Coliving et réglementation : comment le coliving s’insère dans le cadre légal immobilier français ?

Le coliving séduit les personnes qui cherchent à vivre dans un espace alliant confort, vie sociale et loyer accessible. Mais des questions se posent pour les bailleurs comme pour les locataires : quel est le cadre légal du coliving ? Quel bail s’applique ? Quelles sont les obligations des propriétaires et des locataires ? Cooloc vous répond !

Comment fonctionne le coliving ?

Le coliving, contraction de “collaborative” et “living”, est un mode de vie innovant qui renouvelle le genre de la colocation. Comme dans une colocation traditionnelle, il s’agit de partager des espaces communs dans l’habitation (salon, cuisine, etc). En coliving, on bénéficie en plus d’un espace privé plus important (a minima chambre et salle d’eau ou salle de bain).

Ce concept répond aux besoins croissants de convivialité et de partage d’expériences, particulièrement recherchés par les jeunes actifs, les étudiants et les professionnels en mobilité.

Ce mode de vie correspond aussi très bien aux familles monoparentales et aux seniors, qui pour un même loyer, cherchent à vivre dans un espace plus grand et plus agréable, plutôt que de vivre seul dans un petit logement.

Les différentes formes de coliving

Le coliving peut prendre plusieurs formes, en fonction des structures et des gestionnaires.

1. Coliving géré par un propriétaire particulier

Dans cette configuration, un propriétaire particulier aménage une grande maison ou un appartement pour le coliving. Les résidents y partagent les espaces communs comme la cuisine et le salon. Il peut également y avoir des installations plus haut de gamme comme une salle de sport, un espace de coworking ou un jardin. Chaque résident dispose de sa propre chambre, avec salle de bain ou salle d’eau privative. Ce modèle est finalement assez similaire à la colocation, mais avec une attention particulière portée à la qualité des services et à la convivialité des espaces communs.

2. Colivings professionnels

Les grandes structures de coliving, comme celles proposées par Colonies ou Colivys, sont des entreprises spécialisées qui gèrent plusieurs colivings sur le territoire. Ces structures peuvent offrir un plus haut niveau de service et d’équipements (présence d’un concierge ou d’un référent, organisation d’évènements pour animer la vie du coliving…).

Coliving Colonies à Bagnolet

3. L'accompagnement sur-mesure de Cooloc pour les propriétaires

Cooloc est une plateforme spécialisée dans le coliving, offrant un service complet qui facilite la vie des propriétaires et optimise leur rentabilité locative. Grâce à un système de matching affinitaire, Cooloc garantit aux co-locataires une expérience harmonieuse et durable, en minimisant le turnover et en favorisant la stabilité. Notre plateforme peut prendre en charge tous les aspects de la gestion, depuis la sélection des locataires jusqu’à la gestion quotidienne. Si besoin, nous fournissons également des conseils juridiques et sur les assurances.

Cooloc se distingue en se portant garant des locataires, éliminant ainsi le stress des impayés et des retards de paiement pour les propriétaires.

=> Pour en savoir plus sur ce que propose Cooloc pour les propriétaires de coliving

Les avantages du coliving

Le coliving présente de nombreux avantages pour les résidents :

• Communauté : le coliving favorise les interactions sociales et la création de réseaux personnels et professionnels.
• Services inclus : de nombreux services (ménage, internet, maintenance) sont inclus dans le loyer, simplifiant la vie quotidienne.
• Équipements partagés : l’accès à des équipements de qualité, comme des salles de sport, des espaces de coworking ou des espaces extérieurs, est un atout majeur.

Le coliving est une solution de logement moderne et attractive qui combine les avantages de la vie en communauté avec les commodités des résidences haut de gamme. Cependant, comme toute forme de logement, il doit s’inscrire dans un cadre légal bien défini pour protéger les intérêts des résidents et des opérateurs.

Quel statut légal pour le coliving ?

Le coliving, bien que relativement nouveau sur le marché immobilier, doit respecter un cadre légal pour assurer une cohabitation harmonieuse et sécurisée.

Lorsque le coliving est destiné à être la résidence principale des occupants, il entre sous le régime de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs. Pour les bailleurs, le système est alors similaire à celui d’une location classique de longue durée.

En général, le coliving est assimilé à de la colocation. La loi ALUR de 2014 a clarifié cette notion en définissant la colocation comme « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur ».

Obligations des opérateurs de coliving

Les opérateurs de coliving, qu’il s’agisse d’entreprises spécialisées comme La Casa ou de propriétaires particuliers, doivent respecter plusieurs obligations pour garantir le bien-être et la sécurité des résidents.

Respect des normes de logement

Les résidences de coliving doivent respecter les normes en vigueur relatives à l’habitat, ce qui inclut la salubrité et la sécurité des logements. Cela comprend des aspects comme la conformité des installations électriques et le respect des normes incendie.

Contrats de location clairs et transparents

Les opérateurs doivent fournir des contrats de location clairs, détaillant les droits et devoirs des deux parties. Ces contrats doivent inclure des informations sur la durée de la location, le montant du loyer, les modalités de paiement, ainsi que les conditions de résiliation.

Services inclus et maintenance

Si des services sont inclus dans le loyer, comme le ménage, Internet ou la maintenance des équipements, ils doivent être clairement spécifiés. Les opérateurs sont responsables de la bonne gestion de ces services et doivent intervenir rapidement en cas de problème.

Attention, certains colivings proposent en fait des contrats de sous-location et non des contrats de bail individuel classique. C’est tout à fait légal, mais dans ce cas, il faut indiquer le montant du loyer payé par la marque de coliving afin de s’assurer que ce dernier n’excède pas le montant demandé au sous-locataire.

Devoirs des résidents en coliving

Respect des règles de vie commune

Les résidents doivent respecter les règles établies par l’opérateur pour garantir une cohabitation qui convient à tous. Cela inclut les règles concernant l’utilisation des espaces communs, le respect des autres résidents, et la participation aux tâches collectives.

En revanche, il est illégal d’interdire aux locataires d’avoir des animaux ou de fumer, contrairement à ce qui est régulièrement pratiqué par les propriétaires.

Entretien des espaces privatifs et communs

Les résidents doivent maintenir en bon état leur espace personnel, ainsi que les espaces communs qu’ils utilisent.

Paiement du loyer

Les résidents doivent s’acquitter du paiement de leur loyer dans les délais stipulés par leur contrat de location.

Signalement des problèmes

En cas de problème technique ou de besoin de maintenance, les résidents doivent informer rapidement l’opérateur pour que des mesures puissent être prises.

Quel type de bail pour un coliving ?

C’est le choix du type de bail qui va réellement fixer le cadre légal entre les propriétaires de coliving et les résidents. Les contrats de location en coliving sont généralement des baux individuels. Chaque résident dispose donc de son propre bail, et les colocataires ne sont pas liés par une clause de solidarité.

Le bail de location meublée

Le bail de location meublée est l’une des options les plus courantes pour le coliving. Ce type de bail est avantageux pour les résidents et les opérateurs pour plusieurs raisons :

• Durée flexible : le bail meublé peut être signé pour une durée d’un an, renouvelable automatiquement. Pour les étudiants, la durée peut être réduite à neuf mois sans reconduction tacite.
• Équipements inclus : le logement doit être équipé de meubles et d’équipements permettant au locataire de vivre confortablement dès son arrivée, ce qui correspond bien à l’esprit du coliving. Vous pouvez retrouver ici la liste des équipements obligatoires en logement meublé.
• Préavis de départ réduit : les locataires peuvent donner un préavis de départ de seulement un mois, offrant une flexibilité adaptée aux modes de vie modernes et nomades.

Le bail mobilité

Le bail mobilité est une autre option intéressante pour le coliving, particulièrement pour les jeunes professionnels et les étudiants en mobilité.

• Durée courte : ce bail est prévu pour une durée de un à dix mois, non renouvelable, ce qui est idéal pour des séjours temporaires.
• Absence de dépôt de garantie : un avantage majeur du bail mobilité est qu’il n’impose pas de dépôt de garantie, rendant l’accès au logement plus facile.
• Public ciblé : il s’adresse spécifiquement aux personnes en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage ou en mission temporaire, ce qui correspond bien au profil des résidents de coliving.

Bon à savoir

Le bail mobilité est un bail non reconductible. Il est possible d’ajouter un avenant, mais cela ne peut être fait qu’une fois et pour une durée de 10 mois maximum.

Tendances actuelles et futures de la réglementation du coliving

L’intérêt pour le coliving est en forte croissance, tant du côté des locataires qui cherchent à vivre mieux, que des bailleurs qui cherchent à rentabiliser leur investissement locatif. Mais le cadre légal autour de ce “nouveau” mode de logement est encore en évolution.

Logement ou parahôtellerie ?

La question se pose régulièrement de savoir si le coliving, notamment quand l’opérateur propose de nombreux services aux résidents, peut être assimilé à de la parahôtellerie. Traditionnellement, la jurisprudence administrative stipule qu’un bien doit offrir au moins trois des quatre services suivants pour être considéré comme de la parahôtellerie :

• Petit déjeuner ;
• Nettoyage des locaux ;
• Fourniture de linge ;
• Réception des clients.

Cette définition a cependant été remise en question par le Conseil d’État dans une décision du 5 juillet 2023.

Les juges ont acté que cette définition était trop restrictive, indiquant que deux services pourraient suffire et qu’une évaluation au cas par cas devait être privilégiée en l’absence d’une définition légale claire.

Une chambre en coliving constitue-t-elle un logement indépendant ?

Se pose également la question du caractère indépendant des chambres de coliving et donc de savoir si elles sont chacune considérées comme des logements indépendants.

Le Tribunal administratif de Bordeaux puis la Cour administrative d’appel de Bordeaux ont été amenés à statuer sur un projet de coliving où le propriétaire avait construit deux maisons mitoyennes avec des chambres louées individuellement. En première instance, le Tribunal administratif avait refusé de qualifier les chambres de logements en se basant sur plusieurs indices, comme l’absence de cuisine et de toilettes dans certaines chambres, la présence d’une seule entrée par maison, et l’existence d’un seul compteur d’eau et d’électricité par maison. Toutefois, en appel, la Cour administrative, s’appuyant sur des informations du site internet du propriétaire, a suivi l’argument de la Commune et a considéré que les chambres constituaient des logements autonomes en raison de leur équipement (toilettes individuelles, serrures, équipements de cuisine, etc.), malgré le partage des compteurs d’eau et d’électricité.

Réglementation du coliving : ce qu’il faut retenir

Quel type de bail est utilisé pour le coliving ?

Le type de bail utilisé pour le coliving est généralement un bail de location meublée, qui offre flexibilité et préavis réduit (1 mois). Une autre option courante est le bail mobilité, destiné aux jeunes professionnels ou étudiants en mobilité, avec une durée de un à dix mois et sans dépôt de garantie. Chaque résident dispose de son propre contrat de location, ce qui permet d’éviter la clause de solidarité entre les colocataires.

Quels sont les droits et obligations des résidents en coliving ?

Les résidents en coliving doivent respecter les règles de vie commune, notamment en termes d’utilisation des espaces communs et de participation aux tâches collectives. Ils sont également responsables de l’entretien de leur espace privé et des parties communes. En contrepartie, ils bénéficient de services inclus dans leur loyer, comme le ménage, internet ou la maintenance des équipements.

Quels sont les devoirs des opérateurs de coliving ?

Les opérateurs de coliving, qu’il s’agisse de particuliers ou de grandes entreprises, doivent respecter les normes de sécurité et de salubrité des logements. Ils doivent également fournir des contrats clairs et garantir la maintenance des équipements et services inclus dans le loyer. Si des services comme le ménage ou internet sont inclus, ils doivent être spécifiés dans le contrat de location.

Le coliving peut-il être assimilé à de la parahôtellerie ?

Dans certains cas, le coliving peut être assimilé à de la parahôtellerie si plusieurs services sont offerts (comme le petit déjeuner, le ménage, ou la fourniture de linge). Toutefois, une décision du Conseil d’État de juillet 2023 a modifié les critères en précisant que deux services pourraient suffire pour considérer un bien comme de la parahôtellerie, nécessitant une évaluation au cas par cas.

Une chambre en coliving est-elle considérée comme un logement indépendant ?

La question de savoir si une chambre en coliving constitue un logement indépendant dépend de son équipement. Si la chambre dispose de ses propres installations (toilettes, cuisine, serrure individuelle), elle pourrait être considérée comme un logement autonome. Ce point a été récemment débattu dans des décisions judiciaires, notamment par la Cour administrative de Bordeaux.