Le DPE, incontournable pour accéder au prêt immobilier ? Avant d’accorder un financement, les banques exigent de plus en plus souvent le DPE du logement.

Lorsque le DPE s’invite chez votre banquier

L’obtention d’un prêt était déjà difficile. La crise climatique la rendra-t-elle encore plus compliquée ? Pas forcément. Mais les objectifs posés par la Loi Climat sont ambitieux : en 2050 la totalité du parc immobilier français sera « basse consommation ». Cela correspond à un DPE noté A ou B. Or à l’heure actuelle, seuls 2 à 3 % de l’immobilier correspondent à ces critères.

En quoi cela concerne-t-il votre investissement immobilier ? Maintenant, même les banques s’y mettent. Elles s’intéressent toujours à vos revenus et à votre reste à vivre, mais aussi à la performance énergétique du logement. Aujourd’hui, sans le DPE du bien, la banque peut refuser de vous financer. Certains établissements ne peuvent même plus finaliser un dossier de financement sans ce précieux sésame. Et ce, aussi bien pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire.

Un accès à l’emprunt plus compliqué

L’accès à l’emprunt immobilier semble de plus en plus compliqué. Depuis janvier 2022, la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière stipule que le taux d’effort ne peut dépasser 35%. En parallèle, les taux d’intérêt augmentent. Le taux d’usure pour le dernier trimestre 2022 aussi. « En 2022, l’emprunteur type est donc plus âgé, avec des revenus plus élevés, disposant d’un apport plus important, et il emprunte plus et plus longtemps » selon le site meilleurtaux.com.

Une situation qui pénalise particulièrement les primo-accédants. L’évolution des revenus pose problème explique une banquière. « Les gens ont des situations professionnelles de plus en plus instables et le montage des dossiers devient donc plus complexe. Les prix s’envolent et les revenus, en face, ont tendance soit à se réduire, soit à être moins sûrs qu’auparavant. »

Une réglementation plus sévère à la location

De plus, il faut maintenant compter avec les coûts des travaux pour améliorer les performances énergétiques des logements. Et dans ce cadre, la loi Climat pèse de tout son poids sur les investisseurs. Dès janvier 2023, vous ne pourrez plus louer de logements dont la consommation dépasse 450 kilowattheures par m2 et par an. Suivront l’ensemble des logements G en 2025, puis des logements F en 2028 et enfin E en 2034.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, « les banques exigent maintenant systématiquement les devis et demandent à ce que le coût des travaux pour remettre (le logement) aux normes fasse partie du plan de financement» insiste Olivier Lendrevie, président du réseau de courtiers Cafpi. «Sinon elles n’ouvrent même pas le dossier».

Si le logement a une note G ou F, les banques exigent un devis des travaux, ainsi que la note de DPE attendue suite à ces rénovations, sans oublier un justificatif de bonne réalisation des travaux « afin que le prêt entre en amortissement » rappelle un banquier.

À prendre en compte dès l’achat

Mieux vaut donc prendre ses précautions recommande Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement. « Avant d’acheter, il faut être accompagné d’un professionnel qui saura donner une vision globale en chiffrant les travaux nécessaires à l’amélioration de l’étiquette énergétique du logement. Il est conseillé de prévoir un allongement des délais dans la promesse de vente qui peut passer de 45 à 60 jours pour avoir le temps d’effectuer ces démarches. » Si l’investissement locatif concerne un immeuble « qui doit faire l’objet d’une réhabilitation lourde avec le changement de fenêtres, du mode de chauffage, nous demandons une maîtrise d’œuvre ou l’intervention d’un architecte afin que les délais de réalisation des travaux soient tenus. Car les travaux ne peuvent pas excéder le différé de remboursement du prêt, fixé à 24 mois maximum. »

Une obligation qui concerne autant les investisseurs que les primo-accédants explique Sylvain Lefèvre. Ces derniers « disposant d’un budget contraint, achètent souvent des biens de qualité moyenne, mal isolés. Si les dépenses d’énergie doublent, ils ne pourront plus payer ces dépenses contraintes ! En l’absence de travaux, ils peuvent cependant obtenir leur crédit à condition de disposer d’un reste à vivre correct. En revanche, dans le cas d’un logement situé dans un marché immobilier détendu, nous les prévenons que leur demande de prêt sera refusée s’ils ne réalisent pas de travaux. »

Des prêts spécifiques pour acheter et améliorer les performances énergétiques

Si le DPE est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez intégrer les travaux au plan de financement. A la Centrale de Financement, explique Sylvain Lefèvre, « nous prévoyons un seul prêt qui sera composé de deux tranches, l’une finançant l’acquisition du bien et l’autre les travaux ». D’autres établissements lancent des crédits spécifiques à la rénovation énergétique ( «Prêt Travaux Verts» lancé par le Crédit Agricole d’Ile-de-France ; crédit «Avance Rénovation» de la Banque postale et le Crédit Mutuel, crédits pour l’isolation thermique chez Action Logement…)

En exigeant préalablement le DPE à tout prêt immobilier, les banques deviennent des acteurs – encore méconnus – de la rénovation énergétique. Une implication certes commerciale mais nécessaire. Les bâtiments représentent un cinquième des émissions de gaz à effet de serre en France !