocation individuel

Un bail individuel signifie que chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire. Rien de différent avec un bail de location classique.

Avec le bail individuel, vous ne vous répartissez pas les chambres. Votre bail est lié à votre chambre et vous donne accès aux espaces communs. En revanche vous n’êtes pas lié aux autres colocataires par une clause de solidarité… sauf pour les espaces communs. En cas de dégradation dans l’un des espaces communs, s’il n’y a pas de responsable (ou qu’il ne se dénonce pas), les colocataires sont solidaires pour payer les réparations au prorata de leur présence.

C’est la raison pour laquelle nombre de colocataires sont a priori plutôt séduits par le bail individuel, surtout en arrivant dans une colocation où ils ne connaissent personne. Il est trop dangereux d’être solidaires de parfaits inconnus. Pour les propriétaires, en revanche, les contrats de colocation individuels demandent beaucoup plus de gestion administrative, et donc de temps. Ce qui explique que nombre de propriétaires choisissent de confier leur bien à un intermédiaire comme COOLOC qui leur assure le règlement du loyer à date fixe.

Quelles différences entre contrat de colocation meublée et nue ?

En cas de colocation, vous devez faire et signer autant de copies qu’il y a de parties. En clair, chaque colocataire et chaque caution des colocataires reçoivent une copie en plus de la copie du propriétaire.

Contrat de colocation meublé

Vous signez un contrat de colocation meublée ? Voici ce qu’il faut savoir :

• Location meublée signifie que vous trouverez un certain nombre d’éléments dans le logement. Par exemple : de la literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, Réfrigérateur et Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, Vaisselle en nombre suffisant pour tous les occupants, ustensiles de cuisine, luminaires, ustensiles de ménage adaptés au logement… En gros, vous pouvez arriver avec votre valise et rien d’autre !
• Le bail est d’une durée minimum d’un an. Pas de panique. Cela ne signifie pas que vous deviez rester obligatoirement 1 an dans les lieux. Cette durée minimum n’engage que le propriétaire. Il peut vous demander votre congé au bout d’un an, mais sous certaines conditions. Vous, en tant que locataire, vous pouvez quitter le logement à tout moment, sachant que vous avez un préavis d’un mois.
• Si le propriétaire vous demande un dépôt de garantie, il est de deux mois de loyer maximum (hors charges)

Contrat de colocation en logement non meublé

Comme son nom l’indique, le logement est vide, ou presque. Vous devrez donc, avec vos colocataires vous occuper de meubler le logement par vos propres moyens

• Le bail que vous signez est d’une durée minimum de 3 ans. Mais attention, cela ne signifie pas que vous devrez rester 3 ans dans les lieux. C’est toujours le propriétaire qui s’engage à vous louer le logement pendant cette période. À l’issue des 3 ans, il ne pourra refuser le renouvellement du bail que sous certaines conditions.
• Vous pouvez donner votre congé à tout moment en respectant un préavis qui va de 1 à 3 mois selon la commune
• Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charges.

Contrat de location : les 10 points importants à vérifier absolument

Ça y est ! Le bail de colocation est prêt, vous avez le stylo en main. Relisez-le et vérifiez attentivement les points suivants :

• Montant du loyer et ses modalités de paiement : à quelle fréquence ? À date fixe? Et Et n’oubliez pas de vérifier les règles de révisions éventuelles. Rappelez-vous que les augmentations de loyer sont indexées sur l’IRL. Vérifiez également, si vous êtes dans une ville qui plafonne les loyers, que votre propriétaire respecte la règle
• Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois). Soit le loyer est sous-évalué, soit le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration du logement. Autrement, le bailleur ne peut augmenter le loyer.
• Vérifiez que vous êtes bien mentionné comme locataire et que vous traitez directement avec le propriétaire. Il est toujours possible de sous-louer un logement, mais vous serez en difficulté si le locataire principal quitte le logement
• Le bail ne doit inclure aucune clause discriminante – âge, sexe, religion ou autre.
• Modalités de paiement des charges. Est-ce un forfait qui reste stable chaque mois ? Est-ce par provisions, avec des révisions régulières ?
• Montant du dépôt de garantie si le propriétaire l’exige
• Montant des dépenses théoriques de chauffage – ainsi que l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.
• Des frais supplémentaires : le propriétaire ne peut exiger de vous le paiement d’autre chose que du loyer et des charges. Il ne peut vous réclamer un chèque de réservation avant d’avoir vu le logement
• Le DPE. Si le logement est classé F ou G, le propriétaire ne peut augmenter le loyer. Sachez d’ailleurs que sont interdits à la location les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWhEF/m²/an
• Le logement devenant votre résidence principale, à vous et à vos colocataires, le propriétaire ne peut imposer de règles. Par exemple, il ne peut vous interdire de fumer chez vous. En revanche, vous pouvez décider avec vos colocataires de fumer dehors pour le bien-être de tous … et inscrire cette règle dans la charte de colocation !