Clause bourgeoise et colocation

En quoi la clause bourgeoise peut-elle être une limite à la colocation ?

Comprendre la clause bourgeoise

La clause bourgeoise, de quoi s’agit-il ?

Si vous êtes propriétaire dans une copropriété, vous en avez peut-être entendu parler. Sinon, reprenez le règlement de votre copropriété : s’il comporte une clause d’habitation bourgeoise, cela signifie que l'exercice d'une activité professionnelle libérale dans les appartements est possible. Elle peut cependant établir une liste limitative, tout en respectant l’équité entre les copropriétaires. Par exemple, si un avocat exerce déjà, la coprpropriété ne peut refuser l’ouverture d’un cabinet de généraliste.

En revanche, si la clause est « exclusivement bourgeoise », toute activité professionnelle est interdite. Rien ne vous empêche de faire du télétravail, de domicilier votre entreprise chez vous, bien sûr. Mais vous ne pouvez pas recevoir de clients.

Origine et objectifs

A l’origine de la clause bourgeoise, on trouve ce qu’on appelle la destination de l’immeuble. La destination désigne l’usage de l’immeuble : habitation ou mixte (qui accueille habitations et usage commercial ou usage professionnel et habitation …)

Règlement de copropriété, caractéristiques (qualité architecturale, standing) et situation de l’immeuble définissent la fameuse destination. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? Et à quoi sert la clause bourgeoise ?

La clause bourgeoise vise principalement à préserver la tranquillité de l’immeuble. Elle cherche à éviter les allées et venues de personnes étrangères à la vie de l’immeuble et empêche les nuisances qui en découlent.

Limites et applicabilité en colocation

Portée réelle de la clause bourgeoise

La colocation est une pratique extrêmement courante depuis fort longtemps. Depuis quelques années, déferle la vague AirBnB. Le coliving, lui, est encore plus récent. Quel est leur point commun ?

Ces trois modes de vie entrainent des changements fréquents de locataires. C’est particulièrement vrai pour AirBnb qui relève du séjour de courte durée. Un peu moins pour le coliving et la colocation dont les séjours varient de moyen à long terme.

Cependant certaines copropriétés s’appuient sur la clause bourgeoise ou la clause exclusivement bourgeoise pour limiter voire empêcher ces pratiques…. Avec plus ou moins de succès.

Quelle est la jurisprudence récente ?

Si vous réalisez un investissement locatif dans le but de faire un coliving ou une colocation, pourquoi vous préoccuper de la clause bourgeoise si vous souhaitez louer votre bien en colocation ou en coliving ? Après tout, la colocation respecte la destination de l’immeuble si toute destination mixte est interdite.

Ce n’est pas si simple. Sachez que la destination de l’immeuble, telle que définie par la copropriété, peut constituer la cause légitime d’un refus de mise en place d’une colocation ou d’un coliving, au regard des juges.

D’où l’importance de vérifier l’existence, ou non, d’une clause bourgeoise dans le cadre d’un investissement locatif. Si tel est le cas, les copropriétaires pourraient alors l’invoquer pour empêcher toute location en coliving.

Plusieurs arrêts ont été prononcés en ce sens.

Déjà, un arrêt datant de 1976 (Civ 3e, 8 déc. 1976 : D. 1977, IR, p. 154) stipule que si la si la location d’appartements entiers est autorisée, leur transformation en chambres meublées destinées à des personnes distinctes est quant à elle interdite. L’objectif est d’éviter la multiplication des occupants et les nuisances qui pourraient en résulter.

Autre décision en 2006, soit bien avant la déferlante du coliving. La Cour de cassation a relevé qu’était “licite, dans un immeuble à caractère résidentiel, la clause restreignant la location de chambres garnies à des personnes honorables agréées par le syndic s’il apparaît que ce type de location entraîne un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l’immeuble et en modifie les conditions d’habitation” (Cass. civ. 3e , 25 avril 2006, Adm. juillet 2006, p. 57, obs. J.-R. Bouyeure).

Un arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 23 mai 2012 a considéré que la colocation était illicite en raison de la destination de standing cossu défini par le règlement de copropriété ainsi que du caractère de l’immeuble et sa situation. La copropriété pouvait ainsi conserver des appartements spacieux et la tranquillité des occupants ne serait pas perturbée par un va et vient constant dans l’immeuble.

Concrètement, si un propriétaire ne peut s’opposer à une proposition de transformer son logement en colocation, la copropriété, en fonction de son règlement, peut s’y opposer. Et le tribunal pourra lui donner raison.

En revanche, si elle n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété, en tant que copropriétaire, vous pourrez vous opposer à ce qu’elle soit ajoutée par la suite.

La justice serait-elle contre la colocation ?

Non. Le droit au logement est un droit fondamental et il arrive que la justice se prononce en faveur de la colocation.

En 2007, la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (Halde) a été saisie d’une réclamation relative à la résolution d’une assemblée générale de copropriété. La copropriété voulait refuser au bailleur la possibilité de louer son pavillon de cinq pièces à quatre colocataires étudiants dans une résidence parisienne, « dans la mesure où la location à des étudiants serait contraire, en soi, à la destination de l’immeuble ». Selon le syndic, les « pavillons (étaient) destinés à recevoir une unité familiale, à savoir un couple ayant ou non des enfants ». Un motif de discrimination selon la Halde qui a rappelé que l’article 1er de la loi du 6 juillet 1989 dispose « qu’aucune personne ne peut se voir refuser la location d’un logement en raison de (...) sa situation de famille ». Il aurait donc été contraire à la loi de réserver la location aux seuls couples. De fait, interdire aux copropriétaires bailleurs de louer à des locataires distincts sous peine de poursuites judiciaires revêt un caractère discriminatoire (délibération n° 2007-110 du 23.4.07).

Quelles recommandations pour les bailleurs ?

Si la colocation est courante aujourd’hui, elle n’est donc pas forcément bien acceptée par certaines copropriétés qui y voient une source de nuisance et s’appuient donc sur la destination de l’immeuble pour y échapper.

Il est donc prudent, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif de bien étudier le règlement de copropriété, ainsi que la destination et le standing de l’immeuble … avant de vous rendre compte qu’il vous sera impossible d’y installer un coliving.