Louer une chambre chez soi : les bons conseils

Louer une chambre chez soi est une excellente idée, que ce soit pour éviter la solitude, rendre service, ou arrondir vos fins de mois. Oui mais comment faire ? Quelles sont les conditions à remplir ? Quelle est la fiscalité ? Existe-t-il des moyens de défiscaliser ces revenus ?

Louer une chambre chez soi

Si vous avez la place nécessaire, que ce soit une chambre ou un studio, vous pouvez parfaitement louer une chambre à votre domicile. Elle doit cependant répondre à certains critères.

La chambre que vous louez doit bien sûr faire partie de votre résidence principale. Pas question de transformer un cagibi en chambre. La pièce doit disposer d’un espace minimum de 20m3 – soit 9 m2 minimum de surface et 2,20 m de hauteur. Elle doit aussi disposer d’une fenêtre donnant sur l’extérieur. Le logement doit être décent et ne pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”.

Rien ne vous empêche de louer la chambre vide. A charge pour le locataire d’apporter ses meubles. Nombre de bailleurs préfèrent cependant louer une chambre meublée. Vous devez donc prévoir l’ameublement minimum légal : une literie avec couette ou couverture. La fenêtre doit être équipée de volet ou rideaux. Elle doit aussi comporter table, sièges, rangement et luminaires.

La jouissance de la chambre est à l’usage exclusif du locataire. En tant que bailleur, vous n’êtes donc pas censé y mettre les pieds.

Il est rare de pouvoir aménager dans une chambre un espace cuisine et des sanitaires. Votre locataire doit donc avoir accès à la cuisine, à la salle de bains, aux toilettes au sein du logement. Là encore, un avenant au bail – qui sera le même que pour une location meublée – peut organiser l’accès du locataire aux espaces communs.

Une chambre, un bail

Il vous faudra prévoir un bail en effet. C’est le cas de toute location, vide ou meublée, si la pièce louée est la résidence principale de votre locataire.

Vous pouvez donc très bien signer un bail mobilité – dont la durée peut varier de 1 à 10 mois maximum- si votre locataire est étudiant, ou en formation. Un bail classique fait également l’affaire selon les besoins de votre locataire.

Et comme pour toute location, vous devez, en tant que propriétaire, remettre également les diagnostics techniques. Vous devrez également réaliser un état des lieux avec votre locataire à l’entrée comme à la sortie, afin d’éviter tout litige au sujet des retenues sur le dépôt de garantie. L’avantage, cependant, est que vivant sous le même toit, vous pouvez régler plus rapidement les problèmes qui se posent.

Si la chambre n’est pas la résidence principale de votre locataire, le bail est assez flexible. Mais vous ne pourrez pas bénéficier d’une exonération d’impôts.

Fixer les charges et le loyer

Le loyer dépend de la zone où se situe votre logement. En « zone tendue », où les offres de logement sont inférieures à la demande, vous êtes libre de fixer le loyer lors de la première mise en location. En revanche, aucune augmentation possible lors du changement de locataire ! De plus, si votre logement se situe à Paris, le loyer est plafonné. C’est la préfecture de police qui fixe le plafond des loyers.

Il peut être un peu plus délicat de fixer le montant des charges (électricité, gaz, eau, internet…) puisque vous les partagez avec votre locataire. Il n’existe d’ailleurs pas de règles en la matière. La solution généralement adoptée est un forfait qui doit figurer sur la quittance de loyer. Généralement le forfait tient compte de la surface de la chambre, de son équipement et du nombre d’occupants. Vous pouvez également, en tant que propriétaire répercuter une partie des taxes (audiovisuelle, ordures ménagères…) liées à la résidence. Concernant la taxe d’habitation, c’est à vous, en tant que propriétaire de la régler, à moins que votre locataire ne dispose d’une entrée distincte.

Locataire ou propriétaire, qui peut louer ?

Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, vous êtes libres de louer une chambre.

En tant que propriétaire, vous devez cependant :

• vérifier que le règlement de votre copropriété vous l’autorise – ce qui est le cas la plupart du temps ;
• prévenir votre assurance pour couvrir également votre locataire. Ce dernier a également tout intérêt à prendre une assurance de son côté.

En tant que locataire, vous pouvez également sous-louer une partie de votre logement. Avant toute chose, il vous faudra obtenir l’accord du propriétaire. Sinon votre démarche est illégale et vous risquez une rupture de bail.

Il est plus prudent d’établir un contrat de sous-location. N’exagérez pas et demandez un loyer proportionnel à la surface louée. Vous ne pouvez d’ailleurs exiger un loyer au m2 supérieur à ce que vous payez vous-même à votre propriétaire.

En sous-louant, vous devenez à votre tour bailleur de votre sous-locataire. Ce dernier doit s’adresser à vous pour les travaux incombant au bailleur. A vous de les transmettre à votre propriétaire.

En parallèle, vous restez redevable à votre propriétaire du paiement de l’intégralité du loyer, y compris en cas de défaut de paiement de votre sous-locataire. Le propriétaire, de son côté, peut réclamer au sous-locataire la part du loyer qui lui incombe – mais pas plus davantage.

Même s’il n’y est pas obligé, votre sous-locataire a cependant intérêt à prendre une assurance sous-location. Il bénéficiera ainsi de la garantie risques locatifs qui permet d’être couvert en cas de dégât des eaux, d’explosion ou d’incendie. La garantie du recours des voisins et des tiers le couvrira si les dommages provoqués au sein du logement s’étendent à d’autres habitations.

Louer une chambre… et profiter de la défiscalisation ? C’est possible

Comme pour n’importe quelle location, la chambre que vous louez chez vous sera imposée selon les règles suivantes :

• Location vide : le loyer que vous percevez sera imposé comme revenu foncier ;
• location meublée : il rentre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est imposé comme tel au titre de l’impôt sur le revenu.

Bonne nouvelle cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôts. Comment ?

Cela dépend, tout d’abord de l’endroit où vous habitez.

Partout en France, à l’exception de l’Île-de-France, il suffit que le loyer annuel maximal ne dépasse 140 euros par m², charges non comprises. En Île-de-France, le loyer annuel maximal ne doit pas dépasser 190 euros par m².

Cependant, ces plafonds augmentant régulièrement, il se peut que vous puissiez bientôt profiter de la défiscalisation totale de vos loyers.

Si le loyer de la chambre dépasse ces plafonds, il doit être déclaré.

Et dans ce cas, vous avez tout intérêt à louer une chambre meublée. En effet, les loyers des locations meublées font partie des bénéfices industriels et commerciaux de votre feuille d’imposition. Et si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 32 900 €, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50% par an.

Au-delà de 32 900 €, le régime d’imposition passe automatiquement au réel. Si vous tenez correctement votre comptabilité, vous pouvez obtenir une déduction des charges liés à l’activité locative, tels que les frais liés aux travaux d’entretien ou d’acquisition du logement.

Opter pour la chambre contre services ?

Plutôt que de percevoir un loyer, vous pouvez proposer une chambre en échange d’un certain nombre d’heures de services hebdomadaires. Il peut s’agir, selon vos besoins, de garde d’enfants, de présence auprès d’une personne âgée ou handicapée, ou tout simplement pour vous rendre de menus services dans votre maison.

Contrat de travail ou bail, vous êtes libre de choisir la forme qui vous convient pour définir le cadre de cet échange de bons procédés.

Quoiqu’il en soit, à l’heure où la crise se fait ressentir y compris sur le paiement des loyers, où la solitude devient de plus en plus angoissante et pesante, ouvrir son logement et proposer une chambre peut non seulement participer à la résolution de la crise du logement, mais aussi rendre à cette période anxiogène un peu plus de sérénité et de convivialité.