COOL, le magazine de la co-location
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Co-location

POURQUOI LE COLIVING SÉDUIT DE PLUS EN PLUS LES SENIORS ?

20 mai 2024

La popularité croissante du coliving parmi les seniors Des seniors de plus en plus nombreux… Le succès du coliving chez les seniors n’est plus à démontrer. Mais comment l’expliquer ? En France, en 2023 un habitant sur quatre était âgé de plus de 60 ans, selon l’Insee. Au 1er janvier 2024, 21,5 % des habitants avaient 65 ans ou plus. Ce sera le cas de près d’un Français sur trois en 2040. Enfin, les personnes âgées de 75 ans ou plus représentent désormais près d’une personne sur dix en France. Confrontés à des questions de logement spécifiques Or il n’est pas rare qu’arrivés à un certain âge, les seniors souhaitent changer de logement : A la retraite, pour profiter d’un environnement agréable. C'est ainsi que la côte basque et le sud-ouest voient arriver de nombreux jeunes retraités Suite au décès du conjoint, l’avancée en âge ou encore la perte progressive d’autonomie, nombre de seniors choisissent un nouveau logement. Pour se rapprocher de leur famille, parce qu’ils n’ont plus besoin de tant d’espace… La solitude. Le baromètre des Petits Frères des Pauvres estimait à 1,2 million le nombre de personnes âgées qui ne voient jamais ou quasiment jamais leurs enfants et petits-enfants. Et parmi eux, près d’un demi-million ne voit quasiment jamais personne. Et aux dangers de la solitude Une situation d’autant plus inquiétante que la solitude a un impact comparable à l’obésité, la sédentarité, voire le tabagisme explique l’Observatoire de la Prévention de l’Institut de Cardiologie de Montréal: "Les données acquises au cours d’études réalisées sur un total de 308 849 personnes indiquent que ceux qui ont des relations sociales adéquates ont un risque de mortalité prématurée diminué de 50 % comparativement à ceux dont les relations sociales sont insatisfaisantes… Ces résultats sont en accord avec les données acquises par la Harvard Study of Adult Development qui étudie depuis 1939 les facteurs impliqués dans le vieillissement en bonne santé, tant du point de vue physique que psychologique. La principale conclusion de cette étude qui dure depuis 75 ans est très simple : ce sont les relations interpersonnelles de qualité, qu’il s’agisse de famille ou d’amis, qui représentent un des plus importants facteurs prédictifs du bonheur et de la bonne santé d’une personne au cours de sa vie." Coliving vs logement traditionnel Le coliving est souvent associé à un public jeune et actif. Pourquoi de plus en plus de seniors le choisissent-ils ? Pour des raisons pratiques d'une part. En effent, les résidences senior ne sont pas forcément accessibles à ceux qui vivent avec une petite retraite. Inutile de penser aux EHPAD ! Ils sont prévus pour les personnes âgées dépendantes. Ils ne présentent donc aucun avantage pour les seniors plus jeunes ou autonomes. Avec le coliving, les choses sont plus simples. Pour le tarif d’un loyer – voire un peu plus en fonction des services proposés – les seniors trouvent non seulement un logement, mais aussi et surtout des moments de partage et d’échanges au quotidien. Quels sont les avantages du coliving pour les seniors ? Un logement sur mesure Les exemples de coliving imaginés pour, et surtout par les seniors ne manquent pas. Dans le nord de l’Europe, y compris dans le nord de la France, les béguinages rassemblent des petits logements individuels, conçus pour les seniors, autour d’un espace commun pour favoriser les échanges. Le Danemark innove avec un programme de logements spécifique pour éviter aux seniors de vieillir dans la solitude. Il valorise les contacts construits par les personnes âgées avec leurs amis au long de leur vie. A Roskilde, par exemple, ce qui était au départ un projet entre amis pour leur retraite s’est transformé en village. 26 maisons privées accueillent 46 personnes. Chacun s’investit d’une façon ou d'une autre : prévention auprès des jeunes, promenade des aînés dans les maisons de retraite, fabrication de schnaps maison… Des logements axés sur la santé, la sécurité et le bien-être Les risques de chuter chez soi augmentent avec les années qui passent. La conception des coliving pour seniors prévient les chutes et préserve l’autonomie des résidents. Les salles de bains sont munies de barres et de tabourets de douche, les lieux de passages sont dégagés. Certains colivings sont situés dans des maisons de plain-pied afin d’éviter les escaliers. Les parties communes sont claires, bien éclairées et accueillantes permettant aussi bien de se rassembler, d’échanger ou de passer un moment tranquillement. Nombre de coliving pour seniors ont des jardins, afin de profiter des espaces verts et des joies du jardinage. D'autres colivings font le choix d'être au cœur des quartiers, afin de permettre à chacun de participer à la vie locale, de sympathiser avec le voisinage... Comment les espaces de coliving répondent aux besoins des seniors ? Comme dans n’importe quel coliving, certains services (EDF, abonnement internet …. ) est compris dans le loyer. Il est aussi fréquent que le ménage soit compris. Dans les colivings pour senior, il arrive souvent qu'une personne soit présente tous les jours. Son rôle est de s'assurer du bien-être des résidents et de préparer les repas, s'occuper des tâches administratives... Certains coliving peuvent proposer des activités spécifiques. Mais la plupart du temps, ce sont les seniors eux-mêmes qui décident de leurs activités, en fonction des affinités. C'est ainsi que des seniors mettent en place leur propre habitat inclusif. Ils échappent ainsi à la solitude. Mais surtout ils mettent des ressources en commun. Certains se partagent les soins d'une infirmière ou d'un kinésithérapeute à domicile, selon leurs besoins. Quel avenir pour le coliving senior ? Le coliving pour seniors a un avenir radieux. En effet, il permet de répondre à de multiples problématiques : Assurer aux résidents les meilleures conditions de vivre pour vieillir Lutter contre l’isolement des personnes âgées Apporter une solution à la crise de logement actuelle. De fait, le nombre de coliving pour seniors explose. Les initiatives privées dans les petites villes et villages se multiplient un peu partout. Des opérateurs comme La Casa ont aussi lancé les Grandes Casas. De son côté, le site de COOLOC compte de plus en plus de colocataires âgés de plus de 60 ans, qui souhaitent vivre en coliving ou en colocation. Conseils si vous envisagez de vivre en coliving Identifiez vos habitudes. Voyez ce qui vous plaît dans votre vie actuelle et ce qui vous pèse. Et demandez-vous en quoi le coliving améliorera ce qui vous pèse. Ensuite votre environnement. Le coliving vous assure certes des parties privatives, mais avez-vous du mobilier dont vous ne souhaitez pas vous séparer ? Ce sera un aspect à prendre en compte pour choisir votre coliving. Certains espaces vous permettent de venir avec vos meubles. D’autres sont déjà meublés. Si vous avez un animal de compagnie, il vous faudra aussi trouver un coliving qui accepte les animaux. Enfin, avant de vous installer dans un coliving, visitez-le, passez-y un peu de temps. Cela vous permettra de vous rendre compte de l'ambiance. Est-ce que vous vous entendez bien avec les résidents au point de partager leur quotidien ?

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Investissement

OPTIMISER VOTRE INVESTISSEMENT : CALCUL DE LA RENTABILITÉ DE LA LOCATION SAISONNIÈRE

14 mai 2024

Calculer la rentabilité de sa location saisonnière pour optimiser son investissement Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier est important pour tout investisseur souhaitant maximiser ses rendements et optimiser la gestion de son bien. Comprendre et appliquer les principes fondamentaux du calcul de la rentabilité vous permettra de prendre des décisions éclairées et profitables. Fondamentaux de la rentabilité en location saisonnière Qu'est-ce que la rentabilité en immobilier ? La rentabilité en immobilier se réfère à la mesure du rendement d'un investissement immobilier, soit la capacité d'un bien à générer des revenus par rapport à son coût initial ou sa valeur actuelle sur le marché. En location saisonnière, cette rentabilité est particulièrement scrutée car elle indique la viabilité et la performance de l'investissement dans le temps. Elle se calcule généralement en pourcentage, offrant ainsi une vision claire de l'efficacité de l'investissement à générer des bénéfices. Définition de la rentabilité nette et brute La rentabilité brute de la location saisonnière est calculée en divisant les revenus annuels générés par le prix d'achat ou la valeur actuelle du bien, puis en multipliant ce résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cette mesure donne rapidement une idée du rendement, sans prendre en compte les dépenses supplémentaires. La rentabilité nette prend en compte tous les coûts associés à l'exploitation de la propriété, y compris les frais de gestion, les coûts de maintenance, les impôts, les assurances, et les périodes de vacance. Pour la calculer, on soustrait les coûts annuels totaux des revenus locatifs annuels, on divise le résultat par le prix d'achat ou la valeur actuelle du bien, et on multiplie par 100. Ce chiffre est essentiel pour comprendre véritablement ce que le bien immobilier rapporte net de toutes charges. Les facteurs influençant la rentabilité Plusieurs facteurs influencent directement la rentabilité d'une location saisonnière : Le taux d'occupation : c'est le pourcentage de jours durant lesquels la propriété est louée par rapport au nombre total de jours disponibles pour la location. Un taux d'occupation élevé augmente la rentabilité. Les coûts d'exploitation : les dépenses nécessaires pour maintenir et gérer la propriété, y compris les réparations, le nettoyage, la gestion des réservations et le marketing. Ces dépenses peuvent considérablement affecter le rendement net. Le prix du marché : les fluctuations des prix de location influencent les revenus générés. La compréhension des tendances du marché local permet d’optimiser les tarifs de location saisonnière et de maximiser les revenus. Comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière ? La méthode du retour sur investissement (ROI) Le Retour sur Investissement, ou ROI, est une mesure financière couramment utilisée pour évaluer l'efficacité d'un investissement immobilier, notamment dans le cadre de la location saisonnière. Pour calculer le ROI de votre location saisonnière, vous devez diviser le bénéfice net annuel (revenus locatifs moins les dépenses opérationnelles) par le coût total de l'investissement immobilier. Ce coût peut inclure le prix d'achat, les frais de notaire, les coûts de rénovation et tout autre investissement initial. Un ROI élevé indique que les revenus générés par la location compensent efficacement le montant investi dans la propriété. L'utilisation du taux de rendement interne (TRI) Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un autre outil pour les investisseurs cherchant à évaluer la performance d'un investissement locatif saisonnier sur la durée. Contrairement au ROI, qui donne une mesure statique de la rentabilité, le TRI considère la valeur temporelle, offrant ainsi une perspective de la rentabilité ajustée dans le temps. Pour calculer le TRI, on détermine le taux auquel la valeur nette des flux de trésorerie (revenus locatifs prévus) et la valeur finale de la propriété équivaut au coût initial de l'investissement. Les logiciels de gestion financière ou un conseiller financier peuvent vous aider à déterminer précisément ce taux, qui est particulièrement utile pour comparer la performance de différents types d'investissements immobiliers. Calcul du rendement annuel Le rendement annuel est un indicateur simple mais efficace pour mesurer la rentabilité de votre location saisonnière chaque année. Pour le calculer, il faut soustraire les dépenses annuelles totales des revenus locatifs annuels, puis diviser le résultat par le prix d'achat initial de la propriété (ou sa valeur actuelle si elle a été réévaluée). Ce calcul vous donne un aperçu rapide de ce que la propriété rapporte annuellement par rapport à son coût, permettant de juger si le taux de rendement est conforme à vos attentes et objectifs d'investissement. Exemple de calcul étape par étape Pour illustrer comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière, prenons l'exemple d'un appartement dans l’ancien, acheté pour servir de location Airbnb. Supposons que les chiffres suivants soient en jeu : Prix d'achat du bien : 200 000 euros Coûts de rénovation et d'aménagement : 20 000 euros Frais divers de notaire : 15 000 euros Coût total de l'investissement : 235 000 euros Supposons également que les revenus et dépenses annuels soient les suivants : Revenus locatifs annuels (en location courte durée) : 25 000 euros Dépenses annuelles (incluant maintenance, gestion, impôts, etc.) : 5 000 euros Calculer le bénéfice net annuel Pour trouver votre bénéfice net annuel, soustrayez vos dépenses annuelles de vos revenus locatifs : Bénéfice net = 25 000 euros − 5 000 euros = 20 000 euros Calculer le ROI Le retour sur investissement (ROI) se calcule en divisant le bénéfice net annuel par le coût total de l'investissement, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage : ROI = (20 000 euros / 235 000 euros) × 100 = 8,5% Calculer le rendement annuel Le rendement annuel est calculé en divisant le bénéfice net par le prix d'achat initial de la propriété, puis en multipliant ce résultat par 100 : Rendement annuel = (20 000 euros / 200 000 euros) × 100 = 10% Ces indicateurs permettent d’évaluer si l'investissement atteint les objectifs de rentabilité et si l'activité de location saisonnière est viable comparativement à d'autres options comme la colocation ou le coliving, qui pourraient offrir des rendements différents ou des avantages supplémentaires tels que des exigences de gestion moins lourdes ou une demande plus stable. En utilisant ces méthodes de calcul, les investisseurs peuvent non seulement mesurer la performance de leurs propriétés actuelles mais aussi prévoir et planifier des stratégies pour des investissements futurs. Pourquoi repenser l'investissement en location saisonnière ? Location saisonnière vs colocation/coliving Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, choisir entre la location saisonnière et la colocation/coliving mérite une analyse comparative sérieuse de la potentielle rentabilité, ainsi que des avantages et inconvénients associés à chaque modèle. Rentabilité : les locations saisonnières peuvent offrir des revenus locatifs élevés pendant les pics saisonniers, mais elles sont aussi sujettes à des variations significatives dues aux fluctuations du marché touristique. Les taux d'occupation peuvent varier grandement, influençant directement les revenus. En comparaison, la co-location et le coliving tendent à générer des revenus plus stables et prévisibles, car les contrats sont souvent établis pour des durées plus longues. Gestion : la gestion d'une location saisonnière demande une implication constante en termes de marketing, de gestion des réservations, de nettoyage entre les séjours, et de maintenance générale. Ceci contraste avec la co-location et le coliving où, une fois les locataires établis, les efforts de gestion peuvent diminuer substantiellement, réduisant ainsi les coûts opérationnels et le temps investi. Risques de vacance locative : la location saisonnière est plus vulnérable aux fluctuations économiques, aux changements de réglementations locales concernant le tourisme, et aux crises qui peuvent affecter le secteur touristique, comme on l'a vu lors de la pandémie de COVID-19. La co-location et le coliving, en se basant sur des besoins résidentiels à long terme, offrent une sécurité plus grande contre les changements brusques du marché et la saisonnalité. Pourquoi envisager la co-location ou le coliving pour votre investissement immobilier ? Voici des raisons supplémentaires de considérer la colocation ou le coliving comme alternative à la location saisonnière : Diversification : investir dans la colocation ou le coliving permet de diversifier votre portefeuille immobilier, réduisant le risque global en ne dépendant pas uniquement des revenus générés par le tourisme, ce qui peut être particulièrement avantageux dans des périodes d'incertitude économique. Demande croissante : la demande pour des formes de vie partagée est en hausse, notamment dans les zones urbaines où les jeunes professionnels et les étudiants recherchent des solutions de logement abordables, plus spacieuses et flexibles. Cette tendance est soutenue par une évolution des préférences sociales qui favorisent des modes de vie plus communautaires et moins isolés. Création de lien social : la colocation et le coliving offrent des avantages économiques et font la promotion d’environnements où les interactions humaines et le soutien mutuel sont encouragés. De plus, ces modèles sont plus écologiques en optimisant l'utilisation de l'espace et des ressources. Bien que la location saisonnière puisse offrir des pics de rentabilité attrayants durant les saisons touristiques hautes, elle comporte aussi des risques et des exigences de gestion non négligeables. Il est essentiel pour les investisseurs d’évaluer soigneusement ces facteurs et de considérer les avantages d'une diversification vers des options de logement plus stables comme la co-location et le coliving. Ces modèles d'investissement offrent une rentabilité plus régulière et prévisible. Ils présentent également des avantages en termes de gestion simplifiée et de résilience face aux fluctuations économiques et aux crises ponctuelles. Pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier locatif, intégrer une stratégie qui inclut la colocation ou le coliving peut augmenter la stabilité de leur portefeuille, et répondre à une demande croissante pour des formes de logement communautaire et flexible. Ainsi, en utilisant les méthodes et outils de calcul de la rentabilité présentés, les investisseurs sont mieux équipés pour faire des choix éclairés qui maximisent leurs rendements tout en minimisant les risques. En fin de compte, une approche bien pensée et diversifiée de l'investissement immobilier est la clé pour bâtir un portefeuille solide et durable.

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Co-location

NOUVELLE TENDANCE : LA COLOCATION SENIOR EN BORD DE MER

6 mai 2024

La colocation senior en bord de mer : une tendance qui monte Face aux enjeux démographiques actuels, notamment le vieillissement de la population et l'accroissement de l'espérance de vie en France, il devient impératif de repenser les formes traditionnelles d'habitat pour les aînés. Devant ces défis, la colocation senior s'affirme comme une réponse moderne, offrant une alternative enrichissante aux résidences services seniors et une solution efficace contre l'isolement souvent ressenti par cette tranche d'âge. Plus récemment, une tendance spécifique gagne en popularité : la co-location en bord de mer. Cette option allie un cadre idyllique en bordure de littoral avec un mode de vie communautaire, et marque un tournant dans les conceptions traditionnelles du logement pour seniors. Pourquoi la colocation senior séduit-elle ? La colocation senior est devenue une option de vie de plus en plus prisée par de nombreux aînés, grâce à ses nombreux avantages qui répondent efficacement aux défis associés au vieillissement. Au cœur de son attrait se trouvent les bénéfices du vivre ensemble, qui offrent une solution concrète aux problèmes tels que l'isolement et les défis financiers souvent rencontrés à cette étape de la vie. Lutte contre la solitude L'isolement social est une préoccupation majeure pour les seniors, car il peut aggraver la solitude et augmenter les risques de dépression, ainsi que d'autres problèmes de santé mentale et physique. La co-location offre une présence quotidienne et un réseau de soutien grâce aux interactions sociales régulières entre colocataires, mais elle aide également à construire un réseau relationnel dense. Ce tissu social actif permet d’améliorer le bien-être émotionnel des seniors, leur offrant sécurité et compagnie dans leur quotidien. Partage des coûts Face aux défis financiers que présente souvent la retraite, où les revenus tendent à diminuer alors que les besoins peuvent croître, la co-location représente une solution financière viable. En partageant les frais liés au logement, à l'entretien, et parfois même aux services d'assistance, la co-location permet aux seniors de gérer plus aisément leurs finances. Ce partage des coûts rend le logement plus abordable, et permet également d'accéder à un niveau de vie de qualité supérieure. Vivre dans un cadre attrayant et stimulant devient ainsi plus accessible sans compromettre l'autonomie financière de chaque individu. La mutualisation des dépenses ne se limite pas aux charges, mais prend aussi en compte les loisirs et les services, permettant ainsi aux seniors de jouir d'un style de vie enrichissant et diversifié, souvent hors de portée pour ceux vivant seuls. L'attrait spécifique du cadre de vie en bord de mer pour les seniors La co-location en bord de mer offre bien plus qu'un simple logement. Elle propose un cadre de vie idyllique combiné aux avantages d'une vie communautaire active. Le quotidien des seniors se trouve enrichi avec une qualité de vie améliorée et plus d’interactions sociales qualitatives. Bienfaits sur la santé liés à la vie en bord de mer Choisir de vivre en bord de mer n'est pas uniquement motivé par la beauté du paysage. Cette décision apporte des bienfaits notables pour la santé physique et mentale des seniors. L'air marin est connu pour être riche en ions négatifs, ce qui favorise une meilleure oxygénation, aide à la détente et au bien-être psychologique. Une exposition modérée au soleil, fréquente dans les zones côtières, permet la synthèse de vitamine D, essentielle au maintien de la santé des os et du système immunitaire. De plus, l'environnement côtier encourage naturellement à une activité physique régulière, qu'il s'agisse de promenades sur la plage, de natation ou d’activités pour maintenir la mobilité et la santé cardiovasculaire (le longe-côte par exemple). Le caractère apaisant de la mer joue également un rôle important, en réduisant le stress et en améliorant la qualité du sommeil, des facteurs essentiels pour une bonne santé mentale à cet âge. Un meilleur cadre de vie Au-delà des bienfaits pour la santé, le cadre de vie en bord de mer est un véritable atout pour le bien-être quotidien des seniors. Il offre un paysage vivifiant qui stimule l'esprit et invite à la détente. Les résidents peuvent profiter de vues imprenables, de beaux couchers de soleil, et d'une connexion directe avec la nature. Le climat doux typique des zones côtières favorise également la santé et le confort, tandis que l'éventail d'activités disponibles stimule une vie sociale et physique active. Que ce soit à travers les balades sur les plages, les sessions de natation, de longe-côte, ou la participation à des clubs locaux, les seniors peuvent facilement rester actifs et engagés dans la communauté, favorisant ainsi une vie sociale riche et satisfaisante. Un logement plus grand Vivre en colocation en bord de mer, que ce soit dans une maison ou un appartement, offre une série d'avantages particulièrement attrayants pour les personnes en quête d'une qualité de vie améliorée. Choisir une maison en bord de mer comme lieu de colocation permet de profiter des avantages du littoral, mais surtout de partager le loyer, ce qui rend cette option plus abordable pour chaque colocataire. Les maisons, souvent dotées de plus grands espaces de vie et de jardins, offrent aux colocataires la possibilité de cultiver un potager ou d'organiser des activités de plein air sans quitter le confort de leur domicile. Opter pour un appartement en bord de mer peut également s'avérer avantageux, surtout si ce dernier est situé dans une résidence avec des services supplémentaires, comme l'entretien des jardins ou la sécurité. Les appartements en colocation offrent une gestion simplifiée du quotidien et une maintenance moins exigeante, permettant ainsi aux personnes âgées de jouir de leur indépendance tout en bénéficiant du soutien de leurs colocataires pour une expérience de vie partagée enrichissante. Que ce soit dans une villa côtière ou un appartement résidentiel, la colocation en bord de mer est une solution de logement qui allie convivialité, support mutuel et gestion financière efficace du loyer et des services. La co-location senior en bord de mer incarne une solution résolument moderne et avantageuse pour enrichir la qualité de vie des seniors. Cette option de vie se distingue par sa capacité à fusionner bien-être, santé et convivialité, répondant ainsi à un besoin croissant de solutions de logement adaptées aux défis du vieillissement. Les avantages d'une telle habitation ne se limitent pas à son cadre stimulant et rassurant ; elle est également synonyme d'innovation, offrant un habitat en phase avec les aspirations et les nécessités des aînés d'aujourd'hui qui désirent allier autonomie et bien-être. Opter pour une co-location en bord de mer permet aux seniors de profiter d'un climat clément, d'une connexion immédiate avec la nature, et d'un environnement social dynamique et solidaire. Cela crée une atmosphère où la vie quotidienne est agréable et enrichissante, encourageant une existence active et socialement engagée. La co-location en bord de mer représente bien plus qu'un simple choix de logement ; c'est une décision de vie qui transforme l'expérience du vieillissement en une aventure empreinte de joie et de partage.

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Co-location

GUIDE COMPLET DE L'APL EN COLOCATION

29 avril 2024

APL en colocation : comment ça marche ? L’Allocation Personnelle au Logement (APL) est une aide financière visant à réduire le coût du loyer, des mensualités d'emprunt ou de la redevance en foyer, indépendamment de la situation familiale. Les critères d'attribution varient selon le statut de locataire, propriétaire ou résident en foyer. APL et colocation, ce que vous devez savoir Bonne nouvelle, rien ne vous empêche de percevoir les APL en colocation. En effet : Les APL sont accessibles sans conditions d'âge, de situation familiale ou de nationalité. Elles sont calculées en fonction de la part du loyer assumée par chaque colocataire Chaque colocataire doit faire sa propre demande auprès de la CAF, en ligne, en fournissant les documents requis. Le logement pour lequel vous demandez les APL doit être votre résidence principale, pour vous et pour chacun de vos colocataires, dans le cadre d'un bail unique ; et peu importe leur situation dans la cadre d'un bail individuel. Le logement doit être conventionné, ce qui vous garantit certaines normes d'habitabilité et de loyer. Vous vivez en coliving ? La plupart des coliving sont éligibles aux APL. Mais n’hésitez pas à vérifier auprès de votre opérateur. Êtes-vous éligible aux APL en colocation ? Pour être éligible aux APL, vous devez remplir les critères suivants : Vous devez légalement résider en France. Votre demande d'APL ne peut concerner que votre résidence principale. Le logement doit être éligible aux APL. Certaines restrictions s'appliquent cependant : Vous ne devez pas être rattaché à un foyer fiscal assujetti à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) Vous ne pouvez cumuler les APL avec une autre aide d’État. Vos revenus des 12 derniers mois ne doivent pas dépasser un certain plafond, dépendant de votre situation familiale et de votre lieu de résidence. Comment calculer vos APL en colocation ? Quels facteurs influencent le montant de l'APL ? Le calcul des APL varie selon le type de bail. En cas de bail collectif ou unique, la CAF utilise la quittance de loyer pour calculer les APL et divise le loyer selon le nombre de colocataires inscrits sur le bail. En cas de changement de colocataire, la CAF ajuste le montant des APL le mois suivant. Les colocataires non mentionnés sur le bail ne peuvent bénéficier des APL. En cas de bail individuel, la CAF utilise votre quittance de loyer uniquement, comme une simple location. Avant d'entamer la démarche, vous pouvez vérifier votre éligibilité aux APL et estimer leur montant grâce au simulateurde la CAF. Partage des APL dans le cadre d'un bail unique En bail unique, le montant de l'APL est souvent moins élevé qu'en bail individuel, en raison du mode de calcul de la CAF. Le montant de l'APL en bail unique est basé sur : Une base de 75% du plafond d'un locataire seul. Un forfait de charges mensuelles. Les ressources et la composition du foyer, comme les revenus des parents d'un étudiant s'il reste à leur charge. Quelles démarches devez-vous effectuer pour une demande d'APL en co-location ? Bénéficier des APL en co-location est simple. Mais c'est une une démarche individuelle. Constitution du dossier En cas de bail unique ou de bail individuel chaque colocataire doit constituer son propre dossier auprès de la CAF. Il suffit de se rendre en ligne sur l'espace dédié et de renseigner les revenus des 12 derniers mois, sa part de loyer, ou son loyer dans le cadre d'un bail individuel, le nombre de colocataires (uniquement en bail unique ; n'oubliez pas que en bail individuel vous devez indiquer 0 pour le nombre de colocataires car vous êtes en équivalent bail location simple), et en ajoutant les documents requis. Le logement pour lequel vous faites la demande doit être votre résidence principale. Tous les demandeurs doivent figurer sur le bail de location. Le logement doit être conventionné Préparer sa demande Quels sont les documents requis ? Une copie de votre carte nationale d'identité, passeport, ou extrait d'acte de naissance pour les citoyens français, ou copie de votre titre de séjour valide pour les autres cas. Un relevé d'identité bancaire (RIB, RIP, ou RICE) à votre nom. Une attestation de loyer remplie, datée, et signée par votre propriétaire. Comment fonctionne le processus de demande en ligne ? Si vous n’êtes pas allocataire, assurez-vous de remplir les conditions générales pour bénéficier des aides de la CAF Avant de faire votre demande, utilisez le simulateur de droits sur le site du gouvernement pour estimer vos droits. Ensuite, faites votre demande en ligne. Faites la demande à votre nom et déclarez votre part de loyer mensuel ainsi que le nombre de colocataires ou tout simplement votre loyer mensuel en cas de bail individuel. Si vous êtes déjà allocataire et venez de déménager : Faites une nouvelle demande d'aide au logement à votre nom, même si vous bénéficiez déjà de cette aide pour votre ancien logement. N'oubliez pas de déclarer votre part de loyer mensuel ou tout simplement votre loyer en cas de bail individuel. Gestion des changements de situation en bail unique Comment mettre à jour votre situation en cas de changements au sein de votre colocation en bail unique ? Sachez tout d’abord que tout changement de situation, qu'il soit familial, professionnel, ou lié à votre adresse, peut impacter le montant de votre aide au logement. Pour assurer le calcul de vos nouveaux droits, informez immédiatement votre CAF en vous connectant à l'Espace Mon Compte. Vos colocataires, bénéficiaires des APL, doivent faire de même. Questions et erreurs fréquentes concernant les APL en co-location Vos questions les plus fréquentes Ai-je droit aux APL si je suis en sous-location ? Ce n’est pas automatique ! Vous devez normalement figurer sur le bail comme locataire. Mais il existe des exceptions. Pour toucher les APL en sous-location, vous devez être âgé de moins de 30 ans ou être hébergé chez un accueillant familial. Et le propriétaire doit être au courant que vous sous-louez son logement. Tous les colocataires doivent-ils être éligibles aux APL ? Pas du tout ! L’APL est une aide personnelle. Vos colocataires ne sont pas éligibles ? Rien ne vous empêche de faire une demande d’APL pour vous que vous soyez en bail unique ou en bail individuel. Le montant des APL est-il affecté si un colocataire quitte le logement ? Non en cas de bail individuel. Oui en cas de bail unique. Le montant est APL versé à chaque colocataire est calculé en fonction de : La nature du bail. En cas de bail collectif (ou bail unique), la CAF divise le loyer total par le nombre d’occupants. Elle prend aussi en compte les ressources de chaque colocataire pour calculer le montant de l’APL. Vous devez signaler à la Caf chaque changement de colocataire, qui révisera en conséquence le montant de l’aide versée. La composition de votre foyer : vie maritale, nombre de personnes à votre charge... En cas de bail individuel, le principe est le même que dans une location classique. La CAF ne tient compte que de vos ressources et des informations contenues dans votre contrat de location. Ces erreurs courantes que vous devez éviter lors de la demande d'APL en colocation Fournir des informations inexactes ou incomplètes C’est l’erreur bête et classique mais qui retarde d’autant le versement des APL. Prenez le temps et assurez-vous de remplir soigneusement tous les champs du formulaire de demande et de fournir des documents justificatifs précis. C’est administratif, mais nécessaire. Omettre de déclarer tous les colocataires en cas de bail unique ou en déclarer en cas de bail individuel Vous devez déclarer tous les colocataires vivant dans le logement, attention seulement en cas de bail collectif, même ceux dont les revenus ne sont pas pris en compte pour le calcul des APL. Cela vous évitera des problèmes ultérieurs et la réclamation d’un trop-plein perçu. En cas de bail individuel, vous ne devez déclarer que vous. Déclarez tout changement de situation En clair, prévenez la CAF de tout changement ou en cas de modification de vos revenus, pour assurer l'exactitude de votre demande. Fournissez les documents justificatifs nécessaires Envoyez tous les documents demandés (contrat de bail, justificatifs de revenus…) dans les délais impartis. Cela vous évitera le risque de voir votre demande rejetée. Suivez les instructions de la CAF Suivez à la lettre ses instructions pour vous assurer du bon traitement de votre demande. Vérifiez régulièrement l'état de votre demande Consultez régulièrement l'état de votre demande en ligne. Vous pourrez ainsi détecter rapidement tout problème éventuel et prendre les mesures nécessaires pour le résoudre.

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TOUT SAVOIR SUR LE BAIL DE COLOCATION

25 avril 2024

Bail de colocation : tout ce que vous devez savoir Tout d’abord, sachez que le bail de colocation n’existe pas ! Il s’agit d’un bail d’habitation classique. Son objectif ? Assurer la protection des locataires et des bailleurs, en établissant des garanties mutuelles. Définition et caractéristiques du bail En matière de logement, la loi reconnaît seulement les baux d'habitation pour les logements meublés ou vides, qui diffère des baux de locations commerciales. En co-location, donc, vous signerez un bail d’habitation. Si besoin, cela peut être un bail mobilité. Mais ce dernier, instauré par la loi Elan, est soumis à des conditions spécifiques telles que la location de logements meublés à certains types de locataires, pour une durée maximale de 10 mois. A quoi ressemble un bail en colocation ? Il peut prendre différentes formes. Un bail unique pour tous les locataires Les colocataires signent un seul bail unique ou collectif. Ce sont les colocataires qui s’organisent entre eux pour assurer le paiement du loyer. Ils se choisissent. Souvent ils arrivent et quittent la colocation en même temps. Chaque colocataire conserve ses droits aux aides au logement individuelles. Le bail collectif s’accompagne la plupart du temps d’une clause de solidarité qui rend les colocataires conjointement responsables des impayés (loyers, charges…). Le bail unique présente des avantages pour le propriétaire : il reçoit le loyer en totalité, en une seule fois. Il n'a pas à gérer les départs et les arrivées des colocataires, sauf à expiration du bail ou si tous s’en vont en même temps. Si l’un des colocataires part sans être remplacé, les autres colocataires continuent de payer l’intégralité du loyer. Le bail individuel Chaque colocataire signe son propre bail avec le bailleur. Le bail individuel définit l'usage exclusif de certaines parties du logement ainsi que l'accès aux espaces communs. Il n'y a pas de clause de solidarité. Chacun est responsable de son propre loyer et de ses charges. Il est possible de quitter les lieux après avoir informé le propriétaire par lettre recommandée, sans besoin de trouver un remplaçant. Les colocataires l’apprécient beaucoup : plus de flexibilité pour partager l'appartement. Cela n'empêche pas de choisir soi-même son nouveau co-locataire, en cas de départ de l’un d’entre eux. Sans oublier que chaque colocataire conserve ses droits aux aides au logement. Droits et obligations contenus dans le bail Quels sont les droits et obligations des locataires ? Parmi les devoirs du locataire, vous devez : Payer le loyer Être assuré Assurer les réparations locatives : il s’agit des travaux qui relèvent de votre responsabilité selon la loi. En coliving cependant, ces travaux peuvent parfois exécutés par l’opérateur mais à la charge du locataire. Accepter certains travaux voulus par le propriétaire. Il existe aussi certaines obligations spécifiques en co-location : Respectez le règlement de la co-location et vos co-locataires. Assurez-vous de la bonne tenue de votre logement et des parties communes. Enfin, n'oubliez pas les devoirs spécifiques des co-locataires : Respectez la clause de solidarité pour le paiement du loyer en cas de bail unique. Assurez-vous que votre nom figure sur le bail et que toutes les modifications soient officielles. Autrement, vous n’auriez aucun droit comme locataire, même si vous payez le loyer. Respectez le règlement interne, ou charte de colocation, qui assure l’harmonie de la vie en communauté. Vous avez également des droits, comme celui d'occuper le logement paisiblement. De même, votre bailleur a, lui aussi, des devoirs. Les obligations des propriétaires bailleurs pour une colocation confortable Quelles sont les obligations du bailleur ? Propreté et sécurité : le bailleur ne peut louer qu’un logement sûr et sain (étanchéité à l'air, protection contre les intempéries et les courants d'air…) Équipements essentiels : Il doit fournir les éléments de base comme le chauffage, l'eau potable, les dispositifs d'évacuation des eaux, une cuisine fonctionnelle et une installation sanitaire adéquate. Diagnostics obligatoires : Depuis 2018, le propriétaire fournit un dossier technique comprenant des diagnostics tels que la performance énergétique, les risques de plomb, l'état des installations électriques et de gaz, ainsi que d'autres évaluations obligatoires. Lutte contre les parasites : le bailleur garantit l'absence d'infestation nuisible dans le logement. Si des nuisibles sont identifiés, il est du devoir du bailleur de tout faire pour résoudre les nuisances (bruits, travaux ou odeurs gênantes.) Zone d'habitat dégradé : Si le logement se trouve dans une zone d'habitat dégradé, des autorisations spéciales peuvent être nécessaires pour la location. En cas de logement non conforme, vous devez informer le bailleur par écrit. Sans réaction de sa part, vous pouvez saisir les autorités compétentes ou le tribunal pour obtenir réparation. Par ailleurs, le bailleur ne peut changer les conditions du bail sans votre accord. Mais, avec votre accord, il lui suffit d’ajouter un avenant pour officialiser les changements. Enfin il n'a pas le droit d'entrer dans votre logement sans votre consentement préalable. C’est le principe de la jouissance paisible que le propriétaire assure à son locataire. Clauses spécifiques à inclure dans le bail de colocation Attention : ces clauses concernent uniquement le bail unique Clause de solidarité Vous êtes locataire et votre bail est collectif ? En cas d'impayé de l’un de vos colocataires, le propriétaire peut alors se retourner vers n’importe lequel des colocataires pour obtenir le règlement du loyer. Ce dernier devra, ensuite, se charger d’obtenir le remboursement des autres colocataires. La clause de solidarité vous engage aussi à couvrir les défauts de paiement jusqu’à 6 mois après votre départ en cas de non-remplacement. Des solutions ? La garantie COOLOC qui assure le paiement du loyer au propriétaire, même en cas de défaillance de l'un de vos colocataires. Gestion des changements L'avenant au bail permet de mettre à jour les informations sans altérer les obligations initiales. Il s'adapte à toutes les situations : arrivée ou départ de colocataires, travaux contre réduction de loyer, modifications des charges… Bailleurs et locataires : quels conseils à retenir ? Pour les bailleurs Selon une étude d'OpinionWay, les loyers impayés sont la hantise de 79% des propriétaires. 71% redoutent les retards de paiement. Le choix des locataires est crucial, mais comment les choisir ? 84% se basent sur les revenus des locataires. 82% prennent en compte leur situation professionnelle. Les revenus du garant sont importants pour 71% des bailleurs. Il est possible de souscrire une assurance loyers impayés, mais les clauses sont souvent nombreuses. En revanche, la garantie COOLOC assure le plein paiement des loyers quelque soit le retard ou les impayés. Pour les locataires Assurez-vous que votre bail de co-location réponde à vos besoins et protège vos droits. Bien que les baux soient souvent standardisés, vérifiez qu'ils ne contiennent pas de clauses abusives. Par exemple, le propriétaire ne peut pas vous imposer de ne pas fumer dans votre logement ou de ne pas avoir d'animaux de compagnie. Résolution des conflits et fin de bail Gérer les désaccords avec vos co-locataires La charte de colocation, édictée par vos colocataires et vous-même, définit les règles de vie commune. Nombre de conflits peuvent se résoudre en s’y reportant. En cas de problème, n’hésitez pas à vous mettre autour d’une table, et à avoir recours à un tiers de confiance pour parler de ce qui ne va pas, comment la situation est perçue et des moyens de la résoudre. Terminer un bail de co-location Comme pour toute location, vous pouvez résilier le bail de colocation, en bail individuel ou en bail collectif, à tout moment. Mais n’oubliez pas d’informer le bailleur par lettre recommandée, sans quoi votre résiliation n’est pas valable. Le préavis est généralement de 1 mois car toutes les co-locations sont généralement meublées ; mais il peut-être de 3 mois dans certaines situations, comme en logement nu dans des zones non tendues.

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Investissement

INVESTISSEMENT LOCATIF SANS APPORT : EST-CE ENCORE POSSIBLE ?

22 avril 2024

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ? L'immobilier a toujours été considéré comme un des moyens les plus sûrs et les plus rentables pour construire un patrimoine. Mais un obstacle majeur se dresse souvent devant les investisseurs : la problématique de l'apport initial. L’investissement locatif représente alors une bonne solution pour investir en misant sur les futurs revenus locatifs pour rembourser le crédit. Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ? Traditionnellement, pour acquérir un bien immobilier, les banques exigent de l'emprunteur qu'il fournisse une partie du prix de vente de sa poche, ce qui constitue l'apport personnel. Pourquoi est-il important d’avoir un apport personnel ? Pour les banques, l’apport est souvent vu comme une preuve que l'emprunteur est capable d’épargner et de gérer ses finances de manière saine. L'apport personnel joue un rôle important car il peut influencer les conditions du prêt (taux d'intérêt, durée, montant empruntable) et la décision de la banque d'accorder ou non le financement. Un apport important peut même faciliter l'accès à de meilleures conditions de prêt, car il incite les banques à la confiance. Par contre ne pas avoir d’apport peut être perçu comme un facteur de risque. Bon à savoir L’apport personnel va souvent servir à couvrir les frais annexes liés à un achat immobilier, comme les frais de notaire et les frais de dossier. Pourquoi envisager d'investir sans apport ? Quand on ne dispose pas d’un apport personnel conséquent, il est plus compliqué d’acquérir une résidence principale. Mais l’immobilier locatif reste une excellente option si on présente un bon dossier. En effet, dans l’investissement locatif, ce sont les loyers qui vont servir à rembourser les traites de crédit. Investir dans l'immobilier locatif sans apport présente donc plusieurs avantages, et surtout la possibilité de démarrer un investissement immobilier sans capital initial important. Cela ouvre la porte de l'investissement à un plus large éventail de personnes, qui n'auraient pas nécessairement les moyens de réunir un apport conséquent. Cela permet aussi de conserver ses économies pour d'autres projets, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière. D'un point de vue stratégique, investir sans apport permet également une maximisation du levier financier. En effet, si l'investissement s'avère rentable, le retour sur investissement peut être significativement plus élevé puisque l'investisseur a investi peu de fonds propres. Quels sont les moyens pour investir sans apport ? Acheter un bien pour le louer, sans puiser dans ses économies, c’est une stratégie patrimoniale très intéressante. En effet, les banques peuvent accorder des prêts couvrant la totalité de l'achat et les frais annexes, offrant ainsi un "financement à 110%". Ce type de prêt prend en charge le prix d'achat du bien mais aussi les frais de notaire (de 2 à 8 % dans le neuf ou l'ancien), et les frais de dossier bancaire. Investir dans un bien locatif sans apport est particulièrement intéressant pour les projets locatifs, car la banque considère les loyers futurs comme une source de remboursement fiable. Cette option semble moins risquée pour une banque que financer l'achat d'une résidence principale sans apport, car en cas de difficultés financières, un bien locatif peut être vendu sans affecter la vie quotidienne de l'emprunteur. Comment réussir son investissement locatif sans apport ? Réussir dans l'investissement locatif sans disposer d'un apport initial exige d’avoir une stratégie réfléchie et un suivi rigoureux. Voici quelques conseils à suivre pour maximiser vos chances de succès. Bien sélectionner le bien immobilier La sélection du bien immobilier est une étape déterminante pour la réussite de votre investissement. Deux critères principaux doivent guider votre choix : l'emplacement, le potentiel locatif. Un bon emplacement, proche des commodités, des transports en commun et des zones d'emploi, garantit une demande locative élevée et un taux de vacance limité. Quant au potentiel locatif, il évalue la capacité du bien à générer des revenus. Prenez en compte la qualité du bâtiment, son agencement, et les tendances du marché local. La rentabilité de votre investissement est fondamentale, surtout sans apport. Elle doit être suffisamment élevée pour couvrir les mensualités du prêt, les frais de gestion, et les éventuels coûts de maintenance, tout en dégageant un bénéfice. Effectuez des simulations financières pour estimer la rentabilité potentielle avant de prendre votre décision. La solution de la co-location Demander un emprunt pour financer une colocation ou un coliving est une option stratégique pour ceux qui cherchent à maximiser leur retour sur investissement, sans avoir un capital de départ conséquent. Comparé aux locations traditionnelles, ce type d’investissement locatif affiche une meilleure rentabilité, en permettant de percevoir plusieurs loyers pour un même bien, augmentant ainsi les revenus générés par l'investissement. Cette stratégie cible des biens immobiliers moins demandés sur le marché (au-delà du T3), qui, grâce à leur transformation en espaces de colocation ou de coliving, peuvent offrir un meilleur rapport prix par mètre carré. Ce double avantage renforce la viabilité financière du projet, et augmente son attractivité en termes de rapport coût-bénéfice. Bien optimiser son dossier de financement Pour convaincre les banques de financer votre projet malgré l'absence d'apport, votre dossier doit être irréprochable. Démontrez votre stabilité financière à travers une gestion saine de vos finances personnelles. Un projet bien défini, avec une étude de marché approfondie, un plan d'affaires solide, et des prévisions financières réalistes, renforcera également votre crédibilité. Ne sous-estimez pas la négociation. Informez-vous sur les meilleures offres disponibles et n'hésitez pas à les utiliser comme levier dans vos discussions. Soyez prêt à mettre en avant les points forts de votre projet et à argumenter en faveur de votre demande. Pour bénéficier d'un prêt à 110 %, l'emprunteur doit présenter un dossier financier solide, témoignant de sa capacité à gérer cet emprunt sans apport. Cela implique une situation financière stable, un projet bien défini et la capacité à convaincre les établissements de prêt de la fiabilité de son projet. Avant de se lancer, il est impératif de réaliser une simulation de prêt pour évaluer la faisabilité et la rentabilité de l'investissement, en tenant compte de tous les coûts associés et des revenus locatifs prévisibles. Un dossier de prêt bien préparé et la consultation d'un courtier en prêt immobilier peuvent également augmenter les chances d'obtenir un financement favorable. Le bon plan Cooloc Cooloc peut vous fournir des simulations ou des attestations de loyer pour apporter de la crédibilité à vos dossiers de demande auprès des banques. De plus, en signant un mandat avec nous, vous êtes protégés par la garantie Cooloc qui vous assure le paiement des loyers à date fixe, peu importe les retards ou impayés du côté des locataires. Un vrai élément de réassurance pour les banques ! Gérer son bien et maximiser ses revenus Une gestion efficace est la clé pour assurer la pérennité de votre investissement. Vous pouvez opter pour une gestion locative professionnelle, qui, malgré son coût, peut s'avérer rentable en optimisant l'occupation du bien et en gérant efficacement les relations avec les locataires. Sinon, assurez-vous de bien connaître vos obligations en tant que bailleur pour éviter tout litige. Maximisez vos revenus en ajustant le loyer au prix du marché, tout en restant attractif pour minimiser la vacance locative. Réalisez des améliorations ciblées qui augmentent la valeur perçue du bien sans pour autant nécessiter un investissement conséquent. Soyez proactif dans la gestion des coûts : optez pour des solutions d'efficacité énergétique, négociez les contrats de service, et maintenez le bien en bon état pour éviter des réparations coûteuses à long terme. Si vous n’avez pas ou peu d’apport personnel, miser sur l’investissement locatif est une excellente stratégie. Via l'exploitation de modèles locatifs rentables comme la colocation ou le coliving, vous pouvez convaincre les banques de la solidité et de la pérennité de votre projet, si ce dernier est mûrement réfléchi et étayé par des chiffres probants.

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Investissement

COMMENT COMBINER LMNP ET AIRBNB ?

18 avril 2024

LMNP : Airbnb ou coliving, quelle est la meilleure stratégie locative ? Si vous disposez d’un bien immobilier à louer et que vous êtes sous le statut LMNP, vous vous êtes sans doute demandé s’il ne serait pas plus intéressant de profiter de la location de courte durée via des plateformes de type Airbnb. Le modèle de la location saisonnière promet en effet une forte rentabilité, mais est-ce toujours le cas. N’est-il pas plus intéressant de privilégier location longue durée et rentabilité optimisée avec un coliving ? En savoir plus sur le statut LMNP Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place de choix dans le paysage de l'investissement locatif en France. C’est une option attractive pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée. Le statut est accessible à tout propriétaire particulier mettant en location un ou plusieurs biens immobiliers équipés, destinés à l'habitation de manière temporaire ou permanente. Pour prétendre au statut LMNP, le revenu généré par ces locations ne doit pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% du revenu total du foyer fiscal. Si vous excéder ce seuil, cela veut dire que vous vivez probablement de cette activité et vous passez alors sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Les caractéristiques du régime LMNP Le LMNP concerne uniquement la location de biens meublés, ce qui implique que le logement doit être équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. Cette condition distingue le LMNP des locations nues et souligne l'importance d'une préparation adéquate du bien pour répondre aux attentes du marché locatif. Le régime LMNP présente plusieurs avantages pour l'investisseur immobilier, notamment sur le plan de la fiscalité. En optant pour ce statut, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur leur impôt sous le régime micro-BIC, à condition que les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Pour ceux qui choisissent le régime d'imposition au réel, il est possible de déduire les charges réelles ainsi que l'amortissement du bien et des meubles, ce qui offre une optimisation fiscale significative. Selon Stefano Demari, fondateur du site jedéclaremonmeublé.com : " Avec l’imposition au réel, un propriétaire en LMNP peut économiser en moyenne un montant de 2000 euros par an ”. Sur le papier, le statut LMNP est donc idéal pour un investissement locatif optimisé fiscalement. Le statut permet en plus une gestion flexible du bien, autorisant les propriétaires à choisir entre location longue durée et location saisonnière, selon les besoins du marché et leurs objectifs personnels. Location saisonnière via Airbnb : comment ça marche ? Airbnb a révolutionné la manière dont les voyageurs trouvent des logements et comment les propriétaires monétisent leurs logements. La plateforme met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec des personnes à la recherche d'hébergements temporaires, d'une nuit à plusieurs mois. En simplifiant le processus de location saisonnière, Airbnb a ouvert de nouvelles voies vers le tourisme, offrant une flexibilité et une accessibilité sans précédent tant pour les hôtes que pour les invités. Sur Airbnb les propriétaires peuvent lister gratuitement leur résidence (principale ou secondaire), en définissant les prix, la disponibilité, et les règles de la maison. Les voyageurs peuvent alors rechercher des logements basés sur leur destination, leurs dates de voyage, et d'autres critères spécifiques. La plateforme facilite l'ensemble du processus, de la réservation au paiement, en passant par la communication entre les hôtes et les invités, tout en offrant une couverture d'assurance et un support client. Investir en LMNP pour faire du Airbnb : le revers de la médaille Bien que la location saisonnière via les plateformes comme Airbnb offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers, tout n’est pas rose. Il faut voir de manière réaliste le potentiel de rentabilité et les risques associés à ce type d'investissement. La difficulté d’anticiper le taux de remplissage L'un des défis majeurs liés à la location via Airbnb est l'incertitude autour du taux de remplissage. Contrairement aux locations à long terme, où les revenus peuvent être prévisibles et constants, la demande pour les locations saisonnières peut fluctuer considérablement en fonction du tourisme local, de la saison, des événements et d'autres facteurs externes. Ces fluctuations rendent difficile pour les investisseurs de prévoir avec précision leurs recettes mensuelles ou annuelles. Un taux de vacance élevé peut rapidement éroder la rentabilité de l'investissement. Trouver le juste équilibre entre des prix compétitifs et la maximisation des périodes de location nécessite une connaissance approfondie du marché local et une capacité à s'adapter rapidement aux changements de la demande. Le prix d’achat élevé au départ Pour garantir votre taux de remplissage, vous pouvez avoir envie de cibler les zones où la demande est tendue. Mais l'acquisition de propriétés dans ces zones (grandes villes ou zones avec une demande touristique élevée), nécessite souvent un investissement initial conséquent. Ce qui va sans nul doute prolonger le délai nécessaire pour récupérer cet investissement et commencer à réaliser un profit. Usure accrue due au passage fréquent des locataires La rotation élevée des invités dans les locations saisonnières peut entraîner une usure plus rapide de la propriété, des meubles et des équipements. Cela implique des coûts de maintenance et de réparation plus élevés pour les propriétaires, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'investissement. De plus, la gestion des check-ins et check-outs fréquents peut s'avérer chronophage et exigeante en termes de logistique. Si la tâche est déléguée à une conciergerie, ce sont encore des frais supplémentaires. Variabilité de la rentabilité annuelle La dépendance à l'égard des saisons touristiques et des tendances du marché peut rendre la rentabilité annuelle d'une propriété Airbnb hautement variable. Les années avec une faible demande niveau tourisme ou des événements imprévus (crises économiques, mauvais temps…), peuvent considérablement affecter les revenus locatifs, mettant en péril la stabilité financière de l'investissement. Nous l’avons bien vu avec la crise Covid où le secteur du tourisme a été à l’arrêt plusieurs mois. Une volonté politique de restreindre les locations saisonnières Aujourd’hui, de plus en plus de communes imposent des restrictions aux locations de type Airbnb. Face au manque de logements en location longue, les municipalités se mobilisent et mettent des limitations au développement effréné des locations saisonnières. Dans une vingtaine de villes, dont Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux, une déclaration en mairie est obligatoire pour tous les logements qui font de la location saisonnière, avec une limitation du nombre de nuitées sur l’année. Stefano Demari nous confirme cette volonté politique : “ En ce moment, la location saisonnière est dans le viseur. La loi Finances est revue tous les ans et cette année, il a été décidé d’imposer encore plus fortement la location saisonnière. A partir de 2025, on devrait donc avoir de 40 à 70% d’impôts en plus pour la location courte durée ! ”. LMNP : faire la transition de Airbnb vers le coliving Pour pallier ces inconvénients, les propriétaires en LMNP envisagent de plus en plus la transition de la location saisonnière vers le coliving. Ce changement stratégique peut offrir une stabilité accrue, une gestion simplifiée des locataires, et d'autres avantages significatifs. Stabilité des revenus avec les loyers La principale motivation pour passer de Airbnb au coliving en LMNP c’est la recherche de stabilité des revenus. Contrairement à la location saisonnière, qui est sujette à des fluctuations saisonnières et à une demande irrégulière, la colocation offre des revenus locatifs prévisibles et constants grâce à des contrats de location à moyen ou long terme. Niveau fiscalité, c’est aussi plus avantageux. Stefano Demari le dit également : “Aujourd’hui on est moins imposé sur la location longue durée. Et c’est encore 30 à 40% de moins d’imposition quand on loue en meublé plutôt que vide.” Simplification de la gestion des locataires La gestion des locataires en coliving est moins exigeante que celle requise pour les locations de courte durée. Avec des contrats de location plus longs, les investisseurs font face à moins de rotations de locataires, réduisant ainsi le temps et l'effort consacrés à la préparation de la propriété entre deux locations, à la gestion des réservations et aux communications fréquentes avec les locataires. Réduction des coûts opérationnels Les coûts associés à l'entretien régulier et au nettoyage entre les réservations peuvent diminuer significativement avec la colocation. En LMNP, les frais de gestion courante sont souvent partagés entre les locataires ou réduits grâce à des accords de longue durée, ce qui peut améliorer la marge bénéficiaire de l'investissement. Demande croissante pour le coliving La demande pour le coliving, tant dans les zones tendues (grandes villes et les zones étudiantes) que dans les zones rurales, reste élevée. Cela garantit un taux d'occupation élevé et une rentabilité soutenue, avec moins de risques de vacance locative. La location via Airbnb offre des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers, mais il est important de considérer les freins inhérents à ce modèle. La fluctuation du taux de remplissage, les coûts supplémentaires, l'usure des propriétés, la variabilité de la rentabilité annuelle et les limitations grandissantes sont des facteurs critiques à évaluer avant de s'engager dans ce type d'investissement locatif. En revanche, passer de Airbnb à la colocation ou au coliving en LMNP peut s'avérer être une stratégie judicieuse pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et l'efficacité.

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Coliving

COLIVING : LA MONTÉE DE LA COLOCATION HAUT DE GAMME

15 avril 2024

L'essor du coliving haut de gamme La colocation a longtemps été vue comme une nécessité économique plutôt qu’un choix de vie désirable. Mais aujourd'hui, le coliving, un concept de co-location haut de gamme, redéfinit les attentes et propose de nouvelles solutions de logement. En alliant notamment le luxe, le confort et une gamme de services premium, qui étaient autrefois réservés aux hôtels de standing. Ce nouveau type de co-location propose une réelle expérience, où chaque détail est pensé pour améliorer la qualité de vie des résidents. La montée de la co-location haut de gamme reflète une évolution naturelle du marché du logement partagé, répondant aux désirs d'une clientèle qui recherche une qualité de vie supérieure. La redéfinition du marché du logement partagé L’offre de logement partagé est en train d’évoluer, portée par une demande croissante pour des offres plus luxueuses. On s'éloigne de l'image traditionnelle de la colocation, souvent associée à des logements étudiants ou à des solutions économiques pour jeunes professionnels. Croissance et tendances du marché Les dernières statistiques et tendances montrent une augmentation notable de l'intérêt pour le coliving. Cette croissance est portée par des individus à la recherche d'une meilleure qualité de vie et qui voient dans ces nouvelles formes de co-location une opportunité d'allier confort et convivialité. Les jeunes professionnels, les expatriés, les seniors et certaines familles monoparentales sont de plus en plus attirés par ces offres, cherchant à bénéficier d'un meilleur cadre de vie. Cette évolution des préférences reflète un changement significatif dans la manière dont les individus envisagent la colocation et le logement partagé, privilégiant désormais la qualité et l'expérience de vie au simple aspect économique. Distinction avec le logement traditionnel La co-location haut de gamme se distingue des options de logement traditionnel par son niveau de confort et ses services premium. Alors que le logement standard peut parfois sembler impersonnel et fonctionnel, la co-location de luxe privilégie des aménagements sophistiqués et des services sur mesure, créant ainsi un environnement de vie très appréciable. Des designs intérieurs réalisés par des professionnels, des espaces communs élégamment aménagés, et une gamme de services premium comme la conciergerie et le nettoyage professionnel, établissent un nouveau standard dans le secteur du logement partagé. Services premium dans les co-locations haut de gamme Des designs intérieurs de qualité Le design et l'esthétique jouent un rôle primordial dans l'attrait des co-locations haut de gamme. Ces espaces sont conçus pour offrir un plus grand confort et un cadre de vie au style recherché. L'attention portée aux détails, à la sélection de matériaux de qualité et à l'aménagement intérieur crée un environnement à la fois élégant et accueillant. Meubles design, œuvres d'art originales et finitions haut de gamme contribuent à créer une ambiance qui reflète le luxe et le raffinement. Des espaces de coworking intégrés Les co-locations haut de gamme offrent souvent des espaces de coworking. Conçus pour répondre aux besoins des professionnels modernes, ces espaces encouragent la collaboration et la productivité au sein même du domicile. Équipés de la technologie nécessaire et aménagés pour favoriser à la fois le travail individuel et les échanges, ils offrent un environnement optimal pour les projets créatifs, les startups, ou simplement pour ceux qui souhaitent travailler à domicile dans les meilleures conditions. L'intégration de ces espaces de travail partagés souligne la volonté de répondre aux modes de vie actuels, où flexibilité et efficacité sont de mise. Des services de conciergerie et plus Les co-locations haut de gamme se distinguent également par l'éventail de services premium mis à disposition des résidents. La conciergerie, le ménage et la maintenance sont des services de base, assurant un quotidien sans souci pour les occupants. Au-delà de ces prestations, des services supplémentaires comme les abonnements à des salles de sport, les services de blanchisserie sur place ou la programmation d'événements sociaux enrichissent l'expérience de colocation. Ces services favorisent un style de vie actif et communautaire, où le bien-être et les interactions sociales occupent une place centrale. Quelle clientèle pour la co-location haut de gamme ? La colocation haut de gamme attire une clientèle diversifiée. Parmi les segments de clientèle cibles, on retrouve les jeunes professionnels, les expatriés et les entrepreneurs. Ces groupes sont attirés par la qualité et le style de vie proposés, qui vont bien au-delà des offres de logement traditionnelles. Jeunes professionnels et entrepreneurs Pour ces actifs, la co-location haut de gamme offre un environnement propice à la connexion et à la productivité, notamment grâce aux espaces de coworking intégrés. La flexibilité et les services inclus permettent de se concentrer pleinement sur leurs carrières sans se soucier des tâches ménagères. Expatriés Les expatriés privilégient ce type de logement pour la facilité d'intégration qu'il offre. La co-location haut de gamme leur permet de s'installer rapidement dans un nouvel environnement, tout en bénéficiant d'un cadre de vie confortable et sécurisant. Le coliving haut de gamme, l’exemple de Colonies Colonies a été créée il y a 8 ans par 3 copains de l’ESSEC, Amaury Courbon, François Roth et Alexandre Martin. Après une mauvaise expérience en colocation, ils décident d’acheter un appart pour y vivre ensemble, puis de le louer après leurs études. Après un tour en Amérique du Nord où le coliving est bien plus largement répandu, ils s’inspirent de leur expérience pour lancer Colonies à leur retour en France. Aujourd’hui Colonies c’est : Une implantation en France, en Belgique et en Allemagne (lancement prochain en Espagne), 2000 unités en colocation, 2000 unités en coliving. Nous avons interrogé Alexandre Ferrand, chef de projet senior chez Colonies, sur la différence entre colocation et coliving : “Pour nous, le coliving c’est le volet haut de gamme de la colocation. Dans nos colocations, les chambres font en moyenne 10m2 et la salle d’eau est partagée entre 2 ou 3 colocataires. En coliving, les chambres sont plus grandes, font 15 à 20m2 et chaque unité possède sa salle d’eau privative de 3m2. Il y a aussi une différence de services. En coliving, le ménage est effectué une fois par semaine, un jardinier passe une fois par trimestre pour aspirer les feuilles, tondre la pelouse, tailler les haies.... S’il y a une piscine, un pisciniste va aussi passer régulièrement.” Ciblant plutôt les jeunes actifs entre 25 et 40 ans, les coliving Colonies proposent d’allier l’indépendance d’un studio tout confort avec une vie en communauté, grâce à de beaux espaces partagés à forte valeur ajoutée (espace de coworking, rooftop, jardin, piscine, salle de projection, salle de gym…) Implantée en IDF et dans 7 grandes villes françaises, Colonies n’envisage pas de poursuivre un développement vers les villes de plus petite taille : “Nous avons un objectif de taux de remplissage important sur nos unités. On privilégie donc les zones tendues car on sait que ça fonctionne mieux sur les grosses villes.” Image récupérée du dossier de presse, à vérifier si on peut l’utiliser. La colocation haut de gamme se présente comme une solution innovante répondant aux désirs d'un public en quête de distinction, de confort et de services exceptionnels. C’est une nouvelle dimension du logement partagé, où le design, le confort et une gamme étendue de services premium se conjuguent pour créer un environnement de vie exceptionnel. Ces caractéristiques et services ne se contentent pas de répondre aux besoins fonctionnels des résidents ; ils enrichissent leur quotidien, favorisent l'épanouissement personnel et professionnel, et encouragent une vie communautaire dynamique et épanouissante.

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Investissement

LMNP : POUR FAIRE DU AIRBNB OU DU COLIVING ?

2 avril 2024

LMNP : Airbnb ou coliving, quelle est la meilleure stratégie locative ? Si vous disposez d’un bien immobilier à louer et que vous êtes sous le statut LMNP, vous vous êtes sans doute demandé s’il ne serait pas plus intéressant de profiter de la location de courte durée via des plateformes de type Airbnb. Le modèle de la location saisonnière promet en effet une forte rentabilité, mais est-ce toujours le cas. N’est-il pas plus intéressant de privilégier location longue durée et rentabilité optimisée avec un coliving ? En savoir plus sur le statut LMNP Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place de choix dans le paysage de l'investissement locatif en France. C’est une option attractive pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée. Le statut est accessible à tout propriétaire particulier mettant en location un ou plusieurs biens immobiliers équipés, destinés à l'habitation de manière temporaire ou permanente. Pour prétendre au statut LMNP, le revenu généré par ces locations ne doit pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% du revenu total du foyer fiscal. Si vous excéder ce seuil, cela veut dire que vous vivez probablement de cette activité et vous passez alors sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Les caractéristiques du régime LMNP Le LMNP concerne uniquement la location de biens meublés, ce qui implique que le logement doit être équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. Cette condition distingue le LMNP des locations nues et souligne l'importance d'une préparation adéquate du bien pour répondre aux attentes du marché locatif. Le régime LMNP présente plusieurs avantages pour l'investisseur immobilier, notamment sur le plan de la fiscalité. En optant pour ce statut, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur leur impôt sous le régime micro-BIC, à condition que les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Pour ceux qui choisissent le régime d'imposition au réel, il est possible de déduire les charges réelles ainsi que l'amortissement du bien et des meubles, ce qui offre une optimisation fiscale significative. Selon Stefano Demari, fondateur du site jedéclaremonmeublé.com : " Avec l’imposition au réel, un propriétaire en LMNP peut économiser en moyenne un montant de 2000 euros par an ”. Sur le papier, le statut LMNP est donc idéal pour un investissement locatif optimisé fiscalement. Le statut permet en plus une gestion flexible du bien, autorisant les propriétaires à choisir entre location longue durée et location saisonnière, selon les besoins du marché et leurs objectifs personnels. Location saisonnière via Airbnb : comment ça marche ? Airbnb a révolutionné la manière dont les voyageurs trouvent des logements et comment les propriétaires monétisent leurs logements. La plateforme met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec des personnes à la recherche d'hébergements temporaires, d'une nuit à plusieurs mois. En simplifiant le processus de location saisonnière, Airbnb a ouvert de nouvelles voies vers le tourisme, offrant une flexibilité et une accessibilité sans précédent tant pour les hôtes que pour les invités. Sur Airbnb les propriétaires peuvent lister gratuitement leur résidence (principale ou secondaire), en définissant les prix, la disponibilité, et les règles de la maison. Les voyageurs peuvent alors rechercher des logements basés sur leur destination, leurs dates de voyage, et d'autres critères spécifiques. La plateforme facilite l'ensemble du processus, de la réservation au paiement, en passant par la communication entre les hôtes et les invités, tout en offrant une couverture d'assurance et un support client. Investir en LMNP pour faire du Airbnb : le revers de la médaille Bien que la location saisonnière via les plateformes comme Airbnb offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers, tout n’est pas rose. Il faut voir de manière réaliste le potentiel de rentabilité et les risques associés à ce type d'investissement. La difficulté d’anticiper le taux de remplissage L'un des défis majeurs liés à la location via Airbnb est l'incertitude autour du taux de remplissage. Contrairement aux locations à long terme, où les revenus peuvent être prévisibles et constants, la demande pour les locations saisonnières peut fluctuer considérablement en fonction du tourisme local, de la saison, des événements et d'autres facteurs externes. Ces fluctuations rendent difficile pour les investisseurs de prévoir avec précision leurs recettes mensuelles ou annuelles. Un taux de vacance élevé peut rapidement éroder la rentabilité de l'investissement. Trouver le juste équilibre entre des prix compétitifs et la maximisation des périodes de location nécessite une connaissance approfondie du marché local et une capacité à s'adapter rapidement aux changements de la demande. Le prix d’achat élevé au départ Pour garantir votre taux de remplissage, vous pouvez avoir envie de cibler les zones où la demande est tendue. Mais l'acquisition de propriétés dans ces zones (grandes villes ou zones avec une demande touristique élevée), nécessite souvent un investissement initial conséquent. Ce qui va sans nul doute prolonger le délai nécessaire pour récupérer cet investissement et commencer à réaliser un profit. Usure accrue due au passage fréquent des locataires La rotation élevée des invités dans les locations saisonnières peut entraîner une usure plus rapide de la propriété, des meubles et des équipements. Cela implique des coûts de maintenance et de réparation plus élevés pour les propriétaires, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'investissement. De plus, la gestion des check-ins et check-outs fréquents peut s'avérer chronophage et exigeante en termes de logistique. Si la tâche est déléguée à une conciergerie, ce sont encore des frais supplémentaires. Variabilité de la rentabilité annuelle La dépendance à l'égard des saisons touristiques et des tendances du marché peut rendre la rentabilité annuelle d'une propriété Airbnb hautement variable. Les années avec une faible demande niveau tourisme ou des événements imprévus (crises économiques, mauvais temps…), peuvent considérablement affecter les revenus locatifs, mettant en péril la stabilité financière de l'investissement. Nous l’avons bien vu avec la crise Covid où le secteur du tourisme a été à l’arrêt plusieurs mois. Une volonté politique de restreindre les locations saisonnières Aujourd’hui, de plus en plus de communes imposent des restrictions aux locations de type Airbnb. Face au manque de logements en location longue, les municipalités se mobilisent et mettent des limitations au développement effréné des locations saisonnières. Dans une vingtaine de villes, dont Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux, une déclaration en mairie est obligatoire pour tous les logements qui font de la location saisonnière, avec une limitation du nombre de nuitées sur l’année. Stefano Demari nous confirme cette volonté politique : “ En ce moment, la location saisonnière est dans le viseur. La loi Finances est revue tous les ans et cette année, il a été décidé d’imposer encore plus fortement la location saisonnière. A partir de 2025, on devrait donc avoir de 40 à 70% d’impôts en plus pour la location courte durée ! ”. LMNP : faire la transition de Airbnb vers le coliving Pour pallier ces inconvénients, les propriétaires en LMNP envisagent de plus en plus la transition de la location saisonnière vers le coliving. Ce changement stratégique peut offrir une stabilité accrue, une gestion simplifiée des locataires, et d'autres avantages significatifs. Stabilité des revenus avec les loyers La principale motivation pour passer de Airbnb au coliving en LMNP c’est la recherche de stabilité des revenus. Contrairement à la location saisonnière, qui est sujette à des fluctuations saisonnières et à une demande irrégulière, la colocation offre des revenus locatifs prévisibles et constants grâce à des contrats de location à moyen ou long terme. Niveau fiscalité, c’est aussi plus avantageux. Stefano Demari le dit également : “Aujourd’hui on est moins imposé sur la location longue durée. Et c’est encore 30 à 40% de moins d’imposition quand on loue en meublé plutôt que vide.” Simplification de la gestion des locataires La gestion des locataires en coliving est moins exigeante que celle requise pour les locations de courte durée. Avec des contrats de location plus longs, les investisseurs font face à moins de rotations de locataires, réduisant ainsi le temps et l'effort consacrés à la préparation de la propriété entre deux locations, à la gestion des réservations et aux communications fréquentes avec les locataires. Réduction des coûts opérationnels Les coûts associés à l'entretien régulier et au nettoyage entre les réservations peuvent diminuer significativement avec la colocation. En LMNP, les frais de gestion courante sont souvent partagés entre les locataires ou réduits grâce à des accords de longue durée, ce qui peut améliorer la marge bénéficiaire de l'investissement. Demande croissante pour le coliving La demande pour le coliving, tant dans les zones tendues (grandes villes et les zones étudiantes) que dans les zones rurales, reste élevée. Cela garantit un taux d'occupation élevé et une rentabilité soutenue, avec moins de risques de vacance locative. La location via Airbnb offre des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers, mais il est important de considérer les freins inhérents à ce modèle. La fluctuation du taux de remplissage, les coûts supplémentaires, l'usure des propriétés, la variabilité de la rentabilité annuelle et les limitations grandissantes sont des facteurs critiques à évaluer avant de s'engager dans ce type d'investissement locatif. En revanche, passer de Airbnb à la colocation ou au coliving en LMNP peut s'avérer être une stratégie judicieuse pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et l'efficacité.

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Co-location

LOCATAIRES ABSENTS POUR L'ÉTAT DES LIEUX DE SORTIE… QUE FAIRE ?

25 mars 2024

Faire un état des lieux de sortie sans locataire Que faire si vos co-locataires sont absents lors de l’état des lieux de sortie ? L’état des lieux de sortie s’organise au moment où le locataire quitte les lieux, ou lors de la remise des clefs. Il est recommandé, mais pas obligatoire, de convenir d'une date d'état des lieux par courrier recommandé avec avis de réception. Si vous passez par une agence immobilière, le locataire n’a pas à payer les frais d’état des lieux de sortie. Si le locataire est absent, injoignable, le bailleur doit le faire réaliser par un huissier de justice. Il doit en avertir le locataire au moins 7 jours avant l'intervention, par lettre recommandée. Le locataire et le propriétaire se répartiront pour moitié les frais de cette intervention Absence d’état des lieux de sortie… bonne ou mauvaise idée ? L’absence d’état des lieux de sortie est une mauvaise idée. Pour le propriétaire, tout d’abord. Sans état des lieux de sortie, la loi présume que l’appartement est rendu en bon état de réparation locative. Attention : « bon état » ne signifie pas neuf. « Cela indique seulement que l’appartement est en état de vétusté normale, qu’il n’y a pas de désordre majeur » indique Maitre Caroline Choplin, avocate en droit immobilier. Si le propriétaire découvre, après la signature de l’état des lieux de sortie et le départ des locataires, des dégradations qui ne relèvent pas de la vétusté, il ne pourra se retourner eux. Deux possibilités en cas d’absence du locataire Remise des clés sans état des lieux de sortie En tant que locataire, vous n’avez vraiment aucun intérêt à être absent lors de l’état des lieux de sortie. Si vous rendez les clefs sans assister à l’état des lieux, le propriétaire peut vous faire convoquer par huissier. Si vous êtes absent, l’huissier dressera alors un PV et fera l’état des lieux de sortie seul. Vous ne serez pas là pour vous défendre et démontrer que certains dommages étaient antérieurs à votre arrivée, ou relèvent de la vétusté. Autre cas possible : pour une raison ou une autre votre propriétaire refuse de réaliser un état des lieux de sortie. Que faire ? Ayez, vous aussi, recours à un huissier. Là encore, les frais seront répartis entre vous et votre bailleur. Ces derniers varient en fonction de la taille du logement. Trouver un remplaçant au locataire pour assister à l’état des lieux Si vous ne pouvez vraiment pas être présent lors de l’état des lieux de sortie pour une raison de force majeure, pas de panique. Vous pouvez vous faire représenter. Vous devez envoyer une lettre manuscrite indiquant les nom et prénom de la personne qui va vous représenter. Elle-même doit se présenter avec une pièce d'identité. L’avantage : votre représentant peut vous défendre. L’inconvénient : s’il n’a pas vécu avec vous, sera-t-il au courant de tous les détails de l’appartement ? C’est l’un des avantages de la vie en colocation, avec un bail unique. Les colocataires peuvent s’organiser pour qu’au moins l’un d’eux soit présent. Attention : sa signature sur l’état des lieux de sortie engage tous les autres colocataires.

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Coliving

ESPACES DE COLIVING : DÉFIS ET OPPORTUNITÉS

21 mars 2024

Le boom des espaces de coliving L’espace de coliving, il en est question régulièrement. Mais de quoi s’agit-il ? Est-ce une opportunité ? Ou une fausse bonne idée ? Le coliving : nouvelle tendance de l'immobilier Les chiffres Venu du monde anglo-saxon, les espaces de coliving se multiplient en France : 8 300 places en 2021 selon BNP Paribas ; 14 300 en 2023, selon une projection du cabinet Xerfi. Aujourd’hui, sous l’impulsion d’opérateurs comme Colonies, Sharies, d’acteurs plus modestes comme SantaFe à Antony ou Around à Aubervilliers, l’espace de coliving s’impose dans les centres urbains. « A l’heure de la smart city et de la densification des zones urbaines, la mutualisation prend tout son sens, permettant de vivre à moindre coût dans des logements plus vastes » détaille, dans une étude du cabinet Xerfi, le spécialiste de l’immobilier Vincent Desruelles. Le plus grand coliving d’Europe, ECLA, vient ainsi d’ouvrir à Palaiseau : un complexe de 40 000 m², dont 4 000 m² de parties communes. 1 800 lits attendent les colivers, qui peuvent choisir entre plusieurs typologies de logements allant des appartements partagés au duplex 2 pièces. Le socle propose un choix d’espaces communs « comme des salles de sport, de gaming, de musique, de sieste, des espaces de co-working et même un restaurant » explique le CEO, Maël Aoustin. Que peut-on attendre comme services dans un espace de coliving ? Bonne question ! L’espace de coliving est d’abord un produit protéiforme. Au-delà de la location de surfaces utiles, on loue des services : des lits king size et du linge de lit de qualité hôtelière, le ménage dans les parties communes, des abonnements Netflix, une salle de sport, un roof top ou un sauna. C’est la valeur d’usage du bien qui est mise en avant. « Les gens viennent chez nous car nos chambres sont bien agencées, agréablement meublées… Nous nous concentrons sur les besoins de l’individu » explique Axelle Baillet, country director France de Dovevivo, pionnier du coliving en Europe. Chaque coliving possède un espace de rangement pour entreposer les grosses valises des colivers. Ils disposent aussi d’une buanderie pour le linge et d’un local à vélos. Certains opérateurs organisent des espaces de coliving en fonction des centres d’intérêt des colivers : gastronomie, jardinage. Sharies mise davantage sur les services : espaces de coworking et de restauration, proximité des commerces et des transports en commun… D’autres colivings prévoient des home cinéma ou des PS4, un ping pong ou une salle de billard. Quels défis pour les opérateurs de coliving ? Réglementation et conformité Le coliving, comme la colocation est soumis à la loi de 1989 : bail d’habitation classique (nu ou meublé), bail mobilité, bail location courte durée limité à 120 jours par an. Certains choisissent une destination commerciale. Vous signez alors un contrat commercial (type hôtellerie). Enfin, reste la question des loyers. Offrant plus de services (espaces communs, abonnement divers, ménage…) qu’une location classique, le coliving affiche des loyers qui dépassent les loyers standards. Mais c’est du tout compris. Car les locataires ne perdront ni temps ni argent à s’occuper de l’ouverture des contrats EDF, internet, gaz… En gros tous les frais cachés liés à l’emménagement dans un nouveau logement. Gestion de la communauté et des responsabilités Les espaces de coliving ont profité des améliorations apportées par la loi ELAN. Ils répondent davantage aux attentes des locataires et proposent des baux individuels. Chacun signe son propre bail avec l’opérateur. Mais comment gérer et animer la communauté hétéroclite ainsi formée ? Les grands opérateurs de coliving ont des équipes dédiées. Elles accueillent les nouveaux arrivants, règlent les problèmes techniques du logement. Elles peuvent répondre aux questions et besoins des résidents. Ce sont elles aussi qui assurent la cohésion au sein des espaces de coliving. Au besoin, elles règlent les litiges qui peuvent apparaître entre colivers et trouvent des solutions en cas d’incompatibilité. N’oubliez pas COOLOC. Avant même la signature du bail , COOLOC vous garantit le matching affinitaire. Les équipes font de la médiation en cas de problème… Et, au besoin, proposent des replacements plus faciles dans un autre coliving grâce à une offre large de logements. Durabilité et impacts environnementaux Coliving et développement durable, est-ce compatible ? Bien sûr. Grâce à la mutualisation des espaces, qui permet d’en assurer une meilleure gestion et un meilleur usage ! Ainsi, en France, le logement est le deuxième émetteur de gaz à effet de serre. Or une étude suisse montre qu’augmenter la densité d’occupation d’un logement permet de limiter la déperdition énergétique. C’est exactement ce que fait l’espace de coliving. A Bruxelles, la transformation de maison de maitre en coliving permet de passer de 4 chambres initiales à 16. Les parties privatives sont réduites et l’exploitation des espaces communs optimisée. Le principe permet également de réduire la pression immobilière dans les villes avec une meilleure gestion des logements, la réhabilitation de grandes habitations, voire la transformation de bureaux en logements. Par ailleurs, certains opérateurs comme Cohabs ou Around, mettent en place des coliving responsables. Cohabs, labellisé B Corp, rénove ses colivings avec des matériaux d’isolation écologiques et utilise des panneaux solaires. L’entreprise est également membre du réseau 1% for the Planet. « Coliving par nature », Around s’est engagé dans une démarche écoresponsable, explique son fondateur Guillaume Ricour-Dumas. La préoccupation environnementale commence dès les travaux de rénovation. « Nous isolons nos maisons. Nous facilitons le tri des poubelles. Il y a un compost dans chaque maison. Nous fournissons des produits d’entretien écologiques. Tout l’équipement d’Around répond cette dimension éco-responsable à laquelle nous sommes attachés. » Même démarche chez Santafe : « Une association d’insertion par le travail assure le ménage. Le café est distribué par les Cafés Joyeux. Nous proposons aussi deux paniers repas bio mensuels issus de circuits locaux » explique Vincent Dubois, son fondateur. L’espace de coliving, une opportunité pour les investisseurs ? Des opportunités pour les investisseurs institutionnels… Le coliving séduit, depuis quelques années, les investisseurs institutionnels. Ils créent des partenariats avec des promoteurs, des opérateurs de coliving. L’objectif : générer une offre de logements sur des actifs plus conséquents en neuf, ou sur la rénovation de l’ancien. Une opération extrêmement rentable, car, à surface équivalente, les espaces de coliving permettent de réaliser de grosses économies d’échelle. Le taux rendement est de 8 à 12 % ! Plus intéressant que les bureaux, dont le rendement aujourd’hui est d’environ 5%. …Et pour les investisseurs particuliers Les investisseurs particuliers se lancent aussi. L’avantage du coliving pour un investisseur particulier ? Il n’y a pas de barrière à l’entrée. Créer un espace de coliving sera cependant plus facile si vous avez déjà une bonne expérience de l’immobilier ou de l’hôtellerie. Mais le risque en vaut la peine avec un rendement qui oscille entre 8 et 12% selon les régions. Le loyer par bail d’habitation correspond au plafonnement d’une petite surface (dont le prix au m2 est supérieur à celui d’une grande surface). Dans les grandes métropoles, le taux d’occupation est particulièrement élevé. Bonne nouvelle, la demande existe aussi dans des villes moins importantes. Le foncier dans les grandes villes est cher ? Oui, mais si vous regardez le prix du m2, les grandes surfaces sont moins chères et moins demandées que les petites surfaces. Or un espace de coliving exige une grande surface. N’hésitez pas à identifier de grandes surfaces à rénover. Vous pourrez plus facilement négocier le prix. D’autant plus que vous devrez aménager votre coliving : espaces communs, agréables, bien pensés, services, chambres avec, le cas échéant, une salle de bains privative. Et la fiscalité dans tout ça ? En coliving, le statut fiscal le plus avantageux est le régime du LMNP (Loueur en meublé non professionnel) et LMP (Loueur en meublé professionnel). Il vous permet de déduire de vos impôts toutes vos charges liées au logement, y compris l’amortissement du montant de votre achat immobilier. Quel avenir pour les espaces de coliving ? Innovations et évolutions attendues Le coliving a donc de beaux jours devant lui. En France, le concept s’est implanté relativement tard. Mais l’Hexagone rattrape son retard. Non seulement il accueille le plus grand coliving d’Europe, mais aussi le premier coliving de Commune, dédié aux familles monoparentales. Conseils pour les futurs opérateurs et investisseurs Convaincu par le coliving ? Vous avez raison. Le retour sur investissement est attractif. De plus, avec la réglementation des locations de type Airbnb, le coliving et la colocation se placent dans le peloton de tête des investissements immobiliers les plus intéressants. Si les opérations de coliving semblent se concentrer dans les centres urbains, n’hésitez pas à proposer un espace différent. Il existe des coliving dans des petits centres à proximité des grandes métropoles, à la campagne, ou même proches de l’océan. Enfin, si vous choisissez le principe du bail individuel, où les colivers signent chacun leur propre bail, l’activité sera plus chronophage, car vous devrez gérer les entrées et sorties des colivers. Mais plus rentable. Et grâce à COOLOC, votre coliving ne connaîtra pas la vacance locative et vous allégerez votre charge mentale et administrative.

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Co-location

VIVRE EN COLOCATION : L'IDÉAL DES JEUNES ACTIFS

18 mars 2024

Jeunes actifs en colocation : le logement idéal ? Vivre en co-location, une expérience unique ! Surtout si vous démarrez dans la vie, commencez un nouveau travail ou arrivez dans une nouvelle ville. Pourquoi ? Quels sont les avantages de la co-location pour les jeunes actifs ? Vivre en co-location pour faire des économies Réduire ses coûts de logement Réduire les coûts du logement. C’est l’une des principales raisons du choix de la colocation selon l’observatoire Locservice. En 2023, 51% des aspirants à la colocation souhaitaient partager un toit pour des raisons budgétaires. Au niveau national, le loyer moyen d’une chambre en colocation est de 448 € charges incluses, tandis qu’il faut débourser 547 € pour un studio classique. En Île-de-France, les prix sont plus élevés : 555 € en Ile-de-France et 723 € à Paris pour une chambre en colocation. Toutes les charges annexes (chauffage, internet, charges diverses et variées) sont également réparties entre les co-locataires, que le bail soit individuel ou collectif. Partage des frais communs Il n’y a pas que le loyer qui soit partagé. « Nous partageons aussi une femme de ménage qui vient 3 heures par semaine » raconte Éléonore, en co-location depuis deux ans et demi. « C’est essentiel pour ne pas avoir de crise sur la tenue de l’appartement. » Dans d’autres co-locations, les habitants partagent les achats de produits de base (produits ménagers, lessives… ), un abonnement Netflix ou des paniers bio mensuels. Les avantages sociaux et professionnels 73 % de colocataires vivent en co-location pour rencontrer de nouvelles personnes. Le choix de la co-location est donc avant tout humain. Insertion dans une nouvelle ville Quel meilleur moyen que vivre en colocation pour se repérer dans une nouvelle ville ? Trouver les bonnes adresses ? « Nous étions 3 nouvelles co-locataires à Lyon, dans une co-location de 4 personnes. La colocataire la plus ancienne nous a très vite partagé ses adresses et ses bons plans en ville » raconte Emma, en co-location pendant un an. « Vivre en colocation permet de savoir ce qu’il y à faire en ville, d’avoir envie de faire plus de choses, de rencontrer davantage de personnes différentes » remarque Livio, qui a vécu en co-location dès son arrivée à Rome. Un avis que partage pleinement son co-locataire Rosario. “ Quand je suis arrivé, je ne connaissais pas Rome. Ceux qui sont arrivés ici avant moi m’ont donné des adresses où sortir, où aller manger…” Saisir les opportunités professionnelles La co-location ou le moyen de saisir des opportunités professionnelles ? Bien sûr. Une étude du CREDOC montre qu’en cinq ans, 500 000 personnes ont renoncé à un poste risquant d’augmenter leur budget logement. Selon la même étude, 56 % des personnes interrogées préféraient un nouvel emploi moins bien rémunéré ... mais qui ne les obligeait pas à déménager ! Et dire qu’en vivant en co-location, vous pouvez surmonter ces obstacles ! Choisissez la co-location pendant votre période d’essai. Économique, elle n’implique pas de frais de déménagement trop importants. Et trouver une colocation est plus facile. Les bailleurs demandent souvent les 2 ou 3 dernières fiches de paie et un CDI avant de consentir à vous louer un logement seul. Flexible. Dans une co-location meublée, le préavis est réduit à un mois. Éviter les coups de blues loin de chez vous, dans une ville inconnue en partageant des soirées avec vos co-locataires. Et si vous êtes en couple ou avez des enfants, la co-location vous permet de partir travailler sans bouleverser la vie de votre famille. Le développement du sentiment de communauté Vivre en colocation, c’est vivre dans une communauté créée autour d’un besoin commun : partager un toit. Mais vous rejoignez aussi une communauté avec son organisation et ses règles propres, décidées ensemble. La Maison Bleue de Bourg-la-Reine s’est fait connaitre grâce à ses 14 colocataires qui ont fait le pari du zéro déchet. Leslie a mis sur pied une colocation écologique avec ses colocataires. « Nous avons discuté de nos priorités. Et on a essayé de se mettre d’accord. Sur certains trucs, on se rejoignait. D’autres n’étaient pas consensuels du tout. » Mais la co-location s’est mise en place, formant une petite éco-communauté au cœur du XIXe arrondissement de Paris. Certaines co-locations ou coliving choisissent de se développer autour d’un projet ou d’intérêts communs. La Casa rassemble des passionnés de cinéma, de cuisine ou de jardinage. C’est aussi le moyen de vivre sa vie comme on l’entend, par exemple dans la Maison des Babayagas de Montreuil. Les colocataires, des femmes de plus de 60 ans, ont toutes choisi de vivre en co-location pour vieillir en toute autonomie. Création de liens durables « J’ai eu trois co-locataires » raconte Éléonore. « Toutes sont devenues des amies que je vois tout le temps. La co-location m’a permis de rencontrer d’autres gens, cela a apporté une ouverture surtout en période de transition – je venais de divorcer. C’est l’une des meilleures décisions que j’ai prises de toute ma vie : il y avait une véritable entraide. Et quand on est en galère, c’est bien de voir quelqu’un au quotidien qui vous tend la main. » « Personnellement, j’ai rencontré en coliving plein de gens qui sont devenus des amis proches, et ma vie est meilleure grâce à eux et à ces expériences » explique de son côté Virginia. Partage des valeurs et des expériences « Vous ne perdez jamais de temps lorsque vous rencontrez de nouvelles personnes, parce que vous apprenez de chacun quelque chose. La co-location, c’est un moyen de s’ouvrir l’esprit » rappelle Virginia. Michael, lui, a vécu en colocation à Londres avec 18 personnes venues de tous horizons. « Pour tous les co-locataires, ça a été une aventure humaine très forte. Même si nous n’échangeons pas régulièrement, nous gardons le contact. C’est une expérience qui nous a tous marqués, qui nous rassemble. » Vivre en co-location ou comment améliorer ses soft skills Une communication efficace La communication est à la base du bien vivre ensemble, rappellent les co-locataires au long cours. C’est le cas de Corentin, qui vit avec ses co-locataires depuis des années : « Le principe de base, pour vivre en co-location, c’est que rien ne va de soi. J’ai appris avec le temps que si quelque chose ne va pas, il faut le dire tout de suite, et gentiment. Nous passons beaucoup – mais vraiment beaucoup – de temps à discuter. Nous abordons tous les aspects de ce qui va, de ce qui ne va pas, de ce qu’il faudrait changer… Tout peut être porteur de problèmes, de frustrations.» Emma, à Lyon, partage le même avis : « En fait, tout se passe bien, car s’il y a quelque chose qui ne va pas, nous en parlons. Une co-locataire qui est dérangée la nuit par lave-vaisselle ? Elle le dit naturellement. On prend en compte le bien-être des autres. C’est pour cela que la colocation fonctionne. » Ce n’est pas forcément évident. Selon l’éducation, le milieu social, il peut exister des frictions. « Ce qui compte, conseille Éléonore qui promeut le dialogue interculturel, c’est qu’on identifie le point de frottement et qu’on trouve une solution. » Il est fondamental, dit-elle de s’exprimer et d’écouter pour comprendre la situation, apprendre à se mettre à la place de l’autre… Apprendre la gestion des conflits Comment éviter les conflits lorsqu’on vit en co-location ? En instaurant des règles. L’absence de règles ou leur violation provoque immédiatement des conflits rappelle Monique Eleb. Dans un habitat partagé, raconte-t-elle, deux habitants avaient entreposé leurs plantes dans l’espace commun pendant l’hiver. Les autres habitants l’ont perçu comme une prise de possession… et ont complètement déserté les lieux. La solution ? Affronter la situation. « Il y a toujours besoin de faire des mises au point » témoigne Éleonore. « Il y a forcément des trucs qui ne vont pas qu’il faut arranger. Mais c’est normal. » « La cohabitation n’est pas un long fleuve tranquille » confirme Monique Eleb. « Il faut sans cesse des ré-ajustements, des mises au point, des discussions pour gérer le quotidien ». Mais, ajoute-t-elle, pour les plus jeunes – comme pour les autres, la cohabitation peut se révéler un apprentissage de la sociabilité très efficace. On apprend à s’adapter aux autres, à faire la différence entre qui est acceptable ou pas. S’organiser et prendre ses responsabilités La co-location permet donc d’apprendre le vivre ensemble. Pour cela, la charte de colocation est votre alliée. Il s’agit de l’ensemble des règles édictées et acceptées par l’ensemble des co-locataires permettant d’éviter conflits et litiges. Parmi les questions abordées : Règlement du loyer en cas de bail collectif ; Répartition des charges ; Co-locataire référent pour les contacts avec le bailleur… Elle permet aussi de fixer des règles internes à la vie en communauté : les courses : pot commun ou chacun pour soi ? le ménage : les co-locataires s’y collent ? Ou alors se partagent-ils les frais d’une femme de ménage ? les prises de décisions : tour de table, vote… Chaque co-locataire, même s’il arrive en cours de colocation, doit lire et signer la charte de co-location. En cas de litige, elle sera une aide précieuse pour résoudre le conflit à l’amiable. Et si cela ne fonctionne pas ? Adressez-vous à un tiers, conseille Monique Eleb. Soit quelqu’un qui habite dans la colocation mais n’a pas pris part au conflit, soit quelqu’un qui vient de l’extérieur. Il ou elle aura pour tâche de rappeler les règles de la charte et de régler le conflit de façon neutre. Les Babayagas par exemple font appel à un membre de leur conseil d’administration pour régler les dissensions. Quant aux fauteurs de troubles qui ne respectent pas les règles, ils sont exclus, ou s’excluent d’eux-mêmes. Une expérience unique pour l’enrichissement personnel Selon Virginia Perez-Nieto, spécialiste du coliving, « la communauté joue un rôle de protection sociale, en permettant la rencontre de gens qui ne se seraient jamais rencontrés autrement, d’écouter des points de vue différents.» Le mélange des cultures, des origines peut parfois détonner et pourtant… « Je m’interroge davantage sur certains aspects de ma culture, explique Saïd, comorien qui vit maintenant en France. Cela me pousse à être plus tolérant, à essayer de comprendre les autres au lieu d’être dans le jugement ». Avoir un autre regard, cela permet aussi d’expliquer et donc d’accepter ses propres paradoxes. « Nous avons tous des traits culturels qui parfois s’opposent, estime Saïd. Aux Comores, je ne fais pas le ménage, je ne prépare pas les repas. En France, si ! Même si nous sommes entre Comoriens. Chacun fait sa part des choses. Sinon, nous serions mal jugés. » Finalement, la co-location nous fait évoluer et nous permet de faire évoluer notre propre culture. "Notre culture n’est pas figée. Elle évolue avec le temps, avec nos rencontres, s’enrichit d’autres influences, de la culture des personnes qu’on rencontre, des livres qu’on lit."

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Investissement

CAPACITÉ D’EMPRUNT POUR UN INVESTISSEMENT LOCATIF : LE BON CALCUL

14 mars 2024

Comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif ? Découvrez comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif. Quels sont les critères essentiels ? Comment les banques évaluent-elles votre potentiel d'emprunt ? Cet article vous guide à travers les étapes clés pour un calcul précis et efficace. Capacité d’emprunt : le calcul avec revenu locatif La capacité d'emprunt est essentielle pour définir votre potentiel d'investissement immobilier. C’est une évaluation de votre capacité de remboursement, basée sur le taux d'endettement, soit le pourcentage de vos revenus dédiés aux remboursements de dettes. Bon à savoir La garantie COOLOC de paiement à date fixe, quel que soit le retard ou les impayés, est un argument fort auprès des banques. Pour faire le calcul, les banques considèrent vos revenus nets annuels, y compris les revenus locatifs, et les confrontent à vos charges et dettes existantes. Il est donc important de bien connaître vos revenus mensuels et charges récurrentes, car tout crédit en cours peut réduire significativement votre capacité d'emprunt. Exemple concret de calcul avec revenus locatifs Imaginons que vous gagniez 50 000 euros par an (salaire) et que vous envisagiez d'acheter un bien immobilier pour le louer. Supposons que le loyer estimé pour cet appartement est de 700 €, ce qui fait 8 400 € de revenus locatifs par an. Vos revenus annuels totaux passent donc à 58 400 €. Si vous avez déjà des prêts en cours, ils sont à prendre en compte comme des charges. Par exemple, un crédit auto de 500€ mensuel, soit 6 000€ par an, va réduire d'autant votre capacité d'emprunt. Si on applique un taux d'endettement maximal de 33%, cela signifie que vos mensualités de prêt ne devraient pas dépasser 1 441 € par mois. Capacité d’emprunt : le calcul sans revenu locatif Bien qu'inclure les revenus locatifs potentiels dans le calcul de la capacité d'emprunt puisse augmenter le montant que vous pouvez théoriquement emprunter, il est également judicieux de calculer votre capacité d'emprunt sans ces revenus. C’est une approche plus conservatrice, mais elle vous assure de pouvoir gérer confortablement vos remboursements de prêt, même en l'absence de revenus locatifs (en cas de vacances locatives par exemple). Un scénario pratique sans revenus locatifs Dans la même situation où vous gagnez 100 000 € par an à deux et que vous n'avez pas de revenus locatifs, en appliquant la règle des 33%, vos mensualités de prêt ne devraient pas excéder 1375 € par mois : (50 000 x 33) / 100 = 16 500 16 500 / 12 = 1 375 € En faisant ce calcul, vous vous assurez que votre projet d'investissement locatif reste viable, même dans les périodes où le bien pourrait ne pas être loué. C’est la garantie d’une gestion financière saine et sans stress, avec une vue réaliste et prudente de votre capacité d'emprunt. Quel est le taux d’endettement pour un investissement locatif ? Faut-il prendre en compte les loyers dans le calcul du taux d’endettement ? En tant qu'investisseur, considérer les futurs revenus locatifs dans le calcul du taux d'endettement peut être avantageux. Cela permet d’augmenter la capacité d'emprunt en présentant aux banques un revenu total plus élevé. Toutefois, selon les critères de chaque banque, il est possible que ces revenus locatifs ne soient pas acceptés dans le calcul, afin d’adopter une position plus prudente. Capacité d'emprunt : quel est le taux d’endettement “acceptable” par les banques ? Les institutions financières fixent généralement ce taux d'endettement maximal à 33% des revenus. Cela signifie que l'ensemble de vos charges de crédit (y compris le futur prêt immobilier) ne devrait pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels. Cependant, certains établissements peuvent être plus flexibles, surtout si vous présentez un profil financier solide, un bon historique de crédit, ou un apport personnel conséquent. Rappel de 3 notions importantes sur l’emprunt bancaire Lorsqu'il s'agit d'emprunt bancaire pour un investissement immobilier, trois concepts-clés sont à maîtriser : la capacité d'emprunt, le taux d'endettement maximum, le rendement locatif. Chacun joue un rôle crucial dans la planification et la réussite de votre investissement. La capacité d’emprunt C’est le montant maximal qu'un individu ou un ménage peut emprunter, basé sur leurs revenus et leurs charges. Elle est calculée en tenant compte des revenus nets, des charges existantes et des engagements financiers en cours. Elle permet de déterminer le montant que vous pouvez confortablement emprunter sans compromettre votre stabilité financière. Le taux d’endettement maximum C’est le pourcentage maximal de vos revenus mensuels qui peut être consacré au remboursement de dettes, y compris le prêt immobilier. La plupart des banques fixent ce taux à 33%, ce qui veut dire que vos remboursements mensuels de dettes ne devraient pas dépasser un tiers de vos revenus. Ce taux assure que vous ne vous endettez pas au-delà de vos moyens. Le rendement locatif C’est une mesure qui évalue la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. Il est calculé en divisant le revenu annuel de location par le prix d'achat du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Un rendement locatif élevé indique un investissement rentable, car il génère un revenu significatif par rapport à son coût initial. Calculer sa capacité d’emprunt permet de déterminer de manière réaliste les mensualités que vous serez en mesure de rembourser sans mettre en péril votre équilibre financier. Que vous adoptiez une vision optimiste en incluant vos potentiels revenus locatifs ou que vous choisissiez la voie de la prudence sans en tenir compte, calculer votre capacité d’emprunt vous permettra de planifier judicieusement votre investissement immobilier.

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Investissement

AIRBNB OU LOCATION MEUBLÉE TRADITIONNELLE : QUEL EST LE MEILLEUR INVESTISSEMENT ?

12 mars 2024

Comment choisir entre Airbnb et location meublée traditionnelle ? Choisir entre Airbnb et location meublée traditionnelle est une question récurrente pour les investisseurs immobiliers. Alors qu’Airbnb séduit de prime abord par sa flexibilité et ses revenus potentiels, la location meublée offre une stabilité et une simplicité de gestion non négligeables. Investir dans un Airbnb est-il toujours une bonne affaire en termes de rentabilité ? Airbnb, un mythe pour les investisseurs La plateforme Airbnb a révolutionné le marché de la location, en multipliant le nombre de biens locatifs destinés à la location saisonnière ou de courte durée. Cette popularité s'explique par plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires, à commencer par la flexibilité et un potentiel de revenus élevés. L’illusion de revenus maximisés grâce à Airbnb Airbnb offre aux propriétaires la possibilité de louer leur logement meublé avec une grande flexibilité, leur permettant d'ajuster les tarifs en fonction de la saison, des événements locaux, ou de la demande sur certaines périodes (les vacances scolaires par exemple). Les propriétaires peuvent choisir les périodes pendant lesquelles leur bien est disponible à la location, optimisant ainsi l'usage de leur résidence principale ou secondaire selon leurs besoins personnels. Cette dynamique tarifaire permet de générer des revenus nettement supérieurs à ceux d'une location meublée classique, surtout dans des zones à forte demande touristique ou événementielle. La plateforme est désormais très populaire et leader du marché. Utiliser Airbnb pour la location de son logement meublé ouvre la porte à une clientèle internationale et diversifiée, qui va des touristes en vacances aux professionnels en déplacement. La diversité et le volume de clientèle offre aux propriétaires l'opportunité d'augmenter les taux d'occupation tout au long de l'année, et donc là encore d’augmenter les revenus. Pour ces raisons, la côte de popularité d’Airbnb est montée en flèche auprès des investisseurs immobiliers au cours des dernières années. Cependant, beaucoup en reviennent aujourd’hui et nous allons vous expliquer pourquoi. Gestion et concurrence : les défis d’une location Airbnb Opter pour une location saisonnière Airbnb n'est pas sans inconvénient. Ce type de location nécessite en effet une gestion plus active que la location meublée traditionnelle. Les propriétaires doivent s'occuper de la réservation, de l'accueil des locataires, du nettoyage entre chaque séjour, et de la maintenance du logement. Cette gestion peut s'avérer chronophage et contraignante, surtout pour ceux qui gèrent plusieurs propriétés ou qui ne résident pas à proximité de leur bien locatif. Il est bien sûr possible de faire appel à des services de conciergerie, mais cela engendre des frais supplémentaires qu’il faudra déduire des revenus (environ 20%) et qui vont réduire la rentabilité du bien. Pour assurer un bon taux de remplissage pour un logement en Airbnb, il faut qu’il corresponde à la demande des touristes. La plupart des biens mis à disposition sur Airbnb sont ainsi situés dans les grandes villes ou zones touristiques. Ce sont de petites surfaces, bien optimisées, pour accueillir de 1 à 5 personnes. Pour s’assurer d’avoir un bien de ce type et qui sera rempli la plupart du temps (pour garantir cette fameuse rentabilité), il faut donc viser des biens soumis à une forte concurrence, et qui sont donc chers. Une fois propriétaire, il faut ensuite encore investir pour se démarquer parmi les autres logements sur la plateforme. Des photos professionnelles, une description détaillée du logement, et une bonne gestion des avis clients sont essentiels pour attirer et retenir l'attention des hôtes. Une réglementation qui évolue en défaveur des locations saisonnières Il faut également prendre en compte la législation qui évolue. Les règles concernant la location courte durée peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre. De plus en plus de communes mettent des régulations en place pour limiter le développement effréné des locations saisonnières. Selon l’Institut Paris région, il y avait seulement 20 000 locations saisonnières à Paris en 2011. En 2019, on en comptait 80 000, soit 4 fois plus. Aujourd’hui, 18 villes ont décidé de circonscrire le mouvement via diverses mesures : - obligation de demander un numéro d’enregistrement auprès de la mairie pour chaque bien ; - réglementation sur le changement d’usage ; - limitation du nombre de nuitées (120 nuitées par an). Et gare aux contrevenants, car l’amende monte à 50 000€ à Paris en cas de non-respect des règles. Au Pays basque, les propriétaires qui mettent un bien en location saisonnière doivent également proposer un bien de même taille sur le marché de la location longue durée. Grâce à ces mesures, de nombreux propriétaires ont revu leurs objectifs. Depuis la mise en application de cette mesure en mars 2023, il n’y a plus d’intérêt à acheter un logement dans le but de le rentabiliser uniquement en location saisonnière. Plus de 50 villes françaises ont pris des mesures pour limiter les locations saisonnières La location meublée traditionnelle : une stabilité rassurante La location meublée traditionnelle représente une option solide et éprouvée pour les propriétaires qui cherchent à générer des revenus de leurs biens. Contrairement à la location saisonnière type Airbnb, elle s'inscrit dans une perspective de long terme, offrant de la stabilité tant pour le propriétaire que pour le locataire. Sécurité financière et simplicité : les atouts de la location meublée La principale attraction de la location meublée réside dans la stabilité des revenus qu'elle procure. En signant un bail de location meublée de longue durée, les propriétaires bénéficient de loyers mensuels fixes, ce qui facilite la planification financière et réduit les risques de vacances locatives. Cette régularité est particulièrement appréciée des loueurs meublés professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP), qui peuvent ainsi mieux anticiper leurs bénéfices industriels et commerciaux. Bien que la mise en place initiale d'une location meublée exige un investissement en termes de mobilier et d'équipement, la gestion au quotidien est moins contraignante que pour une location Airbnb. Les baux de longue durée réduisent la fréquence des changements de locataires, et les obligations légales, bien que présentes (comme la déclaration de revenus sous le régime micro bic pour les LMNP), sont généralement moins complexes que celles associées à la location saisonnière. Opter pour une location meublée traditionnelle favorise également l'établissement de relations locatives durables. Ces liens de longue durée peuvent aboutir à une meilleure entente entre locataires et propriétaires, réduisant ainsi les conflits et les problèmes de gestion. De plus, connaître ses locataires sur le long terme permet souvent de mieux entretenir et préserver son bien. Comment éviter les vacances locatives ? Bien que la location meublée traditionnelle présente de nombreux avantages, le sujet de la vacance locative effraie toujours les investisseurs. Pourtant, en investissant dans une colocation, on peut facilement se prémunir de ce problème. Il faut bien sûr viser des populations stables comme les actifs ou les seniors, et non les étudiants. Mais là, c’est aussi une situation gagnant-gagnant car les jeunes actifs, les familles monoparentales et les seniors peuvent être réellement demandeurs sur ce type de logement. En effet, cela leur permet, pour le prix d’un studio, d’accéder à un logement plus grand et plus confortable. Il y a également une vraie recherche de vie en communauté et une volonté de partage. >> En savoir plus sur les colocations intergénérationnelles. Comment choisir la meilleure option entre Airbnb ou location meublée ? La question de savoir si Airbnb ou la location meublée traditionnelle est la plus rentable dépend de nombreux facteurs. Voici un tableau sur les points de comparaison factuels : Mais pour faire votre choix entre Airbnb et location traditionnelle, il faut surtout vous poser des questions qui vont plus loin que la simple rentabilité financière. La forte hausse des locations Airbnb dans les grandes villes et les zones touristiques soulève plusieurs problèmes, à commencer par le manque de locations longue durée pour les locaux. Cela peut aller jusqu’à la muséification de certaines villes. Saint-Malo en est un exemple flagrant avec une désertion des habitants et de certains services comme les écoles. A côté de ça, la location meublée traditionnelle offre une option rassurante pour les propriétaires, avec des revenus stables et une gestion simplifiée. Avec la crise du logement actuelle, cela fait également sens d’investir dans une logique de réponse aux besoins du marché. A-t-on réellement besoin de plus de logements pour les touristes, quand les travailleurs ne peuvent plus se loger à un prix raisonnable près de leur lieu de travail ?

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Co-location

COLOCATION INTERGÉNÉRATIONNELLE : L'HABITAT PARTAGÉ ENTRE JEUNES ET SENIORS

9 mars 2024

La colocation intergénérationnelle ou le bonheur du vivre ensemble La colocation intergénérationnelle : un seul concept pour résoudre deux problèmes ? Elle permet en effet de résoudre deux problèmes majeurs : l’isolement des seniors et le logement des étudiants et des jeunes actifs. Venu d’Espagne, le concept se développe en France depuis une vingtaine d’années. Le principe ? Un senior accueille chez lui un jeune, en échange d’un loyer modeste et de quelques services. Depuis 2018, la loi ELAN régule la cohabitation intergénérationnelle. Elle « permet à des personnes de soixante ans et plus de louer ou de sous-louer à des personnes de moins de trente ans une partie du logement dont elles sont propriétaires ou locataires dans le respect des conditions fixées par le contrat de cohabitation intergénérationnelle solidaire prévu à l’article L. 631-17 du code de la construction et de l’habitation, afin de renforcer le lien social et de faciliter l’accès à un logement pour les personnes de moins de trente ans. » – Loi ELAN Art. L. 118-1. Quels sont les avantages ? Les inconvénients ? Le concept séduit-il les seniors et les jeunes ? Colocation intergénérationnelle : des avantages … pour toutes les générations Pour les seniors Les seniors ont différentes motivations, explique Mélanie Slufcik, fondatrice de Colibree, un site dédié à la colocation intergénérationnelle. Ils cherchent d'abord "à arrondir leurs fins de mois." Mais le caractère économique n’est pas le seul attrait d’autant plus que le loyer demandé au colocataire, rappelle la loi, doit être modeste. La colocation intergénérationnelle renforce le lien social. Aujourd'hui, les générations vivent séparées. La colocation intergénérationnelle lutte contre la solitude des seniors. Ce mode de vie permet des moments de partage, explique Mélanie. Un café, un repas avec leur colocataire, une balade… C'est d'ailleurs un besoin humain fondamental. En effet, une étude de Harvard montre que vivre entouré permet de vivre plus longtemps et en meilleure santé. Les octogénaires les plus heureux et les plus en forme, physiquement et mentalement, sont aussi ceux qui ont été et sont les plus connectés socialement à leur famille, leurs amis, leur communauté. Enfin, la colocation intergénérationnelle rassure les familles. Les personnes âgées sont en effet plus vulnérables aux accidents. Avec la colocation intergénérationnelle, le senior n’est plus isolé, en cas de problème ou d'accident. Sans oublier que vivre à plusieurs permet d’alléger les charges du quotidien : sortir les poubelles, préparer les repas et faire les courses, s’occuper des tâches ménagères … Pour les jeunes Côté jeunes, la priorité est de trouver un toit. Qui, de préférence, leur ouvre droit aux APL. « Ces jeunes ne veulent pas vivre en résidence étudiante ou dans un cagibi, explique Mélanie. Ils sont à la recherche d’un hébergement de qualité. Ils veulent leur chambre, mais aussi l’accès à un salon, à une vraie cuisine. Avec la colocation intergénérationnelle, la surface pondérée peut dépasser les 100 m2 . Et le loyer reste modeste » explique Mélanie. C’est la raison pour laquelle la colocation intergénérationnelle séduit les étudiants. Les besoins ne sont pas uniquement matériels. Les jeunes colocataires, parfois loin de chez eux et de leur famille, sont heureux de retrouver une présence en rentrant. Surtout s’ils arrivent dans une ville où ils ne connaissent encore personne. Les familles des jeunes, elles aussi, sont rassurées que leurs enfants ne vivent pas seuls. Les défis des colocations intergénérationnelles… et leurs solutions Surmonter les différences générationnelles L’humain prédomine au cœur de la colocation intergénérationnelle. Car il ne s’agit pas uniquement de partager un toit. Ce sont de vrais moments de vie ensemble. Véronique, 64 ans, est devenue une adepte. La différence d’âge lui semble même un avantage : « L’une de mes amies s’est mise en colocation avec un ami proche. Hé bien, ce n’est pas aussi évident que ce que je vis avec mes jeunes colocataires. Elle a dû faire beaucoup de concessions. Moi, je suis chez moi et je ne me sens pas envahie. » Ce qui fonctionne, selon elle : « Très vite, mes colocataires connaissent mes habitudes : je travaille beaucoup dans le salon. Il y a mon ordinateur, j’y dîne aussi, parfois en regardant la télévision. Mes colocataires s’en arrangent : un colocataire venait même s’installer dans le canapé avec son ordinateur et son casque. Et nous prenions souvent nos repas ensemble. » Enthousiaste, Véronique a même converti sa mère de 94 ans à la colocation intergénérationnelle. «Cela lui plaît d’avoir de la présence à la maison, de savoir qu’il y a des jeunes qui sont là ». Gestion des espaces communs et de la vie quotidienne Accueillir un colocataire chez soi, c’est partager son espace. Donc ses habitudes, une partie de son intimité. Le locataire cherche aussi à se sentir chez lui. Comment résoudre ce paradoxe ? De façon très pragmatique. Avant l’installation, jeunes et senior discutent de l’organisation du quotidien. Cela inclut le temps de présence du colocataire. Mais aussi les besoins du senior, l’utilisation des lieux communs... Ils peuvent être accompagnés par une structure spécifique comme Colibree : « Nous les conseillons, leur rappelons ce qu’ils peuvent demander ou pas… » Notamment en ce qui concerne l’organisation des espaces communs, le partage des tâches, le respect de la vie privée. « Mais ce sont surtout des échanges entre eux, au quotidien. Car ce sont eux qui décident de ce qu’ils font. » Certains décident de signer des chartes de cohabitation. Comment résoudre les conflits ? La charte prévient ou résout un certain nombre de litiges. En cas de problèmes plus sérieux, la structure d'accompagnement peut arbitrer. S’il n’y a aucune solution possible, chaque partie peut demander la rupture du contrat en respectant le préavis d’un mois. Les deux parties peuvent, sinon, procéder à la requalification du contrat de colocation intergénérationnelle : en contrat de location meublée : c'est le cas si l’un des co-contractants ne respecte pas les conditions d’âge, ou si le logement n’est pas leur lieu de résidence principale. en contrat de travail. C'est le cas si les menus services demandés au locataire dépassent 12 heures de travail par semaine. Ou s’ils recouvrent des activités règlementées dans le cadre de la prise en charge d’une personne âgée dépendante (aide à la toilette, prise de médicaments…) qui ne font pas partie de la loi ELAN. Comment réussir sa colocation intergénérationnelle ? Mettre en place une cohabitation intergénérationnelle harmonieuse Toute colocation intergénérationnelle repose d’abord sur une adéquation entre les attentes du senior et du locataire. Cela implique beaucoup d’échanges, de discussions pour se comprendre, se mettre d’accord. Il est nécessaire de prendre le temps pour voir si l’on s’entend bien. Mais aussi de mettre en place des règles claires et acceptées par les deux parties. Pas de panique ! Les questions sur l’organisation du quotidien se posent assez rapidement. Et rien n’empêche les ajustements dès les premiers mois de cohabitation. Enfin, l’un des secrets d’une colocation intergénérationnelle réussie est de parler, d’échanger. Il faut exprimer ce qui va, mais aussi ce qui ne fonctionne pas afin de trouver une solution. Quel est le rôle des organismes de soutien ? Comment être sûr de former le bon binôme ? Colibree, Colette mais aussi des associations comme 1 toit 2 générations en ont fait le cœur de leur activité. D’abord, par le matching, l’adéquation entre l’offre et la demande. Il s’agit de logement et l’emplacement est le point de départ ! Le digital est un outil formidable. Mais il est nécessaire, insiste Colibree, de faire le ménage parmi les faux profils. Ces derniers risquent de briser la confiance des seniors. En effet, s’il est beaucoup question de colocation intergénérationnelle aujourd’hui, nombre de seniors sont encore méfiants, souligne Alexandre Faure, analyste de la silver economy. « La rencontre est le plus souvent organisée par une association ou une entreprise afin de réunir toutes les conditions nécessaires à une cohabitation conforme aux attentes du jeune, du senior et des familles et surtout de sécuriser le processus. » Leur objectif est bien sûr la pérennisation de ce type de cohabitation à travers la formation de binômes cohérents et solides en recherchant des colocataires compatibles. Une fois le binôme formé, elles deviennent un tiers de confiance, vers lequel les colocataires peuvent se tourner. "Nous suivons nos clients et sommes accessibles tout le temps" rappelle Mélanie. Ces structures peuvent prendre en charge le volet administratif de la colocation (bail, suivi des règlements, état des lieux, gestion de la fin de bail) pour faciliter la cohabitation intergénérationnelle. Les limites de la colocation intergénérationnelle La loi Elan est claire : elle ne concerne que des personnes de 60 ans et plus et des jeunes de moins de 30 ans. Or dans la réalité, la cohabitation intergénérationnelle s’étend au-delà de ces limites d’âge. L’intergénérationnel, c’est mélanger des générations différentes dans un même logement : des quinquagénaires avec des trentenaires, des étudiants qui habitent avec des quadragénaires. Avec de belles expériences à la clef. La colocation intergénérationnelle ne concerne donc pas uniquement les retraités et les étudiants. Les jeunes seniors, les personnes en reconversion qui ont besoin de se loger loin de chez eux, le temps de leur formation sont aussi intéressés… Ce sont autant de colocataires potentiels de moins de 60 ans ou de plus de 30 ans. D’autant plus qu’une partie des seniors plus âgés restent méfiants face à la cohabitation intergénérationnelle. Élargir le cadre de la loi permet de diffuser une culture de la colocation et convaincre les seniors de demain du bien-fondé de la cohabitation intergénérationnelle

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Investissement

OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER POUR FINANCER UN COLIVING

7 mars 2024

Comment financer votre investissement en colocation avec un prêt immobilier ? Investir dans une colocation représente une opportunité séduisante pour de nombreux investisseurs immobiliers, alliant rentabilité accrue et demande locative forte. Pour concrétiser ce projet, vous aurez certainement besoin de recourir à un prêt immobilier. De la préparation du dossier à la négociation des meilleures conditions de prêt, comment financer un projet de colocation grâce à un prêt immobilier ? Pourquoi investir dans une colocation ? Investir dans un coliving ou une colocation s’est imposé comme une stratégie d’investissement immobilier de premier choix. La colocation s’avère particulièrement lucrative, avec une meilleure rentabilité qu’une location classique. Quels sont les avantages financiers de l’investissement en colocation ? Maximisation des revenus locatifs L’un des principaux attraits de l’investissement en colocation réside dans sa capacité à générer des revenus locatifs supérieurs à ceux d’une location traditionnelle. Le prix au mètre carré d’un grand espace est souvent plus avantageux, permettant aux investisseurs d’obtenir plus de surface habitable pour leur argent. Cet aspect est primordial dans le calcul de la rentabilité d’un projet immobilier, car il permet de maximiser l’espace locatif disponible par rapport au coût d’acquisition.  Les projections de revenus locatifs élevés sont également un argument de poids auprès des banques pour faire accepter une capacité d’emprunt plus importante. En visant l’achat d’un logement de plus grande surface, il y a moins de concurrence à l’achat du bien et sur le marché locatif. Alors que les petites surfaces attirent un grand nombre d’investisseurs, les propriétés plus grandes ciblent un segment de marché spécifique et moins saturé. Vacance locative limitée La colocation minimise le risque de vacance locative. Contrairement à un logement loué à une seule famille ou personne, la probabilité que toutes les chambres se libèrent en même temps est faible. Cette diversification assure une stabilité des revenus, renforçant la sécurité de votre investissement et la capacité de remboursement du crédit immobilier. Viser les actifs et les seniors ! Quand on pense colocation, on a tendance à réduire le champ des locataires aux étudiants. Ne vous y méprenez pas, les actifs et les seniors sont les meilleures personnes à cibler ! Les demandes de colocation pour les jeunes actifs, les actifs en mobilité, les familles monoparentales ou encore les seniors sont en forte hausse. Ce type de colocation sera encore plus intéressante et rassurante pour un investisseur car :les locataires présentent des revenus ;pas de vacance locative sur l’été ;pas besoin de chercher des locataires pour chaque rentrée. Demande locative élevée La colocation répond à une demande croissante. Les colocations attirent en effet des locataires désireux de bénéficier du confort et de l’espace offerts par un grand logement partagé, tout en payant un loyer raisonnable. Et ils sont nombreux à préférer vivre dans une grande maison ou un grand appartement, avec des colocataires, au prix mensuel d’un studio ! On pense d’abord aux grandes villes et aux zones universitaires où le marché locatif est plus tendu. Mais les zones rurales et les villes de taille moyenne ne sont pas en reste. Malgré une densité de population moins élevée, la demande de logements n’est pas plus faible. Avantages fiscaux Les avantages fiscaux associés à l’investissement dans une colocation ne sont pas négligeables et méritent une attention particulière de la part des investisseurs. Parmi ces avantages, la possibilité de déduire les intérêts du prêt immobilier de vos revenus locatifs constitue un levier fiscal non négligeable. Cette déduction permet de diminuer le revenu imposable généré par la location, ce qui réduit d’autant l’impôt sur le revenu à payer. Cette économie d’impôt améliore directement la rentabilité nette de votre investissement immobilier. A côté de ça, les frais liés à la gestion du bien, tels que les honoraires de gestion locative, les frais de maintenance et de réparation, ou encore les assurances (comme l’assurance emprunteur) sont également déductibles. Ces déductions contribuent à diminuer le montant de l’impôt dû, optimisant encore la rentabilité de l’investissement. Certains régimes fiscaux spécifiques à l’investissement locatif, tels que le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), offrent des avantages supplémentaires comme la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, permettant de réduire encore l’assiette imposable. Bon à savoir La Loi Pinel offre des réductions d’impôts de 12 à 21% pour les propriétaires de logements neufs ou rénovés, situés dans des zones tendues, sous réserve que les colocataires en fassent leur résidence principale. Ces avantages fiscaux sont accessibles aux propriétaires dont la résidence fiscale est en France, y compris à ceux ayant changé de domicile fiscal après leur investissement, conformément à la loi de finance de 2019. Quelles sont les options de financement pour la colocation ? La colocation, de plus en plus prisée pour son potentiel de rentabilité élevé, offre plusieurs voies de financement aux investisseurs immobiliers. Prêt immobilier classique Le prêt immobilier classique reste la solution de financement privilégiée pour les investissements en colocation. Adapté à l’achat de logements destinés à être divisés, ce type de crédit est basé sur la capacité d’emprunt de l’investisseur, les garanties apportées (comme l’hypothèque ou la caution) et le projet immobilier lui-même. Les banques évaluent le dossier en considérant les revenus potentiels de la location pour déterminer le montant, le taux d’intérêt, et la durée du prêt. Prêt in fine Contrairement au prêt amortissable classique, le prêt in fine implique le remboursement du capital emprunté en une seule fois à l’échéance du prêt, les intérêts étant payés périodiquement. Cette option peut être intéressante pour les investisseurs disposant de revenus réguliers pour couvrir les intérêts et d’une épargne ou d’un investissement destiné à rembourser le capital. Achat partagé En plus des options de financement traditionnelles, l’achat partagé représente une alternative intéressante pour les investisseurs envisageant la colocation. Cette méthode implique que plusieurs investisseurs s’associent pour acheter une propriété, partageant ainsi les coûts d’acquisition, les responsabilités de gestion et les bénéfices générés par la location. L’achat partagé peut faciliter l’accès à l’investissement immobilier en réduisant les barrières financières individuelles, tout en répartissant les risques entre les co-investisseurs. Cette approche nécessite toutefois une entente claire et un accord contractuel solide entre les parties pour définir les modalités de gestion, de partage des revenus et de sortie de l’investissement. Tout ceci est contraignant au départ, mais nécessaire afin d’éviter d’éventuels conflits. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement avantageuse pour ceux qui cherchent à investir dans la colocation mais disposent de moyens financiers limités ou souhaitent minimiser les risques associés à l’investissement immobilier. Spécificités du prêt immobilier pour colocation Financer une colocation présente des différences clés par rapport à un prêt immobilier classique. Il est fréquent que les conditions de prêt prennent en compte le nombre de locataires et les modalités de bail, les banques cherchant à s’assurer que les revenus générés par la colocation couvriront les échéances du prêt. Le bon plan Cooloc Cooloc peut vous fournir des attestations de loyer pour apporter de la crédibilité à vos dossiers de demande auprès des banques. De plus, en signant un mandat avec nous, vous êtes protégés par la garantie Cooloc qui vous assure le paiement des loyers à date fixe, peu importe les retards ou impayés côté locataires. Un super élément de réassurance auprès des banquiers ! Comment préparer votre dossier de prêt immobilier ? Un dossier complet et bien structuré augmente vos chances d’obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions. Voici les documents essentiels à inclure dans votre demande de crédit : Justificatifs d’identité : copie de votre carte d’identité ou passeport ; Justificatifs de revenus : derniers bulletins de salaire, avis d’imposition récents, et tout autre justificatif de revenus (revenus fonciers, pensions, etc.) ; Justificatifs de domicile : facture récente d’énergie ou de téléphone ; Preuve de l’apport personnel : relevés bancaires montrant l’origine de l’apport ; Compromis de vente ou promesse de vente : document attestant de l’accord entre le vendeur et vous-même sur le bien immobilier ; Plan financier du projet : présentation détaillée du projet de colocation, incluant une prévision des revenus locatifs et des charges, ainsi que toute étude de marché pertinente ; Attestations de prêts en cours : documents relatifs à d’autres prêts immobiliers ou à la consommation. Comment optimiser votre profil d’emprunteur ? Votre profil d’emprunteur est déterminant dans la décision de la banque de vous octroyer un prêt. Voici comment vous pouvez l’améliorer pour devenir plus attractif aux yeux des prêteurs : Un bon score de crédit : payez vos factures et vos dettes existantes à temps. Un bon historique de crédit témoigne de votre fiabilité en tant qu’emprunteur. Un apport personnel conséquent : plus votre apport est important, moins le montant à emprunter est élevé, ce qui réduit le risque pour la banque. Une situation professionnelle stable : un CDI ou une situation professionnelle stable depuis plusieurs années rassurera les prêteurs sur votre capacité à rembourser le prêt. Un taux d’endettement raisonnable : avant de faire une demande de prêt, remboursez autant de dettes existantes que possible pour abaisser votre taux d’endettement en dessous des 33% recommandés. Un projet immobilier solide : une étude de rentabilité bien fondée de votre projet de colocation, montrant des revenus locatifs réguliers et significatifs, renforcera votre demande. Négocier les meilleures conditions de prêt immobilier Une fois votre dossier de prêt préparé et votre profil d’emprunteur optimisé, l’étape suivante consiste à négocier avec les banques pour obtenir les meilleures conditions de prêt possible. Cela inclut un taux d’intérêt avantageux, des frais réduits, et des garanties adaptées à votre situation. Taux d’intérêt, frais et garanties Le taux d’intérêt est l’un des éléments clés de votre prêt immobilier, car il détermine le coût total du crédit. N’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs établissements et à mettre en avant votre dossier solide pour obtenir un taux réduit. Les frais de dossier, souvent négociables, peuvent également impacter le coût total de votre emprunt. Montrez-vous attentif aux détails et n’ayez pas peur de discuter ces frais. Quant aux garanties demandées par la banque (hypothèque, caution…), elles sécurisent le remboursement du prêt mais entraînent des coûts supplémentaires. Évaluez soigneusement les options pour choisir la garantie la plus adaptée et la moins onéreuse. Investir dans une colocation via un prêt immobilier est une démarche qui requiert préparation, optimisation de votre profil d’emprunteur et négociation avisée. Avec les stratégies adéquates, votre projet de colocation peut devenir une source de revenus stable et lucrative et être un investissement immobilier réussi.

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Coliving

LE COLIVING EN FRANCE : À LA CONQUÊTE DES TERRITOIRES

5 mars 2024

Coliving en France : ce n'est pas réservé aux centres urbains Le coliving est un concept immobilier qui allie espaces privés et espaces partagés, comme dans une colocation. La tendance est installée en France depuis plusieurs années. Loin de se limiter aux grandes métropoles, cette forme d’habitat partagé essaime aussi en campagne et dans les villes moyennes, participant à une vraie revitalisation des territoires. Grandes métropoles vs territoires moins peuplés Dans le paysage immobilier français, le coliving a d’abord pris racine dans les grandes métropoles, attirant une population jeune, active, mobile et en quête de solutions de logement flexibles. Paris, Lyon, ou encore Marseille ont vu émerger des espaces de coliving qui répondent aux besoins d’une nouvelle génération de travailleurs, souhaitant allier confort et convivialité.  Ces grandes villes, avec leur dynamisme économique et culturel, se prêtent naturellement au développement de tels projets, offrant aux résidents une proximité avec les pôles d’activités, les réseaux de transport et les services. Expansion du coliving vers les zones rurales À l’opposé du spectre, les territoires moins peuplés, comprenant des villes de taille moyenne et des zones rurales, commencent à explorer le potentiel du coliving. Contrairement aux grandes métropoles, ces zones offrent un cadre de vie différent, avec une densité de population réduite et plus d’espace. Le coliving y a démarré plus lentement pour diverses raisons. Il y a moins de pression démographique en campagne qu’en ville, ce qui explique une demande de logement moindre. Les investisseurs immobiliers préfèrent les villes, perçues comme plus profitables, avec une tension locative qui les rassurent sur la rentabilité de leur investissement. Le tournant du Covid-19 Le Covid-19 a toutefois changé la donne, revalorisant la vie hors des grandes villes. Avec le télétravail, les campagnes gagnent en attractivité, ouvrant de nouvelles perspectives pour les actifs mobiles friands de coworking en campagne. C’est précisément dans ce contexte que le coliving révèle un potentiel surprenant. Il offre des solutions adaptées aux défis spécifiques des territoires moins urbanisés : revitalisation des centres-villes, réponse à la pénurie de logements abordables en location, création de nouveaux lieux de vie communautaire. Une réponse aux besoins locaux Là où les grandes villes exploitent le coliving pour densifier et diversifier leur offre résidentielle, les territoires moins peuplés y voient une opportunité de dynamisation et de reconquête démographique. Cette nouvelle offre permet d’attirer des profils variés (jeunes actifs, seniors, familles), à la recherche d’un nouveau mode de vie, d’une expérience plus collaborative et moins centrée sur l’individuel. L’expansion du coliving au-delà des grandes villes de France L’émergence du coliving dans les territoires moins densément peuplés de France marque une nouvelle ère pour le développement local et l’économie des petites villes et des régions rurales. Comment cette forme d’habitat partagé, en sortant des grandes métropoles, ouvre des perspectives de résidences innovantes pour revitaliser les centres-villes et stimuler l’économie locale ? Contribution au développement local Le coliving apporte une dynamique nouvelle dans les centres-villes des territoires moins urbanisés. Ces zones sont souvent confrontées à la désertification commerciale, au vieillissement de la population, ou encore au manque d’attractivité pour les jeunes (étudiants et actifs). En proposant des espaces de vie adaptés aux besoins des nouvelles générations, le coliving contribue à redonner vie à ces zones. Les résidents sont attirés par des loyers accessibles, une qualité de vie supérieure et la possibilité de tisser des liens communautaires forts. C’est aussi l’opportunité de participer à l’activité économique locale, en consommant dans les commerces de proximité, en utilisant les services et en prenant part aux événements culturels locaux. De plus, la rénovation de bâtiments inoccupés ou historiques pour créer des espaces de coliving permet de préserver le patrimoine architectural, tout en le valorisant. Repartir à la conquête des territoires Plusieurs projets de coliving en dehors des grandes métropoles illustrent le succès de cette expansion. Ces initiatives ne se limitent pas à fournir un toit, mais créent aussi des écosystèmes favorisant l’entraide, l’innovation et le développement personnel, en phase avec les aspirations des résidents. Dans des régions plus rurales, le coliving s’adapte également aux spécificités locales, en proposant par exemple des espaces orientés vers la découverte de la vie rurale et le développement durable. Ce type de projet contribue à redynamiser des territoires parfois oubliés, en attirant de nouveaux habitants et en créant des emplois, tout en respectant l’environnement et les traditions locales. En se déployant au-delà des grandes villes, le coliving s’affirme comme un vecteur de développement local, capable de revitaliser les centres-villes et les zones rurales désertées. Il contribue activement et positivement à l’économie des territoires moins peuplés. Les avantages du coliving dans la revitalisation des territoires Le coliving, par son approche novatrice du vivre ensemble et de la gestion de l’espace résidentiel, se positionne comme un levier puissant pour la revitalisation des territoires français. En répondant de manière efficace à plusieurs défis démographiques et en proposant des solutions d’habitation adaptée aux besoins actuels, le coliving contribue significativement à l’attractivité et à la dynamisation des régions concernées. Coliving en France : une réponse aux défis démographiques Face à l’exode rural des jeunes et à la difficulté d’attirer de nouvelles populations dans certaines zones, le coliving offre des perspectives réjouissantes. Cette forme de résidence partagée s’adresse à un large public en quête de flexibilité, de logement à prix abordable et de sens communautaire : étudiants, jeunes actifs, travailleurs nomades, familles (notamment les familles monoparentales), seniors. En proposant une alternative attrayante au logement traditionnel, le coliving participe à la rétention des jeunes dans les territoires moins peuplés et encourage l’arrivée de nouveaux résidents. La présence de cette population dynamique est essentielle pour injecter de la vie dans les centres-villes, stimuler l’emploi local et favoriser le développement de services et d’activités culturelles. Des solutions de logement flexibles et communautaires Le coliving se distingue par sa capacité à offrir des solutions de logement à la fois flexibles et communautaires, répondant ainsi à de nouvelles attentes des résidents. Pour les locataires, les avantages sont multiples : loyers plus abordables, espaces de vie et de travail partagés favorisant l’échange et la créativité, une forte sensation d’appartenance à une communauté. Ces aspects sont particulièrement séduisants pour les personnes en début de carrière, les entrepreneurs et les créatifs qui recherchent un cadre de vie stimulant et des opportunités de networking. C’est également un cadre parfait pour les jeunes citadins qui peuvent travailler en full remote (télétravail complet) et qui souhaitent s’essayer à la vie hors des grandes villes.  Redynamiser les territoires en déclin Pour les collectivités locales, le coliving représente une opportunité de redynamiser des bâtiments inoccupés ou des quartiers en déclin, en les transformant en lieux de vie modernes et attractifs. Ce modèle contribue également à la diversification de l’offre résidentielle, à la création d’emplois en région et au maintien des commerces locaux. Le coliving peut servir de catalyseur pour le développement durable en favorisant les économies d’énergie. En réduisant l’empreinte écologique des habitations, il permet aussi la mutualisation des ressources et une rénovation axée sur l’efficacité énergétique. Le coliving en France s’affirme donc comme une solution innovante face aux enjeux démographiques et de désertification de certains territoires. En adaptant l’habitat aux besoins contemporains, le coliving participe activement à la redéfinition de la vie en communauté et à la revitalisation des territoires.

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Co-location

COLOCATION SÉNIOR : UNE ALTERNATIVE À L’EHPAD ?

22 février 2024

La colocation senior comme alternative à l'EHPAD Le nombre de colocations de seniors aurait augmenté de 30% dans les grandes villes depuis 2019. Chez COOLOC, plus de 12 000 membres ont plus de 60 ans. Des données qui attestent de l’enthousiasme en faveur d’une cohabitation gagnante-gagnante, aussi bien pour la personne âgée que pour son – ou ses – colocataire(s). On vous en dit plus. 5 avantages de la colocation pour senior 1. Lutter contre l’isolement des personnes âgées C’est un motif de crainte, mais aussi un besoin humain : le lien. Une étude de Harvard montre que vivre entouré permet de vivre plus longtemps et en meilleure santé. Les octogénaires les plus heureux et les plus en forme, physiquement et mentalement, sont aussi ceux qui ont été et sont les plus connectés socialement à leur famille, leurs amis, leur communauté. 2. Limiter les risques de l’isolement des personnes âgées La colocation pour seniors limite les risques de la vie quotidienne. Personne n’est à l’abri d’une chute ou d’un accident. Et les seniors sont particulièrement concernés. Le fait d’avoir une présence à la maison — comme c’est souvent le cas en colocation — est sécurisant en cas de besoin ou d’intervention rapide. C’est aussi rassurant pour les familles de savoir que les seniors ne font pas face seuls aux aléas de tous les jours. Vivre à plusieurs permet d’alléger les charges du quotidien : sortir les poubelles, préparer les repas et faire les courses, s’occuper des tâches ménagères … Enfin, les personnes âgées sont souvent victimes de cambriolage. Vivre à plusieurs rassure tout le monde … et décourage les voleurs ! 3. Des colocations voulues et créées par les seniors eux-mêmes Très répandues en Europe du Nord, les colocations dédiées aux personnes âgées, les habitats partagés et autres béguinages se multiplient aujourd’hui dans toute la France. Certains projets sont même initiés par les seniors eux-mêmes. Il s’agit en particulier des seniors qui ne se retrouvent pas forcément dans les résidences pour personnes âgées, trop standardisées à leur goût. « Avec deux couples d’amis, à l’approche de la retraite et nos enfants étant installés dans la vie, nous avons envie de vieillir ensemble, profiter de ce que nous sommes encore en pleine forme pour créer un habitat collectif où nous pourrons partager des moments mais aussi des moyens et des charges », explique Philippe Jacquier, galeriste à Montreuil. D’autres se retrouvent seuls dans un logement trop vaste pour eux. Ils peuvent avoir alors recours à la colocation intergénérationnelle en accueillant un étudiant ou un jeune actif chez eux. Cela rompt la solitude aussi bien de la personne âgée que de l’étudiant, parfois nouveau venu dans une ville inconnue. Les bénéfices des colocations seniors, comme des colocations intergénérationnelles, ne sont plus à prouver. C’est le moyen d’économiser sur les charges et les loyers en partageant le coût de la vie. A une époque où la population vieillit, vivre une vieillesse sereine et heureuse est finalement une action d’avenir. 4. Une source d’économie C’est le nerf de la guerre. Beaucoup de colocataires – de tous âges – choisissent de vivre ensemble pour des raisons économiques. Les seniors n’échappent pas à la règle. Ceux qui disposent d’un grand logement peuvent ainsi améliorer leurs revenus et diviser leurs charges. Ceux qui vivent dans un petit logement peu commode accèdent, avec la colocation, à plus d’espace … en plus d’une vie sociale renforcée. En vivant dans un logement en mauvais état, on n’ose rarement inviter des gens chez soi. Et progressivement, les liens se distendent. La colocation permet de remédier au problème. Ce n’est donc pas un hasard si les colocations de seniors se multiplient en France et en Europe. Et, en la matière, tout est possible. 5. Partager une vie de famille Un autre type de cohabitation avec les anciens est en train de voir le jour. Le projet de Florence et Pierre-Alexandre avec leurs deux enfants de 11 et 8 ans est d’accueillir dans leur grande maison de Sailly-lez-Lannoy, une commune du nord de la France, six seniors résidents. L’objectif : prévenir le vieillissement et leur permettre de maintenir leur autonomie dans le temps. Un projet innovant ? Pas tant que cela. Auparavant, les générations vivaient ensemble. Aujourd’hui, l’éloignement des familles, la configuration des appartements favorise l’isolement des anciens. Florence Rouvillain, à l’origine du projet s’est lancée suite à un constat simple : l’un des premiers facteurs de la perte d’autonomie est l’isolement social. Elle s’est donc formée à la prévention du vieillissement et la perte d’autonomie : « Le fait de vivre seul fait perdre le rythme de vie, et même l’envie. Le vieillissement ne doit pas être vécu comme une fatalité, mais il doit s’entretenir ». Elle se propose donc de partager sa vie de famille avec les résidents. Quelques services sont proposés : démarches administratives, conduite, ménage… Les colocataires doivent cependant être autonomes — la structure n’est pas médicalisée — et surtout, insiste Florence, ils doivent « avoir envie de partager un quotidien dans une petite collectivité. » Une colocation seulement pour les seniors autonomes ? Ce n’est pas une nouveauté. Le nombre de personnes âgées s’accroît note l’Insee dans son tableau de l’économie française. Et notamment le nombre de personnes âgées dépendantes. Par conséquent, le nombre de places en EHPAD (Établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ne cesse d’augmenter (+ 2,7 % par an depuis 2016). Fin 2016, l’INSEE dénombrait 605 000 places d’accueil en EHPAD contre 7 900 en EHPA (Établissement d’hébergement pour personnes âgées). Progressivement, les EHPA et les unités de soins de longue durée (USLD) se transforment en EHPAD. Trop autonomes pour l’EHPAD, mais trop fragiles pour rester seules, une partie des personnes âgées doit donc trouver un mode d’hébergement sûr et accessible. Pourquoi pas la colocation ou l’habitat partagé ? Des colocations pour seniors en perte d’autonomie L’avancée en âge pouvant rimer avec dépendance, certaines colocations sont pensées spécifiquement pour les personnes âgées en perte d’autonomie. En Ardèche, à proximité d’Aubenas, la Ravigote accueille des personnes âgées et dépendantes et des handicapés. Le nom de la maison est déjà tout un programme. Ravigoter signifie en effet redonner de la vigueur, de la force. A l’origine de ce projet, Françoise, Olivier et Christiane, professionnels du domaine médico-social, ont d’abord cherché à recréer un contact humain avec les colocataires, des personnes âgées ou handicapées. Olivier, ancien éducateur et responsable de centre social regrettait l’évolution de son métier. Depuis vingt ou trente ans, « on a plus que 20 % de temps de travail avec le public, tout le reste, c’est remplir des papiers. » Pour Christiane, aide-soignante, le rythme imposé par l’institution — incompatible avec les besoins des personnes aidées – lui a donné envie d’exercer son métier autrement. Ils ont donc opté pour une solution radicale : accueillir chez eux ces locataires en perte d’autonomie pour partager le quotidien et créer le meilleur environnement possible afin de les remettre sur pied. Pour Christiane, l’une des aides-soignantes qui vient chaque semaine donner des soins est enthousiaste, c’est devenu une aventure humaine avant d’être un travail. « On a rencontré des gens formidables, c’est un échange permanent. » L’alternative : louer une chambre contre services Difficile de quitter son logement, si vous y avez vécu une partie de votre vie, que les souvenirs s’y attachent … et surtout que vous vous y sentez bien. Pourquoi ne pas choisir de rester chez vous tout en ayant une présence à domicile ? C’est le principe de la chambre contre services. Si vous louez une chambre chez vous, vous pouvez proposer, au lieu du paiement d’un loyer, un nombre – défini – d’heures de services ou de tâches par semaine en fonction de vos besoins. Que vous optiez pour un contrat de travail ou un bail, vous avez la liberté de choisir la forme qui convient le mieux pour régir cet échange mutuellement bénéfique. Quoi qu’il en soit, à une époque où la crise affecte même le paiement des loyers et où la solitude devient de plus en plus oppressante, ouvrir son logement peut contribuer non seulement à atténuer la crise du logement, mais aussi à apporter un peu plus de sérénité et de convivialité à cette période anxiogène. Quel type de colocation pour seniors choisir ? La colocation intergénérationnelle : Succès assuré surtout si vous habitez à proximité d’un pôle universitaire ou dans une zone tendue en matière de logements. Le principe est simple : en échange d’un loyer modéré et de quelques services à déterminer avec votre jeune colocataire (présence certains soir par semaine, nombre de repas pris ensemble…), vous mettez à disposition une chambre et l’accès à la salle de bain et à la cuisine. Ne craignez pas les mauvaises surprises. Depuis que la loi ELAN a été adoptée en 2018, la colocation intergénérationnelle fait l’objet d’un contrat précis entre les parties : la charte intergénérationnelle. Se mettre en coloc avec un parent seul : votre logement vous semble vide, pourquoi ne pas envisager une colocation avec une famille monoparentale. La présence d’enfants anime le quotidien. Et pendant que votre colocataire vous aide dans des tâches un peu pénibles, pourquoi ne pas proposer un peu de baby-sitting en dépannage ?

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Investissement

RENTABILITÉ AIRBNB, MYTHE OU RÉALITÉ ?

15 février 2024

Mettre son bien en location sur Airbnb à Paris serait en moyenne 2 fois plus rentable qu’en location longue durée. Mais derrière les promesses de gains attractifs, se pose la question de la rentabilité réelle de ce modèle. La rentabilité Airbnb : est-ce vraiment la bonne opération ou bien juste un mythe ? Voici comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif Mettre un bien immobilier en location courte durée sur Airbnb est devenu un choix populaire pour générer des revenus complémentaires. Mais pour évaluer la viabilité d’un tel investissement, il est essentiel de comprendre comment mesurer sa rentabilité. Faire la différence entre rentabilité et rendement Quand on parle d’investissement immobilier, les termes « rentabilité » et « rendement » sont souvent utilisés. Mais il est important de comprendre leurs différences et leurs implications. La rentabilité d’un investissement immobilier est une mesure globale qui évalue le retour sur investissement. Elle tient compte de tous les coûts et revenus associés. Elle inclut donc non seulement les revenus locatifs, mais aussi la plus-value potentielle du bien à la revente. La rentabilité est une vision à long terme et globale de la performance de l’investissement. Le rendement, quant à lui, est plus spécifique. Il se concentre sur les revenus générés par rapport au capital investi, généralement sur une base annuelle. Il est souvent exprimé en pourcentage et permet de comparer différents investissements immobiliers. Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ? Pour illustrer les différents types de rendement, prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000€ et loué 1 000€ par mois. Cela fait 12 000€ de revenus locatifs par an. Le rendement brut C’est le calcul le plus simple. On divise les revenus locatifs annuels par le prix d’achat, puis on multiplie par 100 pour obtenir un pourcentage. Ici : (12000 / 200 000) ×100 = 6 % Le rendement brut ne prend en compte que les revenus locatifs et ignore les coûts associés à l’investissement. Le rendement net Ce calcul tient compte des coûts additionnels, comme les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Supposons que ces coûts s’élèvent à 2 000€ par an. Le rendement net serait alors calculé comme suit : (12000−2000) / 200000 × 100 = 5 % Le rendement net offre une perspective plus réaliste des revenus générés. Le rendement net net C’est la mesure la plus précise, car elle inclut tous les coûts, y compris les éventuels prêts immobiliers. Si, par exemple, l’investisseur paye 1 000€ par an en intérêts de prêt, le rendement net net est calculé ainsi : (12000−2000−1000) / 200000 × 100 = 4,5 % Quand on compare les rendements d’un bien, il est donc important de savoir de quel rendement on parle. Bon à savoir Plus le prix d’achat est élevé, plus il faudra de temps pour amortir le coût et commencer à réaliser un profit. Rentabilité Airbnb : est-ce bien réel ? Avec ses promesses de revenus élevés et de flexibilité, le modèle Airbnb séduit. Mais est-ce vraiment rentable pour les investisseurs ? Rentabilité Airbnb vs location traditionnelle : attention à la variabilité des revenus Même si Airbnb offre un tarif journalier moyen plus élevé qu’une location classique, il ne faut pas perdre de vue qu’un locataire régulier vous assure aussi des revenus plus stables. Un bien Airbnb reste en effet soumis à un taux d’occupation saisonnier et fluctuant. Par exemple, une résidence principale transformée en meublé de tourisme dans une ville touristique peut bénéficier d’un taux d’occupation élevé et d’un rendement locatif attractif durant les mois d’été, mais pourrait rester inoccupée en basse saison. Pour les villes en forte demande touristique, les appartements Airbnb peuvent jouir d’un taux de remplissage élevé, mais aujourd’hui ces zones sont de plus en plus sous le coup de cadres restrictifs. Attention aux coûts cachés liés à la gestion des biens La gestion d’une propriété Airbnb est nettement plus exigeante et chronophage que celle d’une location traditionnelle. Elle implique une interaction constante avec les clients, une disponibilité pour résoudre les problèmes rapidement, et un entretien régulier du logement et des équipements pour maintenir des standards élevés.  Le propriétaire du logement peut se charger de tout ça lui-même, ce qui lui prendra un certain temps, ou bien déléguer cette gestion à une entreprise ou à un tiers, ce qui engendre des coûts supplémentaires. En effet, les services d’une conciergerie pour la gestion d’un bien Airbnb représentent entre 15 et 20% du loyer. La fiscalité des revenus locatifs en Airbnb Il ne faut pas oublier de prendre également en compte les implications fiscales d’un investissement en Airbnb. Les revenus générés par la location d’un logement sur Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ces revenus peuvent être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers. En plus de l’impôt sur le revenu, les locations Airbnb peuvent être sujettes à la taxe de séjour, collectée par les municipalités. Cette taxe, souvent calculée par nuit et par personne, doit être déclarée et versée par le propriétaire ou par Airbnb directement dans certains cas. Rentabilité Airbnb vs rentabilité coliving, qui remporte le match ? L’investissement locatif a évolué avec l’apparition de modèles comme Airbnb et le coliving. Ces deux formes d’investissement immobilier présentent des caractéristiques distinctes, chacune avec ses avantages et inconvénients, influençant leur rentabilité. Airbnb : avantages et inconvénients Flexibilité et potentiel de revenu élevé Airbnb offre une flexibilité remarquable aux propriétaires, permettant de fixer des tarifs dynamiques et d’ajuster la disponibilité du logement en fonction de la demande. Cette flexibilité peut conduire à un potentiel de revenu élevé, surtout dans les zones touristiques ou pendant les périodes de forte demande. Problématiques de gestion et réglementation La gestion d’une propriété Airbnb est souvent exigeante. Elle requiert une attention constante à la qualité du service, au nettoyage entre les visiteurs et à la maintenance du bien. De plus, la réglementation concernant les locations de courte durée devient de plus en plus stricte dans certaines villes et zones touristiques, ce qui peut limiter le potentiel de revenus ou augmenter les coûts pour se mettre en conformité. Coliving : une alternative viable ? Stabilité et gestion simplifiée Le coliving offre une forme de stabilité grâce à des baux plus longs. Cette stabilité se traduit par des revenus locatifs réguliers et prévisibles. Le modèle de coliving est souvent géré par des entreprises spécialisées, réduisant le fardeau de la gestion quotidienne pour le propriétaire. Comparaison des rendements à long terme À long terme, le coliving peut offrir des rendements plus stables, bien que potentiellement moins élevés par rapport aux pics de revenu que peut générer une location Airbnb bien située. Cependant, cette stabilité peut être préférable pour les investisseurs recherchant un revenu régulier avec moins de gestion active. Rentabilité Airbnb vs coliving : tableau de comparaison En conclusion, on peut retenir qu’Airbnb offre sans doute le potentiel de revenu plus élevé, mais cela vient avec une gestion plus intensive (vu que les temps de séjours sont courts) et des risques accrus. Le coliving présente une approche plus stable et moins gourmande en gestion, avec des rendements qui restent intéressants (supérieurs à la location classique). Le choix entre ces deux options dépendra des objectifs individuels de l’investisseur, de sa tolérance au risque et de sa préférence en matière de gestion de propriété.

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Investissement

INVESTISSEMENT COLIVING : 5 RAISONS POUR VOUS CONVAINCRE

8 février 2024

5 bonnes raisons d'investir dans un coliving Le coliving est une approche innovante, qui combine habilement espace de vie partagé et habitation personnelle. Plus qu’une simple mode, le coliving offre des solutions flexibles et modernes pour les étudiants, les jeunes actifs, les familles et les seniors. Alors que les villes se densifient et que les modes de vie évoluent, les investisseurs immobiliers avisés ont tout intérêt à suivre de près cette tendance. Voici 5 bonnes raisons de faire un investissement dans un coliving. La différence entre un investissement coliving et un investissement locatif classique Le coliving s’affirme aujourd’hui comme une alternative très intéressante face à l’investissement locatif classique. Ce modèle innovant, qui fusionne l’intimité d’un chez-soi avec les avantages d’une vie communautaire, change les règles du jeu. Qu’est-ce qui distingue réellement le coliving de la location traditionnelle ? Pourquoi cette nouvelle formule est-elle si attrayante pour les investisseurs ? Les différences d’un point de vue financier Comparons les rendements. Alors que la location classique présente une certaine stabilité, le coliving se démarque par des rendements potentiellement plus élevés. Cette différence s’explique par des loyers plus élevés au mètre carré et une optimisation de l’espace qui permet d’accueillir plus de résidents.  De plus, les colivings sont généralement situés dans des zones urbaines stratégiques et jouissent d’une demande croissante, garantissant ainsi une rentabilité constante. Gérer le coliving et sa communauté La gestion d’un espace de coliving diffère sensiblement de celle d’une propriété locative classique. Elle exige une attention particulière à la création et au maintien d’une communauté dynamique. Il faut aussi gérer la fourniture de services additionnels attractifs (nettoyage, vélos en libre-service, voitures en autopartage, abonnements de streaming gratuits…).  Cette approche plus complète et haut de gamme nécessite des compétences en gestion communautaire et en hospitalité, en plus des compétences traditionnelles en gestion immobilière. Dans ce sens, le coliving dispose bien souvent d’un référent ou d’un intendant. Il agit comme point de contact pour accueillir et répondre aux questions ou besoins des occupants. Investissement coliving : une tendance pour l’immobilier de demain Le coliving s’inscrit comme une nouvelle force motrice sur le marché immobilier, répondant à un besoin croissant de logements flexibles et propices à la vie en communauté. Cela va bien au-delà d’un simple mode de vie. C’est la réflexion d’une évolution profonde des attentes en matière d’habitat, notamment chez les jeunes actifs et les étudiants. Les différents types de coliving Le coliving ne se limite pas à un seul modèle. Il englobe une variété d’espaces. De petites unités partageant des pièces communes, à des complexes de grande envergure avec une multitude de services. Ces types de logements varient en taille et en prix. Mais tous visent à créer un équilibre entre vie privée, avec des zones privatives comme les chambres avec salle de bain, et vie collective, avec salles de sport, jardins et salons partagés. Le coliving séduit un large éventail de générations, chacune trouvant des avantages adaptés à ses besoins spécifiques. Pour les étudiants, le coliving offre une solution d’hébergement conviviale, socialement enrichissante et souvent proche des campus universitaires. Les jeunes actifs y trouvent un espace flexible et connecté, idéal pour ceux qui débutent leur carrière et cherchent à tisser des liens professionnels et personnels.  Les actifs ou familles en transition apprécient le coliving pour sa flexibilité et ses commodités. Il offre une solution pratique lors de changements de vie comme une mutation professionnelle ou une séparation.  Les seniors sont attirés par l’aspect communautaire du coliving. C’est une opportunité de rester socialement actifs et de vivre dans un environnement sécurisé et adapté, tout en conservant une certaine indépendance. Le coliving est accessible à tous les âges. Source étude KPMG Build-To-Rent : tendances et perspectives d’un secteur en mutation Le coliving pour une clientèle professionnelle Le marché B2B ouvre de belles perspectives en ciblant les professionnels en mobilité. Ces nouveaux colivings fournissent des solutions d’hébergement flexibles et clé en main pour les jeunes actifs, les expatriés et les professionnels en déplacement. En proposant à la fois des espaces de coworking et des espaces privatifs, ces colivings rencontrent un succès croissant. Investissement coliving : pour qui ? Le profil des investisseurs dans le coliving est diversifié, allant des particuliers aux fonds d’investissement. Ces investisseurs sont attirés par les rendements locatifs élevés et la demande croissante pour ce type de logement.  Cette démarche est renforcée par le régime fiscal favorable proposé en France pour les investisseurs en coliving (régime micro BIC ou régime réel pour loueurs en meublé professionnel ou non professionnel). Investissement coliving : 5 bonnes raisons d’investir Le coliving, avec ses multiples facettes, offre des avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers. 1) Des rendements locatifs élevés Le coliving se distingue par des rendements locatifs souvent supérieurs aux investissements locatifs traditionnels. Grâce à son modèle de gestion efficace et à une structure optimisée, le coliving maximise les revenus par mètre carré. Les loyers sont plus élevés grâce aux prestations et services haut de gamme. Combinés à une utilisation plus efficace de l’espace, la rentabilité est optimisée. Ces espaces coliving, en offrant à la fois des espaces privatifs et des services communs, attirent en effet des locataires aux moyens plus élevés que sur d’autres logements de taille comparable. Bon à savoir Cooloc accompagne les propriétaires à mettre en place une gestion automatisée pour l’entretien et la responsabilité des parties communes 2) La demande est croissante Le coliving répond à une demande croissante, particulièrement parmi les jeunes actifs et les digital nomades. Ce mouvement est alimenté par des facteurs démographiques et professionnels, comme la mobilité accrue et la recherche de flexibilité dans le logement. Les espaces de coliving offrent un mode de vie adapté à ces besoins. Ils voient ainsi leur popularité augmenter, garantissant une demande soutenue. 3) Un taux de vacance locative faible Le modèle de coliving contribue à réduire significativement les périodes de vacance locative. L’attrait constant de ces espaces, couplé à la flexibilité offerte aux locataires, assure des taux d’occupation stables. Des études de marché montrent que les projets de coliving maintiennent des taux d’occupation élevés, ce qui assure une continuité des revenus locatifs pour les investisseurs. Bon à savoir Selon l’étude menée par KPMG sur le Coliving, le taux de remplissage des colivings en France se situe entre 90-95% pour les opérateurs interrogés (source étude KPMG) 4) Un bon moyen de diversifier son portefeuille d’investissement Un bon investisseur a un portefeuille d’investissements diversifiés. Cette stratégie réduit le risque global et apporte une complémentarité avec d’autres types d’investissements immobiliers. Le coliving offre une couverture contre les fluctuations du marché locatif classique. 5) Un impact social positif Le coliving va au-delà de la simple rentabilité : il a également un impact social positif. En proposant de nouveaux logements sur des marchés tendus et en favorisant la création de communautés inclusives, le coliving contribue au renforcement du tissu social. Il fait la promotion de modes de vie plus durables et facilite la création d’espaces de vie partagés. Il renforce aussi les liens communautaires dans les grandes villes. Présents en zones urbaines, les colivings aident aussi à la reconquête des territoires en se développant en zones rurales ou dans des petites villes.  Investissement coliving : questions fréquentes Quel statut et quelle fiscalité pour le coliving ? La fiscalité d’un investissement dans un coliving suit les règles générales des investissements immobiliers. Les rentrées locatives sont imposables, et l’investisseur a donc le choix entre : le régime réel en LMNP (Loueur meublé non professionnel), qui permet de déduire toutes les charges liées à l’investissement,  le régime BIC micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. Un dispositif fiscal comme Pinel+, offre la possibilité de bénéficier de réductions d’impôt pour l’achat de logements neufs destinés à la location. Pour les investisseurs qui veulent acquérir des parts dans une Société Civile Immobilière (SCI) pour d’investir dans un coliving, la fiscalité peut varier. Dans ce cas, les loyers perçus par cet investissement sont classés et imposés en tant que revenus fonciers. Quelle est la différence entre coliving et colocation ? La principale différence entre le coliving et la colocation traditionnelle est le type de bail proposé aux locataires. En colocation, on est généralement sur un bail solidaire qui lie tous les locataires, alors que dans les coliving, chaque locataire a son propre bail d’habitation. Le coliving met à disposition des locataires des lieux de vie partagés et des services additionnels (ménage, internet, référent, équipements en libre service). La colocation implique une gestion autonome de l’espace et des coûts partagés entre locataires. Comment fonctionne le coliving ? Le coliving fonctionne sur un modèle où les résidents partagent des espaces communs (cuisine, salon, espace de coworking…), tout en ayant leurs espaces privatifs (chambres, salles de bain). De plus, les loyers incluent souvent les services et les charges, simplifiant ainsi la vie des locataires. Le processus de sélection des résidents met l’accent sur la compatibilité et l’esprit communautaire. Comment créer un coliving ? Pour développer un projet de coliving, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés : Planification : définir le concept, la cible et les services à offrir. Financement : obtenir le capital nécessaire, soit par des investisseurs privés, soit par des prêts. Aménagement : concevoir et aménager l’espace pour répondre aux besoins des futurs occupants. Commercialisation : promouvoir le projet et attirer les potentiels locataires, en mettant l’accent sur la communauté et les services offerts. Si vous souhaitez investir dans un coliving ou bien en créer un, Cooloc peut vous accompagner dans votre projet. Nous sommes le seul acteur du marché à garantir l’investissement des propriétaires avec un paiement à date fixe. Cooloc aide les propriétaires à monter leur projet de coliving et trouver les locataires. Nous assurons un administratif allégé dans la gestion quotidienne de votre coliving, ainsi que des conseils juridiques et des produits d’assurance adaptés. Pour ceux qui le souhaitent, Cooloc propose une solution clé en main, où nous gérons également pour vous les aspects opérationnels comme les visites, les états des lieux et la maintenance du logement.

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Investissement

GUIDE DE L'INVESTISSEMENT EN COLOCATION : COMMENT CHOISIR LE BON BIEN ?

1 février 2024

Co-location et coliving sont d’excellentes opportunités pour les investisseurs immobiliers, en offrant souvent des rendements supérieurs à la location classique ou à la location saisonnière. Toutefois, choisir le bon bien pour une colocation requiert une analyse approfondie et stratégique pour s'assurer que l'investissement soit rentable à long terme. Pourquoi est-il intéressant d'investir dans une co-location ou un coliving ? Investir dans une co-location ou un coliving présente de nombreux avantages qui peuvent séduire les investisseurs immobiliers à la recherche de rendements attractifs et d'une gestion potentiellement simplifiée. Voici les principales raisons pour lesquelles ces types d'investissement deviennent de plus en plus populaires. Des rendements financiers supérieurs L'un des principaux attraits de l'investissement en co-location et en coliving réside dans la possibilité d'obtenir des rendements locatifs plus élevés comparés aux locations traditionnelles. En louant un bien immobilier à plusieurs locataires plutôt qu'à un seul, vous pouvez souvent percevoir un loyer global plus élevé. De plus, ces modèles permettent une meilleure optimisation de l'espace disponible, augmentant ainsi la rentabilité au mètre carré. Des revenus plus stables Les propriétés en co-location et coliving tendent à offrir une plus grande stabilité en termes de flux de revenus. Même si un des locataires décide de partir, les autres continuent de payer leur part, ce qui assure un revenu continu et réduit le risque de vacance totale du bien. En ayant plusieurs locataires dans un seul bien, les risques financiers sont diversifiés. Contrairement aux locations traditionnelles où la défaillance de paiement d'un seul locataire peut signifier la perte de l'ensemble des revenus locatifs, la co-location et le coliving réduisent ce risque en répartissant les obligations financières entre plusieurs parties. Cette caractéristique rend l'investissement moins vulnérable aux fluctuations du marché locatif, surtout si vous ciblez les actifs (avec le développement du télétravail), les familles monoparentales, les divorcés ou les seniors, plutôt que les étudiants. Une demande croissante Avec l'augmentation des prix de l'immobilier et la croissance des populations urbaines, de plus en plus de personnes recherchent des solutions de logement abordables. La co-location et le coliving répondent à ce besoin en offrant des options de logement moins coûteuses et plus qualitatives, particulièrement attrayantes pour les jeunes professionnels, les étudiants, et les digital nomades. Cette demande en constante augmentation permet d’assurer une occupation élevée et une rotation réduite des locataires. Des liens sociaux Les modèles de colocation et de coliving favorisent une vie communautaire enrichissante. Pour beaucoup de locataires, ces configurations offrent plus qu'un simple logement; elles fournissent une opportunité de tisser des liens sociaux, de se créer un réseau et de bénéficier d'un soutien mutuel. Investir dans des propriétés qui encouragent ces valeurs peut augmenter l'attrait et la compétitivité du bien sur le marché. Potentiel de valorisation à long terme Les propriétés adaptées à la colocation et au coliving peuvent également bénéficier d'une plus-value à long terme, surtout si elles sont situées dans des zones en développement ou en régénération. L'évolution des modes de vie et la reconnaissance croissante des avantages de la vie communautaire peuvent augmenter la valeur de ces propriétés au fil du temps. Les critères clés de sélection du bien L’emplacement L'emplacement est souvent cité comme le facteur le plus important dans l'évaluation de l'attractivité d'un bien immobilier, et c'est particulièrement vrai pour l'investissement en colocation. Un bon emplacement pour une colocation sera à proximité des bassins d'emploi majeurs. Le bien doit également être proche des commodités essentielles comme les transports, les centres commerciaux, les centres de soins et les zones de loisirs. En plus du logement en lui-même, ce sont ces points qui vont intéresser les potentiels locataires et assurer une demande locative constante. C’est également sur cette base que vous pourrez justifier de loyers plus élevés. La taille et la configuration du bien La taille et la configuration du bien sont déterminantes pour le succès d'une colocation. Idéalement, le bien devrait permettre à chaque colocataire de disposer de son propre espace personnel, tout en offrant des espaces communs confortables, qui encouragent la convivialité et le bien-être des résidents. Les propriétés avec plusieurs salles de bains (une salle de bain par chambre), une grande cuisine, et des zones de vie spacieuses (salle de sport, salle de cinéma, coworking, grand jardin) sont particulièrement recherchées. Une configuration flexible, qui permet d'ajuster le nombre de chambres ou de modifier l'espace selon les besoins, peut également être un avantage significatif. Les tendances du marché local Comprendre les tendances du marché local est essentiel pour identifier les meilleures opportunités d'investissement (lien vers page mère investissement) en colocation. Cela inclut l'analyse des taux d'occupation, des prix moyens de location dans la zone choisie, de la croissance démographique de la région, et des projets de développement futurs qui pourraient influencer la demande de logements. Les investisseurs devraient également être attentifs aux variations saisonnières de la demande locative (vacances scolaires par exemple, si vous ciblez les étudiants). Effectuer une étude de marché approfondie peut révéler des niches inexploitées ou confirmer la viabilité d'une colocation dans un secteur donné. Les co-locations ou colivings pour jeunes actifs ou familles monoparentales ne sont, par exemple, pas soumis à cette saisonnalité de la demande locative. Bien évaluer le bien Vérifier les chiffres et la projection financière Avant de finaliser un investissement en colocation, il faut procéder à une analyse financière rigoureuse pour s'assurer de la viabilité de l'investissement. Les principaux indicateurs financiers à examiner incluent le rendement locatif brut, qui se calcule en divisant les revenus annuels escomptés par le prix d'achat, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cet indicateur offre une estimation rapide de la rentabilité avant impôts et frais. Un autre indicateur essentiel est le cash flow net, qui prend en compte les revenus de location moins tous les coûts opérationnels, incluant la gestion immobilière, les taxes, les assurances, et les frais de maintenance. Un cash flow positif signifie que la propriété génère plus de revenus qu'elle n'engendre de dépenses, ce qui est un signe de bonne santé financière. Il est également important de calculer le taux de rendement interne (TRI), qui tient compte de la valeur temporelle de l'argent et offre une vision plus précise de la rentabilité sur la durée de l'investissement. Le TRI aide à comparer l'efficacité de différents investissements immobiliers et à prendre une décision éclairée. Inspection physique du bien lors des visites Les visites du bien sont une étape indispensable pour identifier les éventuels problèmes qui pourraient nécessiter des réparations coûteuses après l'achat. Vous pouvez solliciter l’aide d’un expert immobilier professionnel pour examiner l'état du toit, des fondations, des systèmes électriques et de plomberie, ainsi que la présence de moisissures ou de parasites. Si vous prévoyez d’acheter un bien (maison ou appartement) pour le transformer en coliving ou en co-location, vous devez vous assurez que les travaux seront possibles et qu’ils tiendront dans votre enveloppe budgétaire. Co-location : gestion directe ou déléguée ? Une fois que vous avez trouvé le bien adéquat et que vous avez concrétisé votre projet, vous devrez prendre une décision sur la gestion de la propriété. Vous pouvez opter pour une gestion directe, où vous, en tant que propriétaire, gérez tous les aspects de la co-location, de la recherche de locataires, en passant par leur entente, à la gestion quotidienne et aux réparations. Cette option offre un contrôle complet et peut réduire les coûts opérationnels, mais elle demande également beaucoup de temps et d'efforts. Autre option, la gestion déléguée auprès d’une agence ou d’un gestionnaire immobilier professionnel. Une bonne solution si vous n’êtes pas sur place, si vous n’avez pas envie de gérer les problèmes du quotidien ou simplement que vous n’avez pas le temps. Cooloc propose une 3° voie avec un modèle unique de collaboration : un partenariat de co-gestion. Les propriétaires gardent le contrôle en gérant les visites, l’état des lieux et la gestion quotidienne de leur bien. Ce que Cooloc gère pour vous : Présentation de locataires qualifiés : nous faisons l’analyse des dossiers pour vous présenter les bons candidats ; Matching des locataires entre eux ; Gestion des loyers : chaque début de mois, vous recevez vos loyers, peu importe les éventuels retards ou impayés des locataires (garantie Cooloc) ; Conseil juridique et assurances : nous sommes experts de la location partagée et nous répondons à toutes vos questions sur le volet administratif ou juridique en co-location.

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Co-location

INVESTISSEMENT EN COLOCATION: UN PLACEMENT RENTABLE ?

26 janvier 2024

L’investissement dans une colocation est l’un des plus rentables qui existent. Pourquoi ? D’une part, vous devez voir — donc acheter — plus grand. Or le prix d’achat au m2 des grands logements est inférieur à celui des petites surfaces, plus recherchées. D’autre part, la vacance locative est limitée et le paiement du loyer est plus sûr que si vous ne deviez compter que sur un seul locataire. Enfin, concernant le nerf de la guerre, les loyers d’une colocation sont 20 à 30% supérieurs à ceux d’une location classique dans un grand espace. Au lieu de ne percevoir qu’un seul loyer, vous ne percevez plusieurs. Le cumul des loyers dépasse le loyer d’une location simple. Attention cependant aux villes qui pratiquent l’encadrement des loyers. La somme des loyers des colocataires ne peut dépasser le plafond fixé par superficie pour chaque locataire. Qu’est-ce que l’investissement en colocation ? L’investissement en colocation consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer à plusieurs locataires simultanément. Chaque colocataire loue une chambre – parfois avec une salle de bains individuelle – et l’accès aux espaces communs – salon, cuisine… Le bail peut être soit individuel, soit collectif. 5 bonnes raisons d’investir dans une colocation aujourd’hui Votre appartement intéresse beaucoup plus de candidats Si vous possédez un grand appartement à louer, en ville, vous l’avez sûrement constaté : les grandes surfaces attirent de moins en moins les familles avec enfants. Face à un loyer qui pèse de plus en plus dans le budget, les familles préfèrent directement investir dans l’achat d’une maison. En revanche, les candidats prêts à partager un loyer et un logement sont de plus en plus nombreux : familles monoparentales qui recherchent de l’espace pour un loyer accessible, seniors qui refusent de vieillir seuls ou en EHPAD, actifs jeunes et moins jeunes qui ne veulent pas vivre seuls… Les candidats à la colocation n’ont jamais été aussi nombreux comme l’indique le Baromètre de l’Immobilier. De plus en plus de propriétaires sont d’ailleurs séduits par le concept et y voient des avantages. Un logement toujours occupé Si les colocataires ne sont pas — tous — étudiants, vous n’aurez pas besoin à la fin de chaque année de faire un état des lieux et de remettre votre appartement sur le marché. En cas de bail unique, les co-locataires restants se chargent eux-mêmes de trouver les remplaçants de ceux qui quittent la co-location le plus rapidement possible et les plus fiables possible. Avec un bail individuel, vous n’aurez aucun mal à trouver un nouveau colocataire. Un loyer réglé en temps et en heure C’est l’avantage de la colocation sur la location simple. En location simple, un locataire mauvais payeur et vos revenus locatifs disparaissent. En colocation, il arrive que l’un de vos colocataires ne paie pas son loyer. Mais les autres si ! Ainsi, vous ne vous retrouvez pas sans revenus locatifs. En général, l’effet de groupe entraînant, un colocataire mauvais payeur cherchera au plus vite à régulariser sa situation. Mais pour parer à ce type de mauvaise surprise, vous pouvez inclure une clause de solidarité. Attention, cela ne fonctionne que si le bail est collectif. C’est-à-dire que tous les locataires ont signé le même bail. Avec la clause de solidarité, comme son nom l’indique, les colocataires sont solidaires du paiement du loyer. Et si l’un d’eux fait défaut, le bailleur peut s’adresser à un seul ou à l’ensemble de la colocation pour payer la part manquante. Si l’un des colocataire part et n’a pas été remplacé, il reste solidaire jusqu’à six mois après son départ du logement. Ce qui signifie que le propriétaire peut également le solliciter en cas de loyer ou de charges locatives non réglées par l’un de ses anciens colocataires. L’expérience montre que le bail unique attirera davantage des étudiants qui se connaissent déjà, tandis que les jeunes actifs recherchent davantage le bail individuel. Contre les impayés, n’ayez crainte : COOLOC vous paie à date fixe quoi qu’il arrive ! Un logement bien entretenu Les colocataires sont solidaires en cas de dégradation du logement. Même en cas de bail individuel. Par exemple, un colocataire ayant signé un bail individuel quitte la colocation. Lors de l’état des lieux de sortie, en cas de dégradation dans les parties communes, il est possible de retenir, la somme permettant les réparations – sur présentation de devis ou facture – divisée par le nombre de colocataires habitant sur place. Parce que personne n’a envie de payer pour les dégâts provoqués par d’autres, les co-locataires sont d’autant plus attentifs à bien entretenir leur logement, voire à prévenir très vite leur propriétaire en cas de problème. Obtenir un crédit d’impôts La Loi Pinel (ou Duflot si vous avez acheté votre bien entre 2013 et 2014 ) offre également aux propriétaires des avantages soumis à certaines conditions. Il suffit que votre logement soit neuf, ou ancien mais ayant fait l’objet de travaux de rénovation, situé dans une zone tendue et que vos co-locataires en fassent leur résidence principale. Vous avez droit à une réduction d’impôts de 12 à 21% selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans). Le dispositif s’applique si votre résidence fiscale est en France. Vous avez réalisé votre investissement locatif alors que vous étiez imposé en France, mais avez changé de domicile fiscal en 2019 ? Pas de panique : vous conservez le bénéfice de la loi Pinel pour vos revenus de source française, comme l’indique la loi de finance de 2019. Loueur Meublé Non Professionnel Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ne s’applique qu’aux biens meublés, dans la limite de 72 000 € de revenus locatifs par an. Il vous permet de défalquer de vos revenus locatifs les charges et l’amortissement du bien. L’imposition porte donc sur des revenus minimaux. Ce que vous devez vérifier avant d’investir Une fois que vous avez décidé d’investir dans une colocation, encore faut-il évaluer les chances de succès … surtout si vous ne résidez pas dans la commune visée. Concentrez-vous sur des communes dynamiques, tant sur le plan économique qu’immobilier. Le dynamisme de la ville, la présence d’universités cotées, la facilité d’accès (trains, aéroports, autoroutes) sont généralement de bons indicateurs pour attirer de jeunes actifs ou des étudiants. En revanche, si vous songez à une colocation de seniors, la qualité de vie, le climat, la convivialité seront des éléments à évaluer. Sans oublier la présence des services qui rassurent les personnes âgées. Des villes comme Saint-Malo ou Bayonne présentent ainsi des avantages non négligeables. Une fois la ville choisie, soyez attentif à la localisation. Un prix au m2 peu élevé vous assure un meilleur rendement. Les colocataires urbains aiment être proches des services, des transports et des commerces. Tout l’art de l’investissement locatif consiste donc à trouver le juste équilibre entre un emplacement où le prix au m2 est bas, où la demande est réelle afin d’éviter tout risque de vacance locative. Pensez également au type de logement lui-même. Et à sa performance énergétique… En effet, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des logements classés E en 2034. Les immeubles des années 60 à 80 sont particulièrement énergivores. Des travaux d’isolation seront probablement nécessaires. L’avantage est que vous pourrez négocier le prix plus facilement : l’offre est là. Mais il vous faudra prévoir des travaux, ce que votre banque prend également en compte si vous empruntez. Comment identifier la rentabilité d‘un investissement locatif ? 3 points pour vous aider à identifier les villes prometteuses pour la colocation : Le taux de rendement net moyen que l’investisseur peut escompter après règlement des charges ; L’indicateur de tension immobilière (ITI). Il permet de comparer le nombre d’habitations disponibles et le pourcentage d’acquéreurs potentiels ; La moyenne des loyers mensuels par commune. (source investissement-locatif.com) Investir en colocation reste une option intéressante, comme le souligne Stéphane Molère, le président fondateur de Via Wealth Management, une entreprise spécialisée dans la gestion de patrimoine. Il est à noter que la demande pour ce type d’investissement est en constante croissance. En moyenne, la rentabilité est plus favorable pour un appartement ancien en colocation que pour des résidences de services, comme les logements destinés aux étudiants ou aux personnes âgées. La location meublée reste a priori plus intéressante. Non seulement vous bénéficiez du LMNP, mais le rendement locatif est supérieur : entre 7 et 10 % pour un investissement locatif meublé entre 4 et 6 % pour un investissement locatif non meublé Les 5 meilleures villes pour rentabiliser son investissement locatif Lille : dynamique et stratégique Lille est en tête du classement des villes propices à la colocation, offrant un taux de rentabilité de 10 à 12%. Cette performance s’explique par le dynamisme économique de la ville. Malgré son succès, les prix immobiliers restent compétitifs par rapport à Paris. Marseille : miser sur la 2e ville de France Marseille, deuxième métropole en France avec 860 000 habitants, offre un taux de rentabilité net moyen de 8 à 10 %. Malgré une augmentation de 18 % des prix immobiliers au cours des cinq dernières années, l’investissement en colocation reste lucratif, en raison des prix immobiliers compétitifs par rapport à d’autres villes de taille similaire. La ville offre des opportunités pour les investisseurs intéressés par acheter un bien qui sera mis en colocation. On observe notamment une forte demande dans les cinq premiers arrondissements de Marseille et le huitième. Les outsiders Il n’y a pas que dans les grandes métropoles que la demande de colocation existe. Toulouse bien sûr mais aussi Montpellier, Angers, ou Nancy et Grenoble offrent de belles opportunités. Nancy, au cœur du Grand Est Nancy, ancienne capitale des ducs de Lorraine, offre un environnement propice au XXIe siècle. Elle abrite une importante population étudiante (18%) et accueille des institutions de renom telles que le campus ARTEM, regroupant l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School et Mines Nancy. Nancy se distingue également par son rôle en recherche et innovation, notamment avec le technopôle de Nancy-Brabois. Accessible en train depuis Paris en 1h30, Nancy affiche un taux de rentabilité net moyen de 6 à 8,5%. Grenoble Moins attendue, Grenoble présente d’excellentes performances en termes d’investissement en colocation locative. A Grenoble, les prix de l’immobilier restent très accessibles. 5e ville étudiante selon le palmarès de l’Etudiant, elle est prisée des étudiants en Erasmus et des étudiants en 3e cycle. Située à 1h30 de Lyon en train, à proximité des Alpes, la ville offre aussi un cadre de vie agréable. Saint-Etienne, l’alternative à Lyon Saint-Etienne de son côté n’en finit pas d’étonner. C’est l’une des villes de France où le coût du logement est le plus bas. La ville attire des étudiants (plus de 27 000 en 2019), mais elle est aussi un bassin d’emploi non négligeable. Le réseau d’entreprises présent est dynamique, et la métropole encourage la création d’entreprises. Elle met en place des infrastructures d’accompagnement (espaces de co-working, incubateurs et accélérateurs). Et cela fonctionne. Le nombre de créations d’entreprise a doublé entre 2015 et 2021.

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Investissement

QUEL TYPE DE PRÊT POUR UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF ?

4 janvier 2024

La fluctuation des taux d’intérêt pourrait vous inciter à hésiter avant de souscrire à un prêt pour réaliser un investissement immobilier locatif. Si, comme la majorité des acheteurs, vous ne disposez pas des fonds nécessaires, le recours à un crédit bancaire est indispensable. Cependant, le choix du prêt immobilier peut être une décision cruciale. Les meilleurs prêts immobiliers pour du locatif Bonne nouvelle ! Il vous sera plus facile d’obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, pour la banque, cela signifie que vous disposez déjà d’un patrimoine – la propriété de votre résidence principale ou alors la capacité de rembourser grâce aux loyers. Votre opération est donc surtout un moyen d’accroître votre patrimoine. Dans ce cas, quels sont les prêts les plus intéressants pour investir dans l’immobilier locatif ? Le prêt amortissable Il s’agit d’un prêt immobilier classique que vous remboursez chaque mois par mensualité. Attention cependant si vous avez plusieurs crédits en cours : votre taux d’endettement ne peut dépasser 35% de vos revenus. Et les banques n’y dérogent pas, même si le gouvernement a tenté d’assouplir les règles. La durée du prêt amortissable varie de 5 à 27 ans. Mais sachez que plus votre durée d’emprunt sera courte, plus le taux d’intérêt sera bas. Le prêt in fine Avec le prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Vous remboursez le capital lorsque le prêt arrive à son terme… en un seul versement ! Ce type de prêt offre des avantages notamment fiscaux : Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Cela peut contribuer à maximiser le rendement net de l’investissement. Tant que vous n’avez pas remboursé le capital, la valeur du bien n’est pas prise en compte par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) Financièrement, les mensualités assez faibles peuvent être couvertes par les loyers perçus. En contrepartie, l’emprunt coûte globalement plus cher que le prêt amortissable : Les taux d’intérêts sont plus élevés en raison des risques que prend la banque qui accepte un paiement différé. Les intérêts mensuels restent constants, calculés sur l’ensemble du capital emprunté, ce qui entraîne une augmentation significative du montant total à rembourser. Enfin le remboursement du capital vous contraint à avoir une disponibilité financière importante à la fin de l’emprunt. Le prêt relais Vous souhaitez vendre un bien immobilier et en racheter un autre ? Le prêt relais est fait pour vous. Il vous permet d’acheter un bien immobilier avant d’avoir cédé l’ancien. Jusqu’à ce que votre logement trouve preneur, vous ne rembourserez que les intérêts du prêt. Le remboursement du capital n’aura lieu qu’une fois la vente conclue. Mais attention, la durée du prêt relais ne peut dépasser 2 ans. Quelle assurance pour un prêt immobilier locatif ? Souscrire une assurance est obligatoire pour tout emprunt immobilier, y compris un emprunt immobilier locatif. Mais les banques sont souvent moins exigeantes pour un prêt immobilier locatif que pour l’achat d’une résidence principale. Deux garanties sont cependant incontournables : la garantie Décès, la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Cela signifie que vous êtes dans l’incapacité totale et irréversible d’exercer toute activité génératrice de revenus et avez besoin d’une tierce personne pour vous accompagner dans les tâches du quotidien. La banque peut vous demander d’autres garanties en fonction de votre situation : l’Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT), l’Invalidité Permanente et Totale (IPT), l’Invalidité Permanente et Partielle (IPP), la Perte d’Emploi. Il est probable que votre organisme prêteur vous propose une assurance. Mais vous êtes libre de choisir un autre assureur offrant de meilleures garanties et un tarif plus intéressant, au nom du droit à la délégation d’assurance prêt immobilier. Si vous empruntez seul, la garantie s’appliquera intégralement à hauteur de 100 %. Si vous achetez à plusieurs, par exemple au sein d’une SCI ou SCPI, cette garantie totale de 100 % se répartit entre les divers emprunteurs ou associés. Peut-on souscrire un prêt pour la location sans apport ? Crédit sans apport à 100 % ou 110% Avec le crédit sans apport à 100%, vous n’avez pas besoin de piocher dans votre épargne. La banque prête l’intégralité du montant du prix du bien. Voire plus avec le crédit sans apport à 110%. Ce dernier couvre les frais de notaire – soit 2 à 3% pour le neuf, 7 à 8% pour l’ancien – et les frais de dossier qui s’élèvent jusqu’à 1% du montant du bien. Pourquoi une telle générosité ? Simplement parce que les banques peuvent compter sur les loyers pour rembourser l’emprunt. Et vous pouvez conserver votre épargne pour d’autres opportunités d’investissement, tout en acquérant votre patrimoine. Vous pouvez également bénéficier du déficit foncier. Certaines charges liées à la rénovation du bien locatif sont déductibles de vos impôts. Cela rend l’opération fiscalement avantageuse. Obtenir un prêt immobilier pour la location sans apport en 2024, est-ce encore possible ? « Le timing n’est pas idéal car nous affrontons une remontée brutale des taux d’intérêt et des normes d’emprunt strictes. Les gens ne peuvent plus emprunter autant qu’avant. L’apport de l’acheteur est passé de quasi 0 à 20%. L’investissement locatif devient de moins en moins démocratique. Il est réservé aux classes moyennes supérieures capable de sortir 20% d’apport » regrette Thierry Vignal, président de Masteos. « Avant j’avais des clients modestes, qui malgré de petits revenus, ont pu se construire un patrimoine. Aujourd’hui, ce n’est plus possible. » Il vaut donc mieux prévoir un apport personnel. Pour un investissement en immobilier locatif, ce dernier peut osciller de 6 à 10 % contre 20% pour l’achat d’une résidence principale. Un emprunt immobilier locatif sans apport personnel reste cependant possible mais à certaines conditions … et avec un dossier très convaincant : Une situation solide : si c’est votre premier investissement locatif, mieux vaut que vous soyez en CDI. Ou 3 ans d’ancienneté si vous êtes indépendant. On vous demandera des comptes sains et un taux d’endettement qui ne dépasse pas 35%. Si ce n’est pas votre premier investissement, ce sera bien plus facile. Vous saurez mettre en valeur vos opérations précédentes. Un projet solide : le bien doit être bien placé et ne doit pas être une passoire thermique. Donnez une estimation réaliste des futurs loyers et de la rentabilité potentielle de l’opération. Dressez une liste des frais annexes (charges de copropriété, travaux éventuels, assurances…). N’oubliez pas de prendre en compte les risques de dégradation ou de vacance locative. 3 avantages à investir dans l’immobilier locatif C’est le moyen le plus sûr de faire fructifier son patrimoine. Malgré la conjoncture, « on fait travailler l’argent des autres, puisque c’est la banque qui finance le bien et les locataires qui remboursent le prêt » explique Thierry Vignal. « Le tout sans prendre trop de risques. Sur toutes les autres classes d’actifs, par exemple l’investissement en bourse, je dois sortir du cash, j’investis et les risques sont peu maîtrisés. Il existe peu d’alternatives similaires à ce qu’offre la pierre sur la construction du patrimoine. Vous remboursez 1/300e du prêt par mois. La construction de votre patrimoine se fait de manière prédictive. C’est le meilleur vecteur d’enrichissement pour 95% de la population. » Votre bien prend de la valeur avec le temps. En cas d’augmentation plus rapide de la valeur du bien par rapport au taux du crédit contracté, vous réalisez un bénéfice. A l’heure actuelle, avec la hausse des taux d’intérêt, l’effort d’épargne peut faire peur aux investisseurs. Les loyers ne couvrent pas totalement le remboursement du crédit et les charges. Vous devez donc chaque mois couvrir une petite partie des mensualités. Mais, rappelle Thierry Vignal, c’est temporaire. Une fois que vous avez obtenu votre prêt, ce dernier ne bougera plus. En revanche, les loyers vont augmenter avec le temps, ce qui vous permettra de couvrir plus facilement vos mensualités. Et vous pourrez toujours renégocier vos mensualités à la baisse avec votre banque. Soyez optimiste : même si l’effort est un peu plus soutenu à l’heure actuelle, cela ne durera pas !

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Investissement

ACHETER UN APPARTEMENT POUR FAIRE DU AIRBNB: 7 AVANTAGES ET INCONVÉNIENTS

4 janvier 2024

Un achat locatif pour faire du Airbnb est-il toujours le top de la rentabilité immobilière ? Sachez simplement que sur les 3 millions et quelques de logements recensés sur Airbnb, 500 000 sont en France. L’Hexagone est le deuxième marché de Airbnb après les Etats-Unis. Rien qu’à Paris, la plate-forme propose 40 000 logements. Une sacrée concurrence. Alors, faire du Airbnb, fausse bonne idée ou vraie opportunité ? 4 avantages à acheter un appartement pour le louer sur Airbnb Avantage 1 : une rentabilité plus élevée C’est la première raison qui explique – à elle seule – que tant de propriétaires et d’investisseurs veuillent faire du Airbnb. En louant votre appartement sur de courtes périodes, la rentabilité est bien plus élevée qu’une location de longue durée. Logique : le prix de la nuitée coûte facilement 3 fois plus cher pour des séjours touristiques que pour une location longue. Et les prix ne sont pas encadrés. Vous fixez vous-même le tarif de la location. Avantage 2 : Pas de risque d’impayés Contrairement à une location de longue durée, le règlement se fait directement sur la plate-forme. Un avantage pour Marta, propriétaire d’un deux-pièces : « Tu gardes toujours le contrôle sur ton logement, tu ne risques pas de te retrouver avec des loyers impayés. » Avantage 3 : Une location plus flexible … pour le propriétaire Acheter un appartement pour faire du Airbnb, c’est aussi la certitude de récupérer votre bien dès que cela vous convient. Avec la location de longue durée, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à la fin du bail et pour des raisons précises. Avec la location Airbnb, vous récupérez votre bien quand vous le souhaitez. Si vous en avez besoin ponctuellement, il vous suffit de mettre à jour votre calendrier. Avantage 4 : Une législation – encore- favorable A l’heure actuelle, la fiscalité régissant les locations est particulièrement favorable si vous êtes en LMNP (Loueur Meublé non Professionnel). Vous pouvez n’être imposé que sur 50% de vos revenus Airbnb s’ils ne dépassent pas 72 600 € par an. C’est le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Sinon, le régime dit BIC réel vous permet de déduire toutes vos charges (dont l’amortissement du bien) de vos revenus Airbnb. Alléchant, certes, mais pour combien de temps ? Les élus ont annoncé à plusieurs reprises leur volonté d’en finir avec les avantages fiscaux des locations touristiques. 3 inconvénients pour ce type d’investissement locatif Tout n’est pas forcément rose au pays de l’investissement locatif Airbnb. Il existe quelques inconvénients selon les propriétaires. Inconvénient 1 : Des limites à différentes échelles Les Airbnb sont de plus en plus mal vus dans les grandes villes et dans les communes où le logement est en tension. Aussi, plusieurs communes ont pris des mesures : Paris, Lyon, Marseille ou dans le Pays Basque ont mis en place des systèmes de compensation dont les modalités varient. Mais le concept reste le même : en cas de logement transformé en location touristique, le propriétaire doit compenser en proposant un logement destiné à la location longue durée. Si le bien est dans une copropriété, n’oubliez pas de vérifier le règlement. Il se peut que la location touristique soit interdite. Inconvénient 2 : Une activité chronophage « Je ne sais pas si la rentabilité est proportionnelle au temps et à la fatigue d’une telle activité » explique Marta. « Tu dois pouvoir être disponible n’importe quel jour, à n’importe quelle heure. » Disponible pour gérer les entrées, les départs, le ménage et changement du linge de maison après chaque départ. Comme les dégradations sont plus rapides avec un fort turn over, vous devez aussi vérifier que le logement reste agréable, accueillant et que tout fonctionne normalement. Une nécessité sur une plate-forme où les avis des utilisateurs priment. En back office, vous devez gérer les réservations, répondre aux questions des utilisateurs intéressés… et aux sollicitations pendant le séjour. Vous pouvez bien sûr faire appel à une conciergerie pour déléguer une partie ou l’ensemble de ces tâches. Mais cela réduira d’autant la rentabilité du bien. Inconvénient 3 : Savoir choisir son emplacement Les locations touristiques sont situées dans les zones touristiques où la pression immobilière est déjà à son maximum. Le prix d’achat est donc relativement élevé, sans compter que vous devrez réaliser des travaux pour rendre le bien attractif.

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Habitat partagé

HABITAT PARTICIPATIF, UNE ORIGINALITÉ QUI POURRAIT BIEN DEVENIR LA NORME !

19 décembre 2023

Et si l’habitat participatif devenait une alternative sérieuse au mode de logement traditionnel ? Demain, tous sous le même toit, c’est possible ? En tout cas, en Europe, les exemples ne manquent pas. En Suisse, les logements collaboratifs représentent 5 % du parc immobilier ; en Allemagne, 12,2 millions de logements et 5 millions d’habitants. Il existe aujourd’hui plus de mille habitats participatifs en France, et le nombre de projets se chiffre à plusieurs centaines, en dépit de toutes les difficultés de mise en place. La preuve que ce mode de vie attire. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Le marché de l’habitat participatif en france Dans l’hexagone, les projets d’habitat participatifs représentent : – + 600 projets (5 000 à 7 000 logements) – 170 projets aboutis (1 400 logements) – 280 en phase d’études ou de construction – Une croissance de 13% ces dernières années Qu’est-ce que l’habitat participatif ? Un logement partagé c’est d’abord un projet porté par un groupe de personnes. Ensemble, ils décident de concevoir et créer un habitat en commun qui s’adapte exactement à leurs besoins. La plupart du temps, ils partent de zéro. Difficile, en effet, de trouver un ou des bâtiments existants qui s’adaptent exactement aux exigences de chacun ! Mais il arrive parfois de bonnes surprises. Par exemple, en Belgique où un corps de ferme a été transformé en cette forme de co-résidence. A l’origine des habitats participatifs, il y a d’abord un groupe de personnes : des familles ou des célibataires, des parents solos ou des seniors, des urbains qui veulent rester en ville, rêvent de vie à la campagne ou veulent plus d’espace… Les profils sont aussi divers que variés ! Mais ils ont un point commun : la volonté de prendre en main leur habitat. Refusant l’idée de s’enfermer dans des appartements ou des maisons individuelles, ils se rassemblent en groupe pour concevoir, créer et gérer leur logement. Ce dernier allie des espaces privatifs pour chaque famille : un appartement avec chambres, salle de bains, cuisine, pièce à vivre, plus ou moins grandes, voire plus petits que la moyenne… Au profit de larges espaces communs, afin de développer une forme de communauté d’habitants. L’objectif est de créer le logement qui corresponde aux aspirations de chacun, tout en maintenant les valeurs du partage et du vivre ensemble. Les raisons du succès 1. La hausse des prix des loyers Au deuxième trimestre 2023, le marché enregistre une hausse de 6,13 % sur un an (INSEE). Une tendance qui s’intensifie depuis 2018. 2. Faciliter les relations humaines Les habitants qui décident de vivre ensemble acceptent notamment de consacrer une partie de leur temps et de leur énergie au service de la communauté. C’est ainsi que fonctionne la maison des Babayagas de Montreuil. Les habitantes, puisqu’il s’agit de femmes retraitées, s’engagent à dédier une partie de leur temps libre à la vie de la maison et du quartier, en fonction de leurs compétences et de leurs affinités. D’une manière générale, quelle que soit la forme de l’habitat, l’aspect participatif est bien présent, ne serait-ce que pour prendre les décisions concernant le logement ou les parties communes. Et cela se fait d’autant plus naturellement que ces logements ont prévu et organisé des espaces communs : jardin, local à vélo, salle commune, salle de jeux pour les enfants, voire cave à vins commune… soit autant d’occasions de se retrouver entre voisins. 3. Des facilités administratives Côté législation, la loi ALUR de 2014 apporte un encadrement juridique. Les porteurs d’un projet de d’habitat participatif peuvent décider de s’unir en une coopérative d’habitants ou d’une société d’attribution et d’autopromotion. Ils doivent acquérir des parts de ces sociétés d’habitat participatif. Les associés participent à la conception et aux décisions relatives à l’acquisition, à la construction de l’immeuble puis à sa gestion. Elles sont responsables de l’achèvement de l’immeuble construit. Elles garantissent aux associés la jouissance des logements. La loi ALUR permet notamment d’admettre comme associés des personnes morales et notamment des organismes de logement social. Elle limite la responsabilité des associés à leur apport dans le capital. Les locataires non associés, eux, doivent signer une charte fixant les règles de fonctionnement de l’immeuble. Celle-ci est annexée à leur contrat de bail, notamment les règles concernant les lieux de vie collective. Pour éviter toute spéculation, le prix de cession des parts sociales est limité à leur montant nominal majoré sur l’indice de référence des loyers (IRL). Les sorties de la société sont encadrées afin de sécuriser l’équilibre financier de la société. Enfin les associés coopérateurs paient une redevance, pour rembourser l’emprunt contracté par la société pour la construction de l’immeuble. Lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti, certains associés peuvent apporter leurs compétences. Ils souscrivent alors des parts sociales en industrie. Elles correspondent à un apport travail lors de la phase de construction ou de rénovation du projet immobilier ou lors de travaux de réhabilitation du bâti. Ces parts font partie de la formation du capital social. Selon Habitat Participatif France, l’habitat participatif a commencé à prendre pied en France au début des années 2000. L’essor véritable date de 2014. En 2021, on recensait 2 900 habitats partagés recensés. Le nombre réel serait supérieur de 30% estime Habitat Participatif France. Chaque année, 300 logements sont livrés, tandis qu’une centaine de projets démarre. Le nombre de projets augmente sans cesse. Selon l’association, près de 15 000 logements pourraient voir le jour d’ici 2030. En moyenne, 2 400 nouveaux logements sont livrés chaque année. 4. Une loi favorable à l’habitat à plusieurs Cela ne doit pas vous rebuter. Le logement dit groupé a bonne réputation. Même le législateur cherche à le favoriser. Depuis 2014, la loi ALUR permet la mise en place de : sociétés d’autopromotion dont l’objectif est de construire ou acheter un bien immobilier selon des aspirations communes (environnementales, sociales, économiques) pour le partager entre différents propriétaires ; coopératives d’habitants dont l’objectif est de gérer collectivement l’immeuble ou le terrain occupé conjointement et d’accorder la jouissance des logements et des espaces communs, de la construction, l’acquisition, la rénovation, la gestion et de l’entretien. 5. La forte tendance du développement durable Si créer un habitat de ce type peut relever du parcours du combattant, cela en vaut pourtant la peine vu les avantages que vous en tirerez : un logement qui correspond exactement à vos besoins et à votre style de vie ; respectueux de l’environnement en utilisant des matériaux de construction locaux et des énergies renouvelables ; et aussi incroyable que cela paraisse, c’est un modèle de logement économique. La mutualisation du coût d’achat et de construction vous permet d’économiser en moyenne 30% par rapport au marché. Vous évitez la marge du promoteur. Avec les parties communes (jardin, buanderie, garage, ou encore salle commune ou salle de jeux…) vous gagnez en espace tout en réduisant le coût de votre logement. En décidant ensemble de la gestion de la cohabitation, vous vous passez d’un syndic de copropriété. Et bien sûr, vous disposez de votre espace mais restez ouvert sur la vie en communauté et sur les autres. Et cela reste une expérience humaine unique, comme le raconte une jeune femme vivant dans une résidence commune à Lille : “j’ai l’impression de me saisir d’un bout de la ville, d’y mettre ma pierre.» Une belle façon de réinventer son logement ! Une alternative au logement traditionnel marquée par de nombreuses défis S’accorder sur un projet commun Des atouts environnementaux et sociaux, un encadrement législatif, des économies non négligeables aussi bien comme investissement que dans la gestion du bien. Et pourtant, il n’y a encore que peu de projets en cours. Pourquoi ? La complexité du projet peut en rebuter certains. D’une part, vous devrez trouver d’autres personnes qui non seulement veulent se lancer dans l’habitat participatif, mais ont des critères compatibles avec les vôtres. Rien que cela peut représenter un défi. Les besoins ne seront pas les mêmes si vous cherchez à lancer une activité artisanale ou agricole, ou si vous souhaitez rester en ville. N’oubliez pas que l’habitat participatif est un véritable projet de vie. Le collectif ToitMoiNous à Villeneuve d’Ascq a dû apprendre à travailler ensemble pour concevoir l’architecture du futur habitat et les règles de vie inhérentes. Vous devrez ensuite définir le lieu d’implantation de l’habitat, en fonction des critères qui sont fondamentaux pour l’ensemble du groupe. Cela vous donne déjà un premier aperçu de l’aventure que représente l’habitation participative : savoir ce que l’on recherche à travers ce projet, et discuter, échanger beaucoup. Ne croyez pas que les désaccords signent forcément la fin du projet. Mais parler, et faire parler l’intelligence collective permet de résoudre de nombreux problèmes et, encore mieux, de réfléchir sur des points que vous n’auriez pas abordés seul. Une fois le projet défini, n’hésitez pas à vous organiser en collectif, voire en société d’habitat participatif, afin que chacun devienne associé et ait voix au chapitre. N’hésitez pas non plus à solliciter des experts qui peuvent vous accompagner au cours de cette aventure. Trouver le graal … c’est-à-dire le lieu Selon les régions, les villes, le lieu sera plus ou moins difficile à trouver. Si vous cherchez en Île-de-France par exemple, les terrains à bâtir sont devenus une denrée rare et chère. Mais l’est de la région offre encore des possibilités. N’hésitez pas à répartir la recherche entre les membres du groupe afin de trouver le lieu qui vous conviendra à tous. Où chercher ? Les possibilités ne manquent pas : Sur les plateformes dédiées : par exemple, Habitat Participatif France recense tous les projets, notamment des groupes qui ne sont pas encore complets Dans les agences immobilières : renseignez-vous auprès des communes qui vous intéressent sur les projets d’aménagement en cours, les terrains et biens en voie de mutation à court ou moyen terme Faites de la prospection de terrain : interrogez le voisinage afin de mieux connaître la situation. N’hésitez pas à en parler autour de vous. En immobilier, le bouche-à-oreille fonctionne très bien ! Prendre en compte les spécificités du bien Une fois le terrain trouvé, l’étude du PLU, le Plan Local d’Urbanisme de la commune permet d’évaluer sa capacité foncière. Celle-ci permet de définir, selon le prix du terrain et le nombre de mètre carrés constructibles, la viabilité du projet et son équilibre économique. Qu’en est-il si le projet s’oriente vers la rénovation d’un immeuble ou d’un bâtiment existant ? Partant de l’existant, les travaux devraient être plus rapides. En effet, pour une construction et un raccord aux réseaux, il faut parfois compter jusqu’à 4 ou 5 ans d’attente. Dans le cadre d’une rénovation, vous ne partez pas de zéro. Le bâtiment est relié aux réseaux d’eau, d’électricité… Les travaux de réhabilitation et d’aménagement peuvent cependant être difficiles et coûteux. Il faut tenir compte de l’état du bâtiment, de la surface habitable potentielle – est-elle suffisante ? – des spécificités du bâtiment – est-il soumis à des règles patrimoniales ? Des règles d’urbanisme particulières s’appliquent-elles ? Si vous trouvez un bien prometteur, n’attendez pas. Faites déjà une première visite à plusieurs pour savoir si cela correspond à vos critères. N’hésitez pas ensuite à organiser une deuxième visite avec l’ensemble des participants et un expert, et toutes les compétences disponibles pour éviter toute mauvaise surprise et certifier la faisabilité du projet. Si le lieu convient à tous, que toutes les études de faisabilité ont été réalisées, c’est alors le moment de négocier et d’acheter. La création d’une société d’habitat participatif prend alors tout son sens. Elle se chargera, au nom des associés, de négocier et réaliser l’acquisition. Bien sûr, tout semble simple sur le papier, mais comme pour n’importe quelle opération immobilière, il y a souvent des imprévus, des négociations, des expertises en plus à réaliser. Enfin une fois la vente conclue, vous rentrez dans le vif du sujet. Maintenir la cohésion du groupe dans la durée Un projet d’habitat coopératif vit grâce au groupe et aux membres qui le composent. C’est peut-être le plus grand défi à relever, mais aussi le plus passionnant : maintenir la cohésion du groupe, pendant la phase des travaux et surtout après ! Vous devrez rapidement vous accorder sur la gestion de l’habitat participatif, établir les règles de vie dans les espaces communs et sur tout ce qui fait la vie d’une communauté. Ainsi, si les espaces communs comprennent une chambre d’amis ou une salle commune, quels sont les usages ? Comment peuvent-elles être utilisées ? Comment exploiter le jardin s’il y en a un ? Quel temps chacun doit-il dédier à la vie de l’habitat, à son entretien ? Selon quelles règles ? Et comment parvenir à trouver des processus viables pour répondre à toutes les questions qui se posent ? Un mode de fonctionnement fondé sur la solidarité La réalisatrice Josyane Zardoya en a fait le sujet de son documentaire « Rue de l’Utopie ». Dans cet habitat participatif de la région de Toulouse, la communauté fonctionne, notamment en utilisant la communication non violente, remarque-t-elle. « Assez classiquement, il y a un président de séance et quelqu’un qui prend des notes. Mais surtout ils font tourner la parole. Ils insistent beaucoup là-dessus : chacun doit s’exprimer (…) Celui qui n’est pas d’accord doit expliquer pourquoi et ce qu’il aurait voulu. Au bout d’une ou deux réunions, les positions des uns et des autres ont évolué. C’est très efficace. Parfois, selon les sujets, ils décident simplement de laisser la question de côté pour en reparler plus tard. Lorsque le sujet est vraiment épineux, ils font appel à un médiateur extérieur. » Et sur la prise de décision collective La plupart du temps, avant même de s’installer ensemble, les associés ont déjà mis en place des règles de gouvernance partagée. « C’est un processus très long qui peut durer de 4 à 15 ans. Avant même la construction, il n’est pas rare de passer 5 à 6 ans en réunion. Avant que cet habitat partagé ne voit le jour, il y a eu 4 ans de réunions… Tout ce temps passé à discuter et à chercher, cela permet de se rencontrer et de bien se connaître avant même d’acheter et de construire. On discute de la conception du projet, de la salle commune, de la taille de la buanderie, du jardin… Et comme dans une colocation, il faut instaurer un minimum de règles sur lesquelles on s’entend. Il faut être à l’écoute, partir sur les mêmes bases, avoir une charte de départ que tout le monde signe. » Certains habitats participatifs ont un fonctionnement éprouvé. Dans la maison des Babayagas de Montreuil, où vivent des femmes retraitées à faibles revenus, chaque résidente s’engage à donner 10 h hebdomadaires au service de la collectivité. Ce mode de fonctionnement leur permet d’organiser des événements et des activités de quartier, et d’éviter de vivre coupées de la société. L’habitat participatif ou réinventer l’art de vivre ensemble D’une manière générale, tous les habitats participatifs qui voient le jour et qui perdurent – et il y en a beaucoup – ont demandé du temps, de l’implication, des efforts et de la résilience à ceux qui se sont lancés dans cette passionnante aventure. Mais le résultat en vaut la peine : c’est le fruit de la solidarité et de la confiance que se témoignent les participants, ainsi que de l’intelligence collective. Puisqu’il est bien connu qu’à plusieurs, on réfléchit mieux et l’on peut trouver des solutions plus innovantes. Mais cela suppose « la capacité à débattre, à s’asseoir autour d’une table, conscients de la richesse que représente la diversité d’opinions, de cultures et d’âge » rappelle la philosophe Marie Robert. Un petit effort pour un grand enjeu, insiste-t-elle : « l’avenir de notre société dépend du temps que nous passerons ensemble à nous connaître pour peut-être un jour croire que le collectif peut redevenir intelligent ». Développer l’habitat participatif, oui mais avec quelles solutions ? Fred Colantonio, consultant spécialiste de l’accompagnement des entreprises dans l’innovation et la transformation, estime que l’habitat collaboratif fait bouger les lignes. « Comment des gens vont consentir à se reloger dans un espace plus petit, partager des lieux de vie et de réduire leur propriété ? L’habitat participatif, c’est génial comme idée, de même que la colocation, la communauté… Mais il y a peu de gens qui a priori vont oser se lancer vraiment. » C’est la raison pour laquelle on peut envisager l’habitat participatif comme une forme d’innovation. « L’important dans l’innovation, c’est moins l’idée que la manière dont on la teste et dont on va aider la société à s’en emparer. » Fred Colantonio le remarque : de nombreuses innovations, du four à micro-ondes au smartphone, ne représentaient pas une nécessité vitale. Et pourtant, aujourd’hui il est difficile de s’en passer : « on nous a appâté sur une appétence comportementale. Je pourrais faire sans mais j’y trouve un intérêt. » Il en va de même pour l’habitat participatif. Face aux innovations, il y a dans la société, un petit pourcentage de personnes qui se lancent dans le projet dès le départ et semblent transgresser les habitudes. A l’autre bout, il y aura toujours environs 15% des gens que vous ne réussirez jamais à convaincre et qui resteront fermement ancrés sur leurs positions. C’est la population située entre ces deux extrêmes qu’il faut convaincre, explique Fred Colantonio. Pour cela, l’habitat collaboratif doit combattre les suppositions, pour éviter de crisper les relations. Il faut être très factuel, trouver les intersections qui permettent aux gens de s’emparer de l’idée. Par exemple en essaimant des idées du type vous avez été scout ? Vous savez, c’était déjà de l’habitat partagé. Il faut créer de l’inclusion pour que les gens s’emparent du projet et se sentent concernés.

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CONTRAT DE CO-LOCATION: QU'EST CE QUE C'EST ?

30 novembre 2023

Ce type de contrat n’est pas une option, mais une obligation. Il permet de vous protéger, vous, locataires, mais aussi pour le bailleur, d’obtenir des garanties de votre part. Un contrat de colocation n’est pas qu’un simple document de règles juridiques à signer rapidement, c’est aussi et surtout une preuve de l’engagement des droits et les devoirs conférés à chacun. Tout comprendre au contrat de colocation Qu’est-ce qu’un contrat de colocation ? Et à quels éléments faut-il faire attention dans ce contrat que vous vous apprêtez peut-être à signer ? La différence entre un bail et un contrat de colocation Bail ou contrat de colocation, y-a-t-il des différences ? Non ! Le bail de colocation est un contrat passé entre le propriétaire d’un bien et les personnes auxquelles il cède la jouissance ou l’usage de ce bien. Le bail définit donc les règles et modalités d’occupation ainsi que le loyer versé par les locataires. Un contrat en bonne et due forme puisque le propriétaire et les locataires signent le contrat. Il existe différents types de baux. Et en ce qui concerne l’habitation, il existe le bail commercial (qui régit tous les logements type hôteliers ou AirBnB) et le bail d’habitation. D’un point de vue juridique, le bail ou contrat de colocation à proprement parler n’existe pas. En ce qui concerne le logement, la loi ne reconnait l’existence que de baux d’habitation pour un logement nu ou meublé. La colocation relève de l’organisation privée du logement. Il existe également un bail mobilité créé par la loi Elan, mais qui ne peut être signé que sous certaines conditions (logement meublé, durée maximum du bail : 10 mois…) Le rôle d’un contrat au sein d’un logement en colocation Même si la colocation – à l’exception de la colocation intergénérationnelle – n’a pas d’existence aux yeux de la loi, sachez que le contrat de colocation est obligatoire. C’est lui qui encadre les relations entre le propriétaire et les colocataires. C’est la raison pour laquelle les différentes parties doivent le signer. Mais ce qui est absolument fondamental en colocation, c’est de connaître le type de bail choisi par le propriétaire : Bail unique dit aussi collectif : les colocataires et le propriétaire signeront un seul bail. Bail individuel : le propriétaire passe un contrat de colocation avec chaque colocataire. Le contrat de colocation étant un contrat de location classique, il est soumis à la loi de 1989 qui régit la location. Ceci dit, les règles changent selon que le logement est vide ou meublé. Les mentions obligatoires dans un contrat de colocation Qu’il s’agisse d’un bail individuel ou d’un bail unique, le contrat entre colocataire et bailleur doit absolument préciser un certain nombre d’éléments. Les mentions obligatoires Identification des parties impliquées : Le contrat doit clairement spécifier l’identité du propriétaire ainsi que celle des colocataires. Description du bien loué : Le bail doit détailler le bien loué, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, sa destination (usage d’habitation, usage professionnel ou usage mixte et donc le type de bail : habitation ? mixte, c’est-à-dire bail d’habitation et bail professionnel libéral ?) Il fournit des informations telles que la localisation, la surface habitable, et les caractéristiques techniques comme le nombre de pièces. Il doit indiquer la nature et montant des travaux effectués dans le logement depuis le dernier bail (ou le dernier renouvellement) Obligations réciproques : Les obligations mutuelles entre le bailleur et les co-locataires, en particulier celles liées au loyer et aux charges ainsi que les modalités de paiement, doivent être clairement définies. Durée du bail : La période de location doit être explicitement mentionnée pour assurer la transparence du contrat. DDT : depuis la loi Elan de 2018, le propriétaire doit obligatoirement joindre le dossier de diagnostic technique au bail. Rassurez-vous : vous recevrez ce document touffu sous format numérique. Il comprend notamment le diagnostic de performance énergétique (DPE) sur la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du logement Etat des lieux d’entrée : il décrit précisément le logement, ses équipements et leur état de conservation. Le propriétaire ainsi que tous les colocataires doivent le signer. Il sera produit au moment de l’état des lieux de sortie pour identifier les travaux de rénovation à faire. Les clauses spécifiques Le dépôt de garantie : c’est une somme spécifiée dans le contrat que les colocataires versent au propriétaire lors de leur entrée dans le logement. Le bailleur peut l’utiliser pour couvrir certains manquements des colocataires : arriérés de charges, dégradations lors du départ des colocataires, etc… Attention ! Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas être utilisé pour payer les derniers mois de loyer. La clause résolutoire prévoit la résiliation du bail en cas de manquement du ou des colocataires (loyer ou charges impayés, dépôt de garantie – qui doit être payé avant l’entrée dans les lieux – non versé, absence d’assurance des risques locatifs, troubles de voisinage constatés par un juge). En cas de bail unique, le propriétaire peut ajouter une clause de solidarité : les colocataires sont conjointement responsables du paiement du loyer et des charges. La charte de colocation : il s’agit du règlement intérieur de la colocation. Quelles sont les règles de vivre ensemble ? Comment s’organise la gestion des espaces communs ? Il traite de toutes les questions qui peuvent se poser pour assurer l’harmonie d’une colocation. Deux types de contrat de colocation Le contrat de colocation unique Le bail unique ou collectif rassemble tous les co-locataires sur un seul et même bail. Donc, tous les colocataires le signent ainsi que le propriétaire. Attention : si vous habitez dans le logement, mais n’avez pas signé le bail, vous n’êtes pas considéré comme un colocataire et n’avez aucun droit sur le logement…. Même si vous payez une partie du loyer ! Un colocataire part ? Un nouveau arrive ? cela ne remet pas le contrat de colocation en cause. Il suffit de l’actualiser avec un avenant. Le bail unique laisse une certaine liberté aux colocataires : le bail ne stipule pas quelle chambre va à quel occupant. En termes de surface, l’appartement doit être d’au moins 16 m² pour 2 personnes, puis de 9 m² par personne supplémentaire. C’est également la surface minimum qui ouvre le droit des locataires aux APL. Attention : être marié ou pacsé ne fait pas de vous des colocataires ! La plupart du temps, le contrat de colocation unique s’accompagne d’une clause de solidarité. Et cela fait toute la différence !! En pratique, cela signifie que si l’un des colocataires ne paie pas son loyer ou ses charges, le propriétaire peut exiger de l’un ou de l’ensemble des résidents de pallier au défaut de paiement. Si l’un des colocataires part et n’a pas de remplaçant, il reste solidaire du bail, jusqu’à 6 mois après son départ. En clair, il devra continuer à payer le loyer et les charges. C’est ce qui explique qu’en cas de bail unique avec clause de solidarité, les colocataires préfèrent déjà se connaitre avant d’emménager ensemble. Ou alors, ils devraient exiger de voir les dossiers des autres futurs habitants, avant de s’engager avec eux. Le contrat de colocation individuel Un bail individuel signifie que chaque colocataire signe son propre bail avec le propriétaire. Rien de différent avec un bail de location classique. Avec le bail individuel, vous ne vous répartissez pas les chambres. Votre bail est lié à votre chambre et vous donne accès aux espaces communs. En revanche vous n’êtes pas lié aux autres colocataires par une clause de solidarité… sauf pour les espaces communs. En cas de dégradation dans l’un des espaces communs, s’il n’y a pas de responsable (ou qu’il ne se dénonce pas), les colocataires sont solidaires pour payer les réparations au prorata de leur présence. C’est la raison pour laquelle nombre de colocataires sont a priori plutôt séduits par le bail individuel, surtout en arrivant dans une colocation où ils ne connaissent personne. Il est trop dangereux d’être solidaires de parfaits inconnus. Pour les propriétaires, en revanche, les contrats de colocation individuels demandent beaucoup plus de gestion administrative, et donc de temps. Ce qui explique que nombre de propriétaires choisissent de confier leur bien à un intermédiaire comme COOLOC qui leur assure le règlement du loyer à date fixe. Quelles différences entre contrat de colocation meublée et nue ? En cas de colocation, vous devez faire et signer autant de copies qu’il y a de parties. En clair, chaque colocataire et chaque caution des colocataires reçoivent une copie en plus de la copie du propriétaire. Contrat de colocation meublé Vous signez un contrat de colocation meublée ? Voici ce qu’il faut savoir : Location meublée signifie que vous trouverez un certain nombre d’éléments dans le logement. Par exemple : de la literie avec couette ou couverture, des volets ou rideaux dans les chambres, Réfrigérateur et Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, Vaisselle en nombre suffisant pour tous les occupants, ustensiles de cuisine, luminaires, ustensiles de ménage adaptés au logement… En gros, vous pouvez arriver avec votre valise et rien d’autre ! Le bail est d’une durée minimum d’un an. Pas de panique. Cela ne signifie pas que vous deviez rester obligatoirement 1 an dans les lieux. Cette durée minimum n’engage que le propriétaire. Il peut vous demander votre congé au bout d’un an, mais sous certaines conditions. Vous, en tant que locataire, vous pouvez quitter le logement à tout moment, sachant que vous avez un préavis d’un mois. Si le propriétaire vous demande un dépôt de garantie, il est de deux mois de loyer maximum (hors charges) Contrat de colocation en logement non meublé Comme son nom l’indique, le logement est vide, ou presque. Vous devrez donc, avec vos colocataires vous occuper de meubler le logement par vos propres moyens Le bail que vous signez est d’une durée minimum de 3 ans. Mais attention, cela ne signifie pas que vous devrez rester 3 ans dans les lieux. C’est toujours le propriétaire qui s’engage à vous louer le logement pendant cette période. À l’issue des 3 ans, il ne pourra refuser le renouvellement du bail que sous certaines conditions. Vous pouvez donner votre congé à tout moment en respectant un préavis qui va de 1 à 3 mois selon la commune Le dépôt de garantie équivaut à un mois de loyer hors charges. Contrat de location : les 10 points importants à vérifier absolument Ça y est ! Le bail de colocation est prêt, vous avez le stylo en main. Relisez-le et vérifiez attentivement les points suivants : Montant du loyer et ses modalités de paiement : à quelle fréquence ? À date fixe? Et Et n’oubliez pas de vérifier les règles de révisions éventuelles. Rappelez-vous que les augmentations de loyer sont indexées sur l’IRL. Vérifiez également, si vous êtes dans une ville qui plafonne les loyers, que votre propriétaire respecte la règle Montant du dernier loyer appliqué au précédent locataire (s’il a quitté le logement depuis moins de 18 mois). Soit le loyer est sous-évalué, soit le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration du logement. Autrement, le bailleur ne peut augmenter le loyer. Vérifiez que vous êtes bien mentionné comme locataire et que vous traitez directement avec le propriétaire. Il est toujours possible de sous-louer un logement, mais vous serez en difficulté si le locataire principal quitte le logement Le bail ne doit inclure aucune clause discriminante – âge, sexe, religion ou autre. Modalités de paiement des charges. Est-ce un forfait qui reste stable chaque mois ? Est-ce par provisions, avec des révisions régulières ? Montant du dépôt de garantie si le propriétaire l’exige Montant des dépenses théoriques de chauffage – ainsi que l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation. Des frais supplémentaires : le propriétaire ne peut exiger de vous le paiement d’autre chose que du loyer et des charges. Il ne peut vous réclamer un chèque de réservation avant d’avoir vu le logement Le DPE. Si le logement est classé F ou G, le propriétaire ne peut augmenter le loyer. Sachez d’ailleurs que sont interdits à la location les logements dont la consommation énergétique dépasse 450 kWhEF/m²/an Le logement devenant votre résidence principale, à vous et à vos colocataires, le propriétaire ne peut imposer de règles. Par exemple, il ne peut vous interdire de fumer chez vous. En revanche, vous pouvez décider avec vos colocataires de fumer dehors pour le bien-être de tous … et inscrire cette règle dans la charte de colocation !

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PRÉAVIS DU COLOCATAIRE : COMMENT ÇA MARCHE ?

29 novembre 2023

Préavis du colocataire : quelles sont les règles ? Cela fait quelques semaines que vous avez pris votre décision, mais vous ne savez pas comment quitter votre logement sans être pénalisé. Faut-il prévenir le propriétaire ? Si oui, combien de temps à l’avance avant de partir ? Nous répondons aux questions que vous vous posez certainement sur le préavis pour quitter une co-location. Comprendre le préavis côté colocataire en 2 min chrono Vous êtes co-locataire et vous devez quitter votre logement avant la fin du bail ? Rien de plus facile ! Vous n’avez pas besoin de justifier votre départ. En revanche, vous devez avertir votre propriétaire que vous comptez quitter la colocation en lui envoyant votre préavis, c’est-à-dire votre décision de mettre fin au bail. Comment envoyer votre préavis pour quitter votre colocation ? Par une lettre recommandée avec avis de réception : le préavis démarre à partir du jour de réception du recommandé par le propriétaire. Ce qui signifie que si la lettre n’a pas été remise au propriétaire et vous est renvoyée… Pas de chance ! Votre préavis n’est pas valable ! Par un acte de commissaire de justice (huissiers de justice) : le préavis débute au moment de la remise, y compris s’il est déposé dans la boîte aux lettres du destinataire. Par une remise en main propre contre émargement ou récépissé signé : le préavis commence dès sa remise au propriétaire. Calculer la date de fin de votre préavis Cela dépend de la commune. Mais la règle est la suivante : Si le logement est meublé, le préavis est d’un mois. En clair, vous continuez de payer le loyer et les charges pendant un mois. Si le logement est nu, il sera de 3 mois. Le préavis court de date à date. Votre propriétaire reçoit votre préavis le 15 novembre ? Le préavis dure jusqu’au 15 décembre en cas de logement meublé ; jusqu’au 15 février dans un logement nu. Si les dates ne sont pas identiques, il s’agira du dernier jour du mois. Par exemple, le préavis qui commence un 31 janvier s’achèvera le 28 février. Peut-on quitter une co-location à deux ? Tout dépend du bail de colocation que vous avez signé. Si c’est un bail individuel, cela fonctionne comme une location classique. Vous envoyez votre congé et restez redevable des charges et devez payer votre loyer jusqu’à la fin du préavis. Vous avez signé un bail unique ? Deux cas se présentent : Tous les co-locataires quittent le logement en même temps : il suffit d’envoyer au propriétaire un préavis commun comportant tous les noms et signatures des colocataires) … Ou alors, chaque colocataire peut envoyer son congé individuellement. Mais il est nécessaire que tous les préavis arrivent en même temps. Un seul colocataire quitte le logement : le bail unique ne prend pas fin pour autant. Vous n’avez qu’à envoyer votre congé au propriétaire. Votre départ et votre remplacement feront l’objet d’un avenant au bail. 5 choses à connaître avant de quitter sa colocation 1. Pas de préavis par email Ni email, ni Whatsapp, ni pigeon voyageur… Même si le propriétaire vous donne son accord de principe, votre préavis par email ne sera pas valide. Vous devez l’envoyer dans les formes requises par la loi. Si le destinataire est d’accord, vous pouvez aussi lui signifier votre congé par lettre recommandée électronique (LRE), dont la valeur légale est reconnue ou en même propre contre signature de remise en main propre. 2. Réduction du préavis à un mois Vous êtes dans un logement nu et souhaitez réduire votre préavis de trois à un mois ? C’est possible sous certaines conditions : Pour raisons professionnelles : mutation, obtention d’un premier emploi, perte ou nouvel emploi ; Votre logement est dans une zone «tendue » où la demande est bien supérieure à l’offre ; Pour des raisons de santé : vous devez joindre un certificat médical justifiant la nécessité de déménager. ; Vous avez droit aux aides pour le logement (APL), vous bénéficiez du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé. Si vous n’entrez dans aucune case, n’oubliez pas que vous pouvez toujours négocier directement avec votre propriétaire une réduction de votre préavis. 3. Donner son préavis en co-location… quand on a signé une clause de solidarité Vous quittez votre colocation qui a un bail unique ? Bien sûr rien ne vous empêche de quitter le logement de votre côté. Vous continuez, de façon classique à payer votre loyer et vos charges jusqu’à la fin de votre préavis. Mais si le bail comporte une clause de solidarité, sachez que vous restez solidaire jusqu‘à 6 mois après votre départ ! En clair, si vous n’êtes pas remplacé, vous devez continuer de payer le loyer et les charges. En cas de défaut de paiement d’un co-locataire, le propriétaire peut vous solliciter au même titre que les autres colocataires, même si vous ne vivez plus sur place. Et les conditions sont les mêmes pour votre garant également. La solution ? Dès que vous savez que vous partez, cherchez votre remplaçant et sollicitez vos co-locataires pour qu’ils fassent de même. Si vous n’avez aucun candidat, cherchez sur la plate-forme de COOLOC pour trouver un remplaçant fiable, qui plaise à vos co-locataires ! Tout le monde s’en trouvera plus serein ! Rien de tout cela en bail individuel ? Pas tout à fait. Vous êtes solidaire en cas de détérioration des parties communes. Si une dégradation est constatée, et en l’absence de responsable, le prix des réparations sera réparti entre les co-locataires et en fonction de leurs jours de présence. 4. Récupérer son dépôt de garantie en co-location Si vous êtes le seul à quitter la co-location, tout dépend du bail : Avec un bail individuel : comme pour toute co-location classique, le propriétaire vous le restitue, tout ou en partie, une fois réalisé l’état des lieux de sortie Avec un bail unique : le dépôt de garantie a été versé par l’ensemble des colocataires. Vous ne pouvez demander au propriétaire de vous reverser votre part. Vous devez donc négocier une solution directement avec vos colocataires. 5. Paiement des charges en période de préavis Vous devez bien sûr payer votre loyer et vos charges pendant toute la durée du préavis, même si vous n’habitez plus sur place… À moins que votre remplaçant n’arrive avant ! Dans ce cas, il peut prendre le relais en accord avec le bailleur. Si le préavis prend fin alors que le mois est en cours (un 15 novembre par exemple), le calcul de votre loyer et de vos charges pour ce dernier mois sera proportionnel au nombre de jours de présence. Cas concret : votre préavis prend fin le 15 du mois ? Le montant dû équivaut à 15/30e du montant mensuel. S’il s’agit d’un mois de 31 jours, le montant sera de 15/31e. Comment trouver un exemple de lettre pour quitter une co-location ? Rien de plus simple ! Il vous suffit d’indiquer que vous souhaitez mettre fin au bail. Vous pouvez indiquer également l’article de loi et tous les justificatifs nécessaires pour justifier la durée de votre préavis ( logement nu ou meublé, situation professionnelle, logement situé en zone tendue ou non….) ainsi que le début de votre préavis. Des modèles préremplis sont disponibles, et s’adaptent à vos besoins. Sur COOLOC il vous suffit de cliquer sur "quitter ma co-location" le document est pré rempli pour vous en envoyé en courrier recommandé par COOLOC en 1 simple clic de votre part. Et tout est compris dans vos frais d'utilisation de la plateforme !

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Co-location

DOSSIER DE CO-LOCATION : CE QUE VOUS DEVEZ SAVOIR POUR TROUVER VOTRE LOGEMENT

29 novembre 2023

Comment monter un bon dossier de colocation ? Vous avez visité des dizaines de colocations, mais rien n’y fait : votre dossier de colocation est refusé à chaque fois. Voici donc ce que vous devez savoir pour constituer un dossier solide qui plaira aux bailleurs et augmentera ainsi vos chances de louer l’appartement de vos rêves. C’est quoi un bon dossier de location ? Un bon dossier de location, c’est avant tout un dossier qui convaincra votre futur bailleur que vous paierez votre loyer. Les impayés sont l’une des principales craintes des propriétaires. Ils veulent donc s’assurer d’avoir comme locataire une personne dont l’identité est avérée et dont les revenus suffisent largement à couvrir le loyer. Un bon dossier de location ou de co-location doit rassurer le bailleur. Il doit être clair, ordonné et chaque élément clairement identifié. Les documents obligatoires pour un dossier de locataire complet Quels éléments doit comporter votre dossier de location ? Une pièce d’identité Votre dossier de location doit comporter une pièce d’identité en cours de validité. Les documents comporteront une photocopie mais sachez que le bailleur peut demander à voir les originaux. Ils doivent être rédigés ou traduits en français. Quels éléments pour assurer au propriétaire que vous pourrez régler votre loyer ? Ces documents peuvent être exigés par le propriétaire, mais ne sont pas obligatoires. Même si la colocation a un bail unique, chaque colocataire doit monter son propre dossier. S’il s’agit d’un bail individuel, vous n’avez plus aucune différence avec un bail de location classique. S’il s’agit de documents étrangers, les pièces justificatives pour la location doivent être traduits en français. Les montants doivent être convertis en euros. Quelles pièces votre garant doit-il produire ? Le garant est une personne – physique ou morale – qui se porte caution pour un, voire plusieurs co-locataires. Le garant s’engage par écrit, à travers l’acte de cautionnement à régler au propriétaire, le loyer, les charges ou les réparations locatives, en cas de défaut de paiement du locataire. Il ne s’agit pas d’une obligation légale. Mais le propriétaire peut l’exiger. Quelles sont les pièces que le propriétaire ne peut demander ? Selon la loi, le propriétaire ne peut demander de pièces justificatives de co-location concernant votre vie privée. Il lui est interdit de vous demander : Une copie de votre relevé de compte bancaire ou postal. Seul un assureur, par exemple Cooloc qui a le statut de courtier et qui se porte garant pour vous qui puisse vous le demander. C’est logique. S’il s’engage pour vous, il doit savoir à quoi s’en tenir sur votre mode de vie, vos dépenses et votre reste à vivre. Mais le garant n’est pas le propriétaire. Une attestation d’absence de crédit ; Une photo ou votre carte Vitale ; Une carte d’assuré social ; Un extrait de casier judiciaire ; Votre dossier médical. Si le propriétaire vous réclame un justificatif non autorisé, il risque une amende pouvant aller jusqu’à 3 000 € s’il s’agit d’une personne physique et 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale. Il ne peut non plus vous demander de souscrire un abonnement spécifique ou une assurance habitation auprès d’un organisme particulier. N’oubliez pas non plus que que la réservation est interdite. Le propriétaire ne peut vous demander un chèque de réservation ni avant d’avoir vu le bien, ni avant la signature du contrat. A l’exception du dépôt de garantie qui devra être payé le jour de l'état des lieux seulement, vous ne payez rien avant le premier jour du bail. Les erreurs à ne pas commettre dans son dossier Vérifiez bien que le loyer n’est pas trop élevé par rapport à votre capacité à payer. Même pour une co-location, les agences exigent souvent des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer. Enfin, principe de base, vous devez présenter un dossier complet, avec tous les éléments demandés par le propriétaire Si vous craignez de ne pas convaincre les propriétaires, vous avez la solution Dossier Facile, un service de l’Etat qui vous aide à élaborer un dossier de location clair, cohérent et vérifié, afin de donner confiance au propriétaire. Vous pouvez également insérer une fiche récapitulative de votre dossier indiquant votre nom, le contact votre profession, vos revenus – et ceux de votre garant – et l’ensemble des pièces jointes. Attention : ne pas oublier de vérifier qu’il est indiqué l Préparer son dossier dans le cadre d’une co-location Dans le cadre d’une co-location, tout dépend du type de bail proposé par le propriétaire. Bail individuel Si la co-location que vous souhaitez rejoindre fonctionne avec des baux uniques, aucune différence avec une location classique. En effet, le bail unique vous assure la jouissance d’une chambre précise et l’accès aux espaces partagés. Votre dossier doit donc correspondre aux exigences du propriétaire (justificatifs de revenus, de situation professionnelle, …) Bail unique Si le bail est « unique », « commun » ou encore « collectif », cela signifie que tous les co-locataires signent un seul et unique bail. En revanche, chaque colocataire doit préparer son propre dossier et avoir son garant. Le garant peut cependant s’engager pour plusieurs colocataires Dans les deux cas, assurez-vous que la date de préavis soit clairement indiquée afin de vous prémunir en cas où vous souhaiteriez quitter la co-location. 3 idées originales à glisser dans votre dossier de location Vous avez droit aux APL : indiquez-le. Cela rassurera votre propriétaire sur votre capacité à régler le loyer Vous disposez d’un peu d’épargne ? Indiquez-le. Cela convaincra le bailleur de votre sérieux et de votre capacité à tenir vos engagements Si votre interlocuteur est un professionnel. – courtier ou agent immobilier- proposez une radiographie de vos comptes ! Avec la nouvelle réglementation DSP 2, vous pouvez accorder un accès temporaire à votre compte en banque. Le courtier peut voir l’état des entrées et sorties à un moment donné. Rassurez-vous, c’est anonymisé. Il ne sait pas d’où viennent et où vont les versements, ni ne peut effectuer de prélèvement. En revanche, cela lui permet d’estimer l’équilibre entre votre salaire, votre loyer et votre reste à vivre. C’est la meilleure preuve de votre sérieux que vous puissiez lui apporter. Soyez tranquille ! Le procédé, autorisé par l’UE est hyper sécurisé. Tout est détruit après utilisation. C’est bien plus sûr que si vous envoyez vos fiches de paie ou votre avis d’imposition par email par exemple. Un bon dossier de location se travaille, mais la règle de base est simple : visez un loyer que vous serez en capacité de payer ! Et si vous êtes perdu le service client de Cooloc est là pour vous accompagner et vous guider.

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Habitat partagé

CES COUPLES SÉPARÉS QUI VIVENT ENSEMBLE

21 novembre 2023

Séparés mais vivre – encore – ensemble ? C’est le principe du “Living together apart” ou LTA qui désigne ces couples séparés qui n’ont pas les moyens de se quitter. Mise en scène avec humour au cinéma (Sous le même toit de Dominique Farrugia, L’amour flou de Romane Bohringer), cette cohabitation forcée se révèle, dans la réalité, pesante à vivre. Couples séparés mais ensemble, un phénomène connu depuis longtemps Il n’existe pas de chiffres concernant ces couples séparés forcés de rester co-locataires. La situation est cependant suffisamment répandue pour que des scientifiques s’y intéressent. Le phénomène serait apparu aux Etats-Unis, à la suite de la crise des subprime en 2008. Mais des sociologues anglais ont ainsi remarqué qu’il s’est accru ces dernières années. Habiter avec son ex n’a pourtant rien de nouveau : autrefois, on restait ensemble par nécessité de respecter les apparences et les conventions sociales, sans oublier que le foyer vivait la plupart du temps avec un seul revenu. Aujourd’hui, la séparation est devenue monnaie courante : en France, entre 2009 et 2012, en moyenne, 253 000 couples se sont séparés chaque année. Entre 1993 et 1996, on en comptait 155 000. La proportion d’ex-couples contraints de vivre ensemble est vraisemblablement plus faible qu’autrefois, mais n’a pas disparue. Une cohabitation forcée pour raisons financières… Selon une récente étude du sociologue Milan Bouchet-Valat, le niveau de vie d’un couple – qu’il soit marié, pacsé ou en concubinage – est 1,5 fois plus élevé que celui de deux célibataires : « Partager le même logement, le même mobilier, la même télévision et ne payer qu’une seule fois les impôts locaux… Autant de gagné par rapport à une vie en solo ». Il n’y a donc rien d’étonnant à ce que nombre de couples séparés hésitent à passer concrètement à l’action. En effet, les familles monoparentales représentent 34,8% des personnes vivant sous le seuil de pauvreté en 2016. Une situation particulièrement violente pour les femmes : une étude menée par l’INSEE et l’INED d’après les chiffres de l’administration fiscale montre que le niveau de vie des femmes ayant divorcé en 2009 a baissé en moyenne de 20 % un an après la séparation, contre 3 % pour les hommes (et 35 % d’entre eux se sont mêmes enrichis !) Les femmes plus durement touchées Être mère, d’une façon générale, fragilise la vie professionnelle. En France, les femmes en couple gagnent aujourd’hui 42 % de moins en moyenne que leur conjoint selon l’INSEE. La raison ? Ce sont elles qui acceptent les plus importants sacrifices professionnels pour s’occuper des enfants : temps partiel, refus des heures supplémentaires, interruptions d’activité, etc. Des sacrifices qui perdurent bien sûr après la séparation lorsque les mères ont la garde des enfants. La précarité est donc le lot des mères séparées qui représentent 85% des familles monoparentales. Et elle s’accentue au moment de solder les comptes de l’ensemble de la carrière et de calculer les droits à la retraite. En termes de compensation, la garde alternée qui fait reposer la charge économique des enfants de façon plus équitable sur les deux parents n’est prononcée que dans 16% des cas. Le poids de la peur Peur de l’appauvrissement, risque économiques liés à une séparation, crainte des conséquences psychologique pour les enfants… La peur plane quand il est question de séparation. Aussi des couples séparés choisissent de continuer à vivre “malheureux ensemble” comme l’explique Jacques : « Nous faisons chambre à part depuis pratiquement dix ans. Et pourtant nous quitter est difficile pour mille raisons. Les enfants, tout d’abord. Nous aurions dû le faire il y a plus de dix ans, avant la naissance du dernier. Aujourd’hui, on a un peu l’impression qu’il faut attendre que les enfants soient grands, indépendants. On craint que cela soit encore pire séparés… Il y a aussi la peur de l’appauvrissement. Le divorce est un grand saut dans la précarité… Nous avons eu peur du futur, de perdre notre niveau de vie, peut-être même de devenir pauvre. Mais parfois, je pense que l’essentiel n’est pas là. Nous restons ensemble, car nous avons par habitude construit cette dépendance. De son côté, Pascale, une enseignante de 38 ans, mère d’une fille de 10 ans, craint les conséquences. « Si je pense régulièrement au divorce, je l’associe aussi immédiatement à tout ce que j’entends, que je lis sur les enfants du divorce. Comment pourrais-je être assez égoïste pour faire l’impasse sur ces discours qui nous dépeignent le désastre qu’il provoque sur les enfants qui souffrent, échouent à l’école, se mettent à se droguer ou, pire, qui se suicident ? Non, vraiment, prendre une telle décision est restée au-dessus de mes forces, malgré la tristesse de notre vie de famille ». Une cohabitation d’un nouveau genre D’autres en revanche s’accommodent bien de cette cohabitation avec leur ex-conjoint. Comme Ghalya, intermittente du spectacle de 41 ans : “Notre vie est simple, apaisée. J’ai même gagné en temps pour moi, je sors davantage qu’avant. En couple, on se freinait car ça coûtait cher en baby-sitter ; maintenant, on fait des tours de garde. On a maintenu un peu de vie à quatre : grillades, soirées gaufres le week-end…”. Sylviane, 53 ans, profession libérale, reconnaît qu’après avoir “donné dans la mesquinerie la plus navrante”, sa cohabitation forcée avec son ex-mari a complètement changée lorsqu’elle est tombée malade. « Opération, chimio… Eh bien, c’est cet homme que je ne pouvais plus voir en peinture qui m’a tenu le front quand je vomissais, c’est lui qui, quand la peur m’étranglait, m’a dit : «Tu ne vas pas mourir, tu verras nos filles grandir », c’est lui qui a massé mon corps gonflé d’œdèmes… Qu’il soit « à domicile » m’a aidée à faire face, il a été ma béquille. Il est devenu mon meilleur ami, « mon divorcé ». On a continué à faire toit commun, car nos affaires restent dans un équilibre précaire et, surtout, on s’entraide en cas de pépin.” La colocation choisie, une alternative à la cohabitation forcée Alors autant choisir la co-location. Lorsque ce n’est pas la colocation qui vous choisit. Matthieu et ses colocataires ont accueilli “une jeune mère célibataire avec sa fille de 2 ans. On l’a fait pour sa fille, pour qu’elle ait la chance de grandir dans ce lieu. Ça implique de ranger plus et ça questionne certaines de nos habitudes ! Mais on avait envie d’ouverture, de ne pas rester entre nous” Non seulement, vivre en colocation permet aux familles monoparentales de partager le loyer et les factures de chauffage, d’électricité, d’internet, les charges… Mais aussi de ne pas rester seul à tourner en rond, à broyer du noir après une journée difficile ou une audience chez le juge. Sans oublier qu’une colocation offre plus d’espace. Parents comme enfants peuvent y trouver leur place. Et en cas de co-location entre familles monoparentales, les parents peuvent s’organiser ou du moins se partager les frais de baby-sitting. Bien sûr, cela ne s’improvise pas. La co-location, ce sont d’abord des règles établies tous ensemble que chacun s’engage à respecter. Et surtout si vous emménagez avec une autre famille monoparentale : avoir le même style d’éducation et de règles à imposer aux enfants permet de gérer beaucoup plus facilement le quotidien. Cela évite les disputes entre enfants qui dégénèrent ensuite en disputes entre parents. Bref ce qui fait la différence entre une colocation sereine et agréable, c’est de permettre aux familles monoparentales de se choisir pour vivre ensemble. C’était d’ailleurs l’une des propositions de Cooloc lors du récent Grand Débat. Comme l’a fait la loi Elan pour la colocation intergénérationnelle, il faudrait aller plus loin dans l’encadrement de la co-location entre familles monoparentales ! Le moyen de mettre en lumière une colocation choisie et non plus subie.

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Co-location

COLOCATION : LES OBLIGATIONS DES PROPRIÉTAIRES BAILLEURS

14 novembre 2023

Propriétaires bailleurs, quelles sont vos obligations ? Il est impossible et surtout illégal de louer un bien si ce dernier ne répond pas à certaines règles et normes. Et même une fois votre bien loué, vous avez encore des obligations en tant que propriétaire. Les obligations des propriétaires bailleurs… concernant le logement La loi est très claire et surtout très précise sur le sujet. Proposer un logement décent Par logement décent, la loi entend un logement d’une surface minimum, qui présente toutes les garanties de sécurité pour ne pas mettre en danger la santé du locataire. La loi ne fait pas de différence entre location et colocation à ce sujet. Néanmoins, pour louer en colocation, vous devez proposer un logement de plusieurs pièces. Et dans ce cas, la pièce principale doit avoir une surface habitable de 9 m² minimum, une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres, ou un volume habitable de 20 m³. Vérifiez cependant la réglementation selon le département où se trouve le bien. Elle peut changer. A Paris par exemple, la superficie d’au moins une des pièces principales doit être supérieure à 9 m². Les autres pièces d’habitation ne peuvent pas avoir une surface inférieure à 7 m². La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres. Le logement doit – bien évidemment- être conforme à un usage d’habitation. N’essayez même pas de louer votre cave ou votre parking en parlant de studio douillet. Assurer la santé et la sécurité des locataires Le logement ne doit pas mettre en péril la santé et la sécurité des locataires. Selon le décret du 9 mars 2017, le logement que vous louez doit présenter les caractéristiques suivantes : il est fermé et couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état et solide. Il protège les locaux des eaux de ruissellement, des remontées et des infiltrations d’eau dans l’habitation : les locataires doivent être à l’abri des intempéries ; il doit également protéger ces occupants des courants d’air. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées sont munies de trappes, toujours pour éviter les entrées d’air froid. Si besoin est, sont présents des dispositifs de retenue des personnes, aussi bien dans le logement que sur ses accès : garde-corps aux fenêtres, aux escaliers, dans les loggias et sur les balcons. Ils sont solides et conformes à leur usage. La nature, l’état et l’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires. Concernant l’électricité et le gaz, les réseaux, les branchements, les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont en bon état et fonctionnent. Ils sont conformes aux normes de sécurité légales. L’aération est suffisante. Les dispositifs d’ouverture et/ou de ventilation sont en bon état. Ils sont suffisants pour assurer une occupation normale du logement et le fonctionnement des équipements (renouvellement de l’air, évacuation de l’humidité). Le séjour et les chambres bénéficient d’un éclairage naturel suffisant et d’une ouverture (porte ou fenêtre) donnant sur l’extérieur. Les obligations en termes d’équipement de base Le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort suivants : Un équipement permettant un chauffage normal, comprenant l’alimentation en énergie et l’évacuation des produits de combustion. Il est adapté aux caractéristiques du logement. A l’intérieur, d’eau potable. La pression et le débit sont suffisants pour répondre aux besoins des locataires. De dispositifs d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes pour éviter le refoulement des odeurs et effluents munis de siphon. Une cuisine ou d’un coin cuisine, aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un WC extérieur au logement à condition que ce WC soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible. Une installation électrique qui permet un éclairage suffisant de toutes les pièces, des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants nécessaires au quotidien. Les diagnostics obligatoires à fournir Depuis 2018, le propriétaire est tenu de fournir un certain nombre de documents, avec le contrat de bail, en particulier un dossier technique. Rassurez-vous, depuis 2018, le dossier technique vous est transmis par e-mail : un diagnostic de performance énergétique (DPE) : il s’agit d’une estimation de la consommation énergétique du logement, et de son taux d’émission de gaz à effet de serre. Le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur professionnel certifié, à partir d’un logiciel réglementé ; un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant janvier 1949, un état des risques et pollutions si le logement est situé dans une zone à risque (inondations, séismes, avalanches, …) délivré par la préfecture de la zone où se situe le logement ; un état de l’installation intérieure de l’électricité si l’installation a plus de 15 ans ou une attestation de conformité relative à la mise en conformité ou à la mise en sécurité de l’installation électrique délivrée depuis moins de 6 ans par un organisme agréé ; un état de l’installation intérieure du gaz si l’installation a plus de 15 ans ou si le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans. Ou alors, un état de l’installation intérieure de gaz réalisée depuis moins de 6 ans par un professionnel certifié par un organisme accrédité par le Comité français d’accréditation (Cofrac). Attention, vous n’êtes pas tenu de joindre le diagnostic amiante. Vous devez cependant le tenir à disposition de vos locataires si ces derniers vous en font la demande. Réalisé par un diagnostiqueur certifié, le diagnostic amiante concerne tous les logements ayant obtenu un permis de construire antérieur au 1er juillet 1997. S’il n’y a pas d’amiante, le diagnostic a une validité illimitée. Si le logement contient de l’amiante, le propriétaire doit veiller au moins tous les trois ans à faire contrôler l’état de conservation des matériaux friables mais aussi non friables contenant de l’amiante. Obligation de lutte contre les parasites Vous avez également l’obligation de vous assurer, en tant que propriétaire bailleur que le logement loué ne présente aucune infestation d’espèces nuisibles et/ou de parasites. Logement en zone d’habitat dégradé Si le logement que vous souhaitez mettre en location se situe dans une zone d’habitat dégradé, vous aurez peut-être besoin : d’une autorisation préalable, de déposer une déclaration. Et ce uniquement si vous louez le logement à de nouveaux locataires. En revanche, vous n’avez besoin de rien s’il ne s’agit que du renouvellement ou de la reconduction du bail. Les recours des locataires en cas de logement non décent C’est toujours le risque auquel sont exposés les propriétaires bailleurs. S’ils constatent des manquements aux critères de décences, vos locataires peuvent entamer des démarches à votre encontre. En premier lieu, ils doivent vous faire part de ce qui ne va pas par écrit. Deux solutions s’offrent alors à vous : vous reconnaissez les signes de non-décence. Précisez par lettre recommandée avec accusé de réception les travaux de mise en conformité, ainsi que les délais de réalisation. En cas de contestation des signes de non-décence de votre part, vos locataires doivent alors vous mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité par lettre recommandée avec accusé de réception. Au bout de deux mois, en cas de non réponse de votre part ou si le désaccord persiste, les locataires peuvent s’adresser à la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver un règlement à l’amiable. Sinon, ils peuvent saisir le greffe du tribunal d’instance. C’est aux locataires d’apporter la preuve de la non-décence du logement. Ils peuvent utiliser : l’état des lieux d’entrée ; un constat d’huissier établi après l’entrée dans les lieux révélant l’urgence des travaux de remise en état ; un certificat médical indiquant l’état de santé du ou des locataires affectés par les dégradations du logement ; des photos ou des vidéos du logement montrant les signes de non- décence. Quelles sanctions encourt le propriétaire bailleur ? Si le juge constate que le logement ne répond pas aux critères de décence, il peut : vous contraindre à réaliser les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer, fixer des dommages et intérêts. Les locataires qui vivent dans un logement indécent peuvent également quitter les lieux sans préavis. En revanche, ils ne peuvent en aucun cas cesser de payer tout ou partie de leur loyer sous prétexte que le bailleur ne respecte pas ses obligations de propriétaire. Quelles obligations pour les propriétaires bailleurs qui louent un logement meublé ? Propriétaire, si vous avez opté pour la colocation, il est probable que vous décidiez de louer un logement meublé. Là encore, les obligations des propriétaires bailleurs sont encadrées par la loi qui impose une liste précise de l’inventaire du logement meublé, surtout si le bail est signé après septembre 2015. L’idée est simple : les co-locataires doivent emménager avec leurs seuls effets personnels. De la literie avec couette ou couverture. Des volets ou des rideaux dans les chambres. Des plaques de cuisson. Un four ou un four à micro-onde. Un réfrigérateur. Un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur. De la vaisselle en fonction du nombre de colocataires. Des ustensiles de cuisine. Une table. Des sièges. N’oubliez pas les étagères de rangement. Des luminaires. Du matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…). Ne plaisantez pas avec l’ameublement minimum. En cas de manquement, le juge peut requalifier le bail d’un logement meublé en bail de logement vide. Ce qui signifie un bail plus long et un loyer plus faible. Quels travaux sont à la charge du propriétaire ? C’est simple : il s’agit de tous les travaux qui ne relèvent pas des réparations locatives (menues réparations et entretien courant). A savoir : réparations urgentes (panne de chauffe-eau par exemple) ; travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…) ; amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…) ; les travaux relevant des critères d’un logement décent. Entretien du logement à la charge du propriétaire Concernant l’entretien du logement, les propriétaires bailleurs ont plusieurs obligations : remédier au vieillissement du logement et de ses équipements ; entretenir le gros œuvre du bâtiment, par exemple remplacer une chaudière hors d’usage pour cause de vétusté. Si le problème est lié à un défaut d’entretien ou à un usage anormal de la part du locataire, le propriétaire n’est alors pas tenu de réaliser ces travaux. De même si le logement loué est trop humide en raison d’un défaut de ventilation ou d’isolation, vous êtes dans l’obligation en tant que propriétaire d’y remédier. Mais si ce défaut résulte du mode de vie des co-locataires (trop de vapeur dans la cuisine ou la salle de bain par exemple), c’est à eux que revient la charge de la réparation. En cas de litige, ils doivent prouver qu’ils n’y sont pour rien. Les obligations des propriétaires bailleurs en cas de travaux Si travaux il doit y avoir dans un logement que vous louez, vous avez le devoir d’informer vos locataires de la date de début des travaux. Ces derniers doivent permettre l’accès au logement pour la préparation et la réalisation des travaux. Si les travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie à « proportion du temps et de la partie de la chose dont il a été privé. »  Les locataires ont le droit de demander une indemnisation au bailleur, lorsque les travaux réduisent l’espace habitable du logement de 30 ou 40%, ou s’ils entraînent la présence constante d’ouvriers dans le logement. Si le logement devient inhabitable, alors les locataires peuvent demander la résiliation du bail, y compris si les travaux durent moins de 21 jours. Trouver un accord avec les locataires Des travaux sont à prévoir dès l’entrée dans les lieux ? Vous pouvez trouver un accord avec vos locataires. Ils prennent les travaux à leur charge, en échange d’une baisse de loyer. Attention, cependant : cet accord doit être prévu par une clause du bail. Cette dernière doit faire état de la nature des travaux, la manière dont leur montant est répercuté sur le loyer ; pendant combien de temps, ainsi que les conditions de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire. En revanche, tout ce qui relève des travaux lié à l’usage ou au bon entretien du logement relève des locataires. Les devoirs du propriétaire pour assurer la jouissance paisible du logement loué L’une des principales obligations des propriétaire bailleurs, rappelle l’article 1719 du Code civil, est de « faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail». L’article 1721 précise même qu’il est « dû garantie au preneur pour tous les vices et défaut » du logement qui en empêchent l’usage. En tant que propriétaire, vous êtes donc dans l’obligation de permettre à vos locataires d’occuper le logement sans encombre, et ce pendant toute la durée du bail. Tout manquement peut être considéré comme un trouble de jouissance. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? Les troubles de la jouissance causés par le propriétaire Vous ne pouvez pas modifier les conditions du contrat en cours… sauf exception et après accord des locataires. En ce cas, il vous suffit d’ajouter un avenant au contrat. La jouissance paisible, c’est aussi l’assurance d’avoir un chez-soi. Ce qui signifie aussi que vous ne pouvez pas pénétrer dans le logement loué sans l’accord exprès et préalable de vos locataires. Les troubles dont le propriétaire n’est pas responsable Il peut s’agir de troubles de fait, liés par exemple au voisinage : bruits, travaux, odeurs gênantes… Ou de troubles de droits. Cela désigne la revendication par un tiers d’un droit sur l’usage ou le logement loué et ce qui en dépend. En tant que propriétaire, vous êtes tenu de faire tout ce qui est en votre pouvoir pour que ces troubles cessent. C’est logique. En effet vous-même n’admettriez pas d’avoir à supporter ce genre de désagréments. Votre responsabilité peut aussi être engagée si des troubles causés par des tiers sont survenus suite à une action dont vous êtes responsable. Par exemple, vous faites faire des travaux qui nécessitent un échafaudage. Des cambrioleurs en profitent pour s’introduire chez vos locataires et commettre un vol. Être propriétaire, c’est prévoir Pour faire face le mieux possible à vos obligations de propriétaires bailleurs, veillez tout d’abord à bien entretenir le logement et à faire dès le départ les travaux nécessaires pour le rendre décent et bien meublé. Et si c’est un investissement locatif, n’oubliez pas que vous pouvez aussi bénéficier d’avantages fiscaux. Par ailleurs, vous pouvez faire en sorte d’instaurer une relation de confiance avec vos locataires. Mieux vous les connaîtrez et mieux la location se passera. La preuve qu’être propriétaire, ce ne sont pas que des devoirs, mais aussi du plaisir !

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Co-location

AVENANT AU BAIL DE COLOCATION : DE QUOI PARLE-T-ON ?

31 octobre 2023

Pourquoi ajouter un avenant au bail de colocation? Qu’il soit collectif ou individuel, le bail de colocation a pour vocation de durer sauf que, la colocation est dynamique. Les colocataires peuvent changer, la colocation s’agrandir… Et il faut à chaque fois adapter le contrat de colocation. Pas besoin de refaire un bail à chaque changement. La plupart du temps, il suffit de rajouter un avenant au bail ou au contrat. Qu’est-ce qu’un avenant au bail ? L‘avenant à un bail d’habitation est en fait une mise à jour. Il fait état des changements agréés par le propriétaire et les colocataires, sans pour autant toucher aux obligations contenues dans le bail initial. Il peut modifier n’importe quelle partie du bail : départ ou arrivée d’un nouveau colocataire ; ajout d’un colocataire à une location simple qui devient alors une colocation ; travaux d’amélioration entrepris par les locataires en contrepartie d’une réduction de loyer temporaire ; augmentation ou diminution du loyer, ou même changement d’échéance de paiement de celui-ci ; modification des charges locatives ; prolongation de la durée du bail ; modification du loyer suite à l’entrée/sortie d’une dépendance (par exemple les colocataires renoncent à l’usage d’un garage ou d’une cave) ; changement de garant. A quoi ressemble un avenant ? Cela n’a rien de très compliqué même si vous n’êtes pas un expert. L’avenant doit respecter 3 règles : bien référencer le contrat initial en précisant la date de signature du bail de location, les parties prenantes ainsi que l’adresse du bien à louer ; reprendre entièrement l’article à modifier ; indiquer expressément l’absence de changement pour les autres clauses du bail. Le bail est annexé à l’avenant. Ce dernier le modifie mais pas fondamentalement. Il peut se présenter ainsi sur papier libre : « Entre les soussignés M <Nom et prénom> Né(e) le <date> à <lieu de naissance> Demeurant : <adresse> (le cas échéant) Régulièrement représenté par Ci-après dénommé(s) le BAILLEUR et M <Nom et prénom> Né(e) le <date> à <lieu de naissance> Demeurant : <adresse> Ci-après dénommé(s) le LOCATAIRE Il a été convenu ce qui suit : 1 – Exposé préalable Par acte sous seing privé, à <Nom de la ville> en date du <date de signature>, le bailleur (Nom + prénom) a consenti un bail à Monsieur / Madame <Nom + Prénom> à effet du <date de début du bail>, pour une durée de <Nombre> années entières et consécutives, portant sur un logement situé au <adresse du logement>. Ceci exposé, il a été convenu ce qui suit : 2 – Article à modifier du contrat <Réécrire l’article à modifier dans son intégralité avec les modifications à apporter> 3 – Autres clauses du contrat de location Les autres clauses du contrat de bail demeurent sans changement. Cet avenant prend effet à partir du <Date d’application>. Fait en deux exemplaires originaux remis à chacune des parties, » Le bailleurLe locataire« lu et approuvé, bon pour accord » <Signature>« lu et approuvé, bon pour accord » <Signature> L’avenant en colocation En cas de départ d’un colocataire Le départ d’un colocataire ne met pas fin au bail. A moins, bien sûr que vous n’ayez opté pour le bail individuel, qui dans ce cas prend fin automatiquement au départ de chaque colocataire. Dans le cas du bail collectif, celui-ci se poursuit avec les colocataires restants. L’avenant permet de prendre en compte le départ, et, le cas échéant, le remplacement du colocataire. Le reste des obligations contenues dans le bail initial ne change pas. Par exemple, un avenant établissant le départ d’un colocataire peut se présenter ainsi : « l’ensemble des parties acceptent que Monsieur/Madame______ né(e) le __/__/____ à _____ ne soit plus titulaire du bail à compter du ____et se trouve ainsi dégagé(e) de toute responsabilité au titre de celui-ci. La solidarité du locataire partant et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à cette même date. Le cas échéant un état des lieux de sortie sera réalisé avec l’ensemble des titulaires du bail initial. Un nouvel état des lieux sera réalisé avec l’ensemble des titulaires du bail modifié. Si une partie du dépôt de garantie initial a été restituée au locataire partant, les titulaires du bail modifié s’engagent à verser au Bailleur un complément au dépôt de garantie du même montant. Les autres locataires se retrouvent seuls titulaires du contrat de bail et s’engagent à respecter toutes les conditions et clauses qui y sont prévues. Le contrat de bail se poursuit et le Bailleur n’est pas tenu de restituer tout ou partie du dépôt de garantie, les Locataires faisant leur affaire d’une éventuelle compensation entre eux. Les autres dispositions du bail restent inchangées. Les parties s’engagent à ne pas contester la recevabilité et la validité ou la force probante du présent avenant. Fait le ______ à _________ Le Bailleur Le(s) Locataire(s) » En cas de remplacement d’un colocataire L’avenant doit faire mention du nom et de la date de départ du locataire partant ainsi que de celle du locataire remplaçant. L’avenant peut donc se présenter, dans sa deuxième partie comme suit : « Le Bailleur accepte d’ajouter comme titulaire du bail à compter du ____, Madame/ Monsieur ______ né(e- le __/__/____ à _____. Il/ Elle s’engage à respecter toutes les conditions du bail initial signé le __/__/____. Monsieur/Madame ____ remplace Monsieur/Madame _____ ayant donné congé pour le ___ ; il/elle met donc fin à la solidarité de ce dernier sur le bail initial et devient donc co-titulaire solidaire au côté de ________(lister les locataires restants qui devront signer l’avenant).” De la location simple à la colocation Un simple avenant vous permet d’ajouter un colocataire au bail. Et de transformer ainsi une location simple en colocation ! Cet avenant au bail de location doit contenir les mentions suivantes : état civil complet du futur colocataire, mentionner le fait que le futur colocataire a reçu un exemplaire du bail, qu’il en a pris connaissance et qu’il s’engage à en respecter toutes les clauses, mentionner le fait que le futur colocataire est tenu au paiement du loyer et des charges ainsi que du maintien en bon état du logement au même titre que le locataire initial (vous pouvez même insérer une clause de solidarité), ajouter que le départ d’un des colocataires n’entraîne pas la résiliation du bail, rappeler le délai de préavis que doit respecter le colocataire s’il souhaite partir. Location ou sous-location ? Le locataire d’un logement peut, uniquement avec l’autorisation écrite du bailleur, sous-louer une partie de son logement. Il ne s’agit plus d’une colocation, mais d’une sous-location qui fonctionne avec des règles un peu différentes. Ainsi, il n’y a pas de solidarité formelle et contractuelle entre colocataires. C’est une structure pyramidale comprenant un locataire principal et des sous-locataires. Le locataire principal reste responsable vis-à-vis du bailleur des obligations au titre du bail. En cas de départ du locataire, les baux de sous-location prennent automatiquement fin. Les sous-locataires n’ont comme interlocuteur que le locataire principal. Leur engagement est moins fort que dans une colocation classique. Quel avenant au bail en cas de happy end ? Il peut arriver également que l’un des colocataires se pacse, se marie ou qu’un couple souhaite rejoindre la colocation. La situation change selon le régime adopté : en cas de mariage, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail même si le mariage intervient après la signature du contrat de location ; dans le cadre d’un PACS, si les deux noms figurent dans le bail, les pacsés sont considérés comme colocataires. Les deux signataires sont solidaires de toutes les dépenses, jusqu’à la dissolution du PACS ; en cas de concubinage, si les deux noms figurent sur le bail, ils sont considérés comme colocataires. Si seul le nom de l’un ou l’autre figure sur le bail, alors il est le seul locataire responsable. Son concubin est occupant sans titre ou à titre gratuit et ce, même s’il prend en charge une partie du loyer et des charges. En cas de mésentente ou de décès de celui dont le nom figure sur le bail, le concubin doit quitter le logement du jour au lendemain sans aucun préavis. Aussi dans ce cas, il est préférable d’ajouter le nom de la personne avec un avenant au contrat de location. C’est autant dans l’intérêt des colocataires que du bailleur. L’avenant au contrat de bail vous permet donc d’accompagner de façon souple les évolutions de votre colocation. D’une manière générale, mieux vaut ajouter un avenant à chaque changement majeur du bail. C’est une sécurité aussi bien pour le propriétaire que les locataires.

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Coliving

COLIVING : DE QUOI PARLE-T-ON ?

25 octobre 2023

Le coliving, c’est la colocation du XXIe siècle. Vous avez forcément entendu parler de cette colocation version 4.0 ! Ce concept du vivre ensemble est toujours présent, la liberté en plus. Il en existe de multiples déclinaisons. Pourquoi cet engouement pour ce qui ressemble – a priori – à une version hype de la colocation ? Coliving : quelle définition ? La définition la plus large du coliving n’a rien de bien nouveau. Il s’agit de vivre dans un logement partagé avec d’autres personnes qui ne font pas partie de votre famille. Vivre ensemble, oui… mais pas n’importe comment ! Ni n’importe où ! Le coliving, c’est un logement partagé, clé en main, tout compris. Cela signifie que ses habitants, les colivers, arrivent dans un logement design et pensé pour leur confort. En résumé, pour vous installer dans un coliving, expliquent les opérateurs et les gestionnaires, vous n’avez besoin que de votre valise et de votre ordinateur. Le loyer, un peu plus élevé par rapport à une colocation classique, couvre les charges courantes : le wifi, l’entretien, les réparations, la fourniture des utilitaires et bien d’autres services. Dans les logements, les colivers disposent chacun d’une chambre et d’une salle de bain privative. Certains coliving intègrent même des kitchenettes. D’autres proposent des studios, voire des T2 dans leurs résidences. Mais ce qui fait la force du coliving, ce sont les espaces partagés : grande cuisine, salon, parfois salle de sports, home cinema, jardin, roof top. Certains coliving conçus dans des immeubles ou des bâtiments entiers proposent aussi des espaces de co-working et/ ou de restauration ouverts sur l’extérieur et la vie du quartier. Est-il facile d’intégrer un coliving ? Oui ! C’est l’un des grands avantages de ce mode de logement, flexible et plutôt urbain. Dans la plupart des grandes villes, trouver un logement est long, difficile. Le parcours du combattant ! Le coliving dépoussière le système : il n’est pas question de caution solidaire. Tout est simplifié au maximum. Vous vous inscrivez en ligne, envoyez quelques informations et votre date d’arrivée souhaitée. De votre inscription à la signature du bail, le processus est – de plus en plus souvent – digitalisé. Et les baux sont flexibles : un mois de préavis suffit du fait que ce sont des baux meublés. Est-ce que le processus est moins humain pour autant ? Non. Les bailleurs du coliving organisent une rencontre par visio, par téléphone et le plus possible en présence avec les candidats. « Cela nous permet de voir s’ils ont bien conscience qu’ils vont vivre en communauté et de ce que cela implique » explique Nicolas Legay, cofondateur de Many Many, un opérateur de coliving présent au Luxembourg, en Belgique et en France. Certains opérateurs comme La Casa, ou Santafe à Antony, organisent des rencontres autour de soirées entre les candidats et les résidents : une étape importante pour assurer l’harmonie dans le logement partagé. Le coliving, un petit frère du coworking ? À ses débuts, le coliving était associé aux entrepreneurs, start-upers et autres geeks qui travaillaient 20 heures sur 24. C’est sur ce principe que sont nées les hacker houses « où l’on peut travailler en chaussettes ». A noter que ces coliving pour entrepreneurs s’adressent à toutes les bourses. Ils proposent même des chambres partagées afin de réduire les frais. Par exemple, Start Up Embassy, dans la Silicon Valley, est moins un coliving qu’une communauté d’entrepreneurs venus du monde entier, où les gens n’ont aucun problème à dormir dans des chambres partagées tant qu’ils peuvent se rencontrer, échanger et faire du business ensemble. Le lien entre coworking et coliving n’est donc pas un hasard. Station F, l’incubateur et campus dédié aux start up a ouvert un coliving réservé à ses entrepreneurs aux portes de Paris. Le coliving se réduit-il à une sorte de co-working à la maison ? Ce n’est pas si simple. De nombreuses structures proposent des espaces de travail, ouverts aux non-résidents. Mais les liens ne sont pas aussi étroits. Pour preuve, l’opérateur de coworking américain WeWork a fermé sa filiale de coliving WeLive il y a déjà plusieurs années. Ses résidents, peu nombreux, avaient l’impression de dormir au bureau. Mais l’association entre coliving et coworking a de beaux jours devant elle. Et fait preuve de créativité. La Mutinerie, un espace de coworking du 19e arrondissement de Paris a ouvert, dans le Perche, la Mutinerie Village. Le concept : permettre aux télétravailleurs, free lance, entrepreneurs de s’échapper quelques jours au vert pour travailler, seuls ou en équipe. Sur le même principe, Ondine Living propose des coliving éphémères pour les freelance et télétravailleurs amoureux de l’océan, qui veulent changer d’environnement sans interrompre leur activité. Alors le coliving, c’est pour qui ? A priori, pour tout le monde : les étudiants et les jeunes actifs qui peinent à se loger dans des centres urbains hors de prix; les salariés en transition professionnelle dans une nouvelle ville où ils ne connaissent personne ; de nouveaux célibataires en transition personnelle et qui ne se voient pas vivre seuls ; des seniors en pleine forme qui ne veulent plus vivre seuls chez eux ; des familles monoparentales qui profitent d’un espace plus grand avec leurs enfants ; Et même des familles à la recherche d’un logement de transition. Le coliving attire donc de plus en plus. Le phénomène est avant tout urbain. Il se diffuse notamment dans les villes grandes et moyennes où se loger est de plus en plus compliqué. « Toutes nos résidences sont situées à moins de 10 minutes des commerces de première nécessité et des transports… En 2022, sur les plus de 600 projets étudiés, nous n’en avons gardé que 20 qui répondaient à ces critères » explique Julien Morville, co-fondateur de Sharies. Qui sont les colivers ? Le profil des colivers varie en fonction des opérateurs, des lieux et de l’ambiance du coliving lui-même. Selon l’ensemble des acteurs du marché, les co-livers sont âgés de 18 à 40 ans, voire plus. Mais des tendances se dessinent : Colonies séduit davantage les étudiants ; Sharies accueille essentiellement des actifs urbains entre 25-40 ans, en transition de vie professionnelle, par exemple nouveaux arrivants dans une ville ou un pays. Car le meilleur moyen de ne pas se sentir perdu dans une ville inconnue est encore choisir de vivre à plusieurs. C’est d’ailleurs le principe de Many Many dont les résidents sont des expatriés venus au Luxembourg pour des raisons professionnelles. « L’arrivée dans un nouveau pays peut être douloureuse, surtout lorsqu’on est seul et confronté à une nouvelle culture, un nouvel environnement. C’est difficile, dans un petit pays comme le Luxembourg, de trouver un logement. Certains expatriés passent des mois seuls en appart’hôtel. Or l’expatriation est une expérience géniale, quand on la partage. Nos colivers vivent avec des gens ayant les mêmes centres d’intérêt ou qui rencontrent les mêmes difficultés. Cela facilite les échanges et rend l’expérience plus agréable. » C’est d’ailleurs l’une des originalités du concept. « Bien sûr, chez Many Many, nous sommes là pour accompagner les expatriés, quelles que soient leurs demandes. Mais les colivers s’entraident beaucoup entre eux. C’est ce qui rend l’expérience unique. » De nouveaux publics dans les coliving Signe des temps, le coliving s’adapte aux modes de vie actuels et à de nouveaux publics. Les parents solos représentent un quart des familles en France aujourd’hui. « C’est l’éléphant dans la pièce, explique Tara Heuzé-Sarmini, la co-fondatrice de Commune, premier coliving urbain dédié aux familles monoparentales. Nous apportons une solution pour un public délaissé, qui a des besoins spécifiques à un moment donné. » Chez Commune, vous trouverez par exemple des espaces de jeux, de l’aide aux devoirs pour les enfants, une aide juridique pour les parents. Autres avantages du coliving monoparental : les parents ne sont plus isolés avec leurs enfants, mais peuvent échanger entre eux et s’entraider. Le pouvoir de la communauté prend alors tout son sens. Des locataires à moyen terme En moyenne, les colivers restent de 6-18 mois, tous coliving confondus… En moyenne. « Dans la communauté COOLOC nos colivers restent en moyenne 13 mois et ceci est notre moyenne nationale petites villes et campagne compris » raconte Virginie Perret, fondatrice de COOLOC, plateforme sécurisée qui référence toutes les meilleures offres de colocation et de coliving . La preuve que le coliving, logement flexible par excellence, peut devenir un mode de vie. Les raisons de l’expansion Davantage de demandes Les coliving se multiplient aujourd’hui un peu partout dans le monde et ce n’est pas un hasard. Les tensions sur le marché locatif se sont accentuées. La demande locative a augmenté de 32%. Les petites surfaces sont, comme d’habitude, l’objet de toutes les convoitises. En moyenne en France, Bien’Ici compte 87 demandes pour un studio à louer pour 50 offres en 2021. « La location occupe une place importante du marché immobilier français, rappelle la plateforme. (…) Elle concerne environ 40 millions de personnes en France soit bien plus de la moitié de la population. » Côté financier, le coliving présente des avantages : mutualiser les espaces communs et certains services comme le wifi, le ménage… Il permet de vivre dans des logements plus vastes et plus confortables et accueillants. En moyenne, si le loyer en coliving est égal ou légèrement supérieur à celui d’un studio, c’est surtout en raison des services mutualisés (charges, wifi, assurances, événements, abonnement Netflix, paniers bio hebdomadaires, voire cours de yoga ou de cuisine…) non couverts dans le cadre d’une location classique. Résultat ? Le concept plaît. La voie, ouverte par des starts up comme Colonies, La Casa ou Sharies, est devenue royale. Selon une étude de BNP Paribas Real Estate, de 8 300 places en coliving en France en 2021, nous arriverions à 15 000 en 2023. Et le mouvement s’accélère. Par exemple chez Sharies : « En 2022, nous avons ouvert 300 places, 1 200 en 2023 et nous en prévoyons 3 000 en 2025. » Des projets immobiliers spécifiques Les premiers colivings ont été ouverts dans de grands appartements ou des maisons individuelles. Le coliving s’installe maintenant dans des immeubles entiers. Dovevivo, l’un des premiers opérateurs européens, transforme en coliving d’anciens immeubles de bureaux à Asnières… Certaines résidences sont construites spécifiquement comme le coliving étudiant de Paris Saclay. Comment réagissent les mastodontes du secteur immobilier ? Vinci, avec sa filiale Bikube, a ouvert une première résidence de coliving à Lyon dédiée aux étudiants et prévoit l’ouverture, fin 2024 d’une autre résidence à Montpellier. Le mouvement touche tout le monde. A l’échelle individuelle, de plus en plus de bailleurs transforment leurs colocations en coliving. Le bail de colocation ne comprend plus seulement un logement, mais aussi le wifi, parfois le ménage et d’autres services : home cinéma, salle de sports… Mais certains opérateurs de coliving vont plus loin : cours de yoga, de pilates, de cuisine, service de location de bicyclettes… Coliving et colocation, y-a-t-il encore des différences ? Le nom change bien sûr, mais dans les faits, il n’y a pas de différence. Qu’il s’agisse de coliving ou colocations, tous sont soumis à la loi de 1989 sur la location En revanche, il existe une différence entre les coliving gérés par des entreprises et ceux gérés par des bailleurs. Lorsque vous habitez dans un coliving géré par un opérateur, en cas de problème au sein du logement partagé, vous avez un contact dédié. C’est l’entreprise qui assure l’entretien courant. Si votre bailleur est votre propriétaire, il mettra en place un processus pour gérer la situation et l’entretien courant. Le coliving ou le renouvellement de la colocation classique Une déco plus recherchée Oubliez donc la déco faite de bric et de broc (style l’appartement de l’Auberge Espagnole). Coliving et colocation mettent aujourd’hui un point d’honneur à proposer des logements confortables, accueillants, design… Avec cette touche d’originalité dans laquelle il est si important que chaque résident puisse se projeter, insiste le sociologue Stéphane Hugon, fondateur du cabinet Eranos, afin de rendre concret les échanges et le vivre ensemble. Préserver l’intimité C’est le fondement de la colocation comme du coliving : votre espace privé avec votre chambre, votre propre salle de bain. En effet, selon l’enquête One Shared House 2030 publiée en 2017, la salle de bain ne doit pas être partagée. Est-ce le cas uniquement dans les coliving gérés par les entreprises ? De plus en plus de logements partagés gérés par des particuliers proposent chambres et salle de bain individuelles, comme les y encouragent la société Colocatère. Certains vont plus loin. Chez Around, à Aubervilliers, « nous faisons en sorte d’assurer la tranquillité de chaque colocataire, avec l’isolation phonique des murs, de la porte et du plafond. Les descentes d’eau passent loin des chambres, de façon à permettre à chacun de vivre sa vie comme il l’entend. Par exemple, de pouvoir prendre sa douche à minuit sans gêner ses voisins » explique Guillaume Ricour-Dumas, son concepteur. Et plus de services On les appelle encore colocation, mais il est courant d’y trouver home cinéma, salle de sports, jardin, voire un studio de musique si c’est une colocation à thème. Certains services de base comme le wifi sont compris dans le bail. La caution solidaire et le bail collectif courant autrefois disparaissent. A la place, des systèmes de caution, comme la garantie COOLOC qui assure le règlement du loyer même en cas de défaut d’un colocataire facilitent les relations entre bailleurs et colocataires Coliving, colocation : le vivre ensemble Dans un marché immobilier en tension, le coliving présente des avantages. Mais qu’en est-il du vivre ensemble, de la communauté, bref du « co » de coliving ? Que ce soit la colocation ou le coliving, le choix du vivre ensemble ne relève pas du hasard répond Stéphane Hugon. « Il faut se placer à l’instant antérieur à la colocation ou au coliving pour comprendre quel est le problème dont il est la solution, qu’il s’agisse d’une rupture familiale, de l’ennui, de la volonté de ne plus être seul ou de pragmatisme. » L’expérience, en coliving comme en colocation montre que tout dépend des résidents. Ce qui rend l’expérience unique, ce sont des colivers ou des colocataires sur la même longueur d’onde, prêts à partager non seulement un logement, mais surtout la vie qui va avec !

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Co-location

COMMENT FIXER LE LOYER EN COLOCATION ?

25 octobre 2023

Comment fixer le loyer dans une colocation ? En fonction de la superficie de la chambre ? De l’emplacement du logement ? Des espaces communs ? Des services ? La question est complexe. D’autant plus qu’une fois fixé, vous ne pouvez plus le changer d’une année sur l’autre. Propriétaire, à quoi faut-il penser pour fixer le loyer par chambre dans votre colocation ? Un marché locatif tendu… ou pas Le premier critère concerne bien sûr l’emplacement. Les grandes villes sont les plus recherchées… et pas forcément les mieux loties en termes de chambres disponibles. Ainsi, note l’observatoire de la colocation, 38% des recherches en France portent sur la région parisienne (parmi lesquelles 58% portent sur Paris). Or celle-ci n’a que 29 % des chambres disponibles sur le territoire. Par conséquent, 62 % des demandes visent la province qui compte 71 % de chambres disponibles. Mais ces chiffres cachent également une réelle disparité entre villes et régions. Bien sûr, la demande est particulièrement forte à Paris (58% des recherches sur l’Ile-de-France). Il n’est donc pas étonnant que l’on y compte 8,2 demandes pour 1 chambre libre. A Lyon, chaque chambre attire 4,8 candidats en moyenne, Toulouse, 5,4. A Bordeaux et Nantes qui depuis des années attirent une population parisienne à la recherche d’une meilleure qualité de vie. Le taux est de 4,9 et 4,6 demandes par chambre. Si le sud attire toujours autant – Montpellier (4,1) ; Aix-en-Provence (3,6), – le nord reste prisé, par exemple avec Lille où une chambre reçoit en moyenne 4,7 candidatures. D’autres villes de moindre ampleur, mais tout aussi dynamiques attirent même davantage. C’est le cas d’Angers avec 3,4 demandes par chambre. En revanche des villes comme Saint-Etienne, Limoges, Le Mans ou même Nice, le marché est bien plus détendu et l’offre est supérieure à la demande. Le loyer d’une colocation dépend avant tout de la ville Le loyer moyen d’une chambre en colocation en France s’élève à 442 €, charges incluses. Mais cela cache bien des disparités, entre les villes Les prix, charges comprises, vont de 383 € à Saint-Etienne jusqu’à plus de 800 € pour une chambre à Paris (715 € en moyenne) ou à Bordeaux. Besançon fait ainsi partie des villes les moins chères en colocation avec des chambres à 295 € par mois. De même Tours devient attractive avec des chambres louées à 320 €. En revanche, les villes les plus chères, outre Paris, se trouvent dans le sud. Les colocations à Cannes, Nice ou Aix-en-Provence en raison de la pression immobilière, oscillent en moyenne entre 490 et 530 €. La petite ville d’Annemasse, en raison de sa proximité avec Genève fait également partie des villes où les colocations sont les plus chères (plus de 500 € en moyenne). Quelles limites pour fixer le prix du loyer ? Aussi, le meilleur moyen d’avoir une idée des prix auxquels proposer votre chambre en colocation peut être déjà de réaliser une étude de marché. Vous devrez prendre en compte la ville mais aussi le quartier où se situe le logement en colocation. Des observatoires des loyers vous aident à vous faire une idée précise des loyers. Attention ! Certaines villes pratiquent l’encadrement des loyers, comme Paris ou Lille. Et cela s’applique également aux colocations. De plus, une fois le loyer fixé, vous ne pouvez plus le changer comme bon vous semble, à moins d’avoir réalisé de grands travaux dans le logement. Vous pouvez cependant l’adapter en fonction de l’IRL. Un loyer adapté en fonction des colocations N’oubliez pas que votre loyer dépendra aussi des services que vous proposez au sein de la colocation, et à quels publics ils s’adressent. Il est nécessaire de prendre en compte un certain nombre de critères. – qui sont vos colocataires : des jeunes, des actifs, des seniors ? – quels sont les services ajoutés ? Ménage, wifi, Netflix ou home cinéma, garage, studio de musique ou salle de gym, terrasse ou jardin, mais aussi la vue depuis le logement, l’accès à une piscine… – Quelle est la surface de chaque chambre ? Chaque colocataire verse un loyer proportionnel à l’espace qu’il occupe personnellement… A moins que les chambres ne soient strictement identiques, ce qui est plus rare mais permet départager le loyer équitablement entre les colocataires. Fixer un loyer en colocation n’a donc rien d’évident. Mais pas de panique. Il vous suffit de devenir membre premium et COOLOC le calcule pour vous. Un moyen supplémentaire de vous faciliter la vie et de trouver les colocataires qui vont aimer et chouchouter votre logement.

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Co-location

LES AVANTAGES ET LES INCONVÉNIENTS DE LA COLOCATION

17 octobre 2023

Quels sont les avantages et les inconvénients de la colocation ? Un plus grand espace mais des habitudes différentes ; un loyer plus accessible, mais une cuisine, une salle de bain partagées… Bénéfices et désagréments coexistent en colocation. Mais ils dépendent de votre profil et de vos attentes. Quels avantages pouvez-vous retirer de la colocation ? Quels sont les désagréments et comment les éviter ? Les avantages de la colocation Un avantage économique Que vous soyez parent solo, étudiant, senior, jeune actif, en transition personnelle ou professionnelle, la colocation ou le coliving, ce sont bien sûr des économies. C’est attractif quel que soit votre profil ou vos besoins. Un loyer et des charges partagées, davantage d’espace… Disons-le franchement : la colocation est ce qu’il y a de mieux pour obtenir une qualité de vie accessible. Bien sûr, les avantages existent aussi avec la chambre contre services. Si vous êtes locataire, vous économisez le coût d’un loyer. Si vous êtes propriétaires, vos économies se calculent en temps ou en énergie, puisque votre locataire est là pour vous faciliter la tâche. Mais surtout des avantages … humains La colocation, c’est un surplus de vie. Si vous déménagez dans une nouvelle ville, ou un nouveau pays, vous rencontrez dès votre arrivée de nouvelles personnes. Originaires de la ville – ou non – elles pourront vous aider à vous orienter ou découvrir la ville avec vous. C’est le premier jalon d’une nouvelle vie sociale. Même chose si vous changez… de vie. Si vous êtes parent solo ou en pleine séparation, lancez-vous dans la colocation. Vous n’êtes plus seul coincé entre séparation, boulot et enfants en une ronde infernale. Vous pouvez partager vos problèmes, vos bonheurs et bien sûr ceux de vos colocataires. Ne plus être seul face aux problèmes du quotidien Il n’est jamais inutile d’avoir de l’aide pour monter un meuble ou affronter une canalisation bouchée. Grâce à l’intelligence collective, ce sera même plus facile de les résoudre. De même, si vous avez des soucis personnels – de la rupture sentimentale à la présence d’une araignée dans votre chambre en passant par vos angoisses professionnelles – des colocataires bienveillants – et qui n’ont pas une peur panique des araignées – peuvent vous aider à surmonter de grands moments de solitude, soit en parlant, soit en chassant l’intrus. Le partage des tâches C’est loin d’être anecdotique. Qui dit plus d’espace, dit plus de travail et d’entretien. Mais aussi des tâches partagées ! Il suffit de trouver la bonne organisation. L’inconvénient : vous n’avez plus l’excuse de la flemme pour faire le ménage. Vivre à plusieurs responsabilise chacun pour assurer le bien-être de l’ensemble de la colocation. Au moins, vous n’êtes plus seul pour vous attaquer à la montagne de vaisselle ou la poussière qui s’accumule. Cela peut aussi être l’occasion d’adopter de nouvelles habitudes ensemble pour vous faciliter la vie. Par exemple, partager les frais d’une femme de ménage, ou souscrire à un abonnement sur mesure pour recevoir régulièrement vos produits d’entretien à domicile. C’est aussi le moment d’améliorer votre quotidien (abonnement à un panier bio, inscription en salle de sports…) Les inconvénients de la colocation Une situation instable Mutation, séparation, chômage ou envie de nouveaux horizons, nous sommes tous confrontés à des changements imprévus. Ce qui signifie, dans votre cas trouver une autre colocation ou d’autres colocataires… Et repartir de zéro Or si vous changez de colocataires ou de colocations, vos exigences, elles, ne changent pas, surtout si vous êtes parent solo ou senior. Vos exigences ne vous permettent pas la flexibilité d’un étudiant ou d’un jeune actif. Calme, organisation des tâches, gestion du quotidien, autant de question qui sont centrales pour vous. En cas de changement de colocataire, prenez le temps de trouver le bon remplaçant, celui qui comprendra vos exigences et qui saura non seulement s’y adapter, mais les partagera. Si vous cherchez une colocation longue durée, si vous attendez de vos colocataires autre chose que le partage du loyer et de la cuisine, mettez-le en avant. Exprimez clairement vos attentes. Privilégiez les personnes qui, comme vous, recherchent la stabilité dans le vivre ensemble. Des colocataires incompatibles Fan de musique à fond quand vous appréciez le calme, enfermés dans leur chambre si vous préférez partager…Vivre en colocation, c’est d’abord vivre avec les autres. La colocation, c’est aussi chez vous. Et il est important de se sentir bien avec les gens que vous retrouvez le soir ou que vous croisez le matin. Attention, bien s’entendre avec ses colocataires ne veut pas dire vivre avec votre copie conforme. Ce n’est pas parce que vous avez des enfants que vous ne pouvez pas vivre avec des célibataires. Vous êtes senior, rien ne vous empêche de vivre avec des étudiants ou de jeunes actifs. C’est même le principe de la colocation intergénérationnelle ! Mais quel que soit votre profil, assurez-vous de trouver les colocataires qui vous correspondent. Comment ? COOLOC est fait pour ça et vous permet, en discutant de vos besoins, attentes, rythme de vie, de rencontrer le ou les colocataires qui vous correspondent. Des mésententes dans la vie quotidienne Parmi les avantages de la colocation, vous avez une vraie cuisine ou une vraie salle de bain. Parmi les inconvénients, de la vaisselle qui traine, ou des cheveux dans la baignoire… Des détails mais qui peuvent rendre le quotidien pénible, voire ingérable. Pensez à ajouter ces questions dans la charte de colocation. Elle est utile non seulement pour gérer les questions majeures (modalités de règlement du loyer, partage des charges, gestion du départ d’un colocataire…) Mais aussi tous les aspects de la vie en commun : de l’organisation de la cuisine partagée aux heures de descente des poubelles, à l’usage de la salle de bains en passant par les invitations aux amis… Bref, tout ce qui est susceptible de poser problème ou de créer un malaise chez l’un ou l’autre des colocataires. Le principe est ultra -simple : il suffit de s’asseoir autour d’une table tous ensemble, dire ce qu’on ne peut pas supporter, ce qu’on voudrait changer et ce qu’on est prêt à accepter. En parlant, vous devriez trouver une solution pour chaque problème. La clause de solidarité Cela concerne les colocations avec un bail unique où tous les colocataires signent le même bail. Le bailleur aura certainement glissé une clause de solidarité, qui oblige les colocataires à être solidaires en cas d’impayés de l’un d’entre eux. Ce n’est bien sûr pas le cas en coliving, mais cela arrive encore en colocation. Pouvez-vous prendre le risque de vous fier totalement à vos colocataires pour régler leur loyer eux-mêmes ? En cas de doute, même minime, ne prenez pas de risque. COOLOC vous apporte une solution avec la garantie COOLOC, qui assure au propriétaire le règlement du loyer, même en cas d’impayé. Préservez votre espace La colocation, ce sont non seulement des espaces partagés mais aussi, des espaces privés comme votre chambre, voire votre salle de bains… bref chez vous ! C’est votre intimité. Pour vous sentir chez vous, il est nécessaire de la préserver. Vous pouvez très bien demander au propriétaire à ce que les chambres soient équipées d’un verrou ou d’une clef particulière. De même, si certains espaces sont privatisés dans les espaces communs, par exemple des étagères dans la cuisine ou le frigo, il est important de les délimiter soit par une étiquette ou un code couleur et surtout de respecter l’espace de chacun. De même, il est important de respecter les espaces communs. Si vous souhaitez apporter des modifications, changer la disposition ou la décoration du salon, par exemple, parlez-en d’abord avec vos colocataires. La vie privée en colocation Les murs vous séparent physiquement, mais les bruits peuvent vous rapprocher un peu trop de vos colocataires. Le manque d’intimité peut vous peser : si les murs sont fins, vos colocataires peuvent entendre vos conversations privées… N’hésitez pas à envisager des solutions pour insonoriser votre chambre. Si certains aspects vous gênent, il faut en parler. Ainsi la question de la vie amoureuse – peut-on ramener quelqu’un à la maison ? Peut-il ou elle rester dormir ? …doit absolument être discutée avant que la question ne se pose, afin d’éviter toute mauvaise surprise. Les avantages et les inconvénients de la colocation, une fatalité ? Pas du tout. Il serait d’ailleurs dommage de renoncer aux premiers dans la mesure où en parlant et en échangeant, il est toujours possible de trouver une solution aux seconds !

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LOUER UNE CHAMBRE CHEZ SOI : LES BONS CONSEILS

10 octobre 2023

Louer une chambre chez soi est une excellente idée, que ce soit pour éviter la solitude, rendre service, ou arrondir vos fins de mois. Oui mais comment faire ? Quelles sont les conditions à remplir ? Quelle est la fiscalité ? Existe-t-il des moyens de défiscaliser ces revenus ? Louer une chambre chez soi Si vous avez la place nécessaire, que ce soit une chambre ou un studio, vous pouvez parfaitement louer une chambre à votre domicile. Elle doit cependant répondre à certains critères. La chambre que vous louez doit bien sûr faire partie de votre résidence principale. Pas question de transformer un cagibi en chambre. La pièce doit disposer d’un espace minimum de 20m3 – soit 9 m2 minimum de surface et 2,20 m de hauteur. Elle doit aussi disposer d’une fenêtre donnant sur l’extérieur. Le logement doit être décent et ne pas laisser « apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation”. Rien ne vous empêche de louer la chambre vide. A charge pour le locataire d’apporter ses meubles. Nombre de bailleurs préfèrent cependant louer une chambre meublée. Vous devez donc prévoir l’ameublement minimum légal : une literie avec couette ou couverture. La fenêtre doit être équipée de volet ou rideaux. Elle doit aussi comporter table, sièges, rangement et luminaires. La jouissance de la chambre est à l’usage exclusif du locataire. En tant que bailleur, vous n’êtes donc pas censé y mettre les pieds. Il est rare de pouvoir aménager dans une chambre un espace cuisine et des sanitaires. Votre locataire doit donc avoir accès à la cuisine, à la salle de bains, aux toilettes au sein du logement. Là encore, un avenant au bail – qui sera le même que pour une location meublée – peut organiser l’accès du locataire aux espaces communs. Une chambre, un bail Il vous faudra prévoir un bail en effet. C’est le cas de toute location, vide ou meublée, si la pièce louée est la résidence principale de votre locataire. Vous pouvez donc très bien signer un bail mobilité – dont la durée peut varier de 1 à 10 mois maximum- si votre locataire est étudiant, ou en formation. Un bail classique fait également l’affaire selon les besoins de votre locataire. Et comme pour toute location, vous devez, en tant que propriétaire, remettre également les diagnostics techniques. Vous devrez également réaliser un état des lieux avec votre locataire à l’entrée comme à la sortie, afin d’éviter tout litige au sujet des retenues sur le dépôt de garantie. L’avantage, cependant, est que vivant sous le même toit, vous pouvez régler plus rapidement les problèmes qui se posent. Si la chambre n’est pas la résidence principale de votre locataire, le bail est assez flexible. Mais vous ne pourrez pas bénéficier d’une exonération d’impôts. Fixer les charges et le loyer Le loyer dépend de la zone où se situe votre logement. En « zone tendue », où les offres de logement sont inférieures à la demande, vous êtes libre de fixer le loyer lors de la première mise en location. En revanche, aucune augmentation possible lors du changement de locataire ! De plus, si votre logement se situe à Paris, le loyer est plafonné. C’est la préfecture de police qui fixe le plafond des loyers. Il peut être un peu plus délicat de fixer le montant des charges (électricité, gaz, eau, internet…) puisque vous les partagez avec votre locataire. Il n’existe d’ailleurs pas de règles en la matière. La solution généralement adoptée est un forfait qui doit figurer sur la quittance de loyer. Généralement le forfait tient compte de la surface de la chambre, de son équipement et du nombre d’occupants. Vous pouvez également, en tant que propriétaire répercuter une partie des taxes (audiovisuelle, ordures ménagères…) liées à la résidence. Concernant la taxe d’habitation, c’est à vous, en tant que propriétaire de la régler, à moins que votre locataire ne dispose d’une entrée distincte. Locataire ou propriétaire, qui peut louer ? Que vous soyez propriétaire ou locataire de votre logement, vous êtes libres de louer une chambre. En tant que propriétaire, vous devez cependant : vérifier que le règlement de votre copropriété vous l’autorise – ce qui est le cas la plupart du temps ; prévenir votre assurance pour couvrir également votre locataire. Ce dernier a également tout intérêt à prendre une assurance de son côté. En tant que locataire, vous pouvez également sous-louer une partie de votre logement. Avant toute chose, il vous faudra obtenir l’accord du propriétaire. Sinon votre démarche est illégale et vous risquez une rupture de bail. Il est plus prudent d’établir un contrat de sous-location. N’exagérez pas et demandez un loyer proportionnel à la surface louée. Vous ne pouvez d’ailleurs exiger un loyer au m2 supérieur à ce que vous payez vous-même à votre propriétaire. En sous-louant, vous devenez à votre tour bailleur de votre sous-locataire. Ce dernier doit s’adresser à vous pour les travaux incombant au bailleur. A vous de les transmettre à votre propriétaire. En parallèle, vous restez redevable à votre propriétaire du paiement de l’intégralité du loyer, y compris en cas de défaut de paiement de votre sous-locataire. Le propriétaire, de son côté, peut réclamer au sous-locataire la part du loyer qui lui incombe – mais pas plus davantage. Même s’il n’y est pas obligé, votre sous-locataire a cependant intérêt à prendre une assurance sous-location. Il bénéficiera ainsi de la garantie risques locatifs qui permet d’être couvert en cas de dégât des eaux, d’explosion ou d’incendie. La garantie du recours des voisins et des tiers le couvrira si les dommages provoqués au sein du logement s’étendent à d’autres habitations. Louer une chambre… et profiter de la défiscalisation ? C’est possible Comme pour n’importe quelle location, la chambre que vous louez chez vous sera imposée selon les règles suivantes : Location vide : le loyer que vous percevez sera imposé comme revenu foncier ; location meublée : il rentre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et est imposé comme tel au titre de l’impôt sur le revenu. Bonne nouvelle cependant, vous pouvez bénéficier d’une exonération d’impôts. Comment ? Cela dépend, tout d’abord de l’endroit où vous habitez. Partout en France, à l’exception de l’Île-de-France, il suffit que le loyer annuel maximal ne dépasse 140 euros par m², charges non comprises. En Île-de-France, le loyer annuel maximal ne doit pas dépasser 190 euros par m². Cependant, ces plafonds augmentant régulièrement, il se peut que vous puissiez bientôt profiter de la défiscalisation totale de vos loyers. Si le loyer de la chambre dépasse ces plafonds, il doit être déclaré. Et dans ce cas, vous avez tout intérêt à louer une chambre meublée. En effet, les loyers des locations meublées font partie des bénéfices industriels et commerciaux de votre feuille d’imposition. Et si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 32 900 €, vous pouvez bénéficier d’un abattement de 50% par an. Au-delà de 32 900 €, le régime d’imposition passe automatiquement au réel. Si vous tenez correctement votre comptabilité, vous pouvez obtenir une déduction des charges liés à l’activité locative, tels que les frais liés aux travaux d’entretien ou d’acquisition du logement. Opter pour la chambre contre services ? Plutôt que de percevoir un loyer, vous pouvez proposer une chambre en échange d’un certain nombre d’heures de services hebdomadaires. Il peut s’agir, selon vos besoins, de garde d’enfants, de présence auprès d’une personne âgée ou handicapée, ou tout simplement pour vous rendre de menus services dans votre maison. Contrat de travail ou bail, vous êtes libre de choisir la forme qui vous convient pour définir le cadre de cet échange de bons procédés. Quoiqu’il en soit, à l’heure où la crise se fait ressentir y compris sur le paiement des loyers, où la solitude devient de plus en plus angoissante et pesante, ouvrir son logement et proposer une chambre peut non seulement participer à la résolution de la crise du logement, mais aussi rendre à cette période anxiogène un peu plus de sérénité et de convivialité.

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TOUT SAVOIR SUR LA GESTION LOCATIVE

3 octobre 2023

Vous faites partie des propriétaires débordés ? La location de votre bien vous fait faire des cauchemars ? Pas de panique ! La gestion locative est faite pour vous ! Elle vous fera gagner du temps, économiser votre énergie et profiter de nouveau de la vie ! Mais qu’est-ce que la gestion locative ? Des tâches variées… et chronophages ! Concrètement, la gestion locative désigne l’ensemble des activités multiples et variées qui s’imposent à toutes les étapes de la location. Elle commence dès la mise en location du bien avec la publication des annonces, l’organisation des visites, la sélection des locataires… À cette étape, la gestion locative consiste aussi en tout ce qui concerne l’entrée dans les lieux des locataires (rédaction du bail, état des lieux …) La gestion locative concerne aussi l’administration du bien. Il s’agit par exemple de la collecte des loyers, de la régularisation des charges et une fois par an, de la réévaluation des loyers en fonction de l’IRL. Il ne faudra pas oublier non plus l’entretien (réparations, résolution des éventuels problèmes ou sinistres…), sans oublier tout ce qui a trait à la copropriété. Gérer directement son bien En tant que propriétaire, plusieurs possibilités s’offrent à vous. Vous pouvez choisir de gérer votre bien directement. L’avantage : vous gardez le contrôle total de votre bien. Vous êtes au courant de tout et prenez les décisions en conséquence. Il n’y a aucun intermédiaire entre vos colocataires – que vous avez choisis- et vous même. Vous maitrisez l’ensemble des modifications techniques du bien. Inconvénient : cela prend du temps. En plus de la location proprement dite, vous devrez vous tenir informé de l’évolution de l’environnement juridique et comptable en matière de location immobilière. Si vous décidez de gérer seul votre bien en colocation, c’est le moment de souscrire à la garantie COOLOC. Non seulement les colocataires sont sélectionnés et certifiés. Vous n’avez plus besoin de vous occuper ni de la caution, ni des loyers. COOLOC s’en charge pour vous ! Ou déléguer la gestion locative Si vous êtes propriétaire de plusieurs biens en location, cela risque de devenir une activité à plein temps. Et si vous habitez vous-même loin de vos locations, voire à l’étranger, impossible de vous occuper de vos locations. La solution : déléguez ! De la mise en location à la sortie des locataires, en passant par la gestion des problèmes techniques, vous ne vous occupez plus de rien. L’agence que vous avez mandatée s’en charge. Cela vous libère l’esprit et vous rend plus libre. En revanche, ce sont des frais supplémentaires. Ils peuvent s’élever jusqu’à 10% du loyer et vous perdez la maitrise de la gestion de votre bien. Vous devrez vous fier à votre agent immobilier. Un défi pour certains. En 2018, seuls 13 % des propriétaires faisaient confiance à une agence immobilière pour gérer leur bien. L’alternative existe : partager la gestion de votre bien avec une agence. Vous confiez à cette dernière un mandat de gestion pour effectuer certaines tâches : la mise en location, l’entrée et la sortie des lieux, la gestion des loyers… Vous assurez de votre côté la maintenance du logement. Les tarifs sont plus abordables, les rôles bien définis. Et vous gardez la main sur les rénovations et travaux d’entretien ou de maintenance. Vous avez aussi un contact direct avec vos colocataires. Un atout précieux pour instaurer un rapport de confiance entre vous et eux. L’expérience montre combien connaître ses locataires et les apprécier est important. C’est l’assurance de les garder longtemps et d’être certain que votre logement sera bien entretenu. Et qui permettra de faciliter votre gestion de la location.

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QUELLE PLACE POUR LE COLIVING DANS LES SMART CITIES ?

26 septembre 2023

A quoi ressemblera la vie citadine de demain ? Il n’est question que de coliving et de smart cities. Sont-ils pour autant l’avenir de la ville ? Il est évident que le coliving trouve sa place au cœur des smart cities. Mais qu’est-ce que ces deux concepts nous apprennent des envies et des besoins des citadins ? Smart cities : un concept mature « Au départ, explique l’architecte italien Nicola Pisani, spécialiste de l’intelligence artificielle appliquée à l’immobilier, la vision autour des smart cities s’appuyait sur l’idée d’une ville technologique. » L’effort pour rendre les villes intelligentes portait surtout sur les infrastructures notamment la mobilité et les communications. Aujourd’hui, certaines smart cities adoptent en temps réel des éclairages, des feux de signalisation et de la distribution d’eau. Un moyen de réaliser près de 65% d’économies d’énergie en 12 ans estime la municipalité de Dijon, première à tester le projet en France. Lyon, elle, est en pointe sur les smart grids, des réseaux intelligents qui adaptent l’approvisionnement électrique en fonction des besoins. Concernant la mobilité, les bornes de bicyclette en libre accès ou de car sharing permettent de varier – et de faciliter- les déplacements. Elles évitent aussi le recours à la voiture individuelle. L’objectif est partout le même : être au plus proche des besoins du citoyen, tout en améliorant sa qualité de vie. « L’homme, le citadin est remis au centre du projet, confirme Nicola Pisani. La smart city est la ville qui, grâce au numérique et à la technologie, permet de répondre de façon intelligente et durable aux besoins des citadins. Elle améliore leur bien-être. » Les projets immobiliers sont aussi concernés, comme l’écoquartier du Fort d’Issy. Les 1 600 logements ont été conçus pour répondre aux normes Haute Qualité Environnementale. Deux puits géothermiques couvrent pas moins de 75 % des besoins du quartier en chauffage et eau chaude. L’intelligence au service de la spécificité des quartiers « Chaque quartier, chaque lieu est unique. Il faut aujourd’hui comprendre ce qui fait le caractère de chacun, remarque Nicola. Il faut également développer leurs capacités, s’adapter aux besoins des habitants, sans pour autant bouleverser le lieu. Parfois, au contraire, il est nécessaire de leur donner une identité ». Lui et ses équipes mettent ainsi au point des outils permettant de comprendre « les caractéristiques de chaque lieu… Et si les lieux correspondent aux besoins identifiés ». Tout cela grâce aux nouvelles technologies qui jouent un rôle de support. Elles permettent de comprendre la créativité possible autour d’un lieu pour développer de nouvelles fonctions. Des informations qui sont nécessaires pour les investisseurs … et pour les occupants finaux. Ces derniers veulent savoir si les logements qu’ils habitent leur permettront de satisfaire leurs besoins. Le sujet est d’actualité. « Actuellement, les grandes villes comme Paris, Londres, Milan mettent en place le concept des 15 minute cities. Chaque citoyen doit pouvoir réduire ses déplacements à 15 minutes à pied ou à bicyclette pour avoir accès aux services essentiels, voire bénéficier d’une micro-communauté à proximité de chez lui». Coliving et smart cities, quelles relations ? Si la smart city se met au service du citadin, qu’en est-il du coliving? A priori, les deux sujets n’ont rien à voir, même si en mettant l’accent sur le bien-être, les smart cities apportent une autre dimension au « vivre ensemble ». Et pourtant, les villes intelligentes auraient tout à gagner à favoriser le co-living. Une nécessité ? A l’heure actuelle, 757 millions de personnes vivent dans les 101 plus grandes villes du globe. Cela représente 11% de la population mondiale, 23% d’ici la fin du siècle. Difficile à l’heure actuelle d’imaginer la vie avec une telle concentration de population. Plus d’habitants signifie moins d’espace, et une augmentation des prix de l’immobilier. En effet, des études montrent que, lorsque la population d’une ville augmente de 1%, les loyers s’accroissent de 21%. Dans un tel contexte, partager un logement devient une nécessité. Une tendance de fond Mais le partage de logement ne fait qu’étendre la conception du partage des ressources. Nous avons pris l’habitude de partager des voitures – comme en témoigne le succès de Blablacar– , des hébergements pour les vacances – faut-il encore présenter Airbnb ? – des outils, par exemple avec Bricolib, ou tout simplement des échanges de services et d’objets, comme le propose Indigo. Partager son quotidien au sein d’une colocation ou d’un co-living n’a donc rien de très étonnant. Toutes ces initiatives reposent sur un même principe : la mutualisation des ressources. Et c’est également sur la gestion intelligente des ressources que s’appuie le concept des villes intelligentes. Un choix de vie Le partage de logement est d’ailleurs largement accepté par une population variée. C’est ce qui ressort de la méga-étude One Shared House dont les sondés sont âgés de 17 à 60 ans. La première raison invoquée, loin devant les questions économiques ou professionnelles, c’est de vivre avec les autres ! Et de préférence des autres qui permettent de découvrir de nouveaux horizons. Les sondés s’imaginent bien vivre au sein d’une petite communauté, de 4 à 10 personnes maximum. Exception faites des familles. Ces dernières pensent à de plus grandes communautés pouvant aller jusqu’à 25 personnes. Les opérateurs de coliving, et leurs investisseurs, eux, s’orientent davantage aujourd’hui vers de grandes résidences de coliving de plusieurs centaines de lits. Elles s’adressent plutôt à des professionnels ou de jeunes actifs. Mais, là encore, des dynamiques plus restreintes seraient possibles, explique Gui Perdrix, expert en coliving. « Je rêve qu’à chaque étage, soient prévus des lieux de rencontre pour favoriser l’émergence de petites communautés. » Coliving et smart cities : l’envie de vivre ensemble ? Vivre ensemble est une nécessité. Nous vivons dans des sociétés qui s’appuient sur les technologies. Avec la crise sanitaire, les interactions par écran interposé ne cessent de croître. Il en va de même pour le sentiment d’isolement. Le phénomène, qui touche aussi bien les seniors que les jeunes, ou les citadins de manière générale, n’est pourtant pas récent. Aussi le coliving, la cool-location peut s’imposer comme un choix de vie. C’est le cas de Pierre, papa solo, qui vit entre deux villes, il serait inimaginable de vivre autrement qu’en co-location. Le vivre ensemble a d’ailleurs été mis à l’épreuve pendant les confinements. Les grandes résidences de coliving ont dû fermer des espaces. « Le taux d’occupation moyen, rappelle Gui Perdrix est passé de 95% à 75% . De nombreux lieux ont fermé, car ils ne pouvaient plus offrir autant d’endroits partagés. En revanche, les plus petites résidences de coliving, dans les maisons particulières par exemple qui accueillent 10 à 15 personnes sont restées ouvertes. Et leurs habitants y étaient très heureux. » Se connaître mieux La smart city souligne Nicola Pisani permet aux futurs résidents d’en savoir plus sur l’ambiance et les avantages du quartier qu’ils vont habiter, si celui-ci correspond à leurs besoins. Le même principe s’applique à la co-location ou au coliving : vivre avec des personnes qui vous correspondent. Certains opérateurs de coliving, comme Cohabs orientent leurs futurs résidents sur la résidence qui leur conviendra le mieux en fonction de leur profil et de leurs besoins. Si vous avez un certain âge, vous serez orienté vers une résidence dans un quartier calme ; si vous êtes parent solo, certaines chambres de Cohabs Châtelain ont été pensées pour vous et votre enfant. Connaître les lieux et se connaître, c’est le principe de COOLOC : non seulement vous trouvez votre logement, mais surtout vous le choisissez avec – ou en fonction de – vos cool-locataires. Une commodité qui répond à de nouveaux enjeux Ne nous voilons pas la face : dans un contexte de pression immobilière, le coliving répond aussi à un enjeu financier… Mais, tout comme la smart city, il permet aussi de remettre le citadin au centre. D’une part, note Gui Perdrix, « il peut apporter du bien-être, en permettant de rendre non seulement le logement accessible, mais aussi des logements plus luxueux à toute une catégorie de résidents, qui seuls ne pourraient se permettre un tel niveau de services ». En effet, entre les espaces de co-working, bicyclettes en libre accès, salles de gym ou de cinéma, ou encore, comme à New York, le matelas intelligent qui vous aide à mieux dormir, les résidences de coliving rivalisent d’imagination pour attirer des résidents. Mais au-delà de cela, elles pourraient être de véritables solutions pour les nouveaux modes de vie. Le besoin d’espace, de vert et le développement du télétravail ont incité de nombreux citadins à quitter les grandes villes soit pour des villes plus petites, soit directement pour la campagne. Or les salariés ne peuvent pas forcément rester loin de leur bureau toute la semaine. Une solution pourrait alors être de prendre un abonnement dans un coliving et retenir une chambre de façon hebdomadaire ou mensuelle selon les besoins de chacun. Des opérateurs de coliving cherchent d’ailleurs à étendre leur offre de coliving et de coworking sur plusieurs villes cibles. Mais insiste Gui Perdrix, pour le moment ce sont surtout des chaînes d’hôtels qui offrent ce type de services. « par exemple Citizen M propose des abonnements mensuels. Les abonnés peuvent ainsi se rendre dans n’importe quel hôtel de la chaîne. C’est possible à condition qu’un opérateur possède des biens, répartis dans de nombreuses villes. » Revitaliser les territoires ? Les pouvoirs publics voient d’un bon oeil l’ouverture de résidences de coliving. « C’est un élément d’attractivité du territoire. Une résidence de coliving répond aux besoins de jeunes actifs qui peinent à trouver des logements de qualité en centre-ville à des prix attractifs », explique Benoît Jobert, co-fondateur de The Babbel Community «Outre mutualiser les coûts, le partage d’espaces est aussi un élément de convivialité. Les résidents y partagent des activités et s’ouvrent également sur leur ville, en rencontrant des habitants. Car nos restaurants, espaces de coworking ou salles de sport, sont aussi accessibles aux non-résidents ». À Marseille, la deuxième résidence de The Babbel Community s’est installée dans les anciens locaux des Galeries Lafayette. L’immeuble accueille aussi des commerces en rez-de-chaussée, « La ville nous a grandement facilité les choses, notamment dans l’instruction du permis de construire. Elle voulait préserver l’activité de ce quartier ». Si coliving et smart cities dessinent la ville de demain, ils répondent donc d’ores et déjà à des enjeux bien actuels.

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ASSURANCE HABITATION : LES BONNES PRATIQUES EN CO-LOCATION

19 septembre 2023

Quelle que soit la forme de location, l’assurance habitation est obligatoire. Mais quelle assurance choisir en cas de co-location ? Et en fonction de quels critères ? L’assurance habitation en co-location : les obligations Dès qu’il est question d’assurances, d’un point de vue légal, il n’existe pas de différence entre location et co-location. Dans les deux cas, une assurance habitation doit être souscrite au regard de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989. Vous devez fournir une attestation d’assurance au propriétaire dès le début de la co-location, faute de quoi ce dernier est en droit de résilier le bail de location. En théorie, il suffirait qu’un seul co-locataire dont le nom figure sur le bail souscrive une assurance pour être en conformité avec la loi. Mais seulement en théorie seulement : en cas de sinistre responsable, chaque co-locataire devra participer à la réparation des préjudices causés, au prorata de la part du loyer qu’il verse. Ceux qui ne seraient pas couverts nominativement par une assurance habitation pour les risques locatifs devraient alors assumer seuls la part du sinistre leur incombant. Un risque qu’il vaut mieux ne pas courir d’autant plus que les possibilités d’assurance en co-location sont nombreuses. Quel type de contrat d’assurance en co-location ? Plusieurs solutions s’offrent à vous. Un seul contrat d’assurance pour tous les co-locataires. Possible seulement en cas de bail unique global. Soyez attentifs : seuls les co-locataires dont le nom figure sur le bail seront couverts en cas de sinistre ! Avantage : la prime sera répartie entre chacun en fonction de la quote-part de loyer payée. Et en cas de sinistre, un seul assureur intervient. Inconvénient : en cas de changement de co-locataire (ce qui est souvent le cas pour ce type de location), le contrat doit être mis à jour à chaque nouveau départ et chaque nouvelle arrivée. Le propriétaire peut également souscrire une assurance pour les co-locataires à leur demande ou s’ils n’ont pas fourni d’attestation. Il répartira par douzième le montant de la prime sur le loyer. Un contrat par co-locataire : chaque locataire peut souscrire une assurance habitation individuelle. C’est le cas si le logement est loué avec un bail par co-locataire. Avantage : chacun peut adapter son contrat d’assurance en fonction du coût et de sa situation. C’est également plus simple en cas de départ d’un locataire. Il lui suffit de résilier son assurance et son remplaçant n’aura qu’à souscrire une nouvelle assurance. Inconvénient : en cas de sinistre, des conflits liés à la pluralité d’assureurs offrant différents niveaux de garantie et modes de gestion peuvent apparaître. Si vous optez pour une assurance individuelle, essayez si possible de choisir le même assureur que vos co-locataires, afin de limiter les conflits. Mais avant de signer, montrez-vous vigilant sur le montant des primes exigées par l’assureur. Idéalement, le total des contributions de chaque co-locataire ne doit pas dépasser la somme qui aurait été réglée par un locataire unique ! Co-location : que couvre le contrat d’assurance ? Le strict minimum à souscrire dans une co-location est une garantie des risques locatifs. Attention, elle ne couvre que les dommages occasionnés à l’immeuble (incendie, dégâts des eaux, explosion) et non les dommages causés aux voisins. Aussi, chaque co-locataire doit être couvert par une garantie responsabilité civile qui prend en charge les dommages matériels et corporels ou les préjudices que vous ou vos co-locataires pourriez causer à un tiers. L’assurance multirisques habitation offre de plus grandes garanties. Elle prend en charge les dommages aux biens en protégeant le logement en tant que tel et les biens qui s’y trouvent. Attention : en co-location, il peut exister de grandes différences de valeur entre les biens des co-locataires. Dans ce cas, il est plus judicieux que chacun souscrive à une assurance individuelle. Chacun choisit les garanties les plus adaptées à son cas, sans pour autant les imposer aux autres co-locataires. Des garanties adaptées à l’évolution de vos besoins Enfin, n’oubliez pas de mettre à jour le contrat et les garanties en fonction de l’évolution du logement, notamment en cas d’arrivée ou de départ d’un co-locataire, surtout si le contrat d’assurance a été souscrit par un seul des co-locataires. Veillez à ce que les biens de chacun soient couverts. En cas de sinistre, l’assureur prendra en charge l’indemnisation des biens mobiliers des co-locataires selon les montants déclarés et figurant au contrat, suivant un principe indemnitaire. Il existe également d’autres garanties facultatives, vivement conseillées cependant. La garantie « dommages aux biens », qui vous permettra d’être indemnisé en cas de perte de vos biens matériels lors d’un sinistre. Mais l’indemnisation est toujours plafonnée et le remboursement se fait souvent en fonction de l’ancienneté des biens. La garantie « recours de voisins » : elle vous protège contre les dommages que vous pourrez occasionner aux logements voisins, par exemple en cas de dégâts des eaux qui se déclare chez vous mais qui s’étend aux autres habitations. Choisissez vos garanties en fonction de vos besoins, mais soyez toujours attentif aux clauses d’exclusion et aux montants des indemnisations. La co-location ne change rien : la prise d’assurance doit être dictée par les mêmes règles que si vous étiez seul. Assurance habitation : faites jouer la concurrence Les assureurs peuvent être parfois réticents à assurer une co-location : plus il y a de co-locataires, plus les risques courus par le bien sont élevés. Certains fixent des critères spécifiques pour accepter de couvrir les risques (par exemple, nombre de co-locataires en fonction de la surface du logement). Avant de signer, montrez-vous vigilant sur le montant des primes exigées par l’assureur. Idéalement, le total des contributions de chaque co-locataire ne doit pas dépasser la somme qui aurait été réglée par un locataire unique ! Sachez que certaines assurances proposent des assurances spécifiques à la co-location, mais elles s’adressent souvent à des étudiants ou de jeunes actifs. Il existe de nombreuses offres et possibilités. N’hésitez pas à faire jouer la concurrence ! Et en cas de doute, n’hésitez pas à consulter COOLOC, expert de la co-location et du coliving, courtier en assurance, qui vous fournira toutes les assurances nécessaires. Pour aller plus loin, consultez également les textes juridiques ci-dessous. Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs : article 8 Code des assurances : articles L121-1 à L121-17 Règles relatives aux assurances : Décret du 30 mars 2016 fixant le montant maximal de la majoration de la prime annuelle d’assurance pour compte du locataire

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Co-location

LA COLOCATION, UN PREMIER PAS ÉCORESPONSABLE ?

5 septembre 2023

Habiter en colocation est une démarche écoresponsable. Vous ne le savez peut-être pas mais, en choisissant la colocation, vous faites du bien à la planète… et à vous-même ! La colocation, pour réduire les factures… mais pas seulement La colocation non seulement fait du bien à votre portefeuille, mais elle vous permet surtout de vivre mieux ! C’est d’ailleurs la raison pour laquelle de plus en plus de locataires, toutes générations confondues, font le choix de vivre ensemble. Pour un loyer partagé, vous obtenez davantage d’espace. Une chambre pour vous mais aussi un salon plus grand et une vraie cuisine par exemple. On ne compte plus les témoignages de parents solo qui choisissent la colocation pour disposer de plus de place pour accueillir leurs enfants sans avoir besoin de se serrer dans un petit studio. Les avantages se font sentir également à plus grande échelle. Et c’est aussi en cela que la colocation est une démarche écoresponsable. Choisir de vivre ensemble, c’est aussi occuper moins d’espace. En partageant un appartement ou une maison et en y trouvant votre espace, vous luttez à votre échelle … contre l’étalement urbain, tout en rentabilisant l’occupation de l’espace. Cela vaut également pour le chauffage, la connexion internet, l’électricité. Le partage permet de réduire la consommation individuelle. En augmentant le ratio d’utilisateurs par machine comme pour l’électroménager par exemple, la co-location permet une division des frais tout en contribuant à une diminution de l’impact environnemental. Les émissions de gaz à effet de serre sont amoindries et la facture énergétique … réduite. Vous ne le saviez peut-être pas mais grâce à vous, la transition écologique est déjà en marche. L’avantage de la démarche éco-responsable est qu’elle est progressive et créative. La colocation peut se révéler l’occasion, par exemple de choisir des fournisseurs responsables. Sans oublier que certains fournisseurs d’énergie verte proposent des offres plus intéressantes que les fournisseurs traditionnels. La colocation … pour adopter des habitudes écoresponsables Tous les jours, nous sommes submergés d’injonctions nous invitant à adopter un mode de vie plus sain, à changer nos habitudes pour freiner le réchauffement climatique. Mais ne nous voilons pas la face. Adopter de bonnes habitudes est beaucoup plus facile à dire qu’à tenir sur le long terme. Et pourtant la colocation, là encore, peut nous faire voir les choses autrement. Isaure et Dorothée, les confondatrices de l’appli anti-gaspillage alimentaire Save Eat ont su faire changer les habitudes de leurs co-locataires en Angleterre. Ces derniers jetaient des aliments à peine périmés. Elles ont donc pris l’habitude de les récupérer pour les cuisiner et de régaler leurs colocataires le dimanche soir. Ces derniers progressivement se sont mis à cuisiner davantage, à récupérer leurs restes pour inventer de nouvelles recettes. Vivre en colocation vous permet aussi d’adopter de nouvelles habitudes ensemble. En cuisine, par exemple, vous pouvez prendre un abonnement commun à un panier bio et solidaire comme ceux du réseau Cocagne pour pouvoir cuisiner ensemble. La colocation pour consommer moins… et mieux La colocation, c’est aussi l’occasion de mettre en commun vos savoir-faire. N’ayant pas beaucoup d’argent pour acheter des meubles pour leur appartement, Leslie et ses colocataires se sont mis à fouiller chez Emmaüs, à faire de la récup’. Lorsque Thomas, bricoleur de génie est arrivé, il a glané des meubles abandonnés dans la rue pour les retaper et leur donner une seconde vie dans la colocation de Leslie. Dans la première colocation solidaire de Caracol c’est Virginie, comédienne et metteur en scène qui, grâce à ses compétences en menuiserie, a apporté une aide décisive pour aménager l’espace, et construire des meubles et des parois à partir de palettes récupérées. Vous pouvez aussi être nul en bricolage, vous et vos colocataires, mais sans pour autant vouloir racheter du neuf à tout prix. Que vous ayez besoin d’un objet, d’un service, ou au contraire, besoin de vider vos placards, l’appli Indigo vous indique quels biens, services ou besoins sont disponibles à proximité de chez vous. Les bonnes résolutions peuvent cependant avoir des limites. Leslie et ses colocataires voulaient passer au zéro déchet. Mais, reconnait Leslie, cela prenait trop de temps. « Nous nous sommes contentés au final d’être attentif au tri des déchets ». Multiplier les petits pas écoresponsables reste donc le meilleur moyen d’adopter un mode de vie plus sain, pour vous autant que pour la planète.

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Co-location

COOLOC OU LA COLOCATION AU XXIÈME SIÈCLE

29 août 2023

Avec COOLOC, la colocation version XXI° siècle ne ressemble à aucune autre ! Vous pensiez que la colocation était réservée aux étudiants ou aux jeunes actifs ? Oubliez. Loin d’être un logement par défaut, la colocation selon Cooloc, répond aujourd’hui à de multiples besoins : l’envie de vivre ensemble, de briser les solitudes, de vivre solidaires et en harmonie avec son environnement. La co-location, c’est donc le moyen de rendre co-locataires et propriétaires heureux. Et pour faciliter sa mise en place, COOLOC les accompagne avec un service tout compris qui simplifie, rassure et encourage. Explications avec Virginie Perret, co-fondatrice de COOLOC. Le paradoxe de la location Virginie Perret : Se sentir bien chez soi, en sécurité est une nécessité. Pourtant, trouver un logement reste un parcours du combattant. Pour le locataire, comme pour le propriétaire. Le locataire doit convaincre le propriétaire – ou l’agent immobilier – qu’il pourra payer son loyer. Ce qui n’est pas évident s’il est en CDD ou free lance. Le propriétaire hésite à louer car il a peur des impayés. Il sait aussi qu’il lui faudra des années pour faire partir son locataire si celui-ci cesse de payer son loyer. Nous sommes donc dans une situation paradoxale où des propriétaires de grands logements ne parviennent pas à louer leur bien, faute de trouver le locataire idéal… et des locataires n’arrivent pas à se loger, car ils ne remplissent pas les cases (CDI, un salaire équivalent à trois fois le loyer, un garant…). Une triple mission pour une meilleure colocation Depuis ses débuts, COOLOC réfléchit à ces obstacles qui empêchent propriétaires et locataires de se rencontrer, ce qui nous amène à remplir trois missions. Se connaitre avant tout Selon COOLOC, la colocation, c’est avant vivre ensemble. C’est pourquoi les futurs colocataires peuvent faire connaissance avant même d’emménager ensemble. Ils peuvent même choisir leur logement ensemble parmi les biens proposés par les propriétaires. C’est pour cela que des locataires qui ne pensaient pas forcément à la co-location comme solution s’inscrivent sur notre site : familles monoparentales, seniors, couples…Cela change tout : on emménage ensemble non par nécessité, mais par envie de partager un moment de vie. La colocation n’est plus un logement par défaut. C’est une envie d’être ensemble, d’apporter un supplément de vie … et de ne plus se sentir isolé. Connaitre ses colocataires Lorsque vous confiez votre bien à une agence, c’est l’agent immobilier qui décide qui va entrer dans le logement. Ni le propriétaire, ni les co-locataires n’ont leur mot à dire. Avec COOLOC, la colocation est transparente. Nous facilitons la mise en relation entre colocataires, et propriétaire. Avec la garantie Cooloc, ce dernier ne reçoit que des dossiers de candidats validés par Cooloc qui se porte garant pour eux. Ne reste au propriétaire qu’à choisir les locataires avec lesquels le courant passe le mieux. S’ils s’entendent, le bail peut même être signé en ligne. Tiers de confiance Cooloc se porte garant des colocataires quelle que soit leur situation professionnelle ou familiale. Ce qui compte, c’est la façon dont les gens gèrent leur budget, pas leur salaire ni leur statut. Notre idée est de les accompagner quelle que soit leur situation de vie. Nous considérons qu’une maman solo, ou une personne en CDD n’est pas plus à risque qu’une personne en CDI qui gagne trois fois le montant du loyer. Cooloc prend donc en compte la façon dont les gens gèrent leur budget. Et nous savons très bien, par exemple, que, pour un parent solo, le loyer occupe une part importante du budget. » Selon ce principe, Cooloc perçoit les loyers et les verse aux propriétaires à date fixe. Et la garantie couvre jusqu’à 96 000 euros de loyers par chambre. Un nouveau contrat COOLOC ? La garantie Cooloc réinvente le contrat social entre propriétaires et locataires. Tous cotisent à égalité : 2,5 % du loyer chacun. En échange, Cooloc garantit un « loyer payé à date fixe ». C’est tout le sens de la communauté sur COOLOC. Dans une communauté, tout le monde veille sur tout le monde. Quelqu’un qui se comporte bien est recommandé par sa communauté. De plus, COOLOC prend soin d’appeler tous les inscrits sur la plateforme, propriétaires comme locataires pour mieux les écouter, résoudre les problèmes. Un petit supplément d’amour auquel les inscrits sur Cooloc sont particulièrement sensibles. Quid du turn over de la colocation ? Si une chambre en co-location se libère, ce sont les colocataires qui recherchent un candidat sur COOLOC. L’algorithme vérifie les candidats et les garantit. Le propriétaire ne voit donc que les profils de candidats choisis par les co-locataires et garantis par COOLOC. Tout le parcours est sécurisé en ligne, mais aussi dans la réalité. Au final, une relation qui dure C’est pour cela que COOLOC veut ancrer les propriétaires, comme les locataires dans une relation durable, stable, sécurisante. Et donc une relation entre propriétaire et colocataires qui perdure dans le temps. Pour le propriétaire, c’est l’assurance d’avoir un logement habité, par des colocataires heureux de vivre ensemble et qui prennent soin de leur cadre de vie. COOLOC prend en charge tout le côté irritant, administratif avec un service effiace, simple d’utilisation, flexible et en ligne. Cela permet de laisser place à la relation entre propriétaire et locataire et du temps pour ce qui est important : vivre tout simplement !

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Co-location

LA COLOCATION… MÊME EN VACANCES

22 août 2023

La colocation de vacances ? Bien sûr ! A moins que les vacances ne riment pour vous avec calme et solitude, la colocation de vacances, sous toutes ses formes, se révèle une option très avantageuse. Elle est faite pour vous si vous êtes un ennemi des vacances en solo, si vous préférez découvrir une région avec les conseils des habitants, ou si vous avez des envies de vacances de rêve malgré votre budget plutôt serré. La colocation de vacances, qu’est-ce que c’est ? Vous connaissez le principe de COOLOC pour trouver votre colocation à moyen ou long terme ? Les futurs colocataires se rencontrent et trouvent ensemble l’appartement de leurs rêves. Même chose pour la colocation de vacances : vous vous inscrivez sur un site de colocation de vacances, vous renseignez votre profil, le lieu rêvé de vos futures vacances et vous rentrez en contact avec d’autres colocataires ayant les mêmes affinités. Ensemble, vous recherchez une colocation de vacances. Faut-il vraiment rappeler les avantages de ce procédé ? La location de vacances vous revient moins chère. Elle est plus grande et plus confortable. Vous élargissez votre cercle de connaissances Vous pouvez partir plus loin, voire plus longtemps C’est le moyen de ne plus partir seul en vacances Si vous êtes parent solo, il peut être intéressant de partager une colocation de vacances avec d’autres familles monoparentales pour réduire les coûts et passer des vacances agréables pour vous et vos enfants. Comme pour toute colocation, rencontrez à l’avance vos futurs colocataires et soyez chacun clairs sur vos attentes, l’organisation de l’arrivée et du départ, les activités envisagées, le quotidien (repas, entretien…). Choisissez aussi des personnes ayant le même rythme et les mêmes centres d’intérêt que vous. Cela évitera les malentendus, et surtout de gâcher votre été. Quand le canapé devient une destination à part entière : le couchsurfing Visiter une ville, une région tout en étant logé chez un habitant qui met à votre disposition un canapé, un clic-clac ou autre matelas pour dormir, c’est cela le couchsurfing ! Le mot est une contraction des deux mots « couch » qui signifie canapé et surf. Littéralement, vous surfez sur le canapé des autres. Concrètement, vous êtes hébergé gratuitement chez un hôte pour quelques jours. En effet, il n’y a aucun échange d’argent. L’esprit du couchsurfing réside dans l’échange et la rencontre. Il s’agit d’un moment de partage. Partage entre d’une part, l’hôte heureux de faire découvrir sa ville et de faire de nouvelles rencontres. D’autre part, le couchsurfer qui souhaite partager quelques jours le quotidien d’un habitant, découvrir sa culture et partager la sienne. Tout est dans le plaisir de l’échange et de la découverte. S’il ne paie rien, le couchsurfer en remerciement, peut soit apporter un petit cadeau, soit cuisiner pour son hôte… Un projet un peu utopique ? Pas tant que cela. Le site couchsurfing compte aujourd’hui une communauté de près de 14 millions de personnes, réparties dans 200 000 villes dans le monde, voyageurs et hôtes confondus. Sur le site, les couchsurfers inscrits contactent directement les hôtes des villes qui les intéressent. L’échange commence à cet instant. Si le courant passe, que chacun a de bonnes références, alors, ils peuvent convenir des dates de séjour. En camping… chez l’habitant Si vous n’envisagez pas les vacances autrement qu’en camping-car ou sous la tente, mais cherchez quelque chose de plus authentique qu’un camping, le home camping est fait pour vous. Il s’agit simplement de planter votre tente dans le jardin d’un particulier qui met une partie de son terrain à votre disposition. La transaction est payante mais les avantages nombreux. D’une part, vos affaires sont à l’abri puisque vous êtes dans une propriété privée. Vous rencontrez et pouvez partager des moments privilégiés avec votre hôte, tout en conservant votre intimité. Grâce aux conseils de ce dernier, vous découvrez la région et des lieux connus des seuls habitants. Sans compter que les tarifs proposés sont souvent plus abordables que ceux des campings, même si les services ne sont pas forcément les mêmes. En tant que propriétaire, vous avez la possibilité de rencontrer des voyageurs venus du monde entier, de partager vos passions et faire connaitre votre région tout en rentabilisant un espace libre sur votre terrain. En vacances chez l’habitant Vous pouvez également choisir des vacances bien plus dépaysantes. Certaines agences de voyage proposent des séjours chez l’habitant : deux semaines dans une yourte en Mongolie avec des éleveurs, ou chez des planteurs de thé de la vallée du Sikkim en Inde, chez des populations traditionnelles en Equateur ou en Amazonie, ou, plus proches, des artisans vignerons en Sicile. S’installer chez les autres… S’installer chez des inconnus qui eux viendront occuper votre logement, le temps des vacances ? C’est l’échange d’appartements, de plus en plus courant. L’avantage est immédiat : vous ne dépensez rien pour le logement et vous avez une base pour visiter la ville ou la région souhaitée en vivant au rythme des locaux. Le concept est apparu dans les années 1950 aux États-Unis. Aujourd’hui, plus de 300 000 échanges d’appartements ont lieu chaque année. De Sydney à Buenos Aires en passant par Le Cap ou La Haye, vous pouvez trouver des offres presque partout. Votre logement est en France ? C’est parfait ! L’Hexagone attire : on compte, selon le Routard, quatre demandes étrangères pour une proposition française ! Tout repose sur la confiance mutuelle entre les parties. Il faut accepter que des inconnus occuperont votre logement tandis que vous-même occuperez le leur. Bien sûr, cela demande un petit effort d’organisation. Vous devez laisser votre appartement rangé et propre et faire de la place dans vos placards pour accueillir les affaires des hôtes qui vont habiter chez vous. Côté assurance, le principe est le même que si vous prêtiez votre appartement à des amis. Votre assurance habitation et une assurance civile suffisent. Sans compter qu’il y a d’autres avantages… Saviez-vous que les cambriolages sont beaucoup plus nombreux en été ? Votre appartement, habité tout l’été, est donc moins à risque. La colocation se décline donc aussi en vacances. Non seulement vos vacances vous reviennent moins cher, mais la colocation vous ouvre des horizons insoupçonnés. Bref, une autre façon de vivre ensemble… même pendant les vacances.

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Investissement

COMMENT SE PORTE L’INVESTISSEMENT LOCATIF MEUBLÉ ?

15 août 2023

L’investissement locatif meublé est-il toujours intéressant ? En ces temps troublés où inflation, crise énergétique, guerres font croitre l’angoisse, la pierre est-elle toujours un refuge ? Les locations meublées sont-elles la garantie d’une bonne rentabilité ? Les réponses de Loïc Audet, co-fondateur d’Immocitiz Un pionnier de l’investissement locatif Depuis 2012, Immocitiz accompagne les investisseurs depuis la recherche du bien jusqu’à la mise en location, en passant par la recherche de financement, les travaux de rénovation et d’ameublement. Vers un ralentissement de l’investissement locatif meublé ? Quelle analyse tire Immocitiz de la situation actuelle entre crise énergétique, remontée des taux, angoisse existentielle sur l’avenir ? « Nous restons assez sereins » reconnait Loïc. « J’ai commencé à travailler en 2007-2008, au moment de la crise des subprimes. Même si les crises passées ne préjugent pas des crises à venir, je sais comment, a priori, cela se passe. » Et en l’occurrence, il n’y a pas d’inquiétude sur les investissements. En France, on aime bien investir dans la pierre. Mais aujourd’hui, entre le taux d’usure et la -légère- remontée des taux d’intérêt, les candidats sont moins nombreux. « Le problème n’est plus de vouloir mais de pouvoir. Il y a toujours autant de candidats, mais ils ont été mal habitués. Dans les années 2017-2019, le financement était très facilement accordé. Il suffisait d’avoir un CDI et un salaire correct pour emprunter au 110%. L’emprunt couvrait ainsi l’achat, les frais de notaires, les travaux. C’est-à-dire que, même si l’acheteur n’avait pas d’épargne de précaution, ni d’apport personnel, il pouvait emprunter. Le graal pour se lancer dans l’investissement locatif meublé » La situation a bien changé remarque Loïc Audet. Les investisseurs doivent avoir un apport ou utiliser une partie de leur épargne. Et pour ceux qui arrivent sans apport … les portes se referment ! Qui sont les investisseurs aujourd’hui ? Il y a trois profils analyse Loïc Audet : Les CSP + ou CSP ++. Ils sont confrontés à une double problématique de connaissance et de temps : ils ne connaissent pas précisément le monde de l’immobilier. Mais ils veulent profiter des opportunités offertes par l’investissement locatif meublé . Ils n’ont pas le temps de visiter les biens, de gérer les travaux, ni de mettre en location. En revanche, ils sont prêts à payer pour un service clef en main fait pour eux. Ils représentent notre cible privilégiée. La nôtre et celles des autres acteurs de l’immobilier d’ailleurs. Ce sont aujourd’hui les investisseurs les plus nombreux. Le pluri-investisseur : il a déjà investi dans immobilier seul, via une SCPI, ou via le dispositif Pinel. Comme son investissement précédent pas forcément hyper rentable, il cherche à réaliser un autre investissement plus musclé. Mais, cette fois, il préfère déléguer. Enfin, il y a ceux qui ont suivi des formations dispensées par les gourous de l’immobilier sur internet. Ils ont le vocabulaire de l’immobilier, maitrisent la théorie … mais n’ont pas la pratique. Ils hésitent à sauter le pas. « Et c’est bien pour cela qu’ils basculent chez nous. Il faut donc leur faire prendre conscience de la réalité, les rééduquer. Ils ne peuvent pas emprunter s’ils n’ont pas d’apport. Mais ce n’est pas facile. Certains pensent que demain, on leur proposera mieux. » Une grosse différence avec les années précédentes Elle n’intervient pas tant au moment où le client nous contacte qu’au moment de la revue de la capacité d’investissement. Il y a moins de candidats aujourd’hui car ceux qui se pensaient finançables n’obtiennent finalement pas de crédit. C’est une première perte. L’autre perte intervient au moment de la transaction. Même si toutes précautions sont prises, la situation évolue, en mieux ou en moins bien. L’investisseur peut changer de métier, être en période d’essai, se retrouver plus endetté… Au moment de la réalisation de l’investissement, le passage chez le banquier peut poser souci. Aujourd’hui, 40% des dossiers de crédit sont refusés par la banque, soit presque un dossier sur deux. Nous, dès le départ, nous tâtons le terrain pour comprendre la capacité d’endettement du client. En fin de compte, nous n’accompagnons que 10 % des clients qui nous contactent, par pure précaution. Par ailleurs, ces derniers temps, nous avons remarqué que celui qui détient du cash est en position de force face au vendeur. Il a plus de chance d’obtenir le bien avec une offre inférieure de 5-10%… Même si, en face, il y a une offre plus intéressante mais venant d’un acheteur qui doit emprunter. Pour un bien de 100 000 € par exemple, l’investisseur qui fait une offre à 90 000 € en cash l’emportera sur celui qui fait offre à 95 000 € avec condition. La loi Climat va-t-elle freiner l’investissement dans l’immobilier locatif ? La loi Climat rend-elle plus difficile la location ? Remet-elle en cause l’investissement dans l’immobilier locatif ? Au 1er janvier 2034, la location des logements classés E dont la consommation varie de 330 à 231 kWh/m2 par an sera interdite. Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, même s’il s’agit d’un renouvellement de bail. Comment ont réagi les investisseurs ? « Certains ont décalé leur investissement, en attendant que les règles soient claires. D’autres ont mal réagi. Avec l’isolation, ils perdent de la surface, quand ils ont parfois acheté leur bien à 10 000€/m2. » Pour Immocitiz, « cette réforme est une opportunité. Un appartement performant énergétiquement se louera mieux que celui qui n’est pas rénové, mal isolé, qui a des problèmes d’humidité… C’est un enjeu économique, écologique et de confort.» Conséquences ? « Nous faisons des recommandations de travaux en fonction du DPE. Et indirectement, pour améliorer le confort du locataire. Certes c’est un investissement supplémentaire. Mais avec le temps, nous pensons qu’un partage est possible. Avec un appartement bien isolé qui consomme moins d’énergie, tout le monde est gagnant : le propriétaire peut le louer plus cher. Le locataire en sort également gagnant car il économise sur sa consommation énergétique. » Les nouveaux clients sont plus réceptifs. Ils acceptent que l’enveloppe des travaux soit plus importante. C’est passé plus difficilement avec les anciens clients. Ils étaient habitués à des montants moins élevés. Mais ils prennent l’habitude progressivement d’intégrer les travaux améliorant la performance énergétique. Côté travaux, c’est plus gratifiant pour nous de travailler avec des matériaux plus qualitatifs. Un client qui se lance dans l’investissement locatif meublé avec nous doit avoir envie de montrer son appartement. Il doit pouvoir en parler, montrer des photos. C’est dans notre ADN : nous devons rendre le client fier de son investissement. » L’ADN d’Immocitiz : un service clef en main Justement, l’ADN d’Immocitiz, d’où vient-il ? Tout a commencé avec une agence immobilière tout ce qu’il y a de plus classique. Mais, raconte Loïc Audet, « nous avons rencontré une jeune investisseuse française qui habitait aux Etats-Unis où elle avait suivi son mari. Elle avait un gros patrimoine immobilier et cherchait une personne de confiance pour le gérer pour elle : mise en location, vente ou achat selon les besoins. Elle nous a ensuite envoyé ses amies de la communauté française de San Francisco. C’est ainsi que nous avons développé le modèle. Au départ, nous faisions tout nous-mêmes : les travaux de rénovation, l’ameublement – on connait parfaitement toutes les références Ikea. On a pensé alors que ce serait bien d’avoir une boite de travaux. » Les travaux ou l’angoisse des investisseurs C’est ainsi qu’est né Créacitiz. Depuis 2016, cette entreprise, émanation directe d’Immocitiz assure la gestion de projet post-achat pour accompagner les investisseurs dans cette étape particulièrement anxiogène. Pourquoi anxiogène ? « Plus que de ne pas trouver de locataires, ou de ne pas louer au juste prix, la première crainte de l’investisseur immobilier, ce sont les travaux » explique Loïc Audet. « C’est un aspect que les investisseurs n’ont pas envie de gérer. Les travaux, c’est un peu sulfureux. On sait quand ça commence, pas quand ça finit. On connait le devis initial, pas le prix final. Sans compter la peur de l’abandon du chantier ou des malfaçons. Nous avons embauché des architectes qui ont un rôle de chef de projet. Pour chaque projet, ils dessinent, conçoivent et suivent les travaux du début jusqu’à la fin. » Une expérience sur tous les types de location L’entreprise gère, pour ses clients, toutes sortes de locations : « Cela va de la location classique – studio ou 2 pièces – à des projets plus gros comme les immeubles de rapport. Il nous arrive de transformer des locaux commerciaux en Airbnb, et nous nous occupons du changement d’affectation. Ensuite, selon les projets nous faisons appel à des spécialistes : un service de conciergerie pour les AirBnB, COOLOC pour les colocations… Nous nous adaptons aux spécificités des marchés locaux. Par exemple, à Rouen, tout passe par des agences immobilières locales. Cela fonctionne comme ça. » Immocitiz est-elle pour autant devenue un géant ? « Non. Nous avons une trentaine de salariés. Après Paris, nous avons maintenant des bureaux à Lille, Bordeaux, Caen, Le Havre, Rouen, St Etienne, Nice, Cannes, Aix. Suivront Toulouse, Montpellier et Lyon. » Un développement stratégique aussi bien que pratique : « Chercher un bien est facile. Ce qui est compliqué, c’est de maintenir le même niveau de valeur dans les différentes régions. Ce n’est pas évident, mais nous devons proposer partout le même niveau de qualité en termes de travaux, d’ameublement et de gestion. »

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Investissement

IMMOBILIER : CRISE SUR LE MARCHÉ DE LA LOCATION !

8 août 2023

Une crise sans précédent frappe aujourd’hui le marché de la location. Inflation, énergie, législation… les facteurs sont multiples. Presque toute la France est touchée, ainsi que la majorité des candidats à la location. Heureusement, des solutions existent ! Une baisse de l’offre locative rapide Plus 54% de demandes de location, alors que le nombre d’annonces a baissé de 10%. En près de trois ans, le marché de la location s’est réduit de moitié constate, dans une étude, Bien’Ici, la plateforme d’annonces immobilières. En 2022, 74% des annonces concernent des biens à vendre. Seulement 26% des biens à louer. En 2020, la proportion était de 65 % pour 35 %. Même constat chez PAP, qui a observé une baisse de 22% de l’offre locative entre 2021 et 2022, sachant que 2021 était une année particulière. De nombreux logements dédiés à la location de courte durée étaient revenus sur le marché. Ce n’est plus le cas aujourd’hui avec la reprise du tourisme international. Cette crise du marché de la location affecte toutes les typologies de logements, aussi bien les 2 et 3 pièces (-29%) que les studios et les plus de 3 pièces (-20%). Vers une autre crise du logement ? En parallèle, la demande locative a augmenté de 32%. Les petites surfaces sont, comme d'habitude, l'objet de toutes les convoitises. En moyenne en France, Bien’Ici compte 87 demandes pour un studio à louer contre 50 demandes en 2021. « La location occupe une place importante du marché immobilier français, rappelle la plateforme. (…) Il concerne environ 40 millions de personnes en France soit bien plus de la moitié de la population.» Tous les locataires sont concernés Accéder à une location pour les étudiants, les jeunes actifs en CDD, les free lance était déjà compliqué. Mais aujourd’hui, tous les profils de locataires sont concernés indique une étude du site PAP. 74,6 % des 11 606 candidats à la location ont éprouvé davantage de difficultés à trouver un logement par rapport à leurs recherches précédentes. 73% des candidats en CDI et 75,6 % des salariés du public - pourtant des profils appréciés des bailleurs- ont bataillé pour obtenir une location. 21,2 % indiquent avoir eu autant de mal que d’habitude. Seuls 4,4 % de candidats particulièrement chanceux n’ont eu aucune difficulté à trouver. Sur un marché tendu, la recherche prend aussi plus de temps. Plus de deux mois pour 51,2 % des candidats. Plus de 3 mois pour 32,9 % d’entre eux. Un allongement des délais qui touche même les candidats plus favorisés. 56,1 % des salariés en CDI et 54,1 % du public recherchent un logement depuis plus de 2 mois. Une situation telle que 28 % des candidats en arrivent à rechercher indifféremment une location nue ou meublée. En clair, s’ils trouvent, ils prennent ! Des difficultés de différente nature D’où viennent ces difficultés ? Le manque d’offres - 56,3 % - est le premier facteur de difficulté selon les candidats. Viennent ensuite l’absence de réponse des propriétaires contactés (45,4%), les loyers trop élevés (45,8 %) y compris dans les villes qui pratiquent le plafonnement des loyers. Cette dernière mesure est d'ailleurs loin d'être respectée. En 2021, PAP recensait 42 % d’annonces de location hors la loi. Un constat partagé par l’Observatoire de la Fondation Abbé Pierre qui comptait 35 % d’annonces non conformes. Des régions entières touchées par la crise du marché locatif Il n’y a pas que les grandes agglomérations qui souffrent de la pénurie. Bien sûr, la crise du marché de la location touche de façon accrue Paris et l’Île-de-France. La région comptait 27% d’annonces de biens à louer en moins, en septembre 2022. Les agglomérations de Lyon, Marseille et Bordeaux sont également en difficulté. Les régions Bretagne, Pays de la Loire et PACA connaissent elles aussi la crise du marché de la location. Pour 8 biens à vendre, vous n’en trouvez que deux à louer. Seule la région Grand-Est tire son épingle du jeu avec 32% d’offres de logements dédiés à la location. Les raisons de la crise du marché locatif Quelles raisons ont conduit à cette crise du marché de l’immobilier locatif ? Des raisons conjoncturelles d’une part. Avec un phénomène nouveau : une part croissante des actifs privilégient la location et non plus l’achat immobilier. Le nombre d’acheteurs a baissé de 14 % en 2022 par rapport à 2019. Hausse des taux d’intérêt, accès au crédit plus difficile : les candidats à l’achat ont finalement renoncé. L’inflation augmente également les inquiétudes sur le pouvoir d’achat et rend frileux de potentiels acquéreurs. Ils se rabattent alors sur le marché locatif. D’autre part, des raisons légales compliquent le jeu. Dès cette année, les pires passoires thermiques sont interdites à la location. Une interdiction qui s’étendra à tous les logements les plus gourmands en énergie d’ici 2028. Soit, d’après le Ministère de la Transition écologique, près de 2 millions de logements. Et nombre de propriétaires qui ne souhaitent pas réaliser les travaux de performance thermique ont déjà mis en vente des biens impropres à la location. Un besoin urgent de revenus Une autre tendance, bien identifiée aux Etats-Unis, inquiètent les observateurs du marché immobilier. Il s’agit de nouveaux propriétaires qui, face à la crise actuelle, cherchent des revenus rapides. Ils se tournent vers le marché locatif de courte durée - plus rentable que la location classique - pour payer leurs frais de logement ou autre frais quotidiens. D’après l’enquête annuelle 2022 d’Airbnb, environ 45 % des hôtes utilisent les revenus de la location pour payer leur prêt. Rien qu’en mai 2022, la plateforme de location saisonnière a repéré 88 000 nouvelles locations, selon AirDNA, une plateforme d'analyse du marché de la location courte durée. Un record depuis la création de la plate-forme ! Ce qui est logique : les hôtes déclaraient, en moyenne, gagner environ 13 800 $ en 2021, soit 85 % de plus qu’en 2019 ! Ce phénomène durera-t-il ? Selon les spécialistes, même avec une augmentation estimée à plus 20% d'ici à 2024, le taux d'occupation devrait diminuer en raison de la quantité de nouvelles offres. Quelles solutions face à la crise du marché de la location ? Pas de panique ! Des solutions existent ! De plus en plus d’aspirants locataires se tournent aujourd’hui vers la colocation et le coliving. C’est le cas d’Alice, 40 ans qui cherchait un appartement à loyer modéré correspondant à son salaire mensuel net de 2 000 €. "Je me suis rendu compte que je n’y arriverais pas, que ce serait trop cher de vivre seule. Je n'arrivais plus à payer mes factures et ne voulais pas vivre dans un studio, ni avec des gens que je ne connaissais pas, donc nous avons commencé avec des amis à chercher un appartement. Nous sommes tombés sur une agence qui nous proposait la location d’un bien, rénové et meublé, avec une salle de douche privative pour chaque chambre et une petite terrasse. C’était beaucoup plus adapté pour des gens de notre âge." Pierre, propriétaire d’un grand appartement en région parisienne, n’envisage plus la vie sans colocataires : « Il y a bien sûr un intérêt économique, mais c’est aussi un mode de vie. Ce qui me plaît, c’est que l’appartement ne soit jamais vide. Quand on rentre le soir, on peut discuter. On a tous des intérêts convergents et cela nous fait plaisir de pouvoir nous retrouver en soirée les uns et les autres. » Corentin, lui est allé plus loin, puisqu’il a acheté un appartement avec ses colocataires. « Je vis avec des personnes qui me sont très proches. C’est d’autant plus fort que nous aurions pu choisir tous de vivre autrement, seuls dans nos logements respectifs. » La colocation attire d’autant plus que le loyer moyen pour une chambre a légèrement baissé (-0,7%) en un an, pour s’établir à 439 euros par mois, contre 560 € pour un studio. Un succès croissant Dans certaines villes, la demande de colocation excède largement l’offre. C’est le cas de La Rochelle (11 candidats par chambre), Paris (9,5) et Lyon (8,2). Au contraire, à Saint Etienne, on trouve 2 offres pour 1 seul candidat, ainsi qu'à Nîmes, Nancy et Amiens. Quant au coliving, les grands opérateurs font état d’un taux de remplissage oscillant entre 80 et 100%. La solution à la crise de la location résiderait donc dans la colocation ? Pourquoi pas ? Actifs, seniors, parents solo, il existe des colocations pour tous les publics et les besoins. Et bonne nouvelle, avec COOLOC, il n’a jamais été aussi facile et rapide de trouver votre colocation à votre mesure

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Coliving

COLIVING EN FAMILLE : POURQUOI ÇA MARCHE ?

17 juillet 2023

Le coliving, réservé aux jeunes actifs ou aux étudiants ? Pas tant que cela. « Le coliver type, chez nous, a 33 ans. C’est un jeune actif. Mais dans les faits nos utilisateurs ont de 20 à 60 ans » remarque Julien Morville, cofondateur de Sharies. D’ailleurs certains clients sont pour le moins… inattendus. Le coliving en famille… La grande nouveauté de ces derniers mois, observée chez Sharies, c’est en effet l’arrivée de familles entières en coliving. Ce qui n’a pas manqué d’étonner Julien Morville. « L’offre est plutôt pensée pour des personnes seules. On ne pensait pas que des familles pourraient être intéressées. Mais les choses se sont faites naturellement. Nous avons accueilli plusieurs familles à Nantes et aussi à Nancy, notre dernière résidence ouverte depuis avril. » Pourquoi choisir le coliving en famille ? « Ces familles sont venues dans des optiques différentes. Mais toutes avaient besoin d’un logement de transition, avec un certain nombre de chambres. Or les propositions des hôtels, des résidences hôtelières ou des logements sur Airbnb étaient trop chères ou peu adaptées. » Alors que le coliving répond à leurs besoins ? « Nous proposons des logements partagés de 4 à 10 chambres. Si vous êtes une famille avec trois enfants, vous avez déjà besoin de 4 chambres. Les familles ont donc loué des logements entiers. » Les raisons, elles, sont variées. « Certaines familles se sont installées chez nous car leur logement est en travaux pour une longue période. Nous accueillons aussi des familles expatriées de retour en France. Elles n’ont pas encore de logement définitif, mais tiennent à mener une vie résidentielle traditionnelle. Nos appartements, de ce point de vue, sont plus commodes que la résidence hôtelière. Enfin, nous avons 2 familles qui suivent l’un de leurs enfants malade, hospitalisé dans la région. Elles veulent rester proches de l’enfant, mais ont besoin d’un logement adapté à la vie de famille. » Des coliving spécifiques pour parents solos Certains opérateurs ont déjà mis en place des coliving en famille. Commune s’adresse plus précisément aux familles monoparentales avec les premiers coliving pensés et conçus pour les parents solos. Il ouvrira ses deux premières résidences, à Lille et en région parisienne fin 2023. En plus d’un coliving classique, Commune propose, dans son offre de base des aides juridiques spécifiques et du soutien scolaire pour les enfants. De son côté, l’opérateur Colonies réfléchit à des produits destinés aux familles avec des logements adaptés et des services partagés comme la garde d’enfants. Un virage dans le coliving ? Sharies, au départ, ne pensait pas à un coliving en famille. Mais c’est un excellent signe : « Cela signifie que notre produit répond à une demande très large. Et surtout cela nous conforte dans ce principe – assez vertueux selon nous – de la réversibilité que nous appliquons à chacun de nos produits » explique Julien Morville. « Nous travaillons à la fois les logements individuels et les logements partagés. Notre offre propose des studios, mais aussi des T1, T2, T3. 50 % de nos logements partagés comptent 4 à 10 chambres. Chaque chambre est dotée d’une salle d’eau et de toilettes privatives. A l’avenir, nous allouerons très certainement à une quote-part de nos logements des salles d’eau partagées pour maximiser leur réversibilité dans le temps. Cela nous permettra de répondre à une clientèle plus familiale. Mais aussi d’attirer certains locataires qui sont moins sensibles à la salle d’eau personnelle.» Le coliving a du succès et ce n’est qu’un début selon Julien Morville, qui prépare l’ouverture de deux nouvelles résidences à Paris et à Reims. « S’il existe tant de difficultés sur le marché de la location traditionnelle, c’est parce que ce dernier évolue peu. Or le mode de vie des locataires a changé. Et notre produit, lui, s’adapte à ces évolutions. »

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Investissement

INVESTISSEMENT LOCATIF EN FRANCE : LA SITUATION EN 2023

18 mai 2023

Malgré la situation plutôt tendue du marché de l’immobilier, l’investissement locatif séduit toujours autant les Français. Et ce, malgré les obstacles ! Une valeur sûre 24,7% des Français sont locataires dans le parc privé, soit 7,5 millions de ménages. L’investissement locatif reste donc une valeur sûre de l’immobilier. Encore plus aujourd’hui où nombre d’aspirants propriétaires doivent renoncer à leur projet, en raison de la hausse des taux d’intérêt. Ils restent plus longtemps dans leur location. Une aubaine pour les bailleurs dont 70%, révèle une étude réalisée par le groupe BPCE préfèrent des locataires longue durée. La demande de location, cependant, reste forte, notamment dans les grandes agglomérations et dans le sud de la France. Une opportunité pour les propriétaires bailleurs ! Qui réalise des investissements locatifs en France ? Dans le parc privé, 32% des propriétaires bailleurs ont hérité ou reçu leur bien. 15% ont transformé leur ancienne résidence principale en location. Mais la grande majorité des bailleurs privés – 62% – sont des investisseurs locatifs. Parmi eux, 57% ont financé l’achat de leur bien grâce à un crédit immobilier et 25% ont profité d’un dispositif de défiscalisation (Denomandie, Pinel…) Un investissement qui séduit toujours C’est l’investissement préféré de 35% des Français, juste après le livret A révèle une étude de Masteos qui porte sur plusieurs pays d’Europe. Mais seuls 13% de la population sont propriétaires bailleurs. Ce n’est pas faute de volonté : 20% à 41% des Français souhaiteraient réaliser un investissement locatif, selon les études qui s’accordent cependant sur un point : le concept d’investissement locatif en 2023 séduit particulièrement les jeunes de moins de 30 ans. 47% d’entre eux souhaitent devenir propriétaire-bailleur. 8 % le sont déjà. L’investissement locatif en 2023 serait-il une tendance méditerranéenne ? 57% des Espagnols et 58% des Portugais souhaitent se lancer. C’est aussi le cas de 52% de Italiens, parmi lesquels 16% veulent le faire dès 2023. L’Europe du Nord en revanche semble moins intéressée par l’investissement locatif. Ils ne sont que 28% aux Pays-Bas et 31% en Allemagne à y penser. Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ? Un bon investissement locatif, pour 49% des bailleurs, c’est d’abord une bonne rentabilité locative et un bien pouvant prendre de la valeur. Selon le classement de la FNAIM, Toulon, Dijon, Brest, Limoges, Poitiers, Clermont-Ferrand, Nîmes, Marseille et Montpellier sont les villes les plus rentables pour réaliser un investissement locatif. Par ailleurs, certaines villes ont vu leurs loyers augmenter… surtout celles ayant attiré de nouveaux habitants après le covid : + 12% à Brest pour les studios ou une pièce, +11% à Avignon sans oublier Chambéry, Saint-Etienne, et Angers avec 9% de hausse. Autre point positif : dans ce contexte plutôt morose, les bailleurs mettent moins de temps en moyenne à trouver un locataire : 5 jours de moins qu’en 2018. Mais une situation nuancée L’investissement locatif a tout pour plaire… et pourtant ! L’étude du groupe BPCE montre que seuls 6 % des bailleurs privés perçoivent un « revenu confortable » de leurs locations. 20 % d’entre eux perdraient même de l’argent à cause des charges trop élevées. 9 % des Français ont ainsi renoncé et ne sont plus propriétaires bailleurs. 41% d’entre eux admettent cependant qu’ils avaient besoin de récupérer du capital. Mais la question est bien là. Entre une fiscalité pesante et la gestion de plus en plus complexe des biens loués, 19% des bailleurs actuels envisagent de cesser de louer leur bien d’ici 5 ans. L’interdiction progressive de louer des biens aux DPE classés G D ou E et la difficulté des travaux à réaliser peut dérouter plus d’un bailleur. Ce qui explique l’arrivée sur le marché de passoires thermiques comme le révèle une étude du groupe Se Loger. Elles représentent 19,2% des biens en 2023 contre 11,2% en 2020. Côté acheteurs, ces derniers sont 90% à ne visiter que des biens ayant un bon DPE, ou à négocier à la baisse le prix du bien doté d’un mauvais DPE. Quels sont les obstacles à l’investissement locatif ? Tandis que 15 % des aspirants à l’investissement locatif en 2023 redoutent une fiscalité croissante, 26% craignent de rencontrer des difficultés avec leurs locataires (impayés, nuisances, dégradations…). Une peur traditionnelle mais qui connait aujourd’hui des solutions faciles à mettre en place. Une autre raison plus conjoncturelle émerge aujourd’hui. L’inflation augmente bien plus et plus vite que les loyers : + 10,5%, contre 7%, selon l’observatoire Clameur des loyers. Les prix des biens ont grimpé de 30%. En parallèle, la rentabilité locative est en baisse : de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) en moyenne en France en 2018 à 5% aujourd’hui. Certaines villes ont même vu leurs loyers baisser de 2,5 à 5% en un an. C’est le cas d’Argenteuil, Versailles, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, ou encore Saint-Maur-des-Fossés où l’accès à la propriété a réduit la demande locative. Mais pas d’affolement. Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice… les loyers ne bougent pas ! Est-ce pour autant qu’il faut renoncer aux projets d’investissement locatif ? Pas du tout. La loi Climat et son interdiction de louer des passoires thermiques apporte sur le marché de nombreux biens dont le prix est largement négociable. Les aides d’Etat et dispositifs de défiscalisation peuvent aussi vous aider à financer les travaux de mise aux normes pour la location. Et pourquoi ne pas penser à acheter un bien plus grand pour en faire une colocation ? La rentabilité d’une colocation est meilleure que celle d’une location simple et la vacance locative … moins fréquente.

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Investissement

INVESTISSEMENT DANS UNE COLOCATION : QUELLE VILLE CHOISIR ?

20 mars 2023

L’investissement dans une colocation est l’un des plus rentables qui existent. Pourquoi ? D’une part, vous devez voir – donc acheter – plus grand. Or le prix au m2 des grands logements est inférieur à celui des petites surfaces. D’autre part, la vacance locative est limitée et le paiement du loyer est plus sûr que si vous ne deviez compter que sur un seul locataire. Enfin, concernant le nerf de la guerre, les loyers d’une colocation sont 20 à 30% supérieurs à ceux d’une location classique. Cerise sur le gâteau : la colocation attire des publics de plus en plus variés. Étudiants et jeunes actifs bien sûr, mais les seniors sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire. Même chose pour les parents solo ou pour toute personne qui, suite à un changement de vie, de ville, une rupture, cherche à faire des économies … ou ne se fait pas à l’idée de vivre seul. Pouvez-vous pour autant faire de la colocation partout ? Dans les faits, oui. Il existe même des colocations à la campagne. Mais la colocation reste un phénomène majoritairement urbain. Le site investissement-locatif.com a donc réalisé une étude sur les villes les plus intéressantes en matière de colocation. Comment évaluer le succès de votre colocation … avant d’investir ? Une fois que vous avez décidé d’investir dans une colocation, encore faut-il évaluer les chances de succès … surtout si vous ne résidez pas dans la commune visée. Concentrez-vous sur des communes dynamiques, tant sur le plan économique qu’immobilier. Le dynamisme de la ville, la présence d’universités cotées, la facilité d’accès (trains, aéroports, autoroutes) sont généralement de bons indicateurs pour attirer de jeunes actifs ou des étudiants. En revanche, si vous songez à une colocation de seniors, la qualité de vie, le climat, la convivialité seront des éléments à évaluer. Sans oublier la présence des services qui rassurent les personnes âgées. Des villes comme Saint-Malo ou Bayonne présentent ainsi des avantages non négligeables. Une fois la ville choisie, soyez attentif à la localisation. Un prix au m2 peu élevé vous assure un meilleur rendement. Mais les colocataires sont généralement urbains et aiment être proches des services, des transports et des commerces. Tout l’art de l’investissement locatif consiste donc à trouver le juste équilibre entre un emplacement où le prix au m2 est bas mais où la demande est réelle afin d’éviter tout risque de vacance locative. Pensez également au type de logement lui-même. Et à sa performance énergétique… En effet, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des logements classés E en 2034. Les immeubles des années 60 à 80 sont particulièrement énergivores. Des travaux d’isolation seront probablement nécessaires. L’avantage est que vous pourrez négocier le prix plus facilement : l’offre est là. Mais il vous faudra prévoir des travaux, ce que votre banque prend également en compte si vous empruntez. Calculer la rentabilité d’une colocation : la méthode Pour identifier les villes les plus prometteuses à la colocation, investissement-locatif.com s’est appuyé sur : Le taux de rendement net moyen que l’investisseur peut escompter après règlement des charges ; L’indicateur de tension immobilière (ITI). Il permet de comparer le nombre d’habitations disponibles et le pourcentage d’acquéreurs potentiels ; La moyenne des loyers mensuels par commune. Colocation : les villes – valeurs sûres Lille : dynamique et stratégique En tête du classement des villes propices à la colocation : Lille ! La capitale des Flandres offre un taux de rentabilité de 5 à 7% en colocation. Rien d’étonnant. Le dynamisme de la ville repose sur une économie tournée vers l’avenir. Le centre Euratechnologie, précurseur de la French Tech est aujourd’hui le premier incubateur français et le 10ème européen. Il est né en 2009 dans la métropole de Lille, qui accueille aussi EuraSanté, le 3ème pôle santé de France. Euralille est le 3e quartier d’affaires en France après la Défense à Paris et La Part-Dieu à Lyon. Et la ville est le 3e pôle universitaire européen. Située à 1 h de Paris en TGV et à 1h30 de la Belgique, Lille est à un emplacement stratégique en Europe. La ville dispose du réseau métropolitain le plus étendu après Paris. Et elle attire, pour son cadre de vie et sa convivialité, des habitants venus de toute la France, voire de toute l’Europe… Soit autant de personnes qui ont besoin de se loger et de sociabiliser. Malgré ce succès, les prix au m2 restent bien plus accessibles qu’à Paris. Marseille : miser sur la 2e ville de France Deuxième métropole du pays en nombre d’habitants (860 000), Marseille attire. Les prix de l’immobilier y ont fait un bond de 18 % ces 5 dernières années. Le taux de rentabilité net moyen y oscille entre 5 et 7,5 %. Mais pas d’affolement. L’investissement en colocation à Marseille reste très rentable. En effet, les prix de l’immobilier sont faibles, si vous les comparez aux autres villes de même taille. Ce qui promet des rendements locatifs plus élevés que dans d’autres localités similaires. En plus d’être la deuxième ville de France, Marseille est le premier port français et le cinquième port européen. C’est également le premier pôle économique du sud de la France. Côté étudiants, l’Université d’Aix-Marseille accueille 80 000 étudiants dont 10 000 internationaux chaque année. 90 000 autres se répartissent entre l’école Centrale Marseille, Epitech et Kedge Business School. Si vous comptez réaliser un investissement en colocation à Marseille, faites attention à la localisation du bien. Ce sont les cinq premiers arrondissements qui sont les plus demandés ! Les outsiders Il n’y a pas que dans les grandes métropoles que la demande de colocation existe. Toulouse bien sûr mais aussi Montpellier, ou Nancy, Grenoble et Saint-Etienne offrent de belles opportunités. Nancy, au cœur du Grand Est L’ancienne capitale des ducs de Lorraine dispose, au XXIe siècle, d’atouts multiples. Ville universitaire – 18% de la population est étudiante – on y trouve notamment le campus ARTEM au centre-ville qui réunit l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie). C’est également une ville de recherche et d’innovation. Le technopôle de Nancy-Brabois à vocation médicale et scientifique a été créé dans les années 1970. Il accueille aujourd’hui près de 300 établissements, des organismes tels que l’INSERM, le CNRS, l’INRA. Depuis 2015, la métropole de Nancy est labellisée French Tech. La ville est facilement accessible par l’autoroute ou le train (Paris est à 1h30 en TGV). Le taux de rentabilité net moyen est de 6 à 8,5 %  Grenoble Moins attendue, Grenoble présente d’excellentes performances en termes d’investissement en colocation. A Grenoble, les prix de l’immobilier restent très accessibles. 5e ville étudiante selon le palmarès de l’Etudiant, elle est prisée des étudiants en Erasmus et des étudiants en 3e cycle. En 2021, elle apparaît dans le top 50 mondial des villes innovantes. Située à 1h30 de Lyon en train, à proximité des Alpes, la ville offre aussi un cadre de vie agréable. Certes les candidats à la colocation seront davantage des étudiants que des jeunes actifs, ce qui risque d’entraîner un fort turn-over, mais la vacance locative est peu probable. Saint-Etienne, l’alternative à Lyon Saint-Etienne de son côté n’en finit pas d’étonner. C’est l’une des villes de France où le coût du logement est le plus bas. La ville attire des étudiants (plus de 27 000 en 2019), mais elle est aussi un bassin d’emploi non négligeable. Le réseau d’entreprises présent est dynamique, et la métropole encourage la création d’entreprises. Elle met en place des infrastructures d’accompagnement (espaces de co-working, incubateurs et accélérateurs). Et cela fonctionne. Le nombre de créations d’entreprise a doublé entre 2015 et 2021. L’emploi attire à Saint-Etienne, mais aussi la qualité de vie. Le solde de la ville est positif. Elle attire les Lyonnais qui cherchent à rejoindre une ville à taille humaine et verte : la ville dispose de près de 700 hectares de parcs et jardins en centre-ville, soit presque 10% de sa superficie totale. Le réseau de transports en commun (tramway et bus) permet de se déplacer facilement et la ville est facilement accessible en train depuis Paris, Marseille et bien sur Lyon. Enfin la ville met à l’honneur la culture avec son musée d’art contemporain, la cité du design, ou encore l’architecture. Dotée du Zénith la plus grande salle de spectacle de la région, Saint-Etienne est également la ville qui a vu naître la première colocation dédiée à la musique : la coloc-a-son.

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Habitat partagé

HYPER TENDANCE : SENIOR EN COLOCATION

10 mars 2023

Senior en colocation : une situation de plus en plus courante aujourd’hui et qui n’est pas prête de s’éteindre. La pandémie, contrairement aux craintes, n’a pas freiné le mouvement. En 2019, le nombre de colocations de seniors aurait augmenté de 30% dans les grandes villes. Plus de 7 000 membres de COOLOC ont plus de 60 ans. Senior au XXI° ou comment continuer à profiter de la vie Être senior n’est pas synonyme de renoncement ou de laisser aller. En France, 70% des plus de 65 ans n’ont aucun problème avec leur âge. Mieux encore : 67% se disent épanouis, selon une étude de 2020 réalisée pour la fondation Korian. Les seniors, qu’on se le dise, sont autonomes et actifs. Et ils comptent bien le rester. L’EHPAD n’est pas une option pour eux. Cependant, vieillir n’est pas un long fleuve tranquille. Avec l’âge et les petits maux de la vieillesse, les seniors appréhendent la solitude et l’isolement. Leurs enfants sont partis, ils se retrouvent seuls parfois dans un logement trop grand. La dépendance, la perte d’autonomie deviennent des préoccupations majeures … auxquelles la colocation, sous ses différentes formes, apporte des réponses. Quels sont les avantages de la colocation pour les seniors ? Lutter contre l’isolement C’est un motif de crainte, mais aussi un besoin humain : le lien. Une étude de Harvard montre que vivre entouré permet de vivre plus longtemps et en meilleure santé. Les octogénaires les plus heureux et les plus en forme, physiquement et mentalement, sont aussi ceux qui ont été et sont les plus connectés socialement à leur famille, leurs amis, leur communauté. Pouvoir rester chez soi Pour autant, rompre l’isolement ne doit pas forcément signifier renoncer à son cadre de vie. Certains seniors mettent en place des colocations chez eux justement parce qu’ils ont de l’espace. Ils peuvent ainsi rester chez eux, développer leur sociabilité. C’est le cas de Jean, le doyen de COOLOC pour qui il est hors de question de quitter sa maison, sa campagne, ses animaux et de renoncer à la visite de ses copains. Depuis 2018, il accueille donc des colocataires, amateurs de tranquillité, de vie à la campagne, mais aussi de foot et de bonne cuisine. Limiter les risques Personne n’est à l’abri d’une chute ou d’un accident. Et les seniors sont particulièrement concernés. Le fait d’avoir une présence à la maison – comme c’est souvent le cas en colocation – est sécurisant en cas de besoin ou d’intervention rapide. C’est aussi rassurant pour les familles de savoir que les seniors ne font pas face seuls aux aléas de tous les jours. Vivre à plusieurs permet d’alléger les charges du quotidien : sortir les poubelles, préparer les repas et faire les courses, s’occuper des tâches ménagères … Enfin, les personnes âgées sont souvent victimes de cambriolage. Vivre à plusieurs rassure tout le monde et décourage les voleurs. Une source d’économie C’est le nerf de la guerre. Beaucoup de colocataires de tous âges choisissent de vivre ensemble pour des raisons économiques. Les seniors n’échappent pas à la règle. Ceux qui disposent d’un grand logement peuvent ainsi améliorer leurs revenus et diviser leurs charges. Ceux qui vivent dans un petit logement peu commode accèdent, avec la colocation, à plus d’espace … en plus d’une vie sociale renforcée. En vivant dans un logement en mauvais état, on n’ose rarement inviter des gens chez soi. Et progressivement, les liens se distendent. La colocation permet de remédier au problème. Ce n’est donc pas un hasard si les colocations de seniors se multiplient en France et en Europe. Et, en la matière, tout est possible. Senior et jeunes : une nouvelle façon de vivre ensemble « Dans chaque vieux, il y a un jeune qui se demande ce qui s’est passé » disait Groucho Marx. La colocation intergénérationnelle permet ainsi de redonner un peu de jeunesse aux seniors … tout en permettant aux étudiants ou à de jeunes actifs de vivre une expérience humaine épanouissante, en plus de payer un loyer abordable. C’est ainsi qu’à Saint-Etienne, vient d’ouvrir Amicis , une villa datant des années 1900 en plein centre-ville, aménagée pour accueillir des étudiants et des seniors. A l’origine de ce projet, deux couples d’amis qui souhaitent lutter contre l’isolement des seniors.“Nous nous sommes aperçus que nos enfants rencontraient des difficultés à trouver leur premier logement. Et nos parents commençaient à réfléchir à leur avenir expliquent les cofondateurs. Donc nous avons imaginé ce concept novateur qui permet à toutes les générations de s’épanouir pleinement” La maison de 750 m2 a donc été réaménagée en une douzaine de logements. Des studios accueillent les jeunes colocataires, tandis que les seniors logent dans des appartements de 30 à 55 m2. La maison compte également 200 m2 d’espaces communs : cuisine, salle de sport, buanderie, et même deux salons. Pour gérer le quotidien, Nana, qui vit au rez-de chaussée avec ses 3 enfants, s’occupe des repas, de l’entretien et accompagne les seniors dans leurs démarches administratives. Elle organise même des animations pour l’ensemble des résidents. Des colocations gérées par les seniors eux-mêmes Puisque l’on n’est jamais mieux servi que par soi-même, certains seniors organisent leur propre colocation. C’est le cas de la maison des Babayagas à Montreuil. Dans cette « anti-maison de retraite », les colocataires sont des femmes retraitées aux faibles revenus. Chacune s’engage à donner 10 heures par semaine au service de la collectivité. Elles organisent événements et rencontres au point que la maison est devenue une référence dans le quartier. D’autres se tournent vers l’habitat participatif. A Montauban, une dizaine de femmes âgées de 67 à 84 ans qui partagent déjà de nombreuses activités, refusent de vieillir seules ou en EHPAD. Ensemble, elles travaillent à monter un projet leur permettant de vivre ensemble, mais chacune dans son logement. Partager une vie de famille Un autre type de cohabitation avec les anciens est en train de voir le jour. Le projet de Florence et Pierre-Alexandre avec leurs deux enfants de 11 et 8 ans est d’accueillir dans leur grande maison de Sailly-lez-Lannoy, une commune du nord de la France, six seniors résidents. L’objectif : prévenir le vieillissement et leur permettre de maintenir leur autonomie dans le temps. Un projet innovant ? Pas tant que cela. Auparavant, les générations vivaient ensemble. Aujourd’hui, l’éloignement des familles, la configuration des appartements favorise l’isolement des anciens. Florence Rouvillain, à l’origine du projet s’est lancée suite à un constat simple : l’un des premiers facteurs de la perte d’autonomie est l’isolement social. Elle s’est donc formée à la prévention du vieillissement et la perte d’autonomie : « Le fait de vivre seul fait perdre le rythme de vie, et même l’envie. Le vieillissement ne doit pas être vécu comme une fatalité, mais il doit s’entretenir ». Elle se propose donc de partager sa vie de famille avec les résidents. Quelques services sont proposés : démarches administratives, conduite, ménage… Les colocataires doivent cependant être autonomes – la structure n’est pas médicalisée – et surtout, insiste Florence, ils doivent « avoir envie de partager un quotidien dans une petite collectivité. » Pourriez-vous mettre en place une colocation de seniors ? Si vous avez de l’espace, pourquoi ne pas lancer, vous aussi, une colocation de seniors ? Aucune différence avec une colocation classique sauf au niveau du confort : les seniors ont tendance à être plus exigeants. Il peut aussi être utile de prévoir certains aménagements (barres dans la salle de bain, ou grande douche par exemple). Un investissement supplémentaire certes. Mais contrairement aux étudiants ou aux jeunes actifs, les colocataires seniors qui se sentent bien chez vous resteront longtemps. Comment trouver vos colocataires ? Facile, ils sont sur COOLOC ! Vous pourrez aussi vérifier qu’ils s’entendent bien ensemble … et avec vous. Ensuite, il vous faudra mettre en place un pacte de colocation que chacun s’engage à respecter afin d’assurer l’harmonie de la colocation et favoriser le vivre ensemble. Seule inconnue, auriez-vous intérêt à proposer une location meublée ou nue ? Dans le deuxième cas, les seniors peuvent venir avec leurs propres meubles. Tout dépend des colocataires que vous accueillerez, et cela, c’est une autre histoire à vivre ensemble !

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UN COLIVING SUR L’OCÉAN : ONDINE LIVING

7 février 2023

Le premier coliving sur l’océan est en train de voir le jour. Une façon de concilier passion et activité professionnelle. Rencontre avec Sophie Mathieu, à l’origine d’Ondine Living. La passion du surf COOLOC : Pourquoi ouvrir un coliving dédié à l’océan ? Sophie Mathieu : Parce qu’un coliving dédié à l’océan, cela n’existe pas. Et je me suis rendue compte qu’il existait un vrai besoin. Je ne viens pas du monde nautique, mais je surfe avec passion depuis 7 ou 8 ans. J’ai commencé le surf, car je voyageais toute seule. C’est un sport très fédérateur. Quand vous voyagez pour surfer, vous rencontrez des gens qui ont la même passion que vous. La communication passe très facilement. Vous échangez sur les bons plans locaux, le matériel… J’ai donc commencé à planifier mes vacances selon les spots et les sessions de surf. Jusqu’en 2020, j’y allais pendant les vacances, en touriste. Puis le Covid et le télétravail ont fait bouger les lignes. Ainsi, en 2021, j’étais en CDI et j’ai eu l’autorisation de partir aux Canaries, à Fuerteventura, pour télétravailler pendant 5 mois. J’étais à 5 minutes à pied de l’océan. Je travaillais et surfais tous les jours. J’ai rencontré plein de gens, des nomades digitaux ou des salariés qui fuyaient les villes. Je suis revenue à Paris. Et j’ai pu repartir au Portugal, en Algarve. Je me suis rendue compte que je cherchais la proximité de l’océan, pour surfer ou, au moins, aller voir l’océan une fois par jour. Mais un problème de logement Je n’avais qu’un seul problème : « Comment je me loge ? » J’ai vécu en Airbnb, en colocation. Mais ce n’était pas pratique. Mes colocataires n’avaient pas du tout le même profil que moi. Dans 99% des destinations de surfers, les gens viennent en vacances. Quand vous arrivez pour 3 semaines en télétravail, vous n’avez pas les mêmes rythmes, ni les mêmes attentes. Rien n’est prévu pour ceux qui viennent travailler et surfer. Il n’y avait pas de wifi, pas d’endroit pour travailler dans la chambre. C’est là que je me suis dit qu’il existait un besoin… et pas encore de solution ! J’ai quitté mon emploi fin 2022 pour monter Ondine Living. Le concept est simple : vivre, travailler et partager des moments avec des gens animés par les mêmes passions : le surf et l’océan. Dès que les gens partagent une même passion, une communauté se crée. Venant de l’événementiel, je crois beaucoup en la réunion de personnes ayant des valeurs ou des objectifs communs. C’est hyper fédérateur de vivre et travailler, même de façon temporaire, avec des gens qui partagent la même passion. Je sais combien les professionnels ont besoin de vivre des expériences ensemble pour échanger, travailler ensemble. Cela permet d’aborder le business de façon différente. Les colivers version Ondine Living COOLOC : Les colivers seront donc des surfers ? Sophie Mathieu : Non, pas forcément. Ondine Living, c’est d’abord un coliving pour travailleurs nomades. Il peut s’agir de nomades digitaux, d’entrepreneurs ou de freelance qui veulent changer d’environnement. Ce sont aussi des télétravailleurs qui veulent changer de lieu de travail sur une courte ou une moyenne durée. Aujourd’hui le télétravail est vécu comme une contrainte, avec un risque d’isolement chez soi, loin de l’entreprise et de la sociabilité qui l’accompagne. On ne pense pas suffisamment à se dire qu’on peut partir pendant quelques jours pour travailler ailleurs que chez soi. Avec Ondine Living, je vais dans un lieu adapté pour travailler … mais qui me sort de mon quotidien ! Je peux choisir de surfer tôt le matin avant de commencer à travailler. Je peux profiter de la pause déjeuner pour faire une balade sur la plage ou aller voir le coucher de soleil après ma journée de travail… Les amoureux de l’océan salariés ont 5 semaines de congés payés. Plutôt que d’attendre les vacances, ils peuvent travailler dans un endroit qui leur permet de vivre en parallèle leur passion. C’est plus épanouissant ! Pour les entreprises aussi c’est intéressant. En se rendant dans un coliving adapté au travail, mais au bord de l’océan, elles peuvent donner une autre dynamique à leurs équipes. On y travaille puisque tout est prévu pour. Mais on profite aussi de la nature pour vivre ensemble … mais différemment. L’ouverture sur l’environnement permet d’organiser d’autres choses : des sessions de surf, des promenades ou des séances de yoga sur la plage. Un coliving éphémère dans les Landes COOLOC : Ondine Living ouvre en mars son premier coliving… mais un coliving éphémère ! Sophie Mathieu : Avant de trouver le lieu idéal, je teste le concept auprès de mes futurs utilisateurs : comment vivent-ils le coliving ? Comment proposer le service idéal ? Le premier coliving éphémère ouvrira en mars dans une villa magnifique à Messanges, dans les Landes, une région sublime et préservée. Il y a des kilomètres de plages sans construction. La vie y est super agréable. Peut-être y en aura-t-il un deuxième après les vacances scolaires dans les Landes ou au Portugal. Ce sera intéressant de tester des lieux différents et d’avoir des retours avant de m’ancrer définitivement. Naissance d’un coliving : trouver le lieu COOLOC : Comment monte-t-on un coliving aujourd’hui ? Sophie Mathieu : Il faut d’abord trouver le lieu, et pour cela, beaucoup en parler, activer ses réseaux … J’ai contacté des agents immobiliers qui n’étaient pas intéressés car c’était de la location. Et j’ai aussi approché directement des propriétaires sur Le Bon Coin, Airbnb ou Abritel, pour parler du projet. J’ai trouvé un propriétaire qui a aimé le concept. Je voulais être transparente et lui proposer d’être mon partenaire pour me lancer. Il a accepté. Ondine Living ouvrira donc ses portes en mars dans une très belle villa de plus de 300 m2. Il y a une terrasse, une piscine, un jacuzzi, un jardin sans vis-à-vis et vous êtes à moins de 2 km de l’océan. La villa est proche de Dax, donc je peux organiser un système de navette… même si les gens arrivent souvent en voiture. Chaque chambre fait en moyenne 30 m2 et est aménagée avec un bureau. Il y a de la place, une cuisine toute équipée, une cheminée, un écran plat immense… Et surtout un vrai espace de travail qui peut accueillir 5 ou 6 personnes facilement. C’est un gros avantage. Vous n’avez pas de risque de faire votre appel vidéo au milieu de gens qui prennent leur petit déjeuner. Vous pouvez vous isoler pour travailler – chaque chambre dispose d’un bureau – ou faire du coworking. Coliving ou coworking ? COOLOC : Comment s’organisera le coliving sur l’océan ? Sophie Mathieu : Il s’agit d’un coliving hôtellerie. Les colivers viennent pour des durées courtes et moyennes. Ce n’est pas du coliving résidentiel dont les baux durent un an ou 18 mois. Le séjour minimum est d’une semaine. C’est nécessaire pour créer un esprit de groupe et une communauté. Si vous ne venez que pour 3 jours, vous n’avez pas le temps de vous intégrer. Sachant que chacun est là pour une durée minimale, les colivers déjà présents seront davantage incités à intégrer les nouveaux venus. Plusieurs candidats se sont inscrits : des couples en télétravail, ou nomades digitaux et des télétravailleurs solo. Il y a, par exemple, une femme qui a ses enfants une semaine sur deux. Comme elle est quasiment tout le temps en télétravail, elle cherche à partir quand elle est seule. Tous ne sont pas surfers, mais ils tous sont amoureux de l’océan. Gérer le coliving COOLOC : Et comment gérez-vous le coliving ? Sophie Mathieu : Je ne m’occupe ni des repas, ni du petit déjeuner. Mais je m’assure que tout soit propre. Les serviettes et les draps sont fournis. Il y a un service de ménage et de blanchisserie. Le principe du coliving sur l’océan, c’est d’arriver juste avec sa valise et son ordinateur. Mais à l’arrivée, j’organise un welcome drink. C’est très fédérateur et cela permet de créer la communauté. J’ai instauré aussi le family diner : un soir dans la semaine, on cuisine tous ensemble …. ou on commande un repas en commun. Je propose aussi la location de vélos. Ondine Living sera aussi un lieu de sensibilisation à la protection des océans. Je travaille en partenariat avec des associations, locales ou plus importantes. Il faut que chaque semaine, il y ait une action, une opération, un événement pour sensibiliser les colivers à la protection de l’océan. Sur qui compter pour monter un coliving ? COOLOC : Y-a-t-il des aides pour monter un coliving ? Sophie Mathieu : Il n’y a pas d’aides spécifiques. J’ai intégré le réseau d’incubation Willa à la fin de l’année dernière. C’est très bienveillant et c’est un super booster. Niveau aides, je dois encore rechercher ce qui existe. Je sais que la région Nouvelle Aquitaine est très active, mais aussi Pôle Emploi qui est un énorme soutien pour les entrepreneurs. Sans oublier les CCI, le Réseau Entreprendre, l’ADIE. COOLOC : Et que pense-t-on du coliving au niveau local ? Sophie Mathieu : J’ai eu des entretiens dans les mairies des petites villes des Landes. Le concept de coliving sur l’océan les intéresse beaucoup. Il permet un ancrage local, plus stable que le tourisme qui dure 4 mois dans l’année. Mon idée est de travailler avec des structures et des entreprises locales, des artistes du cru… De plus les colivers ont un certain pouvoir d’achat. C’est donc intéressant pour les municipalités et la vie économique locale. Quel futur pour Ondine Living ? Sophie Mathieu : Idéalement, je voudrais ouvrir le premier coliving permanent fin 2023 dont j’assurerai le rôle de house manager. En 3 ans, je souhaite ouvrir 3 ou 4 colivings sur le littoral atlantique européen : sud-ouest de la France, mais aussi Asturies ou Cantabrie en Espagne. Ce sont des régions magnifiques. C’est très vert avec de belles falaises qui donnent sur la plage. Mon idée de départ, c’était de monter un coliving en Algarve, au sud du Portugal, dans une zone préservée avec un accès direct aux plages. La vie au Portugal est très agréable, pas trop chère. On y mange très bien et les Portugais sont super sympas. Et puis c’est l’un des pays les plus sûrs du monde. Quand je surfe là-bas, je peux laisser mes affaires sur la plage, avec mes clefs de voiture sans avoir peur de me faire voler. Tout le monde le fait. Les gens qui laissent leur planche sur la plage sont sûrs de la retrouver. On ne s’en rend plus compte mais nous sommes tout le temps sous pression. Cette sécurité alliée à la proximité de l’océan, cela permet de se relâcher dans l’esprit autant que dans le corps.

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Habitat partagé

L’ART DE LA RENCONTRE

30 janvier 2023

La rencontre est-elle un art ? Philosophes, penseurs et voyageurs sont d’accord : la vraie rencontre, qu’elle soit amicale, affective, artistique, celle qui vous transforme profondément, n’est pas courante. Mais elle vous permet de vous sentir vivant ! Une rencontre avec l’autre : un bouleversement Ce n’est pas un hasard si la rencontre intrigue et inspire les penseurs. Le philosophe Charles Pépin lui a consacré un livre, La rencontre, une philosophie. Avant lui, les philosophes Emmanuel Levinas, Jean-Paul Sartre ou encore Maurice Merleau-Ponty y réfléchissaient déjà. Pourquoi cet intérêt ? Parce que, explique Charles Pépin, « rencontrer quelqu’un, c’est être bousculé, troublé. Quelque chose se produit, que nous n’avons pas choisi, qui nous prend par surprise : c’est le choc de la rencontre. Le mot rencontre vient du vieux français encontre qui exprime le fait de heurter quelqu’un sur son chemin. Il renvoie donc à un choc avec l’altérité : deux êtres entrent en contact, se heurtent et voient leurs trajectoires modifiées. » Jean-Paul Sartre, lui, parle d’un bouleversement, qui nous sort de notre intériorité. Nous ne sommes plus au centre des choses. Quelqu’un d’autre nous force à adopter un autre regard. La rencontre avec l’altérité Une expérience que Raphaëlle Gasse a vécu au cours de ses multiples voyages. Aujourd’hui installée en Zambie, elle accompagne entrepreneurs et particuliers en quête de changement personnel et professionnel à travers son programme « Graines de baobab » et son site Wanderfull. Avant cela, elle a vécu à Paris, Montréal, New York, réalisé de multiples voyages en Asie et traversé le Pacifique à la voile. Autant d’occasions de rencontres qui ont révélé en elle sa « capacité à questionner ses certitudes ». La rencontre, pour elle, c’est d’abord « une capacité infinie à être émerveillé par l’être humain en face de soi, qui nous apprend, nous donne. Il y a beaucoup à apprendre de cette capacité à recevoir et à échanger. » Une définition que ne renierait pas Emmanuel Levinas. Le philosophe rappelle que la vraie rencontre nous force à nous rendre compte que nous ne sommes pas au centre du monde. « La rencontre d’autrui est d’emblée ma responsabilité pour lui » (Entre nous). Ce qui signifie que l’autre prend une place inattendue au point que ce qui lui arrive nous concerne directement. Nous sortons de notre indifférence et prenons en compte l’autre avec souci et attention… et vice versa. A l’heure des applis de rencontre Aussi la rencontre est un phénomène exceptionnel. Mais est-ce toujours le cas à l’heure des applis qui la transforment en un acte banal, à portée de swip ? « Qu’est-ce qui ravit les consommateurs de telles rencontres ? » s’interroge la philosophe et psychanalyste Cynthia Fleury-Perkins. « Souvent, l’idée même de rencontre. Après la rencontre, il n’y aura pas de récit de la rencontre mais une autre rencontre, à moins que ce ne soit une autre rencontre encore. » Elle parle même de «semblant de rencontre …(qui) produit le sentiment inverse, un peu plus d’errance.» Les craintes face à l’autre Serait-ce un moyen de se protéger ? La rencontre, c’est aussi aller vers l’autre, celui qu’on ne connait pas qui est différent. Une altérité mise à mal dans les médias constate Raphaëlle. « La peur de l’Autre y est omniprésente. Cela nous monte les uns contre les autres. Or pour moi, la rencontre, c’est le contraire de la peur, c’est la confiance en l’autre et la confiance en soi.» La peur de l’autre peut aussi cacher une autre crainte : la responsabilité indique Charles Pépin. « Notre responsabilité commence dès que nous engageons la conversation avec l’autre. La question la plus anodine peut contenir une demande plus grande. Nous comprenons mieux parfois pourquoi nous préférons ne pas répondre à un SDF et ne laisser aucune chance à la rencontre : ainsi nous ne nous sentirons pas responsables de lui. Coupables, peut-être, d’avoir ainsi poursuivi notre route, tête baissée, sans un regard pour lui. Mais pas responsable de son sort. » Une limite que nous nous imposons à tort, témoigne Raphaëlle. « Chaque jugement préconçu que j’avais sur une culture ou une personne a toujours été à côté de la plaque. La vraie rencontre ne réside donc pas dans le fait de surmonter sa peur d’aller vers l’autre, mais d’aller questionner cette peur et aller généreusement dans la réception et le don, me semble-t-il. » « Mes voyages m’ont fait faire des rencontres extraordinaires avec des locaux ou des touristes. Des contacts que j’ai conservés avec le temps. Je suis encore en lien avec des gens que j’ai rencontrés en Polynésie, en Asie, en Afrique, au Canada, dans des trains, sur des bateaux… » La rencontre au-delà de l’humain La rencontre ne concerne pas pour autant que les être humains. La rencontre peut avoir lieu avec un œuvre d’art, un lieu… C’est ce qu’a vécu Raphaëlle lors de son premier séjour en Zambie. « J’étais venue en Zambie initialement pour tourner un documentaire. Dès le premier jour, j’ai ressenti quelque chose plus grand que moi… Peut-être parce que l’Afrique est le berceau de l’humanité. Je me souviens m’être dit cette terre m’appelle. Cette terre rouge et hyper accueillante semblait dire c’est de là que tu viens. Et aujourd’hui, j’ai vraiment l’impression d’être là où je dois être ». Les conditions sine qua non Pour autant, la rencontre ne se décrète pas. Elle se prépare. C’est ainsi que Raphaëlle a privilégié les voyages seule, sac au dos. « Quand tu voyages en solitaire, tu es plus ouvert à la rencontre. Les gens viennent beaucoup plus facilement vers toi que quand tu voyages à deux, en famille ou en groupe. Tu es beaucoup plus dans l’observation. » « Ce n’est pas pour rencontrer les autres qu’il faut sortir de chez soi, mais pour se rendre disponible à la rencontre, insiste Charles Pépin. Une autre condition est nécessaire selon le philosophe. Il faut être capable de prendre son temps, de le perdre aussi, de s’arracher à la dictature des choses à faire, à la pression de l’urgence… A l’âge adulte, … nous n’avons plus de temps « à perdre ». Mais avec toi je me révèle dispendieux, en discutant de tout et de rien, en flânant, « en traînant », je me donne le loisir de te rencontrer. » Être ouvert à l’échange Reprendre le contrôle de notre temps ? Une nécessité, qui pourtant nous échappe souvent. « Dès que nous avons une minute de libre, nous prenons notre téléphone pour scroller. Nous vivons par procuration. Nous oublions de parler, même avec notre conjoint. Nous avons oublié l’importance de la parole et des échanges entre les êtres » observe Raphaëlle. Tout l’inverse de ce qu’elle voit au quotidien en Afrique. « Les habitants, ici, peuvent passer des heures à parler, rigoler, s’échanger des infos oralement. Cela me fascine et me rappelle vraiment ce pour quoi nous sommes faits en tant qu’être humain : se parler et échanger.» D’autant plus que la culture zambienne s’y prête. « C’est une population de gens ultra accueillants, chaleureux, vivants, rigolos. Pas du tout un pays guerrier. Il n’y a pas d’histoire compliquée. Ici il y a 73 dialectes différents, 73 ethnies et tous vivent très bien ensemble. » La parole pour se découvrir La rencontre, facteur de paix ? Pas de rencontre sans parole et là, tout se joue. «Parler devient une expérience heureuse, explique la philosophe Marie Robert. C’est dans la parole qu’on sort du gouffre qui nous sépare et que les frontières s’estompent. » Mais l’exercice n’est pas évident, car la rencontre ne se fait pas seulement entre deux individus singuliers, mais entre deux êtres influencés par leur histoire, leur éducation, et par le contexte de la rencontre tempère le philosophe Maurice Merleau-Ponty.Se rencontrer est un acte social par excellence. Pour que cela se transforme en une vraie rencontre, « il faut dégager tous les autres de la discussion » s’amuse Marie Robert. Accepter sa propre vulnérabilité Apparaitre tel qu’on est, loin de nos différents rôles sociaux nous rend cependant vulnérable. Mais cela aussi fait partie de la rencontre estime Raphaëlle. « C’est notre propre capacité à nous montrer tel que nous sommes. On ne rencontre bien que quand on est ouvert avec le cœur. Moins on est dans le jugement, plus on est dans le partage, plus on est dans la vulnérabilité et plus on est capable d’échanger sans faux semblant. Nous abandonnons nos masques endossés au fur et à mesure de notre vie adulte. Et c’est là que réside la beauté de la rencontre. Elle se fait à cœur ouvert. Ce qui nous rend également vulnérables. Pour Brenée Brown, la vulnérabilité, c’est descendre dans l’arène avec son cœur ouvert. Pour moi, être vulnérable, être à cœur ouvert, c’est ce qui nous rend disponibles pour les gens autour de nous. » Faut-il y voir un risque ? Au contraire, pour Charles Pépin, « oser se montrer vulnérable, c’est donner sa chance au doux réconfort de l’amitié. » La rencontre pour devenir soi Devenir soi en sortant de soi-même ? La rencontre nous permet-elle de mieux nous connaitre ? C’est ce que défend Charles Pépin : « J’avais peur de me lancer parce que je ne voyais que le monde et moi, mes responsabilités et moi, mon angoisse et moi… J’avais oublié que l’essentiel pouvait venir d’ailleurs que moi. J’avais oublié la véritable nature – relationnelle – de l’animal humain. J’avais oublié que je manquais non pas de talent ou de qualités, ou même de courage… mais simplement de toi. De cet être qui n’est pas moi, mais sans lequel je ne peux me réaliser. » Ainsi la rencontre est loin d’être un élément superficiel. Nous en avons besoin pour devenir pleinement nous-mêmes affirme le philosophe qui s’appuie sur de nombreux exemples. Picasso n’aurait ainsi jamais peint Guernica s’il n’était devenu ami avec le poète engagé Paul Éluard. Voltaire n’aurait pas défendu la cause des femmes s’il n’avait eu une longue liaison passionnelle avec la volcanique Émilie du Châtelet, femme de lettres, mathématicienne, traductrice des Principia Matematica de Newton et figure du siècle des Lumières. La rencontre n’a donc rien de futile. « Elle nous est essentielle, elle modèle notre personnalité… C’est là sa force et son mystère : j’ai besoin de l’autre, de rencontrer l’autre pour me rencontrer. Il me faut rencontrer ce qui n’est pas moi pour devenir moi » résume Charles Pépin.

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UN COLIVING… URBAIN ET ENGAGÉ

7 décembre 2022

Urbain et engagé : c’est le concept du coliving Santafe. Juste un coliving de plus à Antony en banlieue parisienne direz-vous ? En apparence, c’est un coliving urbain. En pratique, Santafe est d’abord un coliving engagé. Rencontre avec Vincent Dubois et Thibaut de Villoutreys à l’origine du concept. Un défi à l’origine du coliving engagé COOLOC : D’où est venue l’idée de créer un coliving urbain engagé et responsable ? Vincent Dubois : Je travaille pour une congrégation religieuse dont je gère l’immobilier, à Antony. Cette congrégation dirige l’institution scolaire Sainte Marie d’Antony – qui compte 4 000 élèves. L’institution possède également des appartements prévus pour les élèves de prépa internes. Aujourd’hui, les internes logent tous dans un seul lieu, l’ancienne bergerie royale de Louis XIV. La congrégation n’avait donc plus l’usage de ce logement de 240 m2. N’étant pas des pros de l’immobilier, les frères de la congrégation nous ont chargés de l’exploiter pour en tirer un revenu. Avec Thibaut, mon associé, nous avons réfléchi et nous nous sommes rendus compte qu’un espace de coliving serait une solution pleine de sens. L’aspect communautaire correspond à la façon dont vivent les frères de la congrégation. Restait à trouver comment exprimer l’engagement. Tendre à l’exemplarité COOLOC : Comment se traduit cet engagement ? Vincent Dubois : Nous cherchons à être exemplaires sans pour autant être contraignants. Au niveau du coliving, nous adoptons une démarche éco-responsable comme d’autres colivings. L’électro-ménager est à faible consommation, nous facilitons le tri des déchets et nous incitons à la sobriété énergétique avec des capteurs dans les parties communes pour prendre conscience de la consommation. Nous avons conçu des stickers, des gobelets imprimés disposés dans les parties communes pour adopter les bonnes pratiques sur un ton sympa et disruptant. Thibaut de Villoutreys : Le wifi est inclus, ainsi que l’accès à des plateformes de streaming : Netflix, mais aussi Saje Distribution qui propose des programmes orientés vers les valeurs catholiques ou encore Imago TV la plateforme de streaming des programmes écolos. Une association d’insertion par le travail assure le ménage des espaces communs. Concernant le café, il est distribué par les Cafés Joyeux. Nous proposons aussi deux paniers repas bio mensuels issus de circuits locaux, fournis par Rutabago, une entreprise labelisée ESUS (Entreprise Solidaire d’Utilité Sociale). Préparer ensemble et partager des repas renforce la vie de la communauté. Vincent Dubois : Mais nous voulons aller plus loin. Notre objectif est de mettre en place un parcours d’ateliers prospectifs pour les résidents. Nous voulons inviter des entrepreneurs dont les initiatives intéressantes leur ont permis de concilier vie professionnelle et engagement. Il s’agit, à terme, d’éveiller des vocations dans l’engagement et le bénévolat. Un engagement qui séduit Vincent Dubois : C’est Stéphanie Catanzano qui a assuré la décoration et le design du coliving. Connue pour être l’une des décoratrices de l’émission de Stéphane Plaza « Maison à vendre », c’est aussi une femme ayant des valeurs fortes : engagement, partage, respect de l’environnement. Autant d’éléments qui nous tiennent à cœur et que nous voulions retranscrire dans l’organisation d’un coliving urbain et engagé. Le projet l’a séduite. Elle a vu que nous nous étions lancés non pour gagner de l’argent, mais pour créer un concept sympa et que nous étions tous engagés personnellement en dehors de nos vies professionnelles. Nous voudrions que nos futurs colivings restent dans cet état d’esprit, que se crée la même magie, la même alchimie. L’engagement … progressivement COOLOC : Comment les colivers réagissent-ils face à ce concept ? Vincent Dubois : Au début, nous leur parlions très vite de l’engagement, mais c’était une erreur. Des candidats nous l’ont fait remarquer : « Tout ce que vous faites c’est bien, mais s’engager, c’est une démarche personnelle. Nous ne voulons pas de contrainte en venant vivre ici. » Thibaut de Villoutreys : Nous avons donc cessé de mettre l’accent sur le côté coliving urbain engagé et n’en faisons plus un critère sélectif. En revanche, nous organiserons des événements pour permettre aux résidents de s’ouvrir l’esprit sur les questions d’engagement et de solidarité. Des colivers motivés dans l’engagement COOLOC : Quel est le profil des colivers du Santafe ? Vincent Dubois : Dans l’ensemble, tous ont un parcours d’études conséquent. Et tous sont sensibles à notre démarche. D’autant plus que l’actualité va dans notre sens. Lorsque nous avons rencontré les candidats qui souhaitaient intégrer le coliving, nous avons choisi des colivers enthousiastes, à l’écoute et réactifs. Tous veulent s’impliquer dans une démarche durable. Thibaut de Villoutreys : Pour ce premier coliving que nous lançons, nous voulions accueillir une population qui comprenne notre démarche. Nous ne voulions pas de colivers dont le but unique aurait été la signature d’un bail lambda sans recherche de partage et de convivialité. COOLOC : Comment choisissez-vous vos colivers ? Vincent Dubois : Nous avons là encore adapté notre processus. Au départ, nous les rencontrions d’abord en visio, puis, dans un second temps, leur faisions visiter l’appartement. Maintenant, nous les rencontrons directement sur place. Cela leur permet de s’immerger pleinement dans l’univers Santafe… Et pour nous, de nous rendre compte si le profil des candidats colle avec nos envies. Certains profils pouvaient correspondre sur le papier, mais nous ne les avons finalement pas retenus. Nous sentions de la réserve en présence des autres candidats et un maintien des distances physiques. D’autres semblaient obnubilés par le partage des dépenses, qui payait s’il fallait racheter une ampoule… Thibaut de Villoutreys : Il nous semblait important qu’ils aient vraiment envie de faire partie du coliving pour qu’il se passe quelque chose. Si on prend des candidats sur dossier, sans les connaitre, l’alchimie n’est pas certaine. C’est la raison pour laquelle nous voulions les sélectionner un par un. Nous avons pris le temps nécessaire pour constituer la communauté. C’est d’autant plus important qu’il s’agit d’un appartement pilote. Nous partons de zéro et nous coconstruisons le projet avec les résidents. Nous apprenons avec eux en marchant ensemble. Mais nous voyons les choses en plus grand et voulons nous développer. COOLOC : Il y aura donc d’autres coliving engagés ? Vincent Dubois : Avec ce premier coliving, nous testons et ajustons notre proposition. Un deuxième espace, qui appartient également à la congrégation, sera sur le marché dans moins d’un an. Nous voulons nous développer. Mais nous ne voulons pas tirer de plans sur la comète. Nous saisissons les opportunités qui se présentent, rencontrons des promoteurs et des investisseurs intéressés par notre concept, pour valoriser notre vision de logements engagés.

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Investissement

LE DPE, OBLIGATOIRE POUR OBTENIR UN PRÊT IMMOBILIER

23 novembre 2022

Le DPE, incontournable pour accéder au prêt immobilier ? Avant d’accorder un financement, les banques exigent de plus en plus souvent le DPE du logement. Lorsque le DPE s’invite chez votre banquier L’obtention d’un prêt était déjà difficile. La crise climatique la rendra-t-elle encore plus compliquée ? Pas forcément. Mais les objectifs posés par la Loi Climat sont ambitieux : en 2050 la totalité du parc immobilier français sera « basse consommation ». Cela correspond à un DPE noté A ou B. Or à l’heure actuelle, seuls 2 à 3 % de l’immobilier correspondent à ces critères. En quoi cela concerne-t-il votre investissement immobilier ? Maintenant, même les banques s’y mettent. Elles s’intéressent toujours à vos revenus et à votre reste à vivre, mais aussi à la performance énergétique du logement. Aujourd’hui, sans le DPE du bien, la banque peut refuser de vous financer. Certains établissements ne peuvent même plus finaliser un dossier de financement sans ce précieux sésame. Et ce, aussi bien pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire. Un accès à l’emprunt plus compliqué L’accès à l’emprunt immobilier semble de plus en plus compliqué. Depuis janvier 2022, la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière stipule que le taux d’effort ne peut dépasser 35%. En parallèle, les taux d’intérêt augmentent. Le taux d’usure pour le dernier trimestre 2022 aussi. « En 2022, l’emprunteur type est donc plus âgé, avec des revenus plus élevés, disposant d’un apport plus important, et il emprunte plus et plus longtemps » selon le site meilleurtaux.com. Une situation qui pénalise particulièrement les primo-accédants. L’évolution des revenus pose problème explique une banquière. « Les gens ont des situations professionnelles de plus en plus instables et le montage des dossiers devient donc plus complexe. Les prix s’envolent et les revenus, en face, ont tendance soit à se réduire, soit à être moins sûrs qu’auparavant. » Une réglementation plus sévère à la location De plus, il faut maintenant compter avec les coûts des travaux pour améliorer les performances énergétiques des logements. Et dans ce cadre, la loi Climat pèse de tout son poids sur les investisseurs. Dès janvier 2023, vous ne pourrez plus louer de logements dont la consommation dépasse 450 kilowattheures par m2 et par an. Suivront l’ensemble des logements G en 2025, puis des logements F en 2028 et enfin E en 2034. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, « les banques exigent maintenant systématiquement les devis et demandent à ce que le coût des travaux pour remettre (le logement) aux normes fasse partie du plan de financement» insiste Olivier Lendrevie, président du réseau de courtiers Cafpi. «Sinon elles n’ouvrent même pas le dossier». Si le logement a une note G ou F, les banques exigent un devis des travaux, ainsi que la note de DPE attendue suite à ces rénovations, sans oublier un justificatif de bonne réalisation des travaux « afin que le prêt entre en amortissement » rappelle un banquier. À prendre en compte dès l’achat Mieux vaut donc prendre ses précautions recommande Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement. « Avant d’acheter, il faut être accompagné d’un professionnel qui saura donner une vision globale en chiffrant les travaux nécessaires à l’amélioration de l’étiquette énergétique du logement. Il est conseillé de prévoir un allongement des délais dans la promesse de vente qui peut passer de 45 à 60 jours pour avoir le temps d’effectuer ces démarches. » Si l’investissement locatif concerne un immeuble « qui doit faire l’objet d’une réhabilitation lourde avec le changement de fenêtres, du mode de chauffage, nous demandons une maîtrise d’œuvre ou l’intervention d’un architecte afin que les délais de réalisation des travaux soient tenus. Car les travaux ne peuvent pas excéder le différé de remboursement du prêt, fixé à 24 mois maximum. » Une obligation qui concerne autant les investisseurs que les primo-accédants explique Sylvain Lefèvre. Ces derniers « disposant d’un budget contraint, achètent souvent des biens de qualité moyenne, mal isolés. Si les dépenses d’énergie doublent, ils ne pourront plus payer ces dépenses contraintes ! En l’absence de travaux, ils peuvent cependant obtenir leur crédit à condition de disposer d’un reste à vivre correct. En revanche, dans le cas d’un logement situé dans un marché immobilier détendu, nous les prévenons que leur demande de prêt sera refusée s’ils ne réalisent pas de travaux. » Des prêts spécifiques pour acheter et améliorer les performances énergétiques Si le DPE est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez intégrer les travaux au plan de financement. A la Centrale de Financement, explique Sylvain Lefèvre, « nous prévoyons un seul prêt qui sera composé de deux tranches, l’une finançant l’acquisition du bien et l’autre les travaux ». D’autres établissements lancent des crédits spécifiques à la rénovation énergétique ( «Prêt Travaux Verts» lancé par le Crédit Agricole d’Ile-de-France ; crédit «Avance Rénovation» de la Banque postale et le Crédit Mutuel, crédits pour l’isolation thermique chez Action Logement…) En exigeant préalablement le DPE à tout prêt immobilier, les banques deviennent des acteurs – encore méconnus – de la rénovation énergétique. Une implication certes commerciale mais nécessaire. Les bâtiments représentent un cinquième des émissions de gaz à effet de serre en France !

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Habitat partagé

«LA PETITE MAISON », HISTOIRE D’UNE COLOCATION EXTRAORDINAIRE

9 novembre 2022

A Bruxelles, il existe une «colocation extra-ordinaire ». Edouardo et Nathalie, tous deux trisomiques et très autonomes, partagent leur quotidien avec deux colocataires « valides ». Le résultat ? Une colocation inclusive, fondée sur des valeurs (énoncées dans une charte signée par chaque colocataire), des échanges quotidiens, de la bienveillance… Bref une colocation vraiment extraordinaire. Rencontre avec Thierry, le père d’Edouardo et co-fondateur de cette colocation pas comme les autres. Faire face au manque de solutions satisfaisantes COOLOC : Comment s’est mise en place cette colocation inclusive ? Thierry della Faille : Beaucoup de parents sont dépourvus lorsqu’ils doivent penser à l’hébergement et aux activités de leurs enfants ayant un handicap mental. Soit ils font appel à des institutions publiques – si elles existent- soit ils se tournent vers les initiatives privées … Ou alors, ils remontent leurs manches et créent eux-mêmes une solution d’hébergement. En Belgique, il existe très peu d’hébergements adaptés au potentiel de nos enfants Edouardo et Nathalie. Il existe bien sûr des structures comme l’Arche. Mais pour y être hébergé, il faut y être présent tous les jours, de jour comme de nuit. Trouver l’hébergement adapté pour les enfants COOLOC : Quelles sont les activités d’Edouardo et de Nathalie ? Thierry della Faille : Edouardo, un jour et demi par semaine, se rend à son atelier au CREAHM avec une troupe de danseurs contemporains. Ils se produisent dans des centres culturels. Il participe, le reste du temps à des ateliers créatifs Indigo, pour préparer d’autres spectacles parfois relativement importants. Il a fait 8 ans de cirque, ce qui lui a permis de se produire dans de nombreuses villes à l’étranger : Toulouse, Belgrade, Turin, Beauvais. Sans oublier les Pays Bas et, bien sûr, très souvent dans des théâtres à Bruxelles et à Namur. Avec sa troupe de danse, il a été jusqu’à participer à Séoul à un festival de danse contemporaine pour des personnes différentes. Nathalie a travaillé au restaurant, le 65 Degrés à Bruxelles, en salle et en cuisine. Elle a travaillé également chez un traiteur près de chez elle. Par ailleurs, elle a pris des cours de tennis, elle fait de la natation. Elle a un don extraordinaire pour le dessin et la BD. Elle fait aussi du théâtre également au CREAHM. Dans un centre de jour classique, ni l’un ni l’autre ne se seraient jamais autant épanouis. Restait le problème de l’hébergement. Il existe des appartements supervisés. Mais la supervision au quotidien parfois laisse à désirer. Les résidents se nourrissent n’importe comment car ils ne sont pas très encadrés. Nous voulions, pour nos enfants un environnement plus stable. Aussi, nous avons pris notre courage à deux mains pour mettre sur pied une « colocation extraordinaire ». Colocation oui, maternage, non ! COOLOC : Comment s’organise la colocation dans la « petite maison » ? Thierry della Faille : Nous, les parents, nous louons une maison, de 4 chambres, dont sont 2 occupées par des étudiants. Nous choisissons des étudiants bienveillants et ayant une fibre sociale. Il s’agit souvent d’étudiants français qui viennent étudier la médecine en Belgique Ils nous semblent qu’ils ont une fibre sociale plus développée. Mais il n’est pas question de materner Nathalie et Edouardo. Eux veulent partager une expérience extraordinaire de colocation. C’est très enrichissant, car très inclusif ! En ce moment, nous avons deux étudiantes. L’une est de Toulouse et fait un master de psychologie à Bruxelles. L’autre est de Roanne et est venue faire ses études de pharmacie en Belgique. Toutes deux ont fait leur service civique, ce sont autant d’éléments qui nous rassurent. Assurer la stabilité et la convivialité COOLOC : Les colocataires ont-ils un rôle spécifique auprès d’Edouardo et de Nathalie ? Thierry della Faille : Nous demandons aux colocataires de participer à la préparation du diner du lundi au jeudi et de prendre les repas ensemble. Cela permet d’assurer la convivialité et la stabilité dans la colocation. Le matin, Edouardo et Nathalie se débrouillent seuls pour préparer leur petit déjeuner et s’habiller. Ils sont très autonomes. Ils prennent les transports publics, vont à l’autre bout de la ville sans problème. Nous veillons à ne pas rendre la tâche trop lourde pour les colocataires. Edouardo et Nathalie passent les week end en famille. Ils arrivent le lundi et repartent le vendredi. Les colocataires eux restent dans la maison le week end. En revanche, la présence d’au moins un colocataire est nécessaire quand Nathalie et Edouardo sont là. Nous, les parents, vivons à 150 m. Mais jamais nous n’avons eu à intervenir. Nous voulons augmenter l’autonomie de nos enfants Et cela passe aussi par la colocation. Nous entamons notre 4e année, et jusqu’à présent, ce compromis colocataires – parents tient la route. Un objectif personnel COOLOC : Comment Edouardo et Nathalie ont-ils accepté l’idée de vivre en colocation ? Thierry della Faille : Lui et Nathalie se sont montré enthousiastes. En tant que parents, nous leur faisions confiance à tous les deux. Edouardo s’était fixé comme objectif de vivre hors du foyer familial à 35 ans. Finalement, il en avait 33, lorsque la colocation s’est montée. Pendant les 15 premiers jours dans la maison, Edouardo et Nathalie étaient un peu inquiets. Et nous, les parents, nous sommes allés dormir à tour de rôle dans la colocation pendant un mois pour qu’ils s’habituent. Aujourd’hui, les enfants sont heureux car ils ont un autre cadre de référence que le foyer familial. La gestion des conflits COOLOC : Vous n’avez jamais craint de mésententes dans la colocation ? Thierry della Faille : Edouardo et Nathalie sont toujours partants et enthousiastes. Avec eux, on sait que ça se passera bien. Même s’ils n’ont aucun lien de parenté, ils s’entendent vraiment très bien. Et chacun d’eux mène sa barque comme il l’entend. Entre parents, nous nous entendons aussi très bien. Nous sommes davantage vigilants aux relations entre les deux colocataires. Pour nous, c’est là que réside l’inconnu. Il nous est arrivé d’avoir un problème une fois, non avec Edouardo et Nathalie mais entre les deux colocataires. Il y avait une sorte de compétition dans la bienveillance. L’une se sentait plus maitresse de maison, et les maternait davantage. D’où la nécessité de faire un casting rigoureux dès le départ. Maintenant, lorsque nous trouvons un premier colocataire, nous veillons toujours à ce qu’il s’entende bien avec le second. Les leçons à tirer de la colocation extraordinaire COOLOC : Quelles leçons tirer de la colocation inclusive ? Est-ce un modèle à dupliquer sur le modèle de Fratries en France ? Thierry della Faille : Dans les pays nordiques, ou aux Pays Bas, le concept est infiniment plus développé. Au Pays-Bas par exemple, le gouvernement a développé les Thomas Huizen. Il y en a 3 en Flandres. Ces colocations accueillent des adultes avec un handicap mental léger. Un couple réside sur place dans un appartement privé. Il a un rôle de community manager et supervise la colocation. Le couple est rétribué par le gouvernement pour ce travail. De notre côté, notre colocation extraordinaire tiendra le temps qu’il faut, toujours en partant du principe qu’il faut des échanges et de la bienveillance.

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Coliving

COMMUNE, LE PREMIER COLIVING POUR FAMILLES MONOPARENTALES !

25 octobre 2022

Le coliving pour familles monoparentales existe enfin ! Commune vient d’ouvrir ses coliving dédiés aux parents solos, l’un dans l’est parisien, l’autre en banlieue ouest. Le principe : ils n’accueillent que des parents célibataires avec enfants dans un coliving pensé pour les familles avec un seul parent. Rencontre avec la cofondatrice, Tara Heuzé-Sarmini Des familles à risque COOLOC : Pourquoi dédier un coliving aux familles monoparentales ? Tara Heuzé-Sarmini : C’est le groupe le plus à risque de paupérisation. Les parents solos sont confrontés à une chute niveau de vie et la monoparentalité a des répercussions sociales, financières, personnelles et professionnelles. Les couples se séparent souvent à un moment où ils sont en pleine ascension de carrière. Du jour au lendemain, vous n’avez plus le même système de garde de vos enfants, vous risquez de passer à temps partiel. La chute de niveau de vie peut atteindre 30% pour une maman célibataire. Or les mamans solos représentent 80% des familles monoparentales. Aujourd’hui 1/3 des familles monoparentales sont en situation de précarité, une proportion bien supérieure au reste de la population. Elles deviennent d’autant plus précaires qu’il n’existe pas de solution adaptée pour elles. Ignorées des politiques publiques COOLOC : Est-ce un coliving « de niche » ? Tara Heuzé-Sarmini : Ce n’est pas une niche. En France, 2 millions de foyers sont des familles monoparentales. Les parents solo représentent un quart des familles en moyenne et jusqu’à un tiers des foyers en région parisienne. Il s’agit de séparations et de divorces. Mais avec l’ouverture de la PMA aux mamans solo, nous allons assister à de nouvelles formes de monoparentalité. C’est l’éléphant dans la pièce et pourtant les parents solo sont complètement ignorés des politiques publiques. Or ils sont les plus à risque de précarisation, notamment en raison de la difficulté à accéder à un logement. Ils vont se positionner sur les mêmes logements que les familles classiques de jeunes actifs. Mais, dans les marchés les plus tendus, le propriétaire va choisir une famille avec 2 revenus plutôt qu’un seul. Les parents solos doivent se résoudre à habiter plus loin, avec des temps de trajets plus longs, une organisation plus compliquée. Ou alors ils choisissent un logement plus petit. Mais ce n’est pas facile de vivre à plusieurs dans un deux-pièces, voire dans un studio. De plus, le parent solo paie tout, doit s’occuper de tout. Tout devient compliqué, c’est une spirale infernale. Plusieurs essais non concluants COOLOC : il y avait déjà eu des essais de coliving ouverts aux familles monoparentales. Pourtant Commune est le premier coliving pour familles monoparentales au monde. Comment expliquez-vous cela ? Tara Heuzé-Sarmini : Il existe en effet des acteurs qui se sont positionnés sur ce créneau, Kozoku, par exemple, est une association qui accompagne la monoparentalité. Et contrairement à Commune, il est ancré en région. Cohabs, un opérateur de coliving proposait des chambres pour des familles monoparentales. Mais cela n’a pas fonctionné, car elles se trouvaient dans des colivings classiques avec de jeunes actifs. Les rythmes des colivers n’est évidemment pas le même que celui des enfants. Les familles monoparentales sont rapidement parties. Nulle part il n’existe de coliving urbain mixte adapté aux familles monoparentales. Il existe des coliving ouverts aux familles -pas forcément monoparentales- aux Etats-Unis. Mais ils sont très onéreux. Dans les pays nordiques, on trouve des résidences de coparents, le plus souvent des couples homosexuels et des mamans donneuses. Le coliving selon Commune COOLOC : le coliving pour familles monoparentales selon Commune, cela ressemble à quoi ? Tara Heuzé-Sarmini : Nous apportons une solution pour un public délaissé, ignoré, et qui a des besoins spécifiques à un moment donné. Nous proposons un temps de pause et d’apaisement dans cette période difficile de leur vie. Les gens restent un à 3 ans chez Commune pour se stabiliser, retrouver un équilibre, faire des économies et se reconstituer un pécule ou obtenir une progression salariale. Cela leur laisse le temps de respirer et de se réorganiser. Après, ils peuvent retourner sur le marché classique de l’habitat, ou devenir propriétaires. Certains, au cours de leur séjour, auront eu le temps de faire les démarches pour obtenir un logement social. Ou alors ils se seront remis en couple et n’ont plus besoin de Commune. Qui vient chez Commune ? COOLOC : Comment entre-t-on chez Commune ? Tara Heuzé-Sarmini : Les coliving de Commune sont mixtes. Certes, il y aura vraisemblablement plus de femmes : elles représentent plus de 80% des familles monoparentales. Nous en sommes à nos débuts. Pour le moment, nous ne pouvons accueillir que des familles de 1 ou 2 enfants. Nous n’accueillons pas les enfants de moins de 3 ans et qui ne sont pas scolarisés. Cela nous permet de proposer une offre de baby sitting spécifiques après l’école. Nous n’avons pas encore de services de crèche. Et puis, on ne s’occupe pas de la même manière d’un enfant de 16 mois et d’un enfant de 3 ans. Autre condition, il faut être une famille monoparentale. Si je me remets en concubinage officiel et suis sur le même foyer fiscal, le règlement m’oblige à quitter Commune. Car la règle de Commune est d’avoir 1 seul revenu et des enfants à charge. Un loyer plus accessible COOLOC : Qu’est-ce qui fait de Commune un service spécifique pour les familles monoparentales ? Tara Heuzé-Sarmini : En premier, l’accessibilité. En région parisienne, le loyer de notre Commune est de 1 090 € et il est de 1 390 € dans Paris. Nos loyers sont donc 20 à 30% moins chers que le marché privé. Nous nous adressons à des actifs qui sont juste au-dessus des seuils de logements sociaux. Théoriquement, ils sont éligibles au logement intermédiaire mais n’y ont pas accès faute d’espace disponible ou d’une liste d’attente trop longue. Pour nos premières résidences à Paris, nous demandons un niveau de revenus qui correspond au double du prix demandé pour rejoindre une Commune – soit 35 000 € brut minimum. Cela semble beaucoup à l’échelle de la France où le revenu moyen est de 24 000 € annuels. Mais c’est peu à l’échelle de Paris, où il est de 48 000 €. Nous voulons rester urbains. D’une part, c’est là que se trouvent la majorité des familles monoparentales. Et, contrairement aux territoires ruraux, les parents solos urbains sont souvent éloignés de leur famille. Ils sont plus isolés. Les difficultés sociales sont plus importantes. Nos services auront d’autant plus de valeur pour elles. Et justement, il est plus facile de proposer nos services en milieu urbain que dans les petites villes ou les espaces ruraux. Services : une prise en charge exceptionnelle COOLOC : Quels sont ces services ? Tara Heuzé-Sarmini : Nous proposons bien sûr tous les services de coliving, avec quelques ajouts, par exemple Disney + en plus de Netflix. Les espaces partagés sont accessibles 24h/24. Chaque Commune dispose d’une salle de jeux polyvalente qui peut se transformer en home cinéma. Le loyer comprend ménage et maintenance, ainsi que des évènements et des rassemblements festifs. Les familles monoparentales sont deux fois plus à risque d’exclusion sociale que les autres. Donc on veut organiser des évènement networking, des fêtes d’anniversaire, mettre en place des temps de cuisine et de partage dédiés. Nous apportons aussi deux services essentiels dans notre offre de base : L’aide juridique car les familles monoparentales renoncent souvent à leurs droits. Le soutien scolaire car les enfants issus de familles monoparentales ont 1,5 à 2 fois plus de risques de connaitre des difficultés scolaires ou des troubles de comportement. Notre objectif est de faire baisser la facture mensuelle des parents solo. Nous proposons aussi des baby sitting à des prix hyper intéressants, avec des forfaits « sorties d’école » -16h30 à 19h30- soit 60h/mois à 300€. Il y a aussi des services de préparation de repas et d’activités extrascolaires. Selon les Communes, nous proposerons aussi un garde-meubles, un service de déménagement, le ménage des logements privatifs, le pressing… Et nous pouvons moduler les services selon les demandes au sein des Communes. Un projet porté par des dirigeants engagés COOLOC : Le coliving est à la mode actuellement. Mais Commune lui donne une dimension plus sociétale. Tara Heuzé-Sarmini : J’ai commencé ma carrière dans la tech. En 2019, j’ai découvert le coliving lorsque j’ai été chassée par une entreprise de coliving en Allemagne. Je me suis vite rendue compte que je ne voulais pas faire de coliving pour « yupees » à Berlin. Mais le concept était plein de promesses pour des personnes isolées. Fin 2020, j’ai regardé de plus près le monde du coliving, d’abord pour les seniors. C’est un énorme marché mais qui compte déjà beaucoup d’acteurs. J’ai poursuivi le benchmark. Et c’est là que j’ai vu l’éléphant dans la pièce : les familles monoparentales, invisibles aux yeux des politiques. Avec Ruben, mon associé, nous voulons faire des choses pour améliorer notre société qui va mal. Ruben avait eu des expériences dans l’hôtellerie et les telecom qui l’avaient déçu. Lui aussi voulait faire quelque chose qui ait du sens. Commune est rapidement devenu une évidence pour tous les deux, alignée avec nos valeurs. Elle correspond aux besoins de notre société : la famille est devenue protéiforme. La notion d’habitat aussi a changé avec le covid. Les gens en ont assez d’être isolés entre 4 murs. Et d’un point de vue environnemental, la maison individuelle est dramatique. Il faut densifier et partager les services. Et puis il n’existe aucun équivalent de Commune dans le monde. Alors que les besoins existent. La monoparentalité est une problématique connue dans toutes les grandes villes. La moitié des familles de certains quartiers de New York City et de Chicago sont monoparentales. Ces projets sont soutenus par notre board et notre base d’investisseurs qui sont issus de 13 nationalités différentes. C’est excitant d’être pionniers sur un tel marché.

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Investissement

PATRIMOINE IMMOBILIER : INVESTIR DANS LA CO-LOCATION

3 octobre 2022

L’investissement locatif en colocation pour accroître son patrimoine immobilier : une formule séduisante pour les propriétaires, surtout quand ils n’ont quasiment rien à faire. Monsieur L., propriétaire à Lille de deux appartements, a opté pour cette stratégie depuis maintenant 7 ans et en tire toute satisfaction ! Objectif investissement COOLOC : Pourquoi investir dans la colocation ? Monsieur L. : J’ai commencé car l’investissement locatif me permettait d’accroître mon patrimoine, avec l’effet de levier de l’emprunt. Quand j’ai eu ma résidence principale, l’idée était de me constituer un patrimoine immobilier et d’investir dans du locatif. Je recherchais des rendements intéressants dans le locatif. J’ai entendu parlé à ce moment de Colocatère. Je les ai contactés. Ils m’ont expliqué ce qu’ils faisaient. Ils avaient déjà quelques maisons à leur actif. Je leur ai expliqué, de mon côté, ce que je cherchais : un bien rentable. Par leur intermédiaire, j’ai acheté une maison à Lille Fives, un quartier plutôt populaire, en 2012. Et ce sont eux qui ont tout géré. Ce qui m’a intéressé, c’était la rentabilité. Louée nue à une seule famille, la maison rapportait 800-900€ par mois. En colocation, elle pouvait rapporter 1 600€ par mois. Bien sûr, il fallait un investissement d’une certaine importance pour la remettre en état, faire les travaux et proposer un environnement optimal aux colocataires. Je n’avais pas le budget car celui-ci devait être en lien avec la rentabilité. A l’époque, Colocatère m’a mis en contact avec un courtier en crédit. Ce dernier m’a proposé un crédit qui pouvait s’autofinancer. Ils m’ont trouvé un bien. Nous avons fait une simulation. Je n’ai eu besoin d’aucun apport. La maison m’a coûté 257 000€, travaux compris, et s’autofinance. L’autofinancement court sur 20 ans. Il couvre l’emprunt qui est remboursé grâce au loyer. Bien sûr, il y a parfois des frais annexes. Cela fait 6-7 ans que j’ai cette maison. J’ai dû changer un frigo. Il y a toujours deux ou trois petites choses qui cassent, cela fait partie du jeu et ce n’est pas couvert par l’autofinancement. Accroître son patrimoine immobilier COOLOC : Et vous avez recommencé quelques années plus tard ? Monsieur L. : En 2017, j’ai réitéré toujours dans l’optique d’accroître mon patrimoine immobilier. J’avais été séduit par mon premier achat. J’ai ensuite acheté un appartement dans le quartier Vauban. Il est situé à proximité de la faculté catholique de Lille et du centre-ville, dans le quartier étudiant. Il fait 90 m2 et compte 4 chambres. Là encore, j’ai fait appel à Colocatère pour gérer mon patrimoine immobilier. En 5 ans, leur concept a bien évolué. C’est plus recherché, la qualité du produit fini est supérieure. Ils se sont structurés pour proposer des biens haut de gamme. COOLOC : Et les profils des colocataires changent ? Monsieur L. : Les colocataires sont différents. La maison de Fives intéresse davantage les jeunes actifs. Elle est située à proximité d’une ligne de métro, n’est pas très loin de Villeneuve d’Ascq où il y a beaucoup d’entreprises . L’appartement du quartier Vauban est 100% étudiant, avec des profils très jeunes, à partir de 17 ans. Certains locataires restent 3-4 ans. Mais il y en a toujours un ou deux qui bougent tous les ans. Je ne m’occupe pas de cette partie de gestion. J’avoue que je n’ai vu le bien que deux fois. Une fois pour le visiter, et une seconde fois après les travaux. Ensuite, je n’y ai plus jamais remis les pieds. Je suis en contact avec les personnes qui gèrent les colocations, mais c’est tout. Une opération fiscalement intéressante COOLOC : Il est plus intéressant de le faire gérer ou de s’en occuper soi-même ? Monsieur L : Avec ce système, les loyers sont versés régulièrement. S’il y a un problème, les gestionnaires m’en font part. Ils me demandent si je souhaite le gérer moi-même. En règle générale, je fais appel à eux. Avec la massification, ils ont des tarifs intéressants pour changer un canapé ou un frigo. La seule chose que je doive vraiment faire, c’est gérer la comptabilité. COOLOC : Êtes-vous loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Monsieur L : J’ai fait le choix d’être en LMNP pour créer de la charge d’amortissement. Fiscalement, cela permet de ne pas être imposable. On crée un déficit qui est valable 10 ans. Au bout de 10 ans, on perd le bénéfice. D’où l’intérêt, quand on arrive vers la fin des 10 ans, de racheter un bien, pour s’appuyer sur le déficit du deuxième bien sans payer d’impôts sur le premier. Et c’est tout à fait légal. Louer en colocation pour avoir des locataires rapidement COOLOC : Aviez-vous des appréhensions à louer en colocation ? Par exemple une dégradation plus rapide des biens ? Monsieur L. : En colocation, on trouve des locataires plus rapidement. Par exemple, en pensant à ajouter des détails sympas comme une télévision. J’ai vu que certaines maisons étaient équipées de babyfoot. Tout est pensé pour vivre en communauté. J’ai même eu le cas de deux personnes qui ont fait tout ce qu’elles pouvaient pour avoir la seule chambre qui restait disponible dans la colocation. Quand il s’agit d’étudiants, les parents sont rassurés par la colocation car leur enfant n’est pas tout seul. Alors bien sûr, il y a des choses qui s’usent mais la rentabilité permet de maintenir son bien dans un état plus que correct. A partir du moment où vous aimez vivre avec les autres, je recommande la colocation. En commun, vous avez des choses que vous n’auriez jamais seul. Et aujourd’hui, les gens aiment bien disposer des choses rapidement. Ils arrivent, ils branchent leur ordinateur et ils ont déjà le wifi. Ils ont leur couette. S’ils veulent cuisiner, il y a tout ce qu’il faut. Cela simplifie la vie. Certes, avec un petit surcoût, mais c’est du gagnant-gagnant.

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Habitat partagé

QUELLES SONT LES CONSÉQUENCES DE L’INFLATION SUR LE LOYER ?

30 mai 2022

Il en est sans cesse question dans les journaux. Quels seront les effets de l’inflation sur votre loyer ? Dans quelle mesure ce dernier va-t-il augmenter ? Une inflation galopante Cela ne vous aura pas échappé : depuis 6 mois, l’augmentation des prix a entrainé la hausse de l’inflation. En janvier, elle était déjà en hausse de +2,9% sur un an. Ajoutez à cela la guerre en Ukraine qui a entrainé, voire accéléré la hausse des prix de l’énergie et des produits de grande consommation. Résultat : l’inflation a grimpé de +3,6 % en février et + 4,5 % en mars. Selon certaines prévisions, elle pourrait atteindre 3,7 % à 4,4 % d’ici la fin de l’année. … Qui n’épargne pas les loyers Cette augmentation des prix n’épargne pas les loyers, alors que la demande de logement reste d’autant plus forte que nombre de salariés continuent le télétravail. Si l’inflation se ressent également dans les loyers, elle est cependant régulée à travers l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier est calculé par l’Insee à partir de la moyenne de l’évolution des prix à la consommation – hors tabac et hors loyer. L’Insee publie chaque trimestre le nouvel IRL en vigueur. Avec une augmentation de 2,48 % au 1er trimestre 2022, le bond est énorme. A titre de comparaison, il avait augmenté de +0,83 % au 3ème trimestre 2021, de +1,61 % au quatrième trimestre 2021. Il est à peu près certain que l’IRL du 2ème trimestre 2022, qui paraitra le 13 juillet, accusera de nouveau une hausse sensible. Des loyers en hausse malgré la régulation Les bailleurs qui souhaitent augmenter les loyers d’une année sur l’autre doivent donc le faire en fonction de l’IRL qui fixe ainsi la hausse maximale. Le calcul est le suivant : loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l’année précédente. Et vous obtenez votre nouveau loyer ! Le principe est donc d’adapter le loyer à l’augmentation du cout de la vie sans infliger aux locataires une hausse démesurée. Quoique ! Tout dépend des revenus des locataires, du loyer et de leur reste à vivre. Avec un petit salaire, chaque augmentation de loyer entraine des économies sur d’autres postes (santé, nourriture…) Une bonne raison de rechercher une colocation ? Avec l’inflation, votre loyer augmentera-t-il ? L’inflation fera-t-elle augmenter votre loyer ? Pas forcément. D’une part votre bail doit comporter une clause de révision, sans laquelle votre loyer restera le même tout au long du bail. D’autre part,… hé bien tout dépend de votre bailleur. Ce dernier ne peut augmenter le loyer qu’une fois par an. Cette augmentation a lieu à date fixe prévue dans le bail (ou par défaut à la date anniversaire du bail). Si au bout d’un an, pas de chance, il ne peut plus prétendre à une augmentation du loyer. Depuis la loi Alur de mars 2014, la rétroactivité n’est plus autorisée. Pour savoir de quel ordre sera l’augmentation, rendez-vous sur le site de l’Anil qui a mis en place un simulateur calculant le montant du loyer après révision. L’augmentation du loyer dépend donc du bailleur. Sachez, en tant que propriétaire que vos locataires vous seront reconnaissants si vous n’augmentez pas chaque année le loyer. Ils doivent faire face à l’augmentation générale des prix, mais aussi des charges. En particulier si le logement se situe dans une zone de tension. A Clermont-Ferrand, les loyers ont augmenté de 6,19 % entre le premier trimestre 2021 et le premier trimestre 2022. La hausse était de + 4,91 % à Lille, + 3,97 % à Saint-Etienne, + 3,18 % à Rennes et + 2,83 % à Reims sur la même période. Certaines villes ont pris les devants. A Paris, Lille, Lyon et bientôt Bordeaux, les autorités ont mis en place l’encadrement des loyers. La préfecture établit quel est le loyer maximum d’un bien en fonction de sa nature et de sa situation géographique. Une décision drastique mais nécessaire. Les conséquences de l’inflation sur le loyer s’ajoutent à la difficulté à se loger qui se ressent partout … en particulier dans les grandes villes.

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VIVRE ÉCO RESPONSABLE … EN COLIVING

25 avril 2022

Vivre de façon éco responsable en 2022 est une nécessité rappelle le rapport du GIEC. Il s’agit déjà de prendre des habitudes plus respectueuses de l’environnement : baisser le chauffage ; faire les courses moins souvent et pratiquer la cuisine du placard ; utiliser les transports en commun et limiter les déplacements… Rendre votre logement plus respectueux de la nature est tout aussi nécessaire. A travers des travaux par exemple : rénovation thermique, mise en place de panneaux photovoltaïques ou de nouvelles habitudes comme la mise en place d’un compost… Vivre en colocation ou en coliving s’inscrit également dans un mode de vie vertueux ! Économies d’énergie, d’espace et de produits de consommation courante… Le vivre ensemble fait non seulement du bien au moral, mais aussi à la planète. C’est ce qu’a parfaitement compris Around, « Coliving par nature », qui inscrit l’éco responsabilité au cœur de son ADN. Un coliving éco responsable au cœur de la ville « Nous sommes éco responsable dès que nous le pouvons » explique Guillaume Ricour-Dumas, co-fondateur d’Around, un opérateur de coliving présent à Aubervilliers. La préoccupation environnementale commence dès les travaux de rénovation. « Nous isolons nos maisons du mieux possible. » L’organisation même du coliving favorise un art de vivre éco responsable. « Nous facilitons le tri des poubelles. Il y a un compost dans chaque maison. Nous fournissons des produits d’entretien écologiques, ou qui comportent le moins de substances nocives. Nous achetons du matériel électronique ou électro-ménager à faible consommation d’énergie. Le mobilier, les objets viennent de brocanteurs. Tout l’équipement d’Around répond cette dimension éco-responsable à laquelle nous sommes particulièrement attachés. Il y a donc moins de plastique dans la maison. Les services de table sont chinés. Les meubles de seconde main donnent un certain cachet à nos maisons et les rendent uniques. » Un acteur présent sur toute la chaine Ce qui permet une telle liberté aujourd’hui à cet opérateur de coliving pas comme les autres, c’est qu’Around est présent tout au long du processus. Opérateur de coliving, Around est aussi propriétaire des maisons qu’il exploite. « Nous sommes présent sur toute la chaine de valeur : de la valorisation du foncier foncière aux services en passant par la gestion immobilière. Ainsi, étant propriétaires, nous assurons en particulier une rénovation thermique soignée, souvent au-delà des normes requises ». Un coliving qui s’inscrit dans son environnement Pour le prix d’un studio, les colocataires jouissent donc de vastes espaces partagés, des espaces extérieurs, puisque chaque maison comporte au moins un jardin ou une terrasse. Si la vie en communauté est favorisée, pas question pour autant de tout partager tout le temps… « Around favorise la vie en cercle concentriques » remarque Guillaume Ricour-Dumas. Ce que montre l’organisation des maisons. « Architecturalement, nous faisons en sorte d’assurer la tranquillité de chaque locataire, avec l’isolation phonique des murs, de la porte et du plafond. Les descentes d’eau passent loin des chambres, de façon à permettre à chacun de vivre sa vie comme il l’entend. Par exemple, de pouvoir prendre sa douche à minuit sans gêner ses voisins. » Ce caractère se traduit également par des espaces privés au sein des espaces partagés. Dans la cuisine, chaque colocataire dispose d’une partie de placard réservée. « Nous vivons ensemble sur cette planète, nous devons donc respecter l’autre mais aussi respecter la planète, ce qui renforce notre volonté de favoriser les moyens de vivre de façon éco responsable. » Un mélange de générations Mais cet engagement ne néglige pas pour autant les raisons pour lesquelles les colocataires choisissent le coliving. « A l’origine, nous pensions toucher les populations traditionnelles de la colocation : les étudiants, les jeunes actifs. Dans les faits, l’âge de nos colocataires varie de 21 à 51 ans. Nous accueillons bien sûr des jeunes actifs, mais aussi des actifs en phase de transition personnelle ou de reconversion professionnelle. Les séjours s’inscrivent dans la moyenne durée, de 1 à 3 ans. La simplicité du processus les attire. Ils peuvent s’installer facilement, poser leurs valises le temps nécessaire pour se retourner. » Faciliter le vivre ensemble Chaque maison est, en grande partie, autogérée. « Nous donnons une charte en annexe des contrats de bail. Il s’agit davantage des principes du vivre ensemble, par exemple sur les sujets de la propreté, des nuisances sonores ou d’une écoute mutuelle. Les règles sont, elles, définies par les colivers. L’autogestion se fait de façon assez naturelle. De plus, parmi les services, le ménage des espaces partagés est assuré. Nous fournissons les produits d’entretien. Cela facilite le relationnel, car c’est là que résident souvent les points de friction. » Finalement, le modèle d’Around repose sur la recherche d’un équilibre vertueux : proposer un logement agréable, moderne et accueillant tout en favorisant le vivre ensemble éco responsable !

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Habitat partagé

TROUVER LE BON COLOCATAIRE

18 avril 2022

Comment trouver le bon colocataire ? La question est primordiale. En partageant un toit, vous partagez aussi une partie de la vie et des habitudes de personnes qui sont encore de parfaits inconnus. Comment faire pour que le quotidien se passe bien ? Pour éviter les mauvaises surprises, voici les 5 règles qui vous permettront pour trouver les bons colocataires, à savoir ceux qui vous conviennent à vous ! 1ère règle : se connaitre soi-même Avant de vous lancer à la recherche de colocataires de rêve, une petite séance d’introspection vous attend. Vous connaitre vous-même suffisamment vous permettra de savoir ce que vous acceptez – ou pas – dans une colocation. Observez vos habitudes, vos goûts, ce que vous appréciez, ce que vous détestez. Quel est votre rythme de vie ? Êtes-vous plutôt calme ou fêtard – voire les deux selon l’humeur du jour ? Cela vous donnera une idée de l’ambiance de la colocation que vous souhaitez. Fumez-vous, supportez-vous les odeurs de cigarette chez vous ? Supporterez-vous un colocataire fumeur ? Et si vous-même vous fumez, comment s’organisera la cohabitation, s’il faut compter avec la nicotine ? Êtes-vous du genre à grignoter dans votre coin, ou préférez-vous les repas en compagnie ? Et quid des animaux de compagnie ? Autant de questions qui vous permettent aussi bien de cerner le cadre dans lequel vous souhaitez vivre, vous présenter, mais aussi de savoir ce que vous êtes prêt à accepter dans une vie en communauté. Faites la liste de ce que vous aimez dans votre vie en solo et souhaitez conservez, et ce que vous voulez ou acceptez de changer. Pas de panique si vous avez du mal à savoir ce qui est important pour vous. COOLOC vous aide. Une fois votre profil rempli, le matching s’opère. Vous trouverez ainsi plus facilement des colocataires qui vous ressemblent. Savoir ce que vous aimez, tolérez ou refusez est primordial pour trouver le ou les bon(s) colocataire(s). Sauter cette étape risque de vous conduire aux pires désillusions. « J’avais emménagé dans une colocation où nous étions deux, raconte Pietro. La chambre était bien, mais le quotidien horrible. Ma colocataire ne lavait jamais sa vaisselle, ne rangeait rien et fumait dans l’appartement. Dès que j’ai pu, je suis parti. » 2e règle : se fier à son intuition Les premières impressions sont souvent les bonnes. Si vous intégrez une colocation, concentrez-vous sur l’ambiance, l’état du logement. Est-ce un lieu où vous vous projetez ? Comment se déroulent vos premiers rapports avec le ou les colocataires présents ? Faites le tour pour savoir comment s’organise la vie : chacun pour soi et une intimité hyper préservée ? Beaucoup d’échanges, de repas et d’activité en commun ? Bref, est-ce un endroit qui vous correspond ? Certes, vous ne devez pas pour autant perdre de vue le côté pratique : la colocation est-elle proche du travail ou de l’université ? Des transports ? Etc. L’expérience montre que si vous vous sentez bien dans une colocation, vous avez tendance à vouloir la préserver et à y rester plus longtemps. L’inverse est également vrai. Aussi, le bon colocataire, c’est celui avec lequel vous avez envie de partager non seulement un logement, mais aussi des moments de vie, des discussions. Bref, celui ou celle, ou ceux qui vous donne envie de tester le vivre ensemble. Cela peut prendre un peu de temps pour confirmer vos intuitions. N’hésitez pas à vous rencontrer plusieurs fois pour approfondir les choses. Attention, si malgré tout, et en dépit de l’appartement génial, le feeling ne passe pas, n’insistez pas. 3e règle : mettre les choses au clair dès le début Aussi sympathiques et arrangeants que soient vos colocataires, c’est un incontournable. Des règles doivent être instaurées dès le début, tous ensemble, concernant le règlement du loyer, le partage des charges, la gestion du ménage dans les pièces communes, des ordures et poubelle et, le cas échéant, organisation des courses. Certaines colocations vont jusqu’à organiser les heures d’occupation de la salle de bain ou la gestion des relations avec le propriétaire ou le bailleur. Que se passe-t-il en cas de départ ou de recherche d’un nouveau colocataire ? L’important est que chacun puisse donner son avis et ses idées et que les règles proposées remportent l’adhésion de tous. C’est tout l’intérêt de la charte de colocation. Si vous rejoignez une colocation déjà formée, vous acceptez les habitudes mises en place. Au moins, vous savez à quoi vous en tenir et vivre en colocation, c’est aussi vous engager à respecter ces règles. Attention, la charte de colocation n’est pas gravée dans le marbre. Elle doit parfois être adaptée ou amendée en fonction des besoins. Il arrive également que les propriétaires proposent une charte de colocation. Rien ne vous empêche de partir de cette base pour ajouter d’autres points nécessaires pour vivre une harmonieuse colocation. 4e règle : être ouvert à la discussion Trouver le bon colocataire, c’est aussi parler. Vivre en colocation ou en coliving, c’est être capable de discuter et échanger souvent… voire très souvent. Pourquoi ? Car la décision de l’un peut avoir des conséquences pour les autres. Visites d’amis à l’improviste, gestion en cas de perte des clefs de l’un des colocataires… Tous les cas peuvent – voire doivent – être soumis à discussion afin de vérifier que chacun donne son ressenti. « Le principe de base pour vivre en colocation, explique Corentin qui vit en colocation depuis des années, c’est que rien ne va de soi… J’ai appris avec le temps que si quelque chose ne va pas, il faut le dire tout de suite, et gentiment. » Avec ses colocataires, Corentin passe beaucoup « – mais vraiment beaucoup – de temps à discuter. Nous abordons tous les aspects de ce qui va, de ce qui ne va pas, de ce qu’il faudrait changer… Par exemple, si nous voulons inviter des gens à la maison, nous en discutons. Quand ? Comment ? Qu’est-ce qui dérange ?… Nous discutons de tous les aspects car tout peut être porteur de problèmes, de frustrations. Certaines personnes gardent beaucoup en eux. Ils explosent à un moment à cause d’un détail et vous ne comprenez pas pourquoi. En fait, depuis 6 mois, ils gardent pour eux quelque chose qui ne leur a pas plu. » 5e règle : être conscient de ses motivations Pourquoi choisissez-vous la colocation ? Est-ce pour des raisons financières ? professionnelles ? Êtes-vous en transition ? Ou est-ce l’amorce d’un changement de vie ? Autant de questions sur lesquelles vous devez avoir les idées claires. Si la colocation est dictée par des motifs professionnels, alors effectivement la proximité de votre lieu de travail est un facteur important. Mais vous aurez peut-être aussi à cœur de trouver des colocataires que vous aurez plaisir à retrouver pendant la semaine pour discuter après le travail ou partager un bon moment de détente. S’agit-il d’un changement de vie ? Ou tout simplement de ville ? La colocation peut vous permettre de découvrir et d’appréhender votre nouvel environnement en douceur et non sans la douleur. Rien de mieux que de vivre avec des locaux lorsque vous arrivez dans une nouvelle ville. Pourquoi ne pas tenter la colocation à la campagne si vous avez des velléités de devenir néo-rural ? Dans ce cas, la colocation n’est pas seulement un logement, c’est aussi découvrir un mode de vie. Il arrive souvent que la colocation soit une question financière ou de transition à l’issue d’une séparation, avec ou sans enfant. Est-ce pour autant qu’il faut négliger le côté humain du choix ? Au contraire ! Lorsqu’on se sépare, habiter avec d’autres colocataires avec lesquels discuter, échanger, partager et se sortir la tête de ses problèmes est bénéfique, non seulement pour le moral, mais aussi pour retrouver l’énergie de démarrer une nouvelle vie. Aussi même si vous avez besoin de trouver rapidement un nouveau logement, n’oubliez pas les règles précédentes pour trouver le bon colocataire, avec lequel vous vous entendrez le mieux. La colocation n’est peut-être qu’une parenthèse dans votre vie, mais vous avez tout à gagner à rendre cette parenthèse la plus vivante et heureuse possible. Trouver le/la/les bon colocataire(s), c’est l’assurance non seulement d’avoir un logement mais aussi un supplément de vie au quotidien.

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Habitat partagé

OÙ HABITER EN COLOCATION À LA CAMPAGNE ?

28 mars 2022

Où habiter en colocation à la campagne ? Deux ans de pandémie, des inquiétudes de plus en plus accrues face au climat… L’envie de revenir au vert n’a jamais été aussi forte, au point de parler parfois d’exode urbain. L’envie de quitter la ville pour la campagne vous taraude, mais vous ne savez pas encore quelles sont les régions faites pour vous ? Où vous diriger pour habiter en colocation à la campagne ? Et pourquoi choisir la colocation à la campagne ? L’exode urbain n’a pas eu lieu Tous les citadins ne sont pas prêts à devenir campagnards. Le covid 19 a pu amplifier le mouvement, il n’a pas – pour autant – vidé les villes pour repeupler les campagnes. Selon une étude du POPSU, la Plateforme d’Observation des Projets et Stratégies Urbaines, les départs des grands centres urbains ont eu, en majorité pour destination la périphérie d’autres centres urbains. Plus d’espace et plus de vert, d’accord ! Mais pas question de renoncer aux services et aux opportunités de travail qu’offre un centre urbain. « Paris, Marseille, Lyon, ainsi que les autres métropoles régionales – Lille, Strasbourg, Grenoble, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, Brest, Nice – qui concentrent, outre la population, de nombreux emplois et services » continuent d’attirer la majorité des citadins aspirant au changement. Autre destination privilégiée : le littoral. La Bretagne, le Pays Basque attirent. Et leur marché immobilier connaissent aujourd’hui de fortes tensions. Mais qui choisit de qui quitter la ville pour la campagne ? Et pourquoi en colocation ? Qui choisit la colocation à la campagne ? Certes on va à la campagne pour trouver davantage d’espace et de tranquillité. Mais passer de la frénésie urbaine au calme de la campagne où rien ne se fait sans voiture peut s’apparenter à un saut dans le vide. Selon votre profil et vos besoins, la colocation est la solution pour une nouvelle vie à la campagne. Pas question pour autant de vous installer n’importe où ! Certaines régions seront plus adaptées que d’autres pour vous lancer dans une colocation au vert. En premier lieu, tout dépend de votre activité. « Nous avons un étudiant en alternance qui travaille à Pau. Il avait déjà vécu dans une colocation plus classique. Mais il adore la campagne, la nature. …Et il voulait vivre en co-location » raconte Claire, qui avec son mari, a ouvert sa maison près de Pau à la colocation. Télétravailler au vert Découvert au cours des confinements successifs, le télétravail est devenu un nouveau mode de vie. Votre emploi vous permet de mener une partie ou la totalité de votre activité à distance ou free lance ? N’ayant plus besoin d’être sur un lieu de travail traditionnel, vous pouvez maintenant accéder à du foncier moins cher, profiter d’un jardin, de la proximité de la campagne, bref, de plus d’espace et de tranquillité. Avant de vous lancer, vous préférez, par prudence, tester le concept du télétravail à la campagne ? Pourquoi ne pas tester le concept de coliving au vert, comme le propose La Mutinerie Village, qui vous accueille pendant quelques jours, quelques semaines, quelques mois dans une ancienne ferme. L’endroit est conçu pour vivre ensemble et travailler en toute sérénité. Le concept séduit tellement que la Mutinerie Village propose de faire découvrir et d’accompagner les citadins, séduits par la région et tentés de s’installer définitivement sur ses douces collines. La nouvelle vie des jeunes ou pré-retraités Les annonces se multiplient. Des seniors cherchent ou proposent une colocation, pour vivre ensemble, s’entraider et rompre l’isolement lorsque la famille est loin. La science le prouve : vivre bien entouré, c’est vivre mieux et en bonne santé. C’est aussi réduire les dépenses. Le mouvement se développe, remarque le POPSU. Les seniors « privilégient des territoires avec de fortes aménités, des équipements sanitaires et médicaux, et avec une attention croissante aux effets des changements climatiques, c’est-à dire des territoires de villégiature classiques ; ils participent à l’échauffement des marchés en Bretagne et au bord de l’Atlantique ». Des ménages en « transition rurale » La campagne pour changer de vie ? C’est le cas de certains ménages qui non seulement quittent le cadre urbain, mais changent également d’activité. Ils se tournent vers une nouvelle activité professionnelle, liées à l’artisanat, la production agricole ou encore le bien-être. Ces néo-ruraux trouvent un accueil chaleureux dans les villages en quête d’un nouveau dynamisme. Ces derniers cherchent à se repeupler notamment en Bourgogne et la Creuse. Les anciens citadins, devenus néo-ruraux sont attendus. Les municipalités offrent des conditions avantageuses pour faciliter leur installation. Et des associations ou des tiers-lieux peuvent les accompagner dans la mise en place de leur activité, voire leur proposer une colocation afin de les accompagner dans le lancement de leur activité. L’exode urbain reste donc limité. Mais le besoin de changer, de retrouver une autre qualité de vie est bien réel, quel que soient l’âge et les motivations. Choisir d’habiter en colocation à la campagne rend ce rêve possible. Cela limite les coûts, les investissements, et surtout permet de maintenir une vie sociale, souvent mise à mal quand on change de vie.

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Coliving

LE MARCHÉ DU COLIVING : LES LEÇONS DE L’EXPÉRIENCE

21 février 2022

Le marché du coliving, futur de l’immobilier ? Depuis quelques années, le coliving se diffuse dans toute l’Europe. Les acteurs du coliving, apparus pour la plupart depuis quelques années, gagnent en expérience et le modèle s’affine. Coliving : un marché en pleine expansion Le marché du coliving, bien que tout récent, connait une croissance exponentielle rappelle Vincent Desruelles, auteur d’une étude sur l’implantation du coliving dans le paysage immobilier. Un constat partagé par l’opérateur Sharies. « Nous avons beaucoup semé depuis notre création, explique Julien Morville, l’un des cofondateurs, et nous en récoltons les fruits. En 2023, nous aurons 1 200 places disponibles et 3 000 en 2025. » Sharies, Colonies, La Casa… Les acteurs s’implantent dans le paysage du coliving, chacun explorant des voies plus ou moins spécifiques, afin de répondre au marché tout en proposant des projets originaux. Des modèles spécifiques Sharies, présent sur le marché du coliving depuis plus de quatre ans, bénéficie aujourd’hui « des résultats de la pédagogie menée auprès des investisseurs, des promoteurs, des collectivités. » L’entreprise reste fidèle à un modèle mixte. « Nos ensembles peuvent compter jusqu’à une centaine de logements. Mais ils disposent tous d’un socle actif. Chez Sharies, vous trouverez non seulement des appartements partagés, mais aussi une offre de restauration et de coworking. » Un modèle qui séduit les pouvoirs publics. « Cela crée de l’animation à l’échelle d’un quartier » explique Julien Morville. Il n’est pas question pour autant de s’implanter n’importe où. Sharies a certains impératifs. « Toutes nos résidences sont situées à moins de 10 minutes de commerces de première nécessité et de transports… Sur les plus de 600 projets étudiés, nous n’en avons gardé que 20, en cours de développement. » Le secret du coliving : les échelles de partages Le coliving est né de l’idée de partager… Mais avec des variantes nombreuses. Les opérateurs en sont bien conscients. Dovevivo, présent depuis peu en France, travaille actuellement à la réhabilitation d’un immeuble de bureaux en logements à Asnières. 95 chambres réparties sur 20 appartements côtoient 10 studios indépendants. Tous les résidents ont accès aux communs : roof top, buanderie, coworking. Les locataires pourront donc s’isoler dans leur chambre ou leur studio et se rencontrer dans les pièces communes des appartements ou dans les communs.« Chaque habitant bénéficie d’une vie en communauté à des échelles plus ou moins grandes » explique Axelle Baillet, country director France de Dovevivo. C’est également le cas de Sharies. L’opérateur français propose des logements partagés dans ses résidences, mais aussi des logements individuels – du studio au T1 ou au T2. « Nous imaginons différentes échelles de partage, que ce soit au niveau du logement ou des espaces de convivialité et des services. Nos offres commerciales permettent aussi de mélanger résidents et usagers du quartier. » Un choix issu de l’expérience du marché du coliving et de l’écoute des envies des résidents. « La mixité dans l’offre de logement est venue en travaillant le modèle, explique Julien Morville. Les résidents potentiels sont ouverts à l’échange, au partage, mais veulent aussi être indépendants. Proposer différentes échelles de partage répond aux différentes cultures. C’est aussi le moyen de privilégier la convivialité et de préserver l’intimité. » Une offre qui s’adapte aux besoins et au profil des résidents Les co-livers dans l’ensemble, sont âgés de 18 à 40 ans, voire plus remarquent l’ensemble des acteurs du marché. Mais les différences entre les publics des opérateurs de coliving sont minimes. Si Colonies séduit davantage les étudiants, Sharies accueille essentiellement les actifs urbains entre 25-40 ans, en transition de vie professionnelles ou personnelle. Cohabs, en Belgique, a ouvert certaines résidences aux familles notamment monoparentales. Colonies y songe. Mais dans l’ensemble, tous les usagers « sont à la recherche de convivialité et de flexibilité » qu’ils soient actifs, étudiants, free lance … Depuis peu, un nouveau type de client apparait sur le marché : les sociétés. « Les grandes entreprises aujourd’hui nouent des partenariats corporate avec Sharies. Elles renforcent leur marque employeur avec des solutions de logement innovantes pour leurs salariés » explique Julien Morville. Un modèle éprouvé par l’expérience L’expérience permet aussi de trouver le modèle idéal qui convient aux publics cibles. Sharies a décidé de limiter la taille des résidences « de 1 000 à 6 000 m2 pour éviter de devenir un modèle trop industriel. Par ailleurs, nous proposions au départ des logements partagés de 8 à 10 chambres. Aujourd’hui nous proposons des logements de 4 à 6 chambres, pas plus. Cela reste économiquement viable, et cela nous permet également une cohabitation plus agréable qui garantit un véritable échange entre les colocataires. » La digitalisation des processus C’est la grande tendance du coliving : vous pouvez réserver votre chambre, payer votre loyer, récupérer votre clé – digitale bien sûr- en quelques clics. Tout le processus est digitalisé. « Nous avons tous les outils pour faire rentrer un locataire en moins d’une heure » se félicite Julien Morville. N’est-ce pas un peu impersonnel ? « Dans les faits, le processus est doublé d’un entretien téléphonique. Nous travaillons sur les besoins humains qui sont au centre de nos préoccupations. La convivialité, le partage… tout cela est aussi important pour les résidents que pour nous. Nous sommes souvent présents lors du processus d’intégration. De plus, pour la gestion courante des espaces, le city manager passe, organise des événements pour favoriser les échanges entre résidents. » Développer de nouveaux marchés Les grandes villes sont-elles les seules à bénéficier des offres de coliving ? Pas forcément. « Nous avons fait le choix d’aller en région. Les loyers sont plus faibles, mais nous croyons au développement des marchés secondaires, y compris dans les moyennes villes. » Sharies est donc présent à Nancy, Montpellier, Toulouse, Havre… « Nous avons un large réseau dans toute la France. Et c’est l’une de nos forces » remarque Julien Morville. Marché du coliving : l’expérience face aux risques des impayés Le marché du coliving reste cependant… un marché. Et qui dit marché dit risques. Quels sont les risques spécifiques du coliving ? Comme tout bailleur, les opérateurs de coliving sont exposés aux impayés. Mais ils restent sereins. Chez Dovevivo, explique Sara Taddei, directrice marketing et communication, « nous avons proposé 8 000 chambres et 16 000 contrats en 2021. Chaque appartement compte 4 ou 5 chambres, donc 4 ou 5 contrats. Le risque est fractionné. S’il arrive qu’un locataire ne règle pas son loyer, ce n’est pas le cas des autres colocataires. De plus, nos loyers sont relativement élevés. Cela crée une barrière à l’entrée. Nous pouvons également compter sur notre réseau commercial pour récupérer les créances. ». « Nous n’avons finalement jamais été confrontés à ce problème, s’étonne Julien Morville. Dans le coliving, une sorte d’auto-pédagogie se met en place. Les gens partagent un appartement, vivent ensemble. Il ne leur vient pas à l’idée de ne pas payer leur loyer. Cela revient à s’inscrire dans une logique différente de celle du coliving et des colocataires. Cela suppose aussi de rentrer dans un rapport de force. Ce qui peut arriver avec un bailleur que vous n’avez jamais vu de votre vie, qui vous loue à prix d’or une chambre de bonne sans confort. Ne pas payer le loyer n’est d’ailleurs pas seulement une question de solvabilité. Il existe des locataires de mauvaise foi, qui, s’ils ne veulent pas vous payer, ne le font pas… » La question du turn over L’entretien des logements, en raison de l’importance du turn over était également une préoccupation des acteurs à leurs débuts. Là encore, la surprise est de taille : « Nous imaginions que les gens vivaient en co-living pour des périodes à moyen terme. Or nos locataires restent plus de 10 mois en moyenne. Or nous nous attachons à offrir un produit de qualité. Ce positionnement premium nous préserve de impayés et des dégradations. Les gens respectent les lieux, car ils se sentent respectés dans les espaces mis à leur disposition. Les dégradations sont très limitées. Et c’est une très agréable surprise. » L’autre explication repose sur la relation de confiance qui se crée avec les co-livers. « Nous sommes moins exigeants que les bailleurs traditionnels. Nous demandons une carte d’identité, un RIB et une fiche de paie. Cela nous permet d’apprécier la capacité des locataires à payer le loyer. La confiance s’instaure dès la candidature. Les locataires apprécient cette approche et cette flexibilité et nous le rendent bien. » L’expérience face à la concurrence Le marché du coliving est donc en pleine expansion. Les opérateurs européens sont donc particulièrement prudents. Avant de se développer à l’étranger, Dovevivo s’est consolidé sur son marché d’origine, l’Italie, dont il est le leader incontesté. « Nous avons près de 15 ans d’expérience. Nous avons su nous industrialiser progressivement. Nous avons vu de nombreux acteurs arriver sur le marché mais nous ne nous sentons pas menacés pour autant » explique Sara Taddei. Pour autant, « c’est un modèle qui n’est pas évident, surtout lorsque l’on change d’échelle. Grandir n’est pas facile dans ce secteur.» En témoigne la brusque faillite de Quarters, l’un des géants du secteur aux Etats-Unis. Elle a même fait douter de la viabilité du secteur. Pour Julien Morville et Sara Taddei, «Quarters n’a pas su maitriser sa croissance. Ils ont eu rapidement des moyens colossaux et se sont positionnés sur des format de résidence très industrielles. Les produits ne correspondaient pas aux attentes du marché. Ils proposaient d’abord des logements de 5 chambres, puis 10, 20, voire 50 chambres. Ils ont connu une croissance d’abord progressive. Mais ils sont passés trop rapidement à des espaces trop grands qui ne répondaient pas totalement au marché ». A cela s’est ajouté la crise sanitaire qui a achevé le géant. Pour certains opérateurs, en effet, la pandémie a permis de faire de la place, sans pour autant remettre en question le secteur. Si grandir sur le marché du coliving n’est pas facile, les opportunités existent. La pandémie l’a bien montré : de plus en plus de gens ne veulent plus s’isoler, mais sont prêts à vivre ensemble pour plus de convivialité et de flexibilité. Au risque de changer les règles du logement ?

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L’ITALIE, UNE PIONNIÈRE DU COLIVING EN EUROPE ?

7 février 2022

L’Italie, pionnière du coliving ? Le concept, né aux Etats-Unis, est aujourd’hui une réalité européenne. Mais c’est en Italie que l’un des pionniers du coliving s’est développé dès 2007. Sara Taddei, directrice marketing et communication de Dovevivo nous explique les origines mais aussi les spécificités du marché du coliving en Italie. Italie : les origines du coliving COOLOC : Comment est né le coliving en Italie version Dovevivo ? Sara Taddei : Le coliving version Dovevivo est né d’un double besoin. Les deux cofondateurs avaient vécu dans différentes capitales européennes en colocation. A leur retour à Milan, ils se sont rendus compte qu’il y avait un besoin réel. En effet, la ville était confrontée à deux besoins spécifiques. Mais qui pouvaient se résoudre à travers une seule réponse : La demande, extrêmement visible, d’une part. Elle émane des étudiants et jeunes actifs qui cherchent un logement de qualité. Or à Milan, ils s’aventuraient dans une véritable jungle. Les locations étaient mal ou peu entretenues. Il n’y avait aucune règle claire. Au niveau sécurité, c’était un désastre. Les cofondateurs ont vu qu’il existait un immense manque sur le marché locatif en termes de mise aux normes et de qualité. D’autre part, l’offre. De nombreux propriétaires possèdent un ou même plusieurs appartements. Mais connaissant tous les risques liés à la location, ils se refusaient à louer leur bien. En Italie, les risques de loyers impayés sont importants. Les propriétaires craignent aussi de voir leur appartement dégradé. Ou même, ce qui est fréquent, que leurs locataires refusent de partir à la fin du bail. Et dans ce cas, ils n’ont aucun recours. Il existait donc un manque de règles et d’encadrement qui engendrait un sentiment d’insécurité de part et d’autre Les co-fondateurs ont compris qu’il existait un marché potentiel. Dès 2007, ils ont commencé à louer de grands appartements (120-150 m2) – plus difficiles à louer en règle générale – à des propriétaires privés. Ils les ont restructurés pour les adapter à notre clientèle cible : des étudiants et des jeunes actifs âgés de 18 à 35 ans. Ils ont rapidement industrialisé le processus. Aujourd’hui encore, la location en coliving de grands appartements reste notre produit clef. Les spécificités du marché italien du coliving COOLOC : Quelles sont les caractéristiques du marché du coliving en Italie ? Sara Taddei : La plupart des villes où nous sommes implantés ont les mêmes besoins et nous a avons observé la même évolution. A Milan comme à Turin, ou dans des villes plus petites comme Padoue : une entrée progressive sur le marché, puis une croissance continue. Toutes les villes évoluent de la même manière en Italie, plus ou moins rapidement. Toutes … sauf Rome. Rome est très différente du reste de l’Italie. Au départ, nous avons rencontré beaucoup plus de difficultés aussi bien pour acquérir les appartements que pour les occuper. Personne ne nous connaissait. Sans compter que l’organisation du marché est plus opaque, contrairement à Milan où les règles sont claires. Mais depuis quelques temps, un changement s’est opéré et le marché romain est devenu bien plus dynamique. Nous nous sommes rendus compte que, pour un modèle comme celui de Dovevivo, ce qui fonctionne, ce sont les relations avec les institutions, les organisations internationales ou les banques. Elles possèdent un important patrimoine immobilier. En arrivant avec un modèle organisé et éprouvé, nous leur avons inspiré confiance. Aujourd’hui, nous avons également des clients particuliers, mais les clients institutionnels représentent la plus grande partie de nos clients romains. C’est précieux puisqu’ils peuvent nous donner plus de 100 chambres individuelles en un seul contrat. Les besoins actuels en matière de logement COOLOC : Que cherchent les colivers de Dovevivo ? Sara Taddei : La tendance a changé. Aujourd’hui, la stabilité professionnelle arrive plus tard. On se marie plus tard également. Cela se ressent parmi nos clients. Nous recevons davantage de requêtes venant des plus 35 ans. Les gens qui veulent vivre en appartement partagé – colocation ou coliving – sont plus nombreux pour des motifs financiers – économies, partage des charges…. Mais se ressent aussi l’envie de vivre dans un logement plus grand et plus central. L’aspect social est très important pour les colivers. Ils ne veulent pas s’isoler dans un appartement trop petit. L’équilibre est primordial pour eux. Ils cherchent à préserver leur vie privée – qu’ils trouvent chez Dovevivo avec une chambre individuelle, où ils peuvent créer leur monde. Mais ils ont besoin aussi de relationnel, de discuter, de retrouver d’autres personnes. Le logement ne doit plus être un obstacle. Les actifs doivent pouvoir se déplacer facilement, déménager d’une ville à l’autre, pour mener notamment leur vie professionnelle. Notre objectif aujourd’hui est d’ailleurs de construire une véritable communauté de coliving Dovevivo. Si nos colivers déménagent dans une autre ville où ils ne connaissent personne, ils savent que la communauté Dovevivo les accueille, favorise les rencontres à travers des événements online et offline, et l’échanges de services entre colivers Avec Dovevivo, ils profitent d’un logement confortable. Ils ne sont pas liés par l’acte d’achat. Être propriétaire, en effet, implique de gérer seul un bien. L’entretien coute cher en temps, en énergie et en argent. Dans le coliving de Dovevivo, nous gérons tous ces aspects. Quel que soit le problème, (panne d’électroménager, petits travaux d’entretien…), nous nous en chargeons. Le principe du coliving est simple : vous arrivez et que vous profitez d’une jolie maison sans avoir à penser à l’entretien ou à l’administratif. Des besoins partout identiques COOLOC : Dovevivo s’est exporté depuis presque trois ans. Pourquoi ? Sara Taddei : En novembre 2019, nous avons fait recherche en France, en Espagne et en Grande-Bretagne. C’est impressionnant de voir à quel point les besoins sont identiques d’un pays à l’autre. Partout, les locataires sont unanimes : c’est très compliqué de trouver un logement. Comme la demande est importante et l’offre rare, un processus de sélection se met naturellement en place. Les locataires craignent de ne pas trouver de logement. En effet, si vous visitez une chambre et qu’elle vous plait, vous, vous devez aussi plaire aux propriétaires et / ou aux colocataires. Pas de problème de ce type avec Dovevivo. Il n’y a pas de dossiers complexes à préparer. Pour les locataires qui ne sont pas en Italie, tout le processus est online. Ils vont sur le site, participe à une visite virtuelle ou prennent rendez-vous pour en faire une et retiennent leur chambre online. Les locataires italiens, eux, ont besoin de visiter concrètement la chambre et l’appartement. Si l’endroit leur plait, nous avons une équipe de commerciaux qui les accompagnent pour préparer leur entrée dans les lieux. La pandémie comme booster du vivre ensemble COOLOC : quelles ont été les conséquences de la crise sanitaire ? Nous avions peur des conséquences de la pandémie, qui pouvait mettre un frein à l’envie de partager un logement. Au contraire, nous pensions que cela pousserait les gens à vivre chacun de leur côté. Au contraire, les gens veulent partager, vivre ensemble. Les gens ne veulent pas vivre seuls. Ils ont besoin de partager leur vie, surtout lorsqu’ils arrivent dans une ville inconnue. Le travail ou leur vie les pousse à changer de ville et vivre en coliving leur permet d’avoir des points de référence. La crise sanitaire a, en fin de compte, révélé l’envie des gens de vivre ensemble.

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Coliving

DOVEVIVO, LE COLIVING À L’ITALIENNE … EN FRANCE

20 décembre 2021

Le coliving à l’italienne a un nom : Dovevivo. Et une origine, Milan. Depuis presque 15 ans, l’entreprise installe et organise des coliving en Italie, et se développe aujourd’hui en Europe… et tout d’abord en France et en Espagne. Rencontre avec Axelle Baillet, Country Director France pour Dovevivo. Elle dévoile les caractéristiques du coliving à l’italienne. Le coliving, une nécessité ? COOLOC : À qui s’adresse le coliving version Dovevivo ? Axelle : Le coliving, permet aux 18 – 40 ans de se loger facilement sans trop de contraintes. Le logement devient un vrai problème dès que vous allez habiter dans des villes attractives culturellement et économiquement. Les loyers augmentent. Se loger à des prix raisonnables devient compliqué si vous êtes étudiant ou débutez dans la vie active. C’est sur ce constat que s’est développé Dovevivo, dès 2007 à Milan. La ville est très active économiquement. Mais elle souffre d’une carence de logements pour les jeunes actifs qui débutent leur vie professionnelle. Dovevivo s’est ensuite implanté dans toute l’Italie. Nous avons des chambres à Bergame, Turin, Florence, Padoue, mais aussi à Rome qui est aujourd’hui en plein essor. La situation n’est pas différente ailleurs en Europe. Rien qu’à Paris, 400 000 étudiants doivent se loger, dont 20% d’étrangers. La situation est la même dans d’autres villes à forte population étudiante, comme Lille où nous proposerons nos premières chambres dès janvier 2022. Bordeaux présente aussi des opportunités puisqu’il n’y a que 15 000 logements étudiants. Le marché est énorme. Même chose en Espagne où Dovevivo vient de s’implanter. L’offre de coliving y est peu structurée. Il y a beaucoup de petits acteurs et les besoins sont importants. L’Italie, pays test COOLOC : Dovevivo fait figure de pionnier dans le coliving Axelle Baillet : Après 13 ans de développement en Italie, et avec près de 9 000 chambres disponibles, Dovevivo a acquis une expérience et un savoir-faire uniques. C’est la raison pour laquelle nous nous sommes implantés sur d’autres marchés. En France, je peux m’appuyer sur cette expérience et ce savoir-faire, quelle que soit la typologie des biens, du petit appartement à la grande résidence de plusieurs dizaines de chambres. Énormément de choses ont été testées en Italie. Un coliving pensé par les colivers COOLOC : Que trouve-t-on dans un coliving Dovevivo ? Axelle : Au fil du temps, nous nous sommes rendus compte de ce qui plaisait… ou pas. Cela nous permet d’être plus raisonnables en termes de services et d’espaces partagés. Tous nos coliving proposent des services que nos colivers estiment indispensables : un local à vélo, une buanderie, mais aussi un espace rangement complémentaire au sous-sol. En effet, vous avez beau arriver avec juste vos valises, vous vous installez pour plusieurs mois. Ce n’est pas génial d’avoir de grandes valises que vous ne savez pas où ranger dans votre chambre. Quand c’est possible, nous développons d’autres services, comme une salle de sport, un espace extérieur, un roof top, un espace pour travailler. Par comparaison avec d’autres opérateurs de coliving, notre cahier des charges est plus léger et moins travaillé. Les gens viennent chez nous, car nos chambres sont bien agencées, agréablement meublées, dans un appartement bien pensé et harmonieux. Nous nous concentrons sur les besoins de l’individu. Cela fonctionne puisque le taux d’occupation en Italie varie entre 97% et 98%. A l’heure actuelle, il est de 99,4% en France. Il y a donc une véritable adéquation entre les besoins et les produits proposés. Cooloc : Qui sont les colivers de Dovevivo ? Axelle Baillet : Notre public est dans la tranche d’âge des 18 –40 ans. Nous avons 55% d’étudiants et 45% de jeunes actifs. La moyenne d’âge est de 28 ans. Des colivers en demande de flexibilité COOLOC : Comment se passe la location ? Axelle Baillet : Les colivers signent un bail de location meublée, d’un an renouvelable. Ils ont un mois de préavis en cas de rupture de bail. C’est pratique pour des étudiants qui doivent suivre un cursus dans une ville entre 6 et 9 mois. Ils signent un bail et savent qu’il leur suffit de donner leur préavis un mois avant la fin de leur cursus. Le principe du coliving a du succès car c’est une formule tout compris. Les colivers paient un loyer où tout est inclus : le loyer, l’électricité, le chauffage, internet, l’assurance habitation, le ménage, la maintenance… Il n’y a pas de coût caché. Administrativement, les démarches sont faciles. Nous demandons un dépôt de garantie correspondant à deux mois de loyer et de payer le premier mois de loyer dès l’entrée dans les lieux. Plus besoin de dossiers compliqués à monter pour rassurer le propriétaire. De même pour la réservation. Vous pourrez bientôt tout réserver en ligne. Nous sommes en train de mettre en place une clef numérique que vous pouvez activer avec votre smartphone comme à l’hôtel. Plus besoin de passer au bureau chercher la clef de l’appartement. COOLOC : Est-ce que cela ne rend pas l’entrée dans les lieux un peu anonyme ? Axelle : Non. Dès le départ et pendant tout votre séjour chez nous, vous êtes suivi par l’un de nos collaborateurs qui prend contact avec vous par mail. Nous venons aussi à votre rencontre pour l’état des lieux, à l’entrée ou à la sortie. Cela nous permet d’être présents dans les appartements, de voir l’ambiance, régler les problèmes… Des coliving à taille humaine COOLOC : Quelle est l’ambiance dans un coliving version Dovevivo ? Axelle Baillet : C’est très convivial. Lorsque vous arrivez dans une nouvelle ville, vous ne connaissez pas forcément grand monde. Avec le coliving, dès votre entrée dans les lieux, vous êtes accueilli par vos colivers. En effet, à chaque nouvelle arrivée dans un appartement, nous prévenons les colivers et leur demandons, dans la mesure du possible d’être présents pour accueillir le nouveau venu. Tout de suite, cela crée une ambiance et des liens avec des gens qui viennent de partout. A Paris, 50% de nos colivers sont des étrangers, qui viennent d’Europe, mais aussi d’Inde, du Japon… Tout dépend du pays. En Italie, moins de 20% des colivers sont étrangers. Un vaste choix de logements… COOLOC : Où peut-on trouver un coliving Dovevivo ? Axelle Baillet : Dovevivo est présent en France depuis septembre 2020. Nous avons aujourd’hui 350 chambres et nous devrions arriver à 550 d’ici Noël. Cela représente une vingtaine d’actifs qui vont des grands appartements aux petites maisons de ville. Nous allons ouvrir nos premières chambres à Lille en janvier. Au printemps prochain, nous ouvrirons une grande résidence de 100 chambres à Asnières. Il s’agit d’un immeuble de bureaux en reconversion qui comprendra également un espace de coworking, une crèche et une salle de sport. Dovevivo a déjà l’expérience de ce type de projet. En Italie, nous gérons déjà une dizaine de résidences de ce style, notamment à Milan à côté de la célèbre université Bocconi. A Venise, nous gérons un site magnifique avec vue sur la lagune, à proximité de l’université. En Espagne, notre premier site a ouvert au cœur de Madrid avec 45 chambres. Chaque appartement dispose d’une grande cuisine, de grands communs. Ce sont des lieux pleins de vie. Il y a toujours des gens qui discutent, travaillent, déjeunent ensemble sur la terrasse. C’est très accueillant surtout pour des étudiants qui arrivent et ne connaissent ni la langue, ni la ville et qui ne savent absolument pas comment ouvrir un contrat pour l’électricité ou qui n’ont aucune idée des démarches à faire quand on emménage dans une nouvelle ville. Avec Dovevivo, ils partagent leur vie avec des personnes aux profils similaires dans des lieux agréables et animés. Des propriétaires … qui ne s’occupent de rien COOLOC : Comment faites-vous pour trouver ces résidences ? Axelle Baillet : Nous proposons aux propriétaires des solutions locatives durables. Dovevo signe un bail à long terme avec le propriétaire et s’engage à faire des travaux pour optimiser l’appartement, depuis l’agencement et l’équipement, en passant par l’ameublement. Dovevivo s’occupe également des services : ouverture des contrats de gaz et d’électricité, wifi, ménage, chauffage. Pour le propriétaire, c’est très avantageux. Il est sûr d’avoir un seul locataire pour 10 ans, qui va s’occuper de tout et ne lui relaie que quelques sujets de maintenance. C’est la même chose avec nos partenaires institutionnels. Les acteurs qui investissent dans les immeubles de bureaux ne savent pas faire de résidentiel. A Asnières, où nous sommes locataire unique, nous avons proposé une solution packagée. La reconversion d’immeubles de bureaux en résidentiel est aussi un avantage pour nous. Nous disposons de grand plateaux vides que nous pouvons aménager comme nous le souhaitons. De nouveaux marchés en perspective COOLOC : Quelles sont les ambitions de Dovevivo ? Axelles : Elles sont fortes. Nous voulons booster notre développement dans le reste de l’Europe, notamment en Grande-Bretagne, en Allemagne, probablement aussi Portugal et dans les pays du Benelux. Nous voulons également diversifier nos cibles. En effet, nous allons proposer des coliving pour des couples ou des familles qui cherchent des solutions de logement temporaires.

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Investissement

VALORISER SON BIEN IMMOBILIER POUR LE LOUER FACILEMENT

11 octobre 2021

Valoriser votre bien immobilier, c’est la clef pour louer facilement. Cela malgré des défauts qui peuvent sembler rédhibitoires aux éventuels locataires. Mais aucun défaut n’est irréversible, même dans l’immobilier. L’aménagement, les clefs d’une location réussie Un papier peint -trop- original ; des meubles qui ont -mal- vécu et survivent à grand-peine aux aléas du quotidien, une salle de bains un peu trop vintage avec chauffe-eau d’époque en équilibre au-dessus de la baignoire… Louer un bien ayant un vécu, certes, c’est une idée. Mais est-ce le meilleur moyen de valoriser le logement que vous mettez en location ? Vos locataires ont besoin de se sentir chez eux, et un bien optimisé est un logement qui leur permet de se projeter. « J’avais un très joli tissu mural fleuri sur un seul mur du salon, témoigne Richard, propriétaire parisien. Lorsque j’ai décidé de louer mon appartement, j’ai dû le retirer. En effet, il donnait un style à la pièce qui risquait de rebuter les locataires potentiels. » Hé oui, pour séduire les locataires, et encore plus les colocataires qui peuvent avoir des goûts différents, le plus simple est de proposer un logement épuré. Il suffit parfois de quelques travaux : refaire les peintures – en évitant les couleurs trop vives bien sûr. Vous pouvez aussi poser un revêtement au sol, que ce soit du parquet ou du jonc de mer, voire de la moquette. Mais dans ce dernier cas, faites attention. Elle risque de se tâcher vite et d’attirer trop d’acariens. Préférez un revêtement qui puisse se nettoyer facilement. Si vous proposez une location meublée, il suffit de choisir des meubles simples qui s’harmonisent. Si vous êtes fan de recyclage, vous pouvez également mettre quelques meubles upcyclés. Ils donnent une touche originale à la location, mais sans exagérer non plus. Vous pouvez également mettre des miroirs, des plantes, des cadres qui apportent de la personnalité. D’une manière générale, n’hésitez pas à indiquer également tous les équipements ou travaux originaux qui donneront de la valeur à votre location. Que faire en cas de DPE peu performant ? Autre défaut redoutable si vous cherchez à louer votre bien, un DPE peu performant. Si la facture d’énergie est trop importante, les candidats ne se presseront pas en foule dans votre logement. Si vous pensez à un investissement locatif, sachez que les biens construits récemment bénéficient d’une meilleure isolation thermique. Pour les biens plus anciens, il existe des aides, dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques. Les défauts liés au quartier L’environnement ! Ce facteur est redoutable. Vous aurez beau proposer un logement moderne, agréable, doté d’équipements exceptionnels… Si le quartier ne convient pas, les chances de le louer s’amenuisent. Si vous n’avez pas encore acheté votre bien pour réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à faire une étude de marché : quelle est la typologie des habitants dans ce quartier ? Y a-t-il beaucoup de commerces, de services, d’écoles, de restaurants, de loisirs ? Est-il facilement accessible ? Cela vous donnera une idée du type de locataires intéressés par votre logement. Certains pourront apprécier un quartier calme. D’autres préféreront un environnement plus animé. Si vous avez des familles parmi vos locataires, ces derniers seront sensibles à la réputation des écoles du quartier. Que votre bien à louer soit une location ou une co-location, l’important est de savoir qui sera susceptible d’être intéressé pour venir vivre dans votre logement… et donc de l’organiser en conséquence. Des défauts … extérieurs à la location Le logement est situé dans une rue très passante, à proximité d’une route, d’une voie de chemin de fer ou d’un métro aérien ? La location sera plus compliquée, à moins de faire les travaux d’isolation acoustique nécessaires, ce qui augmentera la valeur de l’appartement. Si votre logement en location est situé dans une métropole où le marché locatif est tendu, cela ne devrait pas poser de problème. Sachez que la présence d’un bar nocturne, d’un restaurant en bas de l’immeuble avec les bruits et odeurs que cela suppose, est un défaut que le propriétaire est dans l’obligation de communiquer au locataire. Pallier le manque de lumière naturelle Vous ne pouvez rien y faire. Mais la mauvaise exposition d’un logement n’attire pas les locataires. N’hésitez pas à rendre le logement le plus lumineux possible avec des peintures et des meubles clairs, un aménagement ingénieux des sources d’éclairages et un jeu de miroirs pour éclairer le logement. Des voisins si proches Chacun apprécie et a le droit à l’intimité. Mais que faire avec des vis-à-vis trop proches qui voient tout ce qui se passe chez vous. Afin de relativiser le problème, n’hésitez pas à mettre en place des voilages ou des caches suffisamment épais pour que vos locataires aient une vie privée, mais qui laissent passer la lumière du jour. Quid de l’étage ? Valoriser son bien demande parfois des sacrifices… mais pour la bonne cause. Ainsi, en location, deux étages ont mauvaise réputation : le rez-de chaussée. Qu’il soit sur cour ou sur rue, il est associé au bruit, au risque d’intrusion et donc de danger, manque de lumière et d’intimité. Mais ce n’est pas un défaut rédhibitoire si vous le prenez en compte. Abaisser le loyer (environs 10-15% pour un logement situé côté cour, 15-20% côté rue) vous permettra de le louer plus facilement. Les étages élevés ont plutôt la cote … sauf s’ils sont sans ascenseur. A partir du 4° étage, vos locataires seront plutôt jeunes. Et un peu de sport ne devrait pas leur faire peur. En revanche, avec un ascenseur, plus l’étage est élevé et sans vis-à-vis, plus vous pourrez le louer facilement. Mettre en valeur son bien … en regagnant l’espace perdu Le problème se pose particulièrement dans les grandes métropoles ou dans les logements atypiques. Les longs couloirs, recoins, espaces perdus sont autant de défauts aux yeux de colocataires qui partagent l’espace. N’hésitez pas à entreprendre des travaux de restructuration afin d’amplifier les volumes, de donner de l’espace afin de rendre votre bien irrésistible et qu’il ne soit jamais vide.

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Investissement

UN INVESTISSEMENT IMMOBILIER À HAUT RENDEMENT ? LA COLOCATION

19 juillet 2021

La colocation, un investissement immobilier à haut potentiel ? C’est en tout cas l’avis de Vincent Edmond, expert en immobilier, qui partage son expérience et son savoir-faire avec plus de 400 investisseurs particuliers dans toute la France. La colocation « permet d’obtenir des niveaux de rentabilité élevés tout en ayant un patrimoine qui prend de la valeur dans le temps ». Investissement immobilier : les avantages de la colocation COOLOC : Quels sont les avantages de la colocation par rapport à d’autres types d’investissement immobilier ? Vincent Edmond : On ne peut pas dire que c’est la stratégie immobilière la plus rentable notamment comparée à la location saisonnière ou de courte durée. Mais à mon sens c’est celle qui s’optimise le mieux en temps, en rentabilité et en énergie déployée. Ce qui m’a attiré, au départ, c’était la possibilité de mettre en place une stratégie d’exploitation moins chronophage et plus simple à gérer que la location saisonnière. Le turn over, en colocation, est beaucoup plus limité. Au contraire, en location courte durée, il est de 3-4 jours, voire tous les jours dans certains cas. En colocation, en revanche, les étudiants – qui représentent 30% des locataires de nos clients – restent en moyenne entre 6 et 9 mois. Les jeunes actifs – 60% de nos locataires- restent 2 ans voire davantage. Il arrive qu’il y ait des périodes de moyenne durée, 3 ou 4 mois, mais tout dépend du moment de l’année. COOLOC : Quels sont les avantages de la colocation par rapport à une location classique ? Vincent Edmond : A mon sens, il en existe plusieurs. Dans une location classique, il est plus compliqué d’atteindre des loyers élevés car on loue à une seule personne. Il faut compter aussi avec les limites du marché local, même dans une ville où le loyer n’est pas encadré. Si les studios et les colocations existantes sur le marché sont à 500 €, vous ne pouvez proposer une location à 2 000 €. La colocation, cela signifie aussi plusieurs loyers qui rentrent. Elle permet de diviser les risques potentiels. Même si on sélectionne des profils viables, on n’est jamais à l’abri d’un départ soudain. Le confinement a été assez représentatif. Certains de nos clients ont eu des départs de locataires. Mais l’impact a été minime. Louer à plusieurs personnes permet de lisser les risques. En revanche, dans une location classique, lorsque le locataire part, on passe de 100% de loyer à 0%. Louer à 3 ou 4 personnes permet de maintenir un fond de roulement qui reste opérationnel. C’est un très gros avantage. Un investissement locatif … avec une rentabilité à 2 chiffres COOLOC : En termes de chiffres, quel est le rendement pour vos clients qui réalisent un investissement immobilier en colocation ? Vincent Edmond : Lorsque nos clients suivent étape par étape nos conseils pour mettre en place une colocation de standing, il n’est pas rare d’avoir une rentabilité à 2 chiffres sur une opération réalisée correctement. Pour une opération de 180 000 à 220 000 € tout frais confondus (achats, travaux de rénovation, mobiliers et frais divers compris), vous pouvez compter sur un bénéfice net après impôts qui varie de 300 à 600 € mensuels, voir plus pour certains de nos clients qui sont arrivés à obtenir des bénéfices mensuels de 900 à 1 000 €. Mais globalement la rentabilité moyenne pour nos clients tourne autour de 300 à 500 € net par mois. COOLOC : Est-ce que la colocation reste intéressante dans les zones où le loyer est encadré ? Certes, dans les zones où les loyers sont encadrés, nous avons des restrictions particulières. Nous verrons sur la durée comment les lois évoluent mais à l’heure actuelle, nous réussissons à en limiter l’impact. Nous nous sommes spécialisés dans la mise en place de colocations haut de gamme. Notre credo, c’est que les co-locataires n’ont qu’à poser leurs valises. Ils bénéficient de tous les services offerts par l’appartement : pas besoin d’acheter de meubles, ni de s’occuper de la connexion internet. Dans certains cas, c’est quasi de l’hôtellerie. Ainsi, nos clients mettent en place un service de ménage une fois par semaine ou toutes les deux semaines. Avec ce type de services, nous pouvons appliquer des loyers qui sont un peu au-dessus du marché. Les co-locataires, eux, sont heureux d’avoir un lieu de vie équipé et agréable à vivre sans les lourdeurs administratives. Quels inconvénients ? COOLOC : La gestion locative en colocation ne prend-elle pas beaucoup plus de temps que dans une colocation classique ? Vincent Edmond : Réaliser un investissement immobilier locatif est une chose, la gestion locative en est une autre. Une colocation de 4 personnes, ça se gère. Mais si vous investissez dans 3, 4 ou 5 biens, multipliés par le nombre de colocataires, cela devient compliqué à gérer. Surtout si vous vous occupez à titre personnel de la gestion. Pour répondre à cela, nous développons continuellement des stratégies et des techniques de gestion locative pour automatiser au maximum les différentes actions d’un bailleur sur ses colocations. En apparence, il s’agit de petites optimisations ici et là. Mais si vous faites la somme globale des tâches d’un bailleur, elles apportent une vraie différence. Par exemple, tous nos clients mettent en place un livret d’accueil dans chaque colocation. Il reprend tous les petits tracas qui peuvent survenir au quotidien. L’objectif est que les colocataires puissent se débrouiller seuls dans un premier temps. Le livret explique par exemple comment intervenir s’il y a une coupure de courant. Qui contacter si la coupure perdure même après être intervenu sur le tableau électrique ? Que faire s’il y a une fuite d’eau ? Cela peut paraître anodin. Mais lorsque vous avez comme locataires des étudiants ou des jeunes actifs qui viennent de quitter le toit familial et arrivent pour la première fois dans une colocation, ils n’ont pas encore les bons réflexes. Leur premier geste est d’appeler le propriétaire. Le livret d’accueil leur explique ce qu’ils doivent faire avant. Et le propriétaire n’est pas continuellement sollicité. Il existe une demande pour la colocation COOLOC : On entend dire également que la demande pour la colocation est limitée, que les gens préfèrent habiter seuls ? Vincent Edmond : C’est une fausse croyance. Nous avons plus de 400 clients qui ont investi dans toute la France, ce qui nous donne une visibilité au niveau national. En France, nous avons un train de retard comparé à nos voisins. Pour les nouvelles générations et les jeunes actifs, la co-location devient un véritable mode de vie à l’heure où la population est de plus en plus mobile et où les loyers pour vivre seul sont de plus en plus élevés. Les studios sont devenus rares et nécessitent d’avoir une situation financière bien au-delà des standards, idem pour les garants. Alors OUI la co-location apporte une réponse pertinente à l’évolution du marché et attire de plus en plus de profils, étudiants, jeunes actifs, séniors, cadres en déplacement etc… Au travers de notre stratégie d’investissement, nous ne cherchons pas à tout prix à réaliser un investissement immobilier dans les grandes métropoles. D’ailleurs, ce n’est pas à Paris ou ni même au centre de Toulouse qu’on atteint des sommets de rentabilité puisque les prix au m2 sont très élevés et non négociables pour la plupart. Nous visons plutôt les villes moyennes dynamiques. Nous ne privilégions pas non plus les centres villes mais la deuxième tranche, légèrement excentrée mais où il existe une demande locative. Notre stratégie consiste à trouver des biens dont on peut négocier le prix d’achat au maximum, faire des travaux de rénovation et apporter une valeur patrimoniale au bien. Cela fonctionne car nous travaillons comme s’il s’agissait de lancer un nouveau produit. Nous réalisons d’abord une étude de marché, pour vérifier et valider qu’il y a un besoin, une demande pour la colocation. L’étude de marché définit l’emplacement, les profils de locataires (étudiants, actifs, jeunes seniors…). Ensuite seulement, nous mettons en place et lançons le produit proprement dit. Les meilleures villes où réaliser une colocation COOLOC : quels sont les endroits où acheter des biens pour en faire des colocations ? Vincent Edmond : Nous ne nous projetons pas forcément sur les villes où nous avons déjà eu des résultats. Or la plupart des gens veulent faire comme les autres. Si j’ai fait une opération viable à Marseille, mes clients vont vouloir investir à Marseille (rires). Il existe souvent, à proximité de l’endroit où vous résidez, des opportunités de prospection et d’investissements. L’étude de marché vous permettra de vous rendre compte si le marché local est viable ou pas. Parmi nos clients, beaucoup de jeunes actifs vivent en région parisienne. Ils ne peuvent obtenir le budget de départ pour un investissement local. Dans ce cas, ils s’orientent sur un investissement à distance. De notre côté, nous avons développé une véritable expertise sur ce sujet. Cela nous permet, par exemple, d’accompagner un Parisien pour investir à Toulouse, à Marseille ou encore dans d’autres villes de France où les prix sont plus accessibles. J’aime bien dire que lorsque l’on investit dans l’immobilier, il faut arriver à trouver l’équilibre entre investissement rentable et investissement patrimonial. Un bien patrimonial va prendre de la valeur dans le temps, ne sera pas ou très peu rentable à court terme et vice-versa sur un bien à forte rentabilité. C’est donc un juste équilibre qu’il faut maîtriser pour savoir où mettre les pieds. Ne pas se lancer les yeux fermés COOLOC : Pourquoi une formation pour réaliser un investissement immobilier locatif dédié à la colocation ? Vincent Edmond : Investir dans la colocation, ça s’étudie vraiment. Il ne faut pas se dire : « je vais réaliser un investissement immobilier et je verrai après à qui je peux le louer ». J’ai vu beaucoup de gens se brûler les ailes comme ça. Ils ont lu quelques articles et visité quelques sites et ils pensent qu’ils peuvent réaliser des opérations viables comme tout le monde. C’est la magie d’internet : tout semble facile, mais dans la réalité, il s’agit d’opérations complexes. Nous conseillons donc à nos clients d’adopter une vision de chef d’entreprise. En effet, investir dans l’immobilier, selon moi, c’est être un chef d’entreprise. Il suffit de voir l’étendue des compétences nécessaires pour acquérir et réussir une opération, et la rendre viable et pérenne : mise en place du projet, des objectifs, stratégie de prospection, recherche de financements, suivi des travaux, gestion locative… Il est possible de se lancer à condition d’avoir suivi une formation particulière sur la stratégie qu’on veut développer. Cela peut être de la location classique, de l’achat-revente, de la colocation… Il ne faut surtout pas croire que, puisque ça a fonctionné pour les autres, cela fonctionnera pour nous. De notre côté, nous formons et accompagnons des particuliers qui n’ont aucune connaissance immobilière au départ pour se lancer comme investisseurs et ainsi réussir à construire un patrimoine immobilier sans faire d’erreurs tout en ayant une rentabilité intéressante. Des investisseurs aux profils variés COOLOC : qui sont vos clients ? Vincent Edmond : Nous avons un peu de tout mais trois types de profils se dégagent : Nous avons des jeunes âgés de 22-25 ans en fin d‘études. Ils sont de plus en plus nombreux. Avant même de commencer à travailler, ils cherchent des solutions alternatives pour générer des revenus complémentaires. Ils ne veulent pas entrer dans le système du métro-boulot-dodo. Ils veulent se former dans le domaine de l’immobilier pour apprendre à générer des revenus complémentaires et ne pas attendre de dépendre d’un salaire ou de profiter d’une retraite qui n’existera peut-être plus ou alors a minima. C’est très motivant, pour moi, de voir ces « jeunes pousses » qui ont la fibre entrepreneuriale et qui veulent être indépendants. Ils n’ont pas encore une vision patrimoniale à long terme. Ils arrivent en pensant faire beaucoup d’argent facilement et notre rôle ici est de les recadrer : il est possible de générer des revenus complémentaires, mais cela doit rentrer dans une dynamique patrimoniale. Il s’agit de projets qui se construisent sur 5-10-15 ans et non pas un an ou deux. Nous avons aussi des jeunes actifs et cadres de 25-35 ans. Ils ont déjà une stabilité salariale. Parmi eux, on distingue deux profils : Ceux qui veulent opérer une transition professionnelle ou entreprendre. Ils ont cependant peur de lâcher leur emploi actuel. Ils cherchent donc des moyens pour générer des revenus complémentaires pour réaliser leurs projets. Les cadres qui ont de l’argent et qui veulent construire un patrimoine rentable sur le long terme. Enfin nous avons des profils de 35-45 ans. Ils possèdent déjà un patrimoine classique et veulent se diversifier. Ce type de clients va chercher à développer une stratégie à haute rentabilité. Ils pensent donc à intégrer de la colocation dans leur patrimoine. Le ticket d’entrée est accessible puisque nos clients se lancent avec un budget allant de 180 000 à 200/300 000 €. Un an… pour se lancer dans l’investissement immobilier Pour ceux qui souhaitent se lancer, même en partant de zéro, notre programme de formation et d’accompagnement dure un an afin de leur permettre de réaliser leurs opérations avec toutes les fondations théoriques requises et les outils indispensables à la réussite de l’opération. Notre objectif est que, lorsque le client arrive, il puisse réaliser sa 1ère opération dans l’année. Ensuite cela dépend de chacun. Certains auront besoin de deux ans pour réaliser une première opération. D’autres, en un an, auront réalisé 2 ou 3 opérations. Enfin, nos clients ont la possibilité, soit de se lancer seuls, soient d’être accompagnés par nos experts. Notre rôle ici est d’accompagner les clients qui souhaitent l’être de A à Z dans leur projet. Cela permet à ceux qui ont peur de franchir le cap de ne pas être frustrés et de réaliser une opération entièrement sécurisée en dépit de leurs angoisses.

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Investissement

CHASSEUR IMMOBILIER, UN TÉMOIN PRIVILÉGIÉ DES TENDANCES DU MARCHÉ

23 janvier 2020

Quel meilleur témoin que le chasseur immobilier pour identifier les tendances du marché ? Mandaté par des clients pour trouver le bien de leurs rêves, le chasseur immobilier a une place privilégiée pour identifier les grandes tendances en matière d’immobilier ; qu’il s’agisse de la demande comme de l’offre disponible, raconte Christine Pelosse co-fondatrice de Homelike Home, agence de dénicheurs d’appartements et présidente de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers. Chasseur immobilier, une approche complètement différente COOLOC : Qu’est-ce qu’un chasseur immobilier ? Christine Pelosse : Le principe est le même que celui des chasseurs de têtes, sauf que nous recherchons des appartements ou des bureaux et locaux commerciaux. Soit nos clients sont débordés et n’ont pas le temps de chercher un appartement. Soit ils ne sont tout simplement pas sur place. Nous travaillons pour des étrangers qui veulent acheter un pied-à-terre, ou des personnes qui habitent en province et dont l’enfant vient faire des études à Paris. Ils profitent de l’occasion pour réaliser un investissement immobilier. Nous les accompagnons tout le long du processus, depuis le cahier des charges jusqu’à ce qu’ils aient les clefs… et parfois au-delà. Il nous arrive de suivre les travaux : l’une de nos associées est architecte. Nous pouvons conseiller nos clients dans ce domaine. Dans l’équipe, nous avons toutes une réelle accointance avec le bâti en général. Dès que l’une d’entre nous rentre dans un lieu, elle peut en estimer tout de suite le potentiel. Une équipe de chasseurs qui ne vient pas de l’immobilier COOLOC : Quelles sont les spécificités de Homelike Home ? Christine Pelosse : Nous sommes quatre associées, Lara Bel à Bordeaux, Olivia Sanson qui est architecte, Dominique Geoffray qui s’occupe plus particulièrement de Homelike Office, avec la chasse de bureaux, locaux professionnels mais aussi commerciaux. Et moi-même. J’ai longtemps travaillé dans le marketing, le contrôle de gestion, les médias. J’ai repris mes études et j’ai fait l’École Boulle. Plus tard, j’ai fait un MBA – je reprends régulièrement des études. J’ai créé Homelike Home en 2003 seule puis je me suis associée avec Lara Bel qui rentrait de New York et avait entendu parlé du concept de chasse immobilière là bas. Aucune d’entre nous ne vient de l’immobilier. Certaines sont ingénieurs de formation, d’autres architectes, nous avons aussi des enseignants. C’est une équipe éclectique et c’est très enrichissant et agréable au quotidien. Chasseur immobilier : défendre les intérêts de l’acheteur Cooloc : Concrètement, quelle est votre approche ? Christine Pelosse : Nous défendons les intérêts des acheteurs. Nous ne proposons pas de produits à la vente, nous n’avons donc aucun conflit d’intérêt. Nous conseillons nos clients, nous visitons pour eux et communiquons avec eux en direct de façon numérique. Nous ne les poussons à acheter que quand le produit leur correspond à 90%. Au départ, nous définissons un cahier des charges avec notre client. Nous lui demandons également un mandat de recherche exclusif de trois mois, qui est tacitement reconduit. Nous l’accompagnons pas à pas jusqu’à la vente définitive. Pour certains clients étrangers, nous pouvons aller jusqu’à les aider dans leur installation, inscrire les enfants à l’école… Nous avons également un impératif : notre client doit pouvoir revendre facilement le bien que nous lui faisons acheter, et ce, quel que soit le marché. C’est la raison pour laquelle nous ne sommes pas friandes de souplex – ces duplex qui se partagent entre rez-de-chaussée et sous-sol-, ni de 6ème étage sans ascenseur… A moins qu’il ne s’agisse d’une très bonne affaire à 6 000 €/m2… ce qui ne se trouve plus à Paris ! Des chasseurs pour tous COOLOC : qui sont vos clients ? Christine Pelosse : Nous avons tous types de profils. Au départ, nos clients étaient principalement des étrangers. Nous en avons beaucoup moins maintenant. Entre les attentats, le mouvement des gilets jaunes et les grèves, la France est délaissée au profit d’autres pays plus dynamiques comme l’Espagne ou le Portugal. Nous avons quelques primo-accédants mais finalement assez peu. Acheter à Paris est compliqué et très, très cher. La ville est moins abordable, et de fait, de moins en moins éclectique. Nous avons aussi un autre type de clientèle qui cherche un pied-à-terre. Par exemple, en 2019, nous avions beaucoup de clients étrangers qui se tournaient vers la France en raison du Brexit. L’une de nos collaboratrices a passé plusieurs années à Londres et sait très bien quels sont les quartiers de Paris qui correspondent plus ou moins aux quartiers londoniens, ce qui facilite le conseil. Nous avons aussi des familles recomposées. A Paris, un couple sur deux divorce. Trouver un appartement dans ces conditions est difficile. Il s’agit de familles qui comptent 2 voire 3 ou 4 enfants. Les parents travaillent et ne peuvent tout lâcher pour visiter un appartement. Depuis 3-4 ans, nous avons cependant moins de demandes de famille à Paris, car les prix sont trop élevés. Plus rapide que de se décider pour une paire de chaussure Aujourd’hui, à Paris, si l’on trouve le produit qui plaît, on se décide plus vite que si on achetait une paire de chaussures. On sait qu’il n’y a qu’un produit de ce type sur le marché. Et si on ne se décide pas immédiatement, on risque de ne rien retrouver avant 6 mois. Il existe, à Paris un tel déséquilibre entre l’offre et la demande qu’il faut être extrêmement réactif et disposer de produits en off market. Au fil du temps, nous avons construit des relations privilégiées avec les agences. Elles nous appellent avant de mettre un produit sur le marché. Nous avons également fondé la FNCI, la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers, dont je suis actuellement présidente. Si nous avons une offre pour un appartement qui ne correspond pas à l’un de nos clients, je le propose à la FNCI. A chaque fois, cela intéresse un autre chasseur immobilier pour l’un de ses clients. Savoir ce qui convient au client COOLOC : Comment trouvez-vous les biens qui conviennent à vos clients ? Christine Pelosse : Trouver le bien qui convient au client, c’est le secret du chasseur. Nous avons un cahier des charges contenant les critères objectifs (luminosité, étage, surface…). Mais nous devons aussi tenir compte d’une part de subjectivité. Le métier de chasseur suppose aussi d’être un peu psy. Nous avons un rôle de confident. Notre client nous délègue l’achat le plus important de sa vie. Sa maison, c’est l’endroit où il se recentre, se retrouve… Avoir une relation de confiance est donc très important. Nous devons comprendre exactement ce qu’il cherche et ce qui lui plaira. Travailler en fonction de la personnalité du client Nos chargées de recherche travaillent en fonction du cahier des charges, mais aussi de la personnalité du client. Certains ont une personnalité d’artiste, et seront heureux dans un appartement un peu atypique. D’autres sont plus à l’aise dans un environnement très organisé, avec des murs parfaitement droits… Notre mission est de nous adapter. In fine, il arrive que le client achète un bien qui ne corresponde pas au cahier des charges. COOLOC : Et une fois l’achat réalisé, suivez-vous vos clients ? Christine Pelosse : Il est arrivé souvent que des clients reviennent nous voir, par exemple pour revendre leur bien et racheter autre chose, parce qu’ils se marient, divorcent, se remarient, changent de vie, changent de job, partent à l’étranger… Finalement nous accompagnons nos clients au cours des phases importantes de leur vie, qui entraînent un gros changement. Investissement locatif : élargir le choix des possibles COOLOC : Vos clients réalisent-ils des investissements locatifs ? Christine Pelosse : Pour l’instant, peu d’entre eux l’ont fait. Mais c’est un aspect que nous voulons développer pour 2020. De plus en plus de gens se rendent compte que, vu le niveau de leur retraite, ils vont avoir besoin d’un patrimoine immobilier pour s’assurer des revenus complémentaires. Nous les accompagnons donc sur leurs investissements immobiliers. Pour l’instant, les demandes restent classiques : studios, petites surfaces… Or, la rentabilité à Paris est nulle aujourd’hui. Nous cherchons donc à les emmener sur des villes de la région parisienne qui bénéficieront du développement du Grand Paris, vers le nord et l’est : Champigny, Villiers sur Marne… Le métro va y arriver dans les 5 prochaines années et notre idée est d’être déjà présent sur ces villes. Nous accompagnons aussi nos clients pour des investissements locatifs en province, par exemple à Lyon. Nous avons des clients parisiens qui veulent investir à Bordeaux. Le charme discret de la province COOLOC : vous vous développez en province. Quelle est votre stratégie ? Christine Pelosse : Aujourd’hui la province est un marché de report ou qui va le devenir. J’en suis persuadée. En province, il n’y avait pas de grèves. A Lyon, les transports fonctionnent bien, comme à Bordeaux, en dehors des jours de manifestation. La France est très centralisée autour de Paris. Mais je pense qu’il va y avoir un gros report sur la province. Les gens n’hésitent plus à aller y chercher du travail. Et la tendance au télétravail va accentuer cet aspect. De notre côté, nous n’avons pas de stratégie de développement prédéfinie. Notre histoire se nourrit de rencontres. Si nous nous implantons dans une ville, c’est parce que nous avons rencontré une personne formidable et qui nous fait penser : « mais oui, pourquoi ne pas ouvrir une antenne à Nantes ou à Nice? ». Notre métier, tout comme notre manière d’être repose fondamentalement sur l’humain. Homelike Home est présent à Paris depuis 2003 mais aussi à Bordeaux, Aix-en-Provence, Lyon et en Normandie. D’autres développements sont prévus pour 2020. Homelike Home a pour ambition d’ouvrir plusieurs villes comme : Rennes, Nantes, Nice et Clermont Ferrand.

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