Encadrement des loyers en coliving : comment fixer ses loyers légalement

L'encadrement des loyers s'applique dans près d'une trentaine de villes françaises et concerne directement les investisseurs en coliving et colocation. Ne pas connaître cette réglementation peut coûter cher : sanctions financières, remboursement des trop-perçus, contentieux locataires. Pour optimiser ses revenus tout en respectant la loi, il est essentiel de maîtriser les mécanismes de calcul et les spécificités applicables au coliving.

Comprendre l'encadrement des loyers

Principe et zones d'application de l'encadrement

L'encadrement des loyers limite les hausses de loyer dans les zones tendues, où la demande de logements dépasse largement l'offre disponible. Ce dispositif expérimental, mis en place par la loi Elan de 2018, pourrait être définitivement entériné après 2026 suite à la proposition de loi déposée par la députée Danielle Simonnet le 24 juin 2025.

Le principe est simple : pour chaque secteur géographique, un loyer de référence est établi en fonction du type de logement (studio, 2 pièces, 3 pièces...), de son époque de construction et s'il est meublé ou non. Ce loyer de référence devient alors le prix maximum autorisé par m2 pour une location dans ce secteur.

Les zones concernées incluent près d'une trentaine de villes considérées comme "zones tendues" :

En Île-de-France :

• Paris
• Territoire d'Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)
• Territoire de Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L'Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse)

En province :

• Bordeaux, Lille (Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne, Montpellier
• Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole
• Territoire de la communauté d'agglomération Pays Basque

Pour un investisseur en coliving, cette réglementation impacte directement la rentabilité prévisionnelle. En effet, dans ces zones, impossible de fixer librement ses loyers selon la loi de l'offre et de la demande : les plafonds s'imposent et conditionnent le modèle économique du projet.

Les trois loyers de référence à connaître

Les préfectures établissent des "observatoires des loyers" qui collectent les données du marché locatif et définissent trois niveaux de référence essentiels pour l'investisseur :

• Le loyer de référence correspond au prix médian constaté sur le marché pour un type de logement donné dans un secteur géographique précis. Il constitue la base de calcul et le loyer "normal" que peut pratiquer un propriétaire sans justification particulière.
• Le loyer de référence majoré représente le plafond absolu autorisé, fixé à +20% du loyer de référence. Aucun loyer ne peut légalement dépasser ce montant, même avec des caractéristiques exceptionnelles ou des services inclus.
• Le loyer de référence minoré constitue le seuil en dessous duquel le propriétaire peut demander une réévaluation à la hausse. Il est fixé à -30% du loyer de référence et protège les propriétaires contre des loyers anormalement bas.

Exemple concret

Dans le 10e arrondissement de Paris, pour un studio meublé, si le loyer de référence est de 31,40€/m² :

• Loyer de référence majoré : 37,68€/m² (31,40 + 20%)
• Loyer de référence minoré : 21,98€/m² (31,40 - 30%)

Pour un studio de 20m², le loyer maximum autorisé s'élève donc à 754€ mensuels.

Comment fixer son loyer en coliving avec l’encadrement des loyers ?

La fixation du loyer en coliving nécessite une approche méthodique pour respecter la réglementation et l’esprit de la loi. Cette démarche structurée évite les erreurs coûteuses et sécurise l'investissement.

Étape 1 : identifier le loyer de référence applicable

Commencez par consulter l’observatoire des loyers de votre zone. Chaque observatoire publie des grilles détaillées par secteur géographique et type de logement. Les données sont actualisées annuellement et disponibles sur les sites des préfectures concernées ou des organismes délégués.

Les critères de classification déterminent le loyer de référence applicable :

• Surface : studio, 2 pièces, 3 pièces, etc.
• Époque de construction : avant 1946, 1946-1970, 1971-1990, après 1990
• Type de location : meublé ou non meublé (le meublé bénéficie généralement d'un loyer de référence supérieur de 10 à 20%)

Le cas particulier de la location à la chambre en colocation

La réglementation s'applique chambre par chambre, chaque espace privatif étant considéré comme un logement indépendant. Pour une chambre de 12m² dans un coliving, il faut donc appliquer le loyer de référence des T1 ou T2, même si la chambre fait partie d'un ensemble plus vaste. Le locataire doit se comparer au même espace dont jouirait un autre locataire, c'est-à-dire sa chambre et les pièces communes ; il ne peut pas jouir des autres chambres ou espaces privatifs, donc on ne peut pas les inclure.

Bon à savoir

Attention aux évolutions : les observatoires publient leurs nouvelles grilles généralement en début d'année. Un investisseur doit suivre ces mises à jour pour ajuster ses loyers et rester dans la légalité.

Étape 2 : calculer le loyer maximum autorisé

Pour faire ce calcul, on multiplie la surface de la chambre par le loyer de référence applicable. Ainsi, pour une chambre meublée de 15m² dans le 11e arrondissement de Paris (+ 20m2 de parties communes), le loyer de base s'élèverait en théorie à 1120€ mensuels (avec un loyer de référence à 32€/m²).

• 15 + 20 = 35m² x 32€/m² = 1120€

Afin de respecter la somme des montants maximum pour le logement, Cooloc recommande de diviser la partie commune par le nombre de locataires, afin qu’elle ne soit pas comptabilisée plusieurs fois. Soit dans cet exemple, imaginons que l’appartement du 11ème dispose de 4 chambres :

• 15 + (20/4) = 20m² x 32€/m² = 640€.

L'application du complément de loyer permet de dépasser le loyer de référence dans certaines conditions. Ce complément doit être justifié par des caractéristiques particulières du logement :

• Vue exceptionnelle (tour Eiffel, parc, monument)
• Équipements de standing (climatisation, dressing sur mesure)
• Rénovation récente avec matériaux haut de gamme
• Localisation privilégiée dans le secteur

Exemple d'application pratique

Pour une chambre de 15m² avec vue exceptionnelle et rénovation récente dans le 11e arrondissement :

• Loyer de base : 20m² × 32€/m² = 640€
• Complément de loyer justifié : 50€ (vue + rénovation)
• Loyer total : 690€

Tout complément de loyer doit être justifié par écrit dans le bail, avec description précise des caractéristiques exceptionnelles. Cette documentation protège en cas de contestation.

Spécificités du coliving face à l'encadrement

Statut juridique et impact sur le calcul des loyers

La colocation à la chambre avec baux individuels offre le plus de sécurité au bailleur. Chaque chambre fait l'objet d'un bail distinct, et l'encadrement s'applique individuellement à chaque espace privatif.

Ainsi, dans un coliving de 4 chambres, l'investisseur doit calculer le plafond pour chaque chambre individuellement, même si certains espaces sont partagés. La mutualisation des coûts d'aménagement des parties communes ne justifie pas un dépassement des plafonds individuels. Le bailleur doit appliquer une quote-part des parties communes égale à la superficie totale des parties communes divisé par le nombre de co-locataires, afin de ne pas comptabiliser plusieurs fois cette superficie.

Prestations incluses : ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas

La distinction loyer / prestations annexes sème parfois le trouble sur la conformité des loyers. Le loyer proprement dit ne peut dépasser les plafonds réglementaires (nu ou meublé), mais des charges peuvent être comprises et ajoutées.

Les colocataires louent généralement via un bail individuel et ne se connaissent pas forcément. Ils ne sont pas en mesure de souscrire eux-mêmes aux abonnements classiques (eau, électricité, chauffage, internet…). Pour des raisons pratiques, c’est donc plus souvent le bailleur qui prend ces abonnements en charge et va répercuter les coûts aux locataires à travers les charges, soit au forfait, soit à la provision.

Les charges légitimes incluent :

• Eau ;
• Electricité ;
• Chauffage ;
• Accès wifi ;
• Entretien de la chaudière et du jardin si les locataires ne veulent pas s’en occuper directement ;
• Ménage des espaces communs avec accord des locataires.

Les pratiques douteuses consistent à :

• Imposer un package "tout inclus" indissociable ;
• Facturer des services inexistants ou surévalués ;
• Masquer le loyer derrière des prestations obligatoires.

L'encadrement des loyers, loin d'être une contrainte insurmontable, structure le marché et favorise les acteurs respectueux de la réglementation. En maîtrisant les mécanismes de calcul et en développant une provision de charges inclus transparente ou un forfait de charges transparent, l'investisseur en coliving peut optimiser sa rentabilité, tout en construisant une relation de confiance avec ses locataires. Chez Cooloc, nous accompagnons les propriétaires dans cette démarche vertueuse, en appliquant la transparence et en respectant la réglementation.