Coliving : vers un encadrement des loyers et une définition juridique claire
“Nouveau fléau de l’immobilier” comme le dénonce Ian Brossat ou opportunité supplémentaire pour se loger dans un marché tendu ? Le sénateur communiste de Paris et ancien adjoint au logement de la capitale entend déposer une proposition de loi à l’été 2025 pour encadrer plus strictement le secteur. Mais attention : son projet de loi ne vise qu'une partie bien spécifique du marché du coliving.
Un marché à deux vitesses : distinguer les vrais acteurs
Face à la multiplication des offres de coliving et aux dérives constatées, le sénateur Ian Brossat a l'intention de proposer des mesures concrètes pour protéger les locataires. Mais il est essentiel de comprendre que le marché du coliving français se divise en deux segments distincts.
D'un côté, les bailleurs privés propriétaires qui représentent la majorité du marché avec 700 000 logements en colocation ou coliving, soit plus de 2 millions de lits. Ces propriétaires louent directement à leurs locataires selon les règles classiques du bail d'habitation, en respectant la législation en vigueur.
De l'autre, les marques de coliving, représentant 14 500 lits en France en 2023, et qui opèrent avec un modèle économique de sous-location souvent problématique. C'est précisément ce second segment que vise Ian Brossat dans son projet de loi.
Les marques de coliving : un eldorado pour les investisseurs ?
Avec une hausse de 70% en deux ans, le marché des marques de coliving attire massivement les investisseurs : 234 millions d'euros ont été investis en 2024, soit trois fois plus que pour les résidences seniors (selon l’étude Xerfi sur le coliving).
Mais cette croissance exponentielle des marques de coliving suscite autant d'enthousiasme que d'inquiétudes, car elle révèle l'ampleur de la crise du logement, particulièrement en Île-de-France où l'accès au logement "n'a jamais été aussi difficile", selon l'Institut Paris Région.
Le modèle économique problématique des marques de coliving
Contrairement aux bailleurs privés qui louent directement leurs biens, les marques de coliving ont développé un système de sous-location qui peut générer des dérives. Leur modèle fonctionne ainsi :
- Location auprès d'un bailleur en bail civil nu ;
- Sous-location aux occupants en bail loi 89 avec des tarifs majorés ;
- Facturation de services obligatoires intégrés dans les charges pour justifier l'écart de prix
Cette mécanique oblige les marques de coliving à augmenter les prix pour couvrir leurs frais d'aménagement, d'entretien et dégager une marge, créant une pression à la hausse sur les loyers.
Les mécanismes de contournement utilisés par les marques
Les marques de coliving peuvent échapper aux règles du logement traditionnel grâce à un montage juridique sur la facturation de services obligatoires (ménage, wifi, accès aux espaces communs, maintenance). Intégrés dans les charges, ces frais additionnels leur permettent de respecter formellement les plafonds de loyer tout en gonflant le coût total pour le locataire.
Ce système crée un flou juridique préoccupant : les locataires deviennent des sous-locataires sans le savoir, n'ont pas droit aux APL (sauf les moins de 30 ans en situation de grande précarité), et risquent de se retrouver sans logement si la marque de coliving rompt son bail avec le propriétaire
Une solution à la crise du logement quand c'est bien fait
Pour autant, le coliving répond à de vrais besoins, comme en témoignent les nombreux colocataires qui ont fait appel à des intermédiaires respectueux de la législation comme Cooloc pour trouver leur logement et leur nouvelle tribu.
Valentin, un trentenaire arrivé à Bordeaux pour raisons professionnelles, explique : "Quand je suis arrivé à Bordeaux, je ne connaissais personne, donc je me suis très vite tourné vers une recherche de coliving, dans l'idée de vivre avec d'autres personnes et de ne pas me retrouver seul après le travail".
Ce mode d'habitat permet d'accéder à des espaces plus grands qu'un studio pour un budget équivalent, tout en facilitant l'intégration sociale dans une nouvelle ville. Les espaces partagés (cuisine équipée, salon, terrasse ou jardin) offrent un confort supérieur aux petits logements individuels.
La différence fondamentale : les plateformes comme Cooloc n'appliquent pas le modèle de sous-location problématique des marques de coliving visées par Ian Brossat, mais respectent la législation classique du bail d'habitation.
Distinguer le bon grain de l'ivraie
L'objectif du projet de loi est de sortir du flou juridique qui permet aujourd'hui aux marques de coliving d'échapper aux règles du logement traditionnel par leur système de sous-location. Le coliving bien conçu permet de vivre dans des espaces plus grands et plus confortables, pour un budget équivalent à celui d'un studio, tout en créant du lien social. Il ne doit pas devenir un prétexte pour contourner la réglementation.
Avec ce projet de loi, le défi sera donc d'encadrer les pratiques spéculatives des marques de coliving tout en préservant les initiatives vertueuses des propriétaires bailleurs individuels qui créent de véritables espaces de vie partagée sans détournement de la législation.
La proposition de loi en 3 points-clés
La proposition de loi d'Ian Brossat s'articule autour de trois axes majeurs pour encadrer spécifiquement le secteur des marques de coliving.
1 - Fin du flou juridique et encadrement des loyers
Ian Brossat a l'intention de reclasser le coliving des marques dans la catégorie "habitation" pour mettre fin au flou réglementaire actuel. Cette clarification permettrait d'appliquer automatiquement les règles du logement traditionnel, notamment l'encadrement des loyers là où il existe.
Concrètement, fini les forfaits de charges exorbitants qui permettent aux marques de coliving de contourner les plafonds légaux. Cette mesure mettrait fin aux services obligatoires facturés aux locataires pour financer les marges des opérateurs.
Chez les bailleurs privés respectueux de la législation, ces compléments exorbitants n'existent pas car ils n'ont pas besoin de dégager une marge sur la sous-location : ils louent directement leur bien.
2 - Lutte contre le modèle de sous-location et garanties de qualité
Le cœur du problème réside dans le modèle économique des marques de coliving : location en bail civil nu auprès d'un propriétaire, puis sous-location en loi 89 à des tarifs majorés. Ce système oblige ces opérateurs à augmenter les prix pour couvrir leurs frais d'aménagement, d'entretien et dégager une marge.
La proposition de loi entend fermer cette échappatoire en imposant un cadre unifié qui empêcherait ce détournement de la sous-location.
Le projet impose également le respect des normes de décence du logement : critères stricts sur la superficie minimale des chambres, l'aération, l'éclairage naturel et la sécurité. L'objectif est d'éviter que la recherche de rentabilité des marques ne se fasse au détriment du bien-être des occupants.
3 - Obligation de mixité sociale pour les résidences de coliving
Conformément aux règles en vigueur pour les autres types d'habitation, les résidences de coliving développées par les marques devraient intégrer une part de logements sociaux. Cette obligation ne concernerait que les résidences construites spécifiquement pour le coliving, pas le marché des bailleurs privés qui louent leurs biens existants.
Un exemple concret : l’ancien foyer Notre Dame de Pentecôte transformé en coliving
L'exemple de l’ancien foyer Notre Dame de Pentecôte, qui fait justement l’objet d’une autre vidéo de Ian Brossat, illustre parfaitement le mécanisme utilisé par les marques de coliving.
Avant : gestion directe par le Diocèse
- Tarif : 750 €/mois tout compris
- Chambre 10m² + espaces communs + charges
Après : gestion par La Casa (marque de coliving)
- Tarif facturé aux locataires : de 950 €/mois à 1050 €
- Loyer officiel : 675 € (respecte l'encadrement à 33,75 €/m²)
- Services obligatoires : 275 € (charges, Internet, Canal+, services divers)
La Casa loue au Diocèse, puis sous-loue aux étudiants en imposant 275 € de services obligatoires. Ces 275 € supplémentaires financent la marge de la marque, l'aménagement et les services.
En réalité, le Diocèse ne touche donc pas les 950 € minimum qui sont facturés. C’est l’exploitant qui empoche les loyers et verse ensuite une contrepartie au Diocèse, propriétaire du lieu. Le curé de la paroisse a d’ailleurs affirmé au Figaro qu’il “n’est en aucun cas décisionnaire du montant du loyer aux locataires et ne le touche pas”.
La différence avec Cooloc
Avec une gestion via Cooloc, le propriétaire toucherait directement le loyer versé par les locataires (moins les frais de gestion), en bénéficiant en plus de la défiscalisation LMNP qui n’existe pas pour le bail civil nu, et sans imposer des services obligatoires aux locataires.
Une proposition de loi transpartisane pour l'été 2025
Le sénateur communiste prévoyait de déposer sa proposition de loi durant l'été 2025, espérant fédérer des élus de divers bords politiques pour travailler sur un texte transpartisan. Une stratégie nécessaire face à un sujet qui va au-delà des clivages traditionnels.
Si les élus de gauche soutiennent généralement ce type d'encadrement, la droite et le centre restent plus réservés sur la régulation du marché immobilier.
Les marques de coliving se mobilisent déjà contre le projet, craignant un impact négatif sur leurs modèles économiques. Jean-Baptiste Mortier, directeur général de The Boost Society, a déjà réagi : “Plus on réglemente les loyers, moins il y a d'investissements”.
Ce projet de loi intervient à un moment charnière pour le marché du coliving en France. Le système de location/sous-location des marques de coliving crée des dérives, comme l'illustrent les vidéos du sénateur Ian Brossat sur TikTok.
Mais il est essentiel de laisser les propriétaires privés continuer à investir pour créer du logement.
Il s'agit donc d'imposer un cadre légal qui permettra d'encadrer les dérives spéculatives des marques de coliving tout en préservant le développement vertueux du coliving par les bailleurs privés, fidèle à sa vocation première : créer du lien social et faciliter l'accès au logement.
