Un achat locatif pour faire du Airbnb est-il toujours le top de la rentabilité immobilière ? Sachez simplement que sur les 3 millions et quelques de logements recensés sur Airbnb, 500 000 sont en France. L’Hexagone est le deuxième marché de Airbnb après les Etats-Unis. Rien qu’à Paris, la plate-forme propose 40 000 logements. Une sacrée concurrence.
Alors, faire du Airbnb, fausse bonne idée ou vraie opportunité ?
4 avantages à acheter un appartement pour le louer sur Airbnb
Avantage 1 : une rentabilité plus élevée
C’est la première raison qui explique – à elle seule – que tant de propriétaires et d’investisseurs veuillent faire du Airbnb. En louant votre appartement sur de courtes périodes, la rentabilité est bien plus élevée qu’une location de longue durée. Logique : le prix de la nuitée coûte facilement 3 fois plus cher pour des séjours touristiques que pour une location longue. Et les prix ne sont pas encadrés. Vous fixez vous-même le tarif de la location.
Avantage 2 : Pas de risque d’impayés
Contrairement à une location de longue durée, le règlement se fait directement sur la plate-forme. Un avantage pour Marta, propriétaire d’un deux-pièces : « Tu gardes toujours le contrôle sur ton logement, tu ne risques pas de te retrouver avec des loyers impayés. »
Avantage 3 : Une location plus flexible … pour le propriétaire
Acheter un appartement pour faire du Airbnb, c’est aussi la certitude de récupérer votre bien dès que cela vous convient. Avec la location de longue durée, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à la fin du bail et pour des raisons précises. Avec la location Airbnb, vous récupérez votre bien quand vous le souhaitez. Si vous en avez besoin ponctuellement, il vous suffit de mettre à jour votre calendrier.
Avantage 4 : Une législation – encore- favorable
A l’heure actuelle, la fiscalité régissant les locations est particulièrement favorable si vous êtes en LMNP (Loueur Meublé non Professionnel). Vous pouvez n’être imposé que sur 50% de vos revenus Airbnb s’ils ne dépassent pas 72 600 € par an. C’est le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Sinon, le régime dit BIC réel vous permet de déduire toutes vos charges (dont l’amortissement du bien) de vos revenus Airbnb. Alléchant, certes, mais pour combien de temps ? Les élus ont annoncé à plusieurs reprises leur volonté d’en finir avec les avantages fiscaux des locations touristiques.
3 inconvénients pour ce type d’investissement locatif
Tout n’est pas forcément rose au pays de l’investissement locatif Airbnb. Il existe quelques inconvénients selon les propriétaires.
Inconvénient 1 : Des limites à différentes échelles
Les Airbnb sont de plus en plus mal vus dans les grandes villes et dans les communes où le logement est en tension. Aussi, plusieurs communes ont pris des mesures : Paris, Lyon, Marseille ou dans le Pays Basque ont mis en place des systèmes de compensation dont les modalités varient. Mais le concept reste le même : en cas de logement transformé en location touristique, le propriétaire doit compenser en proposant un logement destiné à la location longue durée.
Si le bien est dans une copropriété, n’oubliez pas de vérifier le règlement. Il se peut que la location touristique soit interdite.
Inconvénient 2 : Une activité chronophage
« Je ne sais pas si la rentabilité est proportionnelle au temps et à la fatigue d’une telle activité » explique Marta. « Tu dois pouvoir être disponible n’importe quel jour, à n’importe quelle heure. » Disponible pour gérer les entrées, les départs, le ménage et changement du linge de maison après chaque départ. Comme les dégradations sont plus rapides avec un fort turn over, vous devez aussi vérifier que le logement reste agréable, accueillant et que tout fonctionne normalement. Une nécessité sur une plate-forme où les avis des utilisateurs priment.
En back office, vous devez gérer les réservations, répondre aux questions des utilisateurs intéressés… et aux sollicitations pendant le séjour. Vous pouvez bien sûr faire appel à une conciergerie pour déléguer une partie ou l’ensemble de ces tâches. Mais cela réduira d’autant la rentabilité du bien.
Inconvénient 3 : Savoir choisir son emplacement
Les locations touristiques sont situées dans les zones touristiques où la pression immobilière est déjà à son maximum. Le prix d’achat est donc relativement élevé, sans compter que vous devrez réaliser des travaux pour rendre le bien attractif.
