LMNP : Airbnb ou coliving, quelle est la meilleure stratégie locative ?

Si vous disposez d’un bien immobilier à louer et que vous êtes sous le statut LMNP, vous vous êtes sans doute demandé s’il ne serait pas plus intéressant de profiter de la location de courte durée via des plateformes de type Airbnb. Le modèle de la location saisonnière promet en effet une forte rentabilité, mais est-ce toujours le cas. N’est-il pas plus intéressant de privilégier location longue durée et rentabilité optimisée avec un coliving ?

En savoir plus sur le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place de choix dans le paysage de l'investissement locatif en France. C’est une option attractive pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée. Le statut est accessible à tout propriétaire particulier mettant en location un ou plusieurs biens immobiliers équipés, destinés à l'habitation de manière temporaire ou permanente.

Pour prétendre au statut LMNP, le revenu généré par ces locations ne doit pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% du revenu total du foyer fiscal. Si vous excéder ce seuil, cela veut dire que vous vivez probablement de cette activité et vous passez alors sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Les caractéristiques du régime LMNP

Le LMNP concerne uniquement la location de biens meublés, ce qui implique que le logement doit être équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. Cette condition distingue le LMNP des locations nues et souligne l'importance d'une préparation adéquate du bien pour répondre aux attentes du marché locatif.

Le régime LMNP présente plusieurs avantages pour l'investisseur immobilier, notamment sur le plan de la fiscalité. En optant pour ce statut, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur leur impôt sous le régime micro-BIC, à condition que les revenus ne dépassent pas un certain seuil.

Pour ceux qui choisissent le régime d'imposition au réel, il est possible de déduire les charges réelles ainsi que l'amortissement du bien et des meubles, ce qui offre une optimisation fiscale significative. Selon Stefano Demari, fondateur du site jedéclaremonmeublé.com : " Avec l’imposition au réel, un propriétaire en LMNP peut économiser en moyenne un montant de 2000 euros par an ”.

Sur le papier, le statut LMNP est donc idéal pour un investissement locatif optimisé fiscalement. Le statut permet en plus une gestion flexible du bien, autorisant les propriétaires à choisir entre location longue durée et location saisonnière, selon les besoins du marché et leurs objectifs personnels.

Location saisonnière via Airbnb : comment ça marche ?

Airbnb a révolutionné la manière dont les voyageurs trouvent des logements et comment les propriétaires monétisent leurs logements. La plateforme met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec des personnes à la recherche d'hébergements temporaires, d'une nuit à plusieurs mois.

En simplifiant le processus de location saisonnière, Airbnb a ouvert de nouvelles voies vers le tourisme, offrant une flexibilité et une accessibilité sans précédent tant pour les hôtes que pour les invités.

Sur Airbnb les propriétaires peuvent lister gratuitement leur résidence (principale ou secondaire), en définissant les prix, la disponibilité, et les règles de la maison. Les voyageurs peuvent alors rechercher des logements basés sur leur destination, leurs dates de voyage, et d'autres critères spécifiques.

La plateforme facilite l'ensemble du processus, de la réservation au paiement, en passant par la communication entre les hôtes et les invités, tout en offrant une couverture d'assurance et un support client.

Investir en LMNP pour faire du Airbnb : le revers de la médaille

Bien que la location saisonnière via les plateformes comme Airbnb offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers, tout n’est pas rose. Il faut voir de manière réaliste le potentiel de rentabilité et les risques associés à ce type d'investissement.

La difficulté d’anticiper le taux de remplissage

L'un des défis majeurs liés à la location via Airbnb est l'incertitude autour du taux de remplissage. Contrairement aux locations à long terme, où les revenus peuvent être prévisibles et constants, la demande pour les locations saisonnières peut fluctuer considérablement en fonction du tourisme local, de la saison, des événements et d'autres facteurs externes. Ces fluctuations rendent difficile pour les investisseurs de prévoir avec précision leurs recettes mensuelles ou annuelles.

Un taux de vacance élevé peut rapidement éroder la rentabilité de l'investissement. Trouver le juste équilibre entre des prix compétitifs et la maximisation des périodes de location nécessite une connaissance approfondie du marché local et une capacité à s'adapter rapidement aux changements de la demande.

Le prix d’achat élevé au départ

Pour garantir votre taux de remplissage, vous pouvez avoir envie de cibler les zones où la demande est tendue. Mais l'acquisition de propriétés dans ces zones (grandes villes ou zones avec une demande touristique élevée), nécessite souvent un investissement initial conséquent. Ce qui va sans nul doute prolonger le délai nécessaire pour récupérer cet investissement et commencer à réaliser un profit.

Usure accrue due au passage fréquent des locataires

La rotation élevée des invités dans les locations saisonnières peut entraîner une usure plus rapide de la propriété, des meubles et des équipements. Cela implique des coûts de maintenance et de réparation plus élevés pour les propriétaires, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'investissement.

De plus, la gestion des check-ins et check-outs fréquents peut s'avérer chronophage et exigeante en termes de logistique. Si la tâche est déléguée à une conciergerie, ce sont encore des frais supplémentaires.

Variabilité de la rentabilité annuelle

La dépendance à l'égard des saisons touristiques et des tendances du marché peut rendre la rentabilité annuelle d'une propriété Airbnb hautement variable. Les années avec une faible demande niveau tourisme ou des événements imprévus (crises économiques, mauvais temps…), peuvent considérablement affecter les revenus locatifs, mettant en péril la stabilité financière de l'investissement. Nous l’avons bien vu avec la crise Covid où le secteur du tourisme a été à l’arrêt plusieurs mois.

Une volonté politique de restreindre les locations saisonnières

Aujourd’hui, de plus en plus de communes imposent des restrictions aux locations de type Airbnb. Face au manque de logements en location longue, les municipalités se mobilisent et mettent des limitations au développement effréné des locations saisonnières. Dans une vingtaine de villes, dont Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux, une déclaration en mairie est obligatoire pour tous les logements qui font de la location saisonnière, avec une limitation du nombre de nuitées sur l’année.

Stefano Demari nous confirme cette volonté politique : “ En ce moment, la location saisonnière est dans le viseur. La loi Finances est revue tous les ans et cette année, il a été décidé d’imposer encore plus fortement la location saisonnière. A partir de 2025, on devrait donc avoir de 40 à 70% d’impôts en plus pour la location courte durée ! ”.

LMNP : faire la transition de Airbnb vers le coliving

Pour pallier ces inconvénients, les propriétaires en LMNP envisagent de plus en plus la transition de la location saisonnière vers le coliving. Ce changement stratégique peut offrir une stabilité accrue, une gestion simplifiée des locataires, et d'autres avantages significatifs.

Stabilité des revenus avec les loyers

La principale motivation pour passer de Airbnb au coliving en LMNP c’est la recherche de stabilité des revenus. Contrairement à la location saisonnière, qui est sujette à des fluctuations saisonnières et à une demande irrégulière, la colocation offre des revenus locatifs prévisibles et constants grâce à des contrats de location à moyen ou long terme.

Niveau fiscalité, c’est aussi plus avantageux. Stefano Demari le dit également : “Aujourd’hui on est moins imposé sur la location longue durée. Et c’est encore 30 à 40% de moins d’imposition quand on loue en meublé plutôt que vide.”

Simplification de la gestion des locataires

La gestion des locataires en coliving est moins exigeante que celle requise pour les locations de courte durée. Avec des contrats de location plus longs, les investisseurs font face à moins de rotations de locataires, réduisant ainsi le temps et l'effort consacrés à la préparation de la propriété entre deux locations, à la gestion des réservations et aux communications fréquentes avec les locataires.

Réduction des coûts opérationnels

Les coûts associés à l'entretien régulier et au nettoyage entre les réservations peuvent diminuer significativement avec la colocation. En LMNP, les frais de gestion courante sont souvent partagés entre les locataires ou réduits grâce à des accords de longue durée, ce qui peut améliorer la marge bénéficiaire de l'investissement.

Demande croissante pour le coliving

La demande pour le coliving, tant dans les zones tendues (grandes villes et les zones étudiantes) que dans les zones rurales, reste élevée. Cela garantit un taux d'occupation élevé et une rentabilité soutenue, avec moins de risques de vacance locative.

La location via Airbnb offre des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers, mais il est important de considérer les freins inhérents à ce modèle. La fluctuation du taux de remplissage, les coûts supplémentaires, l'usure des propriétés, la variabilité de la rentabilité annuelle et les limitations grandissantes sont des facteurs critiques à évaluer avant de s'engager dans ce type d'investissement locatif. En revanche, passer de Airbnb à la colocation ou au coliving en LMNP peut s'avérer être une stratégie judicieuse pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et l'efficacité.