Transformer une passoire thermique en coliving, un pari gagnant

Près d’un quart du parc immobilier français entrerait dans la catégorie des passoires énergétiques, ce qui représente plus de 5 millions de logements. Un casse-tête pour les propriétaires, mais surtout de belles opportunités pour les investisseurs grâce à leur prix d’achat plus bas. Une rénovation bien pensée peut ensuite vous permettre d’en faire des colivings modernes bien isolés et attractifs pour les locataires. Vous pourrez ainsi valoriser fortement ces biens tout en créant un logement plus confortable et économique. Un projet gagnant pour les investisseurs comme pour les colocataires !

Pourquoi investir dans une passoire énergétique ?

Face aux nouvelles restrictions sur la location des logements énergivores, de plus en plus de passoires thermiques se retrouvent sur le marché, souvent à des prix nettement inférieurs, les propriétaires ne voulant pas ou ne pouvant pas procéder aux rénovations nécessaires. Il y a donc là un coup à jouer pour les investisseurs avisés qui souhaiteraient faire un coliving. Surtout que les passoires thermiques sont souvent de grands logements qui ont du mal à trouver preneur.

Un prix d’achat plus attractif

L’une des premières raisons d’investir dans une passoire énergétique est la décote immobilière dont ces biens font l’objet. Avec les interdictions progressives de mise en location des logements classés G dès 2025 et F dès 2028, de nombreux propriétaires cherchent à s’en séparer rapidement, souvent à des prix bien en dessous du marché. D’après les statistiques des Notaires de France, on observe jusqu’à 22% de décote sur les biens classés F ou au-delà.

Il existe par ailleurs un marché immobilier pour un grand nombre de grandes maisons, qui sont devenues inadaptées aux modes de vie et aux budgets des familles d’aujourd’hui en raison de leur coût d’entretien élevé.

Pour un investisseur, cela signifie une plus grande marge de négociation et la possibilité d’acheter une surface plus grande pour un budget identique à celui d’un bien mieux classé. C’est un levier particulièrement intéressant pour des projets de coliving, où l’optimisation de l’espace est primordiale.

Une rénovation qui valorise fortement le bien

Un logement mal isolé, mal chauffé et énergivore perd rapidement de sa valeur sur le marché. À l’inverse, une rénovation énergétique bien menée transforme complètement l’attractivité d’un bien.

Dès qu’un logement passe d’un DPE F ou G à un classement plus performant, sa valeur patrimoniale augmente immédiatement, ce qui le rend plus intéressant à la revente et plus pérenne en location.

Pour un coliving, cela signifie un logement plus facile à louer, avec des charges énergétiques réduites et un meilleur confort pour les colocataires.

Un logement bien rénové limite aussi la vacance locative : les colocataires recherchent des espaces confortables et bien isolés, où les charges restent maîtrisées. En garantissant une consommation d’énergie réduite et un cadre de vie agréable, on fidélise les locataires sur le long terme, tout en optimisant la rentabilité du bien.

Plus de revenus locatifs pour absorber le coût de la rénovation

Opter pour le coliving après la rénovation d’un bien énergivore offre un double avantage financier : une rentabilité optimisée et une sécurisation des revenus locatifs. Contrairement à une location classique où un seul locataire ou ménage paie un loyer unique, le coliving permet de fractionner le bien en plusieurs espaces privatifs loués individuellement, générant ainsi plusieurs loyers cumulés. Cette stratégie maximise le rendement au m² et offre une meilleure stabilité financière, car la vacance locative est mieux absorbée.

En effet, si un locataire quitte le logement, les autres continuent d’assurer une rentrée d’argent, limitant ainsi le risque d’impayés et de perte totale de revenus locatifs. Un coliving rénové et bien conçu attire une demande forte, avec des colocataires recherchant un cadre de vie confortable, économique et flexible, garantissant une occupation régulière et une rentabilité optimisée pour l’investisseur.

Les étapes pour transformer un logement énergivore en coliving performant

Quand on rénove une passoire énergétique pour en faire un coliving, l’objectif est d’améliorer la performance énergétique du bien, tout en l’adaptant aux besoins des colocataires.

Faire un audit énergétique pour identifier les travaux prioritaires

Avant de commencer les rénovations, vous devrez réaliser un diagnostic énergétique pour repérer les points faibles du logement. Deux postes retiendront particulièrement votre attention :

• L’isolation thermique : les principales pertes de chaleur proviennent des murs, du toit et des fenêtres. Une isolation efficace réduit les besoins en chauffage, améliore le confort thermique et permet d’abaisser les factures énergétiques des locataires.
• Le chauffage et la ventilation : un chauffage obsolète entraîne une surconsommation énergétique. Installer une pompe à chaleur, une chaudière à condensation ou un chauffage collectif performant permet de maîtriser les dépenses. Une ventilation optimisée (VMC double flux) garantit une bonne qualité de l’air et évite l’humidité, essentielle dans un logement partagé.

Ces améliorations permettent de faire passer un logement classé F ou G à un classement DPE plus performant.

Optimiser l’espace pour le coliving

L’aménagement réussi d’un coliving ne se limite pas à l’efficacité énergétique, il doit aussi offrir un aménagement intelligent qui favorise le bien-être des colocataires.

Pour cela, vous pouvez réorganiser et optimiser l’espace. Un logement bien agencé permet d’accueillir plus de locataires sans nuire au confort. Pour être dans les standards du coliving, votre logement pourra proposer des chambres avec salle de bain ou salle d’eau privative, tout en maintenant des espaces communs agréables (salon, cuisine équipée, coin détente ou espace de coworking).

Bon à savoir

Vivre en coliving implique plus de cohabitation et de circulation. Ajouter des cloisons isolantes, des portes phoniques et des revêtements acoustiques permet de préserver l’intimité de chaque occupant et d’améliorer l’expérience locative.

Financer la rénovation grâce aux aides disponibles

Rénover un logement énergivore représente un investissement conséquent, mais plusieurs aides existent pour alléger le coût des travaux. En combinant ces dispositifs,vous avez la possibilité de réduire significativement l’investissement initial, rendant la transformation d’une passoire thermique en coliving plus accessible et rentable.

MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est une aide financière accordée par l’État pour encourager la rénovation énergétique des logements. Elle est accessible aux propriétaires bailleurs et finance des travaux comme l’isolation thermique, le chauffage performant et la ventilation efficace. Le montant de l’aide dépend des revenus du propriétaire et des gains énergétiques attendus.

Conditions d’éligibilité :

• Le logement doit avoir été construit depuis plus de 15 ans.
• Le propriétaire doit s’engager à louer le bien pour une durée minimale de 5 ans après les travaux.
• Les travaux doivent être réalisés par un professionnel Reconnu Garant de l’Environnement (RGE).

Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ)

L’Éco-PTZ permet de financer la rénovation énergétique d’un logement sans payer d’intérêts, ce qui facilite la prise en charge des travaux, sans impact immédiat sur la trésorerie de l’investisseur.

Conditions d’éligibilité :

• Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans.
• L’emprunteur doit être propriétaire occupant ou bailleur.
• Les travaux doivent concerner l’amélioration énergétique du bien, comme l’isolation, le remplacement du chauffage ou l’installation d’une ventilation performante.
• Le prêt peut atteindre jusqu’à 50 000 €, selon l’ampleur des travaux.
• L’ensemble des travaux doit être effectué par une entreprise certifiée RGE.

Certificats d’Économies d’Énergie (CEE)

Les Certificats d’Économies d’Énergie sont des aides financées par les fournisseurs d’énergie (EDF, Engie, Total, etc.) pour inciter les propriétaires à effectuer des rénovations énergétiques. Elles sont cumulables avec d’autres dispositifs et peuvent couvrir jusqu’à 30 % du coût des travaux.

Conditions d’éligibilité :

• Ouvert à tous les propriétaires (occupants, bailleurs et copropriétés).
• Les travaux doivent porter sur l’isolation, le remplacement des équipements énergivores ou l’amélioration de la ventilation.
• Les travaux doivent être réalisés par un professionnel RGE.
• Le montant de la prime dépend du type de travaux et des économies d’énergie réalisées.

TVA réduite à 5,5 %

La rénovation énergétique bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 20 % sur certains types de travaux, ce qui réduit directement la facture des rénovations.

Conditions d’éligibilité :

• Le logement doit être achevé depuis plus de 2 ans.
• Les travaux doivent concerner l’amélioration énergétique du bien (isolation, chauffage performant, ventilation).
• La TVA réduite s’applique uniquement si les travaux sont réalisés par un professionnel RGE et facturés directement au propriétaire.

Investir dans une passoire énergétique peut sembler risqué, mais c’est en réalité une stratégie immobilière pleine de potentiel. Ces biens, souvent vendus à des prix décotés, offrent une marge de négociation intéressante et permettent, après rénovation, de bénéficier d’un logement à forte valeur ajoutée.

En améliorant la performance énergétique du bien, on attire des colocataires en quête d’un logement confortable, tout en sécurisant son investissement face aux évolutions réglementaires. Grâce aux aides financières disponibles et à une optimisation bien pensée des espaces, la transformation en coliving devient un modèle d’investissement rentable et durable. Un projet qui combine durabilité, attractivité et rentabilité, tout en répondant aux attentes du marché immobilier !

Aller plus loin : Comment aménager un espace de coliving ? Les conseils des spécialistes