Investissement dans une colocation : quelle ville choisir ?

L’investissement dans une colocation est l’un des plus rentables qui existent. Pourquoi ? D’une part, vous devez voir – donc acheter – plus grand. Or le prix au m2 des grands logements est inférieur à celui des petites surfaces. D’autre part, la vacance locative est limitée et le paiement du loyer est plus sûr que si vous ne deviez compter que sur un seul locataire. Enfin, concernant le nerf de la guerre, les loyers d’une colocation sont 20 à 30% supérieurs à ceux d’une location classique.

Cerise sur le gâteau : la colocation attire des publics de plus en plus variés. Étudiants et jeunes actifs bien sûr, mais les seniors sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire. Même chose pour les parents solo ou pour toute personne qui, suite à un changement de vie, de ville, une rupture, cherche à faire des économies … ou ne se fait pas à l’idée de vivre seul.

Pouvez-vous pour autant faire de la colocation partout ? Dans les faits, oui. Il existe même des colocations à la campagne. Mais la colocation reste un phénomène majoritairement urbain. Le site investissement-locatif.com a donc réalisé une étude sur les villes les plus intéressantes en matière de colocation.

Comment évaluer le succès de votre colocation … avant d’investir ?

Une fois que vous avez décidé d’investir dans une colocation, encore faut-il évaluer les chances de succès … surtout si vous ne résidez pas dans la commune visée.

Concentrez-vous sur des communes dynamiques, tant sur le plan économique qu’immobilier. Le dynamisme de la ville, la présence d’universités cotées, la facilité d’accès (trains, aéroports, autoroutes) sont généralement de bons indicateurs pour attirer de jeunes actifs ou des étudiants.

En revanche, si vous songez à une colocation de seniors, la qualité de vie, le climat, la convivialité seront des éléments à évaluer. Sans oublier la présence des services qui rassurent les personnes âgées. Des villes comme Saint-Malo ou Bayonne présentent ainsi des avantages non négligeables.

Une fois la ville choisie, soyez attentif à la localisation. Un prix au m2 peu élevé vous assure un meilleur rendement. Mais les colocataires sont généralement urbains et aiment être proches des services, des transports et des commerces. Tout l’art de l’investissement locatif consiste donc à trouver le juste équilibre entre un emplacement où le prix au m2 est bas mais où la demande est réelle afin d’éviter tout risque de vacance locative.

Pensez également au type de logement lui-même. Et à sa performance énergétique… En effet, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des logements classés E en 2034.

Les immeubles des années 60 à 80 sont particulièrement énergivores. Des travaux d’isolation seront probablement nécessaires. L’avantage est que vous pourrez négocier le prix plus facilement : l’offre est là. Mais il vous faudra prévoir des travaux, ce que votre banque prend également en compte si vous empruntez.

Calculer la rentabilité d’une colocation : la méthode

Pour identifier les villes les plus prometteuses à la colocation, investissement-locatif.com s’est appuyé sur :

• Le taux de rendement net moyen que l’investisseur peut escompter après règlement des charges ;
• L’indicateur de tension immobilière (ITI). Il permet de comparer le nombre d’habitations disponibles et le pourcentage d’acquéreurs potentiels ;
• La moyenne des loyers mensuels par commune.

Colocation : les villes – valeurs sûres

Lille : dynamique et stratégique

En tête du classement des villes propices à la colocation : Lille ! La capitale des Flandres offre un taux de rentabilité de 5 à 7% en colocation. Rien d’étonnant. Le dynamisme de la ville repose sur une économie tournée vers l’avenir. Le centre Euratechnologie, précurseur de la French Tech est aujourd’hui le premier incubateur français et le 10ème européen. Il est né en 2009 dans la métropole de Lille, qui accueille aussi EuraSanté, le 3ème pôle santé de France. Euralille est le 3e quartier d’affaires en France après la Défense à Paris et La Part-Dieu à Lyon. Et la ville est le 3e pôle universitaire européen.

Située à 1 h de Paris en TGV et à 1h30 de la Belgique, Lille est à un emplacement stratégique en Europe. La ville dispose du réseau métropolitain le plus étendu après Paris. Et elle attire, pour son cadre de vie et sa convivialité, des habitants venus de toute la France, voire de toute l’Europe… Soit autant de personnes qui ont besoin de se loger et de sociabiliser. Malgré ce succès, les prix au m2 restent bien plus accessibles qu’à Paris.

Marseille : miser sur la 2e ville de France

Deuxième métropole du pays en nombre d’habitants (860 000), Marseille attire. Les prix de l’immobilier y ont fait un bond de 18 % ces 5 dernières années. Le taux de rentabilité net moyen y oscille entre 5 et 7,5 %. Mais pas d’affolement. L’investissement en colocation à Marseille reste très rentable. En effet, les prix de l’immobilier sont faibles, si vous les comparez aux autres villes de même taille. Ce qui promet des rendements locatifs plus élevés que dans d’autres localités similaires.

En plus d’être la deuxième ville de France, Marseille est le premier port français et le cinquième port européen. C’est également le premier pôle économique du sud de la France. Côté étudiants, l’Université d’Aix-Marseille accueille 80 000 étudiants dont 10 000 internationaux chaque année. 90 000 autres se répartissent entre l’école Centrale Marseille, Epitech et Kedge Business School.

Si vous comptez réaliser un investissement en colocation à Marseille, faites attention à la localisation du bien. Ce sont les cinq premiers arrondissements qui sont les plus demandés !

Les outsiders

Il n’y a pas que dans les grandes métropoles que la demande de colocation existe. Toulouse bien sûr mais aussi Montpellier, ou Nancy, Grenoble et Saint-Etienne offrent de belles opportunités.

Nancy, au cœur du Grand Est

L’ancienne capitale des ducs de Lorraine dispose, au XXIe siècle, d’atouts multiples. Ville universitaire – 18% de la population est étudiante – on y trouve notamment le campus ARTEM au centre-ville qui réunit l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie). C’est également une ville de recherche et d’innovation. Le technopôle de Nancy-Brabois à vocation médicale et scientifique a été créé dans les années 1970. Il accueille aujourd’hui près de 300 établissements, des organismes tels que l’INSERM, le CNRS, l’INRA. Depuis 2015, la métropole de Nancy est labellisée French Tech.

La ville est facilement accessible par l’autoroute ou le train (Paris est à 1h30 en TGV). Le taux de rentabilité net moyen est de 6 à 8,5 % 

Grenoble

Moins attendue, Grenoble présente d’excellentes performances en termes d’investissement en colocation.

A Grenoble, les prix de l’immobilier restent très accessibles. 5e ville étudiante selon le palmarès de l’Etudiant, elle est prisée des étudiants en Erasmus et des étudiants en 3e cycle. En 2021, elle apparaît dans le top 50 mondial des villes innovantes. Située à 1h30 de Lyon en train, à proximité des Alpes, la ville offre aussi un cadre de vie agréable.

Certes les candidats à la colocation seront davantage des étudiants que des jeunes actifs, ce qui risque d’entraîner un fort turn-over, mais la vacance locative est peu probable.

Saint-Etienne, l’alternative à Lyon

Saint-Etienne de son côté n’en finit pas d’étonner. C’est l’une des villes de France où le coût du logement est le plus bas. La ville attire des étudiants (plus de 27 000 en 2019), mais elle est aussi un bassin d’emploi non négligeable. Le réseau d’entreprises présent est dynamique, et la métropole encourage la création d’entreprises. Elle met en place des infrastructures d’accompagnement (espaces de co-working, incubateurs et accélérateurs). Et cela fonctionne. Le nombre de créations d’entreprise a doublé entre 2015 et 2021.

L’emploi attire à Saint-Etienne, mais aussi la qualité de vie. Le solde de la ville est positif. Elle attire les Lyonnais qui cherchent à rejoindre une ville à taille humaine et verte : la ville dispose de près de 700 hectares de parcs et jardins en centre-ville, soit presque 10% de sa superficie totale.

Le réseau de transports en commun (tramway et bus) permet de se déplacer facilement et la ville est facilement accessible en train depuis Paris, Marseille et bien sur Lyon.

Enfin la ville met à l’honneur la culture avec son musée d’art contemporain, la cité du design, ou encore l’architecture. Dotée du Zénith la plus grande salle de spectacle de la région, Saint-Etienne est également la ville qui a vu naître la première colocation dédiée à la musique : la coloc-a-son.