Réglementation en co-location : ce que les bailleurs doivent savoir

Vous êtes bailleur, mais connaissez-vous les exigences en matière de normes et de sécurité ?

Comprendre les réglementations spécifiques à la co-location

Sécurité et superficie : comment être conforme à la loi ?

Concernant la co-location, la réglementation en vigueur impose que chaque co-locataire dispose d’au moins une pièce ayant les caractéristiques suivantes :

• Pour 2 colocataires, la surface habitable pour chaque habitant doit être d’au moins 16 m2.
• Pour tout colocataire supplémentaire, la surface habitable supplémentaire doit être d'au moins 9 m² (contre 14 m2avant la loi ELAN).
• La hauteur sous plafond doit être de 2,20 m minimum, ou le volume habitable de 20 m³.

Les combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses ou tout espace dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre ne comptent évidemment pas dans la surface habitable !

Attention ! Selon les départements, le règlement sanitaire peut imposer des conditions plus restrictives. Vous avez tout intérêt à contacter la mairie dont relève la co-location pour obtenir les informations spécifiques à votre région !

N’oubliez pas la décence !

Bien évidemment, en co-location, comme en location classique, vous ne pouvez louer qu’un logement décent et sûr au regard de la loi du 6 juillet 1989 et du décret de 2002. Mais quels sont ces critères de décence ?

• Un logement qui assure le clos, le couvert et qui protège des infiltrations d’eau et d’air, des remontées des eaux…
• Des branchements électriques, de gaz, de chauffage et de production d'eau chaude conformes aux normes de sécurité et en bon état de fonctionnement.
• Des dispositifs d'ouverture et de ventilation pour permettre le renouvellement de l’air
• Une alimentation en eau potable avec une pression et un débit adéquats.

Que doit contenir le contrat de co-location ?

Le bail ou contrat de co-location est le même qu’en location : il s’agit d’un bail d’habitation classique, rédigé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties impliquées (propriétaire, locataires, caution). Il doit être conforme au modèle de bail réglementaire. Que doit-il contenir ?

Concernant les signataires :

• Nom et domicile du propriétaire.
• Si le logement n'est pas géré directement par le propriétaire, nom et siège social du gestionnaire.
• Noms des co-locataires.
• Date de prise d'effet et durée du bail.

Concernant le logement :

• Destination du logement (bail d'habitation ou bail mixte)
• Description du logement (maison ou appartement, nombre de pièces) et de ses équipements à usage privatif et commun.
• Nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail.
• Surface habitable. Attention ! En cas d’absence ou de surface erronée, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire de le rectifier dans un délai d'un mois suivant la date du bail. Pire, si le bail mentionne une surface supérieure de plus de 5 % à la surface réelle du logement, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle.

Le bail doit également comprendre :

• un état des lieux d’entrée et un état des lieux de sortie ;
• une attestation d'assurance contre les risques locatifs, obligatoire pour les co-locataires ;
• La copie de la grille de vétusté si elle a été établie ;
• Si le logement est dans un immeuble en copropriété, un extrait du règlement de copropriété (destination de l'immeuble, jouissance des parties privatives et communes…) Il indique également la quote-part du logement pour chaque catégorie de charges.

Autres clauses possibles

• Si vous avez convenu de clauses particulières avec les co-locataires, insérez-les dans le bail pour qu’elles aient une valeur légale. Mais certaines clauses sont interdites comme l’interdiction d'accueillir des invités.
• N’oubliez pas la clause résolutoire. Elle permet la résiliation du bail lorsque le locataire ne verse pas le dépôt de garantie, ou ne paie pas le loyer ou de charges.

Quelles sont les obligations des bailleurs ?

Fournir un dossier complet

Vous devez annexer au bail le dossier de diagnostic technique du logement, établi par un diagnostiqueur certifié. Ce document, plutôt touffu, comprend notamment le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) et le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (Crep). Pensez aussi à joindre la notice d'information, l'attestation d'assurance contre les risques locatifs … et tout autre document spécifique en fonction de la situation du logement. Par exemple :

• L’état de l'installation intérieure de l'électricité et/ ou du gaz si ces installations ont plus de 15 ans ;
• L’état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), le diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée par l’un ou l’autre de ces phénomènes ;
• Si le logement est situé dans une zone d’habitat indigne, vous êtes dans l’obligation de joindre au bail une autorisation de la mairie pour louer votre logement.

Devoirs et droits des bailleurs

• Pensez à effectuer les travaux nécessaires afin d’entretenir le logement (et accessoirement le louer plus facilement à des colocataires sérieux.)
• Respectez les règles de résiliation du bail.
• Vous devez remettre gratuitement les quittances de loyers faisant apparaître le montant du loyer et des charges aux co-locataires qui le demandent.
• Vous pouvez exiger un dépôt de garantie. Attention, il ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location non meublée et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée
• En cas de départ d'un co-locataire, vous pouvez refuser le remplaçant proposé et demander un nouveau bail.
• Vous pouvez recourir à la clause résolutoire si les co-locataires ne respectent pas les conditions du bail
• En cas de bail unique, vous pouvez insérer une clause de solidarité et demander que chaque co-locataires dispose d’une caution solidaire. Ces conditions sont souvent exigées pour éviter les risques d’impayés. Mais sachez que d’autres moyens plus efficaces existent ! La garantie COOLOC vous assure de percevoir l’intégralité de votre loyer à date fixe pendant toute la durée du bail.

Quels sont les droits et devoirs des co-locataires ?

Le premier droit des co-locataires est de pouvoir jouir paisiblement de leur logement. Vous ne pouvez donc pas vous introduire chez eux en leur absence ou sans les prévenir par exemple.

En cas de travaux, ils ne peuvent subir de nuisances plus de 21 jours. Autrement, ils pourront vous demander une baisse de loyer.

Les co-locataires peuvent aussi réaliser quelques aménagements, tant qu’ils ne transforment pas le bien (rafraîchissements et retouches de peinture des murs intérieurs, pose d'un papier peint)

Un co-locataire peut sous-louer sa chambre, mais doit pour cela obtenir votre autorisation écrite.

Enfin, les co-locataires peuvent quitter le logement quand ils le souhaitent. Mais ils doivent vous en informer par lettre recommandée avec accusé de réception, en respectant les délais. Le préavis est de 3 mois pour un logement vide, un mois pour un logement meublé.

Comment éviter les litiges entre bailleur et co-locataires ?

Gérer votre bien en co-location en toute harmonie

Dès le départ, les règles doivent être claires. En tant que bailleur, soyez transparent sur les exigences du logement ou les règles de copropriété.

Afin d'éviter de futurs problèmes, dès l’état des lieux d’entrée, prenez des photos pour les joindre au document. Soyez attentif à tout. Cela facilitera l’état des lieux de sortie et la restitution, ou non, du dépôt de garantie.

N’oubliez pas non plus de préciser les droits et responsabilités de chacun dans le bail, par exemple les travaux relevant des co-locataires et ceux qui incombent au bailleur.

Une fois qu'ils sont installés, il est important de maintenir avec vos co-locataires une relation de confiance et une communication fluide et transparente. Cela vous permettra de résoudre rapidement les problèmes potentiels et de maintenir un environnement harmonieux.

En cas de litige, essayez de régler le conflit à l’amiable. C’est souvent plus simple, plus rapide et infiniment plus économique que de recourir à la justice.

Le sujet qui fâche : la restitution du dépôt de garantie

Vous disposez d’un délai de 2 mois maximum à compter de la remise des clés pour rendre le dépôt de garantie aux co-locataires. Si l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, le délai s'élève à 1 mois.

Mais que faire en cas de litige ? Les litiges sur la non restitution du dépôt de garantie sont fréquent, explique Caroline Choplin, avocat spécialiste du droit immobilier. En effet, le bailleur peut en garder une partie ou même la totalité, mais à quelles conditions ?

Vous pouvez retenir une somme équivalant à un impayé de loyers ou de charges, aux frais liés à des dégradations ou à des travaux locatifs non faits. Mais toute retenue s’accompagne de documents justificatifs : états des lieux d'entrée et de sortie, photos, constat réalisé par un huissier de justice , factures ou devis de travaux, lettre de réclamation des loyers impayés restée sans réponse...

La plupart du temps, les litiges porteront sur les dégradations. D’où l’importance de réaliser très sérieusement l’état des lieux d’entrée, de prendre des photos, afin d’avoir des preuves de l’importance et du type de dégradations identifiées.

De leur côté, les co-locataires peuvent exiger le remboursement du trop-perçu des charges.

Là encore, l’important est de chercher un accord à l’amiable soit directement, soit par l’intermédiaire de la commission départementale de conciliation ou d’un conciliateur de justice.

Et si cela ne fonctionne pas, il faudra régler le différend auprès du tribunal d’instance.

Comment éviter les litiges entre bailleurs et co-locataires ?

• Communiquer : Encouragez une communication franche dès le début de la co-location. Favoriser un dialogue ouvert peut prévenir les malentendus et les conflits potentiels.
• Un bail clair et détaillé : Rédigez un contrat de co-location détaillé qui énonce clairement les droits et les responsabilités de chacun. Assurez-vous que tous les co-locataires comprennent et acceptent les termes du bail.
• Entretenir le logement : Encouragez les co-locataires à maintenir le logement propre et en bon état. Planifiez des moments réguliers pour discuter des éventuels problèmes d'entretien ou de réparation.
• Délais de paiement : Veillez à ce que tous les co-locataires respectent les délais de paiement du loyer et des charges. Un retard dans le paiement peut créer des tensions inutiles. Sinon, pour éviter tout tracas, optez pour la garantie COOLOC.

Connaître ses droits et obligations : « Nul n’est censé ignorer la loi ». Bien connaître les obligations de chacun, les lois et réglementations en vigueur vous évitera la plupart des problèmes qui surviennent en co-location.