Guide de l'investissement en colocation : comment choisir le bon bien ?

Co-location et coliving sont d’excellentes opportunités pour les investisseurs immobiliers, en offrant souvent des rendements supérieurs à la location classique ou à la location saisonnière. Toutefois, choisir le bon bien pour une colocation requiert une analyse approfondie et stratégique pour s'assurer que l'investissement soit rentable à long terme.

Pourquoi est-il intéressant d'investir dans une co-location ou un coliving ?

Investir dans une co-location ou un coliving présente de nombreux avantages qui peuvent séduire les investisseurs immobiliers à la recherche de rendements attractifs et d'une gestion potentiellement simplifiée. Voici les principales raisons pour lesquelles ces types d'investissement deviennent de plus en plus populaires.

Des rendements financiers supérieurs

L'un des principaux attraits de l'investissement en co-location et en coliving réside dans la possibilité d'obtenir des rendements locatifs plus élevés comparés aux locations traditionnelles. En louant un bien immobilier à plusieurs locataires plutôt qu'à un seul, vous pouvez souvent percevoir un loyer global plus élevé. De plus, ces modèles permettent une meilleure optimisation de l'espace disponible, augmentant ainsi la rentabilité au mètre carré.

Des revenus plus stables

Les propriétés en co-location et coliving tendent à offrir une plus grande stabilité en termes de flux de revenus. Même si un des locataires décide de partir, les autres continuent de payer leur part, ce qui assure un revenu continu et réduit le risque de vacance totale du bien. En ayant plusieurs locataires dans un seul bien, les risques financiers sont diversifiés. Contrairement aux locations traditionnelles où la défaillance de paiement d'un seul locataire peut signifier la perte de l'ensemble des revenus locatifs, la co-location et le coliving réduisent ce risque en répartissant les obligations financières entre plusieurs parties. Cette caractéristique rend l'investissement moins vulnérable aux fluctuations du marché locatif, surtout si vous ciblez les actifs (avec le développement du télétravail), les familles monoparentales, les divorcés ou les seniors, plutôt que les étudiants.

Une demande croissante

Avec l'augmentation des prix de l'immobilier et la croissance des populations urbaines, de plus en plus de personnes recherchent des solutions de logement abordables. La co-location et le coliving répondent à ce besoin en offrant des options de logement moins coûteuses et plus qualitatives, particulièrement attrayantes pour les jeunes professionnels, les étudiants, et les digital nomades. Cette demande en constante augmentation permet d’assurer une occupation élevée et une rotation réduite des locataires.

Des liens sociaux

Les modèles de colocation et de coliving favorisent une vie communautaire enrichissante. Pour beaucoup de locataires, ces configurations offrent plus qu'un simple logement; elles fournissent une opportunité de tisser des liens sociaux, de se créer un réseau et de bénéficier d'un soutien mutuel. Investir dans des propriétés qui encouragent ces valeurs peut augmenter l'attrait et la compétitivité du bien sur le marché.

Potentiel de valorisation à long terme

Les propriétés adaptées à la colocation et au coliving peuvent également bénéficier d'une plus-value à long terme, surtout si elles sont situées dans des zones en développement ou en régénération. L'évolution des modes de vie et la reconnaissance croissante des avantages de la vie communautaire peuvent augmenter la valeur de ces propriétés au fil du temps.

Les critères clés de sélection du bien

L’emplacement

L'emplacement est souvent cité comme le facteur le plus important dans l'évaluation de l'attractivité d'un bien immobilier, et c'est particulièrement vrai pour l'investissement en colocation. Un bon emplacement pour une colocation sera à proximité des bassins d'emploi majeurs. Le bien doit également être proche des commodités essentielles comme les transports, les centres commerciaux, les centres de soins et les zones de loisirs.

En plus du logement en lui-même, ce sont ces points qui vont intéresser les potentiels locataires et assurer une demande locative constante. C’est également sur cette base que vous pourrez justifier de loyers plus élevés.

La taille et la configuration du bien

La taille et la configuration du bien sont déterminantes pour le succès d'une colocation. Idéalement, le bien devrait permettre à chaque colocataire de disposer de son propre espace personnel, tout en offrant des espaces communs confortables, qui encouragent la convivialité et le bien-être des résidents. Les propriétés avec plusieurs salles de bains (une salle de bain par chambre), une grande cuisine, et des zones de vie spacieuses (salle de sport, salle de cinéma, coworking, grand jardin) sont particulièrement recherchées. Une configuration flexible, qui permet d'ajuster le nombre de chambres ou de modifier l'espace selon les besoins, peut également être un avantage significatif.

Les tendances du marché local

Comprendre les tendances du marché local est essentiel pour identifier les meilleures opportunités d'investissement (lien vers page mère investissement) en colocation. Cela inclut l'analyse des taux d'occupation, des prix moyens de location dans la zone choisie, de la croissance démographique de la région, et des projets de développement futurs qui pourraient influencer la demande de logements. Les investisseurs devraient également être attentifs aux variations saisonnières de la demande locative (vacances scolaires par exemple, si vous ciblez les étudiants). Effectuer une étude de marché approfondie peut révéler des niches inexploitées ou confirmer la viabilité d'une colocation dans un secteur donné. Les co-locations ou colivings pour jeunes actifs ou familles monoparentales ne sont, par exemple, pas soumis à cette saisonnalité de la demande locative.

Bien évaluer le bien

Vérifier les chiffres et la projection financière

Avant de finaliser un investissement en colocation, il faut procéder à une analyse financière rigoureuse pour s'assurer de la viabilité de l'investissement. Les principaux indicateurs financiers à examiner incluent le rendement locatif brut, qui se calcule en divisant les revenus annuels escomptés par le prix d'achat, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cet indicateur offre une estimation rapide de la rentabilité avant impôts et frais.

Un autre indicateur essentiel est le cash flow net, qui prend en compte les revenus de location moins tous les coûts opérationnels, incluant la gestion immobilière, les taxes, les assurances, et les frais de maintenance. Un cash flow positif signifie que la propriété génère plus de revenus qu'elle n'engendre de dépenses, ce qui est un signe de bonne santé financière.

Il est également important de calculer le taux de rendement interne (TRI), qui tient compte de la valeur temporelle de l'argent et offre une vision plus précise de la rentabilité sur la durée de l'investissement. Le TRI aide à comparer l'efficacité de différents investissements immobiliers et à prendre une décision éclairée.

Inspection physique du bien lors des visites

Les visites du bien sont une étape indispensable pour identifier les éventuels problèmes qui pourraient nécessiter des réparations coûteuses après l'achat. Vous pouvez solliciter l’aide d’un expert immobilier professionnel pour examiner l'état du toit, des fondations, des systèmes électriques et de plomberie, ainsi que la présence de moisissures ou de parasites.

Si vous prévoyez d’acheter un bien (maison ou appartement) pour le transformer en coliving ou en co-location, vous devez vous assurez que les travaux seront possibles et qu’ils tiendront dans votre enveloppe budgétaire.

Co-location : gestion directe ou déléguée ?

Une fois que vous avez trouvé le bien adéquat et que vous avez concrétisé votre projet, vous devrez prendre une décision sur la gestion de la propriété. Vous pouvez opter pour une gestion directe, où vous, en tant que propriétaire, gérez tous les aspects de la co-location, de la recherche de locataires, en passant par leur entente, à la gestion quotidienne et aux réparations. Cette option offre un contrôle complet et peut réduire les coûts opérationnels, mais elle demande également beaucoup de temps et d'efforts.

Autre option, la gestion déléguée auprès d’une agence ou d’un gestionnaire immobilier professionnel. Une bonne solution si vous n’êtes pas sur place, si vous n’avez pas envie de gérer les problèmes du quotidien ou simplement que vous n’avez pas le temps.

Cooloc propose une 3° voie avec un modèle unique de collaboration : un partenariat de co-gestion. Les propriétaires gardent le contrôle en gérant les visites, l’état des lieux et la gestion quotidienne de leur bien.

Ce que Cooloc gère pour vous :

• Présentation de locataires qualifiés : nous faisons l’analyse des dossiers pour vous présenter les bons candidats ;
• Matching des locataires entre eux ;
• Gestion des loyers : chaque début de mois, vous recevez vos loyers, peu importe les éventuels retards ou impayés des locataires (garantie Cooloc) ;
• Conseil juridique et assurances : nous sommes experts de la location partagée et nous répondons à toutes vos questions sur le volet administratif ou juridique en co-location.