Clause bourgeoise et colocation : ce que dit vraiment la loi

La clause bourgeoise fait beaucoup parler d'elle depuis quelques années. Avec l'explosion d'Airbnb et des locations courte durée, elle est devenue l'un des principaux outils invoqués par les copropriétés pour limiter certains usages locatifs. Mais qu'en est-il exactement pour la colocation ? Quelles sont les limites réelles de cette clause ? Et que doit vérifier un propriétaire bailleur avant d'investir dans une copropriété en vue d'y installer une colocation ?

Comprendre la clause bourgeoise

Définition juridique

La clause bourgeoise figure dans le règlement de copropriété. Elle encadre la destination de l'immeuble et les usages qui y sont autorisés.

Dans sa version classique, la clause d'habitation bourgeoise autorise l'exercice d'activités professionnelles libérales dans les appartements, dans la limite de ce que prévoit le règlement. Si un avocat exerce déjà dans l'immeuble, la copropriété ne peut pas, par exemple, refuser l'installation d'un cabinet médical.

Dans sa version la plus restrictive, la clause d'habitation exclusivement bourgeoise interdit toute activité professionnelle. Le télétravail ou la domiciliation d'une entreprise restent autorisés, mais recevoir des clients ne l'est pas.

Origine : la destination de l'immeuble

La clause bourgeoise est indissociable de la notion de destination de l'immeuble, c'est-à-dire l'usage pour lequel il a été conçu et décrit dans son règlement de copropriété : usage résidentiel, mixte, ou commercial.

Cette destination est définie par trois éléments :

• Le règlement de copropriété lui-même
• Les caractéristiques de l'immeuble (standing, qualité architecturale)
• Sa situation géographique

L'objectif historique de la clause : préserver la tranquillité de l'immeuble en évitant les allées et venues de personnes étrangères à la vie de la résidence.

Clause bourgeoise et Airbnb : le vrai sujet du moment

Depuis l'essor de la location courte durée, la clause bourgeoise est revenue au premier plan.

Pourquoi Airbnb déclenche la clause

La location touristique de courte durée génère exactement ce que la clause bourgeoise cherche à prévenir : un va-et-vient permanent de personnes étrangères à l'immeuble, des rotations hebdomadaires voire quotidiennes, une perturbation des conditions d'habitation des autres résidents.

Les copropriétés qui disposent d'une clause bourgeoise (ou exclusivement bourgeoise) peuvent légalement s'y opposer, et la jurisprudence leur donne régulièrement raison.

Ce que dit la jurisprudence

Dès 2006, la Cour de cassation avait posé le principe : est licite la clause restreignant la location de chambres garnies à des personnes honorables agréées par le syndic, “s'il apparaît que ce type de location entraîne un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l'immeuble et en modifie les conditions d'habitation” (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 25 avril 2006, 05-13.096).

Ce principe est depuis appliqué massivement aux locations Airbnb. Les tribunaux considèrent régulièrement que la location touristique de courte durée contrevient à la clause bourgeoise lorsque celle-ci figure dans le règlement de copropriété, car elle transforme de fait le logement en meublé de tourisme, un usage incompatible avec la destination résidentielle de l'immeuble.

Clause bourgeoise et colocation : une confusion fréquente

La distinction fondamentale : subdivision vs colocation

Un arrêt de 1976 est souvent cité pour affirmer que la clause bourgeoise s'applique à la colocation. Mais cet arrêt visait la transformation d'un appartement en chambres meublées séparées et destinées à des personnes distinctes : autrement dit, une subdivision physique du logement, une sorte de pension de famille ou de résidence hôtelière.

Ce cas n'a rien à voir avec une colocation classique dans laquelle plusieurs personnes cohabitent dans un même logement partagé, signataires de baux individuels sur leurs chambres et jouissant en commun des espaces partagés. Dans le cas de la colocation, la destination résidentielle du logement est respectée car les co-livers y ont leur résidence principale.

Quand la copropriété peut-elle s'opposer à la colocation ?

La réponse n'est pas tranchée : une copropriété peut parfois interdire la colocation, mais pas systématiquement ni librement.

En droit de la copropriété, chaque copropriétaire jouit librement de son lot, sous deux réserves : ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires, et respecter la destination de l'immeuble telle que définie par le règlement de copropriété (article 9 de la loi du 10 juillet 1965). C'est cette notion de destination qui constitue le seul fondement valable d'une restriction.

Une interdiction valable dans certains cas

Une clause restreignant certains modes de location peut être juridiquement valide lorsqu'elle est justifiée par la destination de l'immeuble : caractère résidentiel de standing, qualité architecturale ou situation géographique particulière. Ce fondement est la destination, pas une comparaison entre modes d'occupation.

Dans un arrêt du 23 mai 2012, la Cour d'appel de Paris a retenu que la mention "standing cossu" dans un règlement de copropriété pouvait justifier certaines restrictions d'usage locatif. Cet arrêt est d'interprétation stricte : il ne pose pas en principe que la colocation génère davantage de nuisances qu'une location classique. Il ne crée pas non plus de fondement général permettant d'interdire la colocation en tant que telle. Le seul critère valide reste la destination de l'immeuble, telle qu'elle est objectivement décrite dans le règlement.

Une clause trop générale peut être déclarée non écrite

À l'inverse, une clause rédigée de façon trop large, sans lien démontrable avec la destination réelle de l'immeuble, peut être déclarée non écrite par le juge. La Cour de cassation rappelle régulièrement que les restrictions au droit de jouissance d'un copropriétaire doivent être expressément prévues et justifiées (Cass. civ. 3e, 8 juin 2011, n° 10-15.891). Une interdiction générale de toute colocation, sans justification tirée de la destination de l'immeuble, encourt ce risque.

La validité s'apprécie au cas par cas

Il n'existe pas de règle universelle. Plusieurs éléments déterminent si une clause peut être opposée à un bailleur souhaitant louer en colocation :

• Les caractéristiques objectives de la destination de l'immeuble telles que décrites dans le règlement : standing, qualité architecturale, situation géographique. Un règlement de copropriété ne peut pas légalement interdire un bail d'habitation et, par extension, ne peut pas interdire la colocation en tant que telle. Seule la destination de l'immeuble peut constituer un fondement valable à une restriction judiciaire.
• Les circonstances concrètes (la colocation génère-t-elle réellement des nuisances prouvables ?)

Donc en pratique, une clause d'interdiction figurant dans un règlement de copropriété ne disparaît pas d'elle-même. Même si elle est potentiellement contestable, il appartient au propriétaire d'en demander l'annulation en justice. Tant qu'un juge ne l'a pas déclarée non écrite, elle reste opposable. C'est pourquoi lire et analyser le règlement de copropriété avant tout achat reste indispensable.

La copropriété ne peut être discriminatoire à l'égard des locataires

En 2007, la Haute autorité de lutte contre les discriminations (Halde) a rappelé un principe fondamental : aucun règlement de copropriété ne peut légalement interdire à un propriétaire de louer à des personnes non constituées en couple ou en famille traditionnelle.

Refuser la colocation d'étudiants au motif que les logements seraient "destinés à une unité familiale" constitue une discrimination fondée sur la situation de famille (délibération Halde n° 2007-110 du 23.04.07).

En résumé, la clause bourgeoise ne constitue pas une interdiction automatique de la colocation. Son application dépend du contenu précis du règlement de copropriété et des circonstances concrètes. Elle ne vise pas la colocation avec baux individuels de la même façon qu'elle vise Airbnb.

Le bail unique sans clause de solidarité : la fausse bonne idée

Face aux contraintes juridiques potentielles, certains propriétaires optent pour un bail unique signé par tous les colocataires, sans clause de solidarité. L'idée semble séduisante : un seul contrat à gérer, une seule relation avec le groupe et pas de lien entre les colocataires.

C'est en réalité une fausse bonne idée, et voici pourquoi.

Ce que ça implique concrètement

Sans clause de solidarité, si un colocataire cesse de payer son loyer, le propriétaire ne peut pas se retourner contre les autres signataires du bail pour obtenir ce paiement. Le risque d'impayé est total et aucun juge n’appliquera la rupture d’un bail dont le loyer n’est pas totalement payé mais que la solidarité n’impose pas de payer totalement. Pourquoi mettre de bons locataires dehors si aucune clause ne les oblige. Le bail ne s’arrêtera jamais et il durera sans fin.

Pourquoi cette formule n'est avantageuse ni pour vous ni pour vos co-livers

• Pour les propriétaires bailleurs : il est difficile de former des groupes qui acceptent d’être tous solidaires d’un loyer, surtout pour une cible adulte
• Pour les co-livers : ils hésitent à signer un bail commun avec des personnes qu'ils ne connaissent pas forcément, craignant d'être liés à des étrangers

La formule des baux individuels par chambre reste la solution la plus sécurisante pour toutes les parties. Elle isole les risques, simplifie les entrées-sorties, et préserve la flexibilité indispensable à la gestion d'une colocation.

Recommandations pour les bailleurs

Avant d'acheter : vérifier systématiquement le règlement de copropriété

C'est l'étape incontournable. Avant tout achat en copropriété destiné à la colocation :

• Demandez à lire le règlement de copropriété complet
• Vérifiez l'existence et la formulation d'une éventuelle clause bourgeoise
• Lisez les dispositions relatives à la destination de l'immeuble et aux restrictions d'usage
• Renseignez-vous sur la jurisprudence locale et l'historique de contentieux dans la résidence

Si une clause bourgeoise est présente, évaluez avec un professionnel si elle peut s’opposer à votre projet avant de signer tout compromis.

Opter pour les baux individuels

Quelle que soit la configuration du bien, la colocation avec baux individuels par chambre reste la formule juridiquement la plus solide. Elle respecte le cadre légal, simplifie la gestion des entrées-sorties, et protège le propriétaire sans solidarité contrainte entre co-livers.

Vous avez repéré un bien en copropriété et souhaitez y lancer une colocation ? Avant de signer, faites analyser le règlement de copropriété avec nos experts. Cooloc vous accompagne dès l'étape de l'acquisition pour sécuriser votre projet.

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