Investissement locatif en france : la situation en 2023

Malgré la situation plutôt tendue du marché de l’immobilier, l’investissement locatif séduit toujours autant les Français. Et ce, malgré les obstacles !

Une valeur sûre

24,7% des Français sont locataires dans le parc privé, soit 7,5 millions de ménages. L’investissement locatif reste donc une valeur sûre de l’immobilier. Encore plus aujourd’hui où nombre d’aspirants propriétaires doivent renoncer à leur projet, en raison de la hausse des taux d’intérêt. Ils restent plus longtemps dans leur location. Une aubaine pour les bailleurs dont 70%, révèle une étude réalisée par le groupe BPCE préfèrent des locataires longue durée. La demande de location, cependant, reste forte, notamment dans les grandes agglomérations et dans le sud de la France. Une opportunité pour les propriétaires bailleurs !

Qui réalise des investissements locatifs en France ?

Dans le parc privé, 32% des propriétaires bailleurs ont hérité ou reçu leur bien. 15% ont transformé leur ancienne résidence principale en location. Mais la grande majorité des bailleurs privés – 62% – sont des investisseurs locatifs. Parmi eux, 57% ont financé l’achat de leur bien grâce à un crédit immobilier et 25% ont profité d’un dispositif de défiscalisation (Denomandie, Pinel…)

Un investissement qui séduit toujours

C’est l’investissement préféré de 35% des Français, juste après le livret A révèle une étude de Masteos qui porte sur plusieurs pays d’Europe. Mais seuls 13% de la population sont propriétaires bailleurs. Ce n’est pas faute de volonté : 20% à 41% des Français souhaiteraient réaliser un investissement locatif, selon les études qui s’accordent cependant sur un point : le concept d’investissement locatif en 2023 séduit particulièrement les jeunes de moins de 30 ans. 47% d’entre eux souhaitent devenir propriétaire-bailleur. 8 % le sont déjà.

L’investissement locatif en 2023 serait-il une tendance méditerranéenne ? 57% des Espagnols et 58% des Portugais souhaitent se lancer. C’est aussi le cas de 52% de Italiens, parmi lesquels 16% veulent le faire dès 2023. L’Europe du Nord en revanche semble moins intéressée par l’investissement locatif. Ils ne sont que 28% aux Pays-Bas et 31% en Allemagne à y penser.

Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ?

Un bon investissement locatif, pour 49% des bailleurs, c’est d’abord une bonne rentabilité locative et un bien pouvant prendre de la valeur. Selon le classement de la FNAIM, Toulon, Dijon, Brest, Limoges, Poitiers, Clermont-Ferrand, Nîmes, Marseille et Montpellier sont les villes les plus rentables pour réaliser un investissement locatif.

Par ailleurs, certaines villes ont vu leurs loyers augmenter… surtout celles ayant attiré de nouveaux habitants après le covid : + 12% à Brest pour les studios ou une pièce, +11% à Avignon sans oublier Chambéry, Saint-Etienne, et Angers avec 9% de hausse.

Autre point positif : dans ce contexte plutôt morose, les bailleurs mettent moins de temps en moyenne à trouver un locataire : 5 jours de moins qu’en 2018.

Mais une situation nuancée

L’investissement locatif a tout pour plaire… et pourtant ! L’étude du groupe BPCE montre que seuls 6 % des bailleurs privés perçoivent un « revenu confortable » de leurs locations. 20 % d’entre eux perdraient même de l’argent à cause des charges trop élevées.

9 % des Français ont ainsi renoncé et ne sont plus propriétaires bailleurs. 41% d’entre eux admettent cependant qu’ils avaient besoin de récupérer du capital.

Mais la question est bien là. Entre une fiscalité pesante et la gestion de plus en plus complexe des biens loués, 19% des bailleurs actuels envisagent de cesser de louer leur bien d’ici 5 ans. L’interdiction progressive de louer des biens aux DPE classés G D ou E et la difficulté des travaux à réaliser peut dérouter plus d’un bailleur. Ce qui explique l’arrivée sur le marché de passoires thermiques comme le révèle une étude du groupe Se Loger. Elles représentent 19,2% des biens en 2023 contre 11,2% en 2020. Côté acheteurs, ces derniers sont 90% à ne visiter que des biens ayant un bon DPE, ou à négocier à la baisse le prix du bien doté d’un mauvais DPE.

Quels sont les obstacles à l’investissement locatif ?

Tandis que 15 % des aspirants à l’investissement locatif en 2023 redoutent une fiscalité croissante, 26% craignent de rencontrer des difficultés avec leurs locataires (impayés, nuisances, dégradations…). Une peur traditionnelle mais qui connait aujourd’hui des solutions faciles à mettre en place.

Une autre raison plus conjoncturelle émerge aujourd’hui. L’inflation augmente bien plus et plus vite que les loyers : + 10,5%, contre 7%, selon l’observatoire Clameur des loyers. Les prix des biens ont grimpé de 30%. En parallèle, la rentabilité locative est en baisse : de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) en moyenne en France en 2018 à 5% aujourd’hui.

Certaines villes ont même vu leurs loyers baisser de 2,5 à 5% en un an. C’est le cas d’Argenteuil, Versailles, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, ou encore Saint-Maur-des-Fossés où l’accès à la propriété a réduit la demande locative. Mais pas d’affolement. Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice… les loyers ne bougent pas !

Est-ce pour autant qu’il faut renoncer aux projets d’investissement locatif ? Pas du tout. La loi Climat et son interdiction de louer des passoires thermiques apporte sur le marché de nombreux biens dont le prix est largement négociable. Les aides d’Etat et dispositifs de défiscalisation peuvent aussi vous aider à financer les travaux de mise aux normes pour la location.

Et pourquoi ne pas penser à acheter un bien plus grand pour en faire une colocation ? La rentabilité d’une colocation est meilleure que celle d’une location simple et la vacance locative … moins fréquente.