Loi finances 2025 : ce qui peut changer pour les propriétaires immobiliers Après plusieurs années de crise sanitaire et de soutien massif à l’économie, le gouvernement cherche désormais à équilibrer ses comptes en mettant en place une série de réformes fiscales et budgétaires. Le projet de loi finances 2025 vise donc à réorganiser certaines aides, revoir la fiscalité immobilière, encourager la rénovation énergétique, et adapter les dispositifs de soutien à l’investissement locatif. Mais avec quel impact pour les propriétaires, les investisseurs, et les entreprises du secteur immobilier ? Réforme du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif prisé des investisseurs immobiliers, notamment pour les projets de location meublée comme le coliving et la colocation. Le projet de loi finances 2025 envisage de réformer ce régime, ce qui pourrait entraîner des conséquences significatives pour les propriétaires de biens destinés à la location meublée. L’une des mesures phares envisagées est la révision du calcul de la plus-value immobilière en cas de revente d’un bien en LMNP. Actuellement, le régime LMNP permet aux investisseurs de déduire les amortissements des revenus locatifs, réduisant ainsi leur imposition. Toutefois, le projet de loi pourrait imposer la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien. Ce changement risquerait de diminuer l’attractivité fiscale du statut, en alourdissant la fiscalité pour les investisseurs à la revente. Prêt à Taux Zéro (PTZ) élargi à tout le territoire Le projet de loi finances 2025 envisage d’étendre le champ d’application du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire français. Actuellement, le PTZ est principalement limité aux zones tendues, où la demande de logements est supérieure à l’offre. Son extension permettrait aux particuliers de bénéficier de ce dispositif pour l’achat et la rénovation de biens immobiliers dans des zones moins prisées, notamment dans des zones rurales ou périurbaines. Rabotage du budget MaPrimeRénov’ MaPrimeRénov’ est un dispositif phare destiné à encourager la rénovation énergétique des logements. Ce programme, qui offre des subventions aux propriétaires pour financer des travaux d’amélioration énergétique, se voit réduit dans le nouveau budget 2025, et passe à 2,3 milliards, soit un milliard de moins que l’année précédente. Les conditions d’éligibilité pourraient également être revues à la baisse avec une exclusion des ménages aux revenus élevés et une baisse des aides accordées. Bercy justifie cette réduction par « la sous-utilisation » des crédits alloués à MaPrimeRénov’ l’année précédente, tout en affirmant qu’il n’y a aucun « renoncement à l’ambition écologique » du pays. Le ministère de l’Économie parle plutôt d’un « recalibrage » de l’aide, en soulignant que le budget prévu pour MaPrimeRénov’ en 2025 représente tout de même une hausse de 900 millions d’euros par rapport à l’année 2023. DPE et lutte contre les passoires thermiques Le gouvernement entend poursuivre sa politique de lutte contre les passoires thermiques en renforçant les exigences liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce dispositif permet d’évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier, et les nouvelles mesures envisagent d’intensifier les contrôles tout en imposant des sanctions plus strictes pour les logements mal classés, notamment ceux classés F et G. L’objectif est de favoriser une transition vers des habitations plus écologiques et de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier français. Jusqu’à présent non soumis aux mesures de décence énergétique, les locations touristiques seront désormais concernés : En 2025, les passoires thermiques (logements classés F ou G) ne pourront plus être acceptés comme meublés de tourisme (sauf si le bien loué reste la résidence principale du loueur) ; En 2034, tous les meublés de tourisme devront être classé au moins en D, comme tous les logements loués en France. Fin du dispositif Pinel Le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de l’acquisition de logements neufs destinés à la location, devrait s’arrêter à la fin de l’année 2024. Ce dispositif a contribué à stimuler l’investissement dans l’immobilier locatif neuf, particulièrement dans les zones où la demande est forte. Sa disparition pourrait créer un manque d’incitation pour les investisseurs, mettant en pause certains projets immobiliers. Le projet de loi finances 2025 présente des réformes qui pourront impacter directement les stratégies des investisseurs. En effet, la réforme du statut LMNP, l’arrêt du dispositif Pinel, et la réduction du budget MaPrimeRénov’ redessinent le cadre fiscal et réglementaire dans lequel s’inscrivent les projets d’investissement. Ce qu’il en est au 5 décembre 2024 La démission du gouvernement Barnier début décembre a mis un coup d’arrêt au vote du projet de loi finances 2025. Aujourd’hui, la situation reste incertaine, mais si aucun nouveau budget n’est voté sous 70 jours, le budget 2024 s’appliquera par défaut en 2025. Les régimes fiscaux des locations meublées longue durée restent donc inchangés pour le moment. Les locations saisonnières continuent de voir leurs abattements ajustés : 30 % pour les meublés non classés et 50 % pour les meublés classés, dans les limites respectives de 15 000 € et 77 700 € de recettes annuelles. A ce jour, l’amortissement des biens sera bien réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente à partir de 2025, mais cette disposition est encore sujette à interprétation.

Investissement immobilier : optimisez la rentabilité de votre maison en coliving Avec la montée en flèche du coliving (anciennement colocation), de plus en plus d’investisseurs s’interrogent : est-ce vraiment rentable ? Entre la gestion quotidienne et les risques liés aux locataires, les doutes persistent. Pourtant, ces modèles peuvent se révéler lucratifs si vous savez comment les optimiser. Cooloc vous apporte les réponses dont vous avez besoin pour lever tous vos doutes. Pourquoi la colocation et le coliving sont des investissements rentables ? Le coliving et la colocation se démarquent par leur capacité à générer des revenus locatifs supérieurs à ceux d’une location classique. Contrairement à une location traditionnelle, où le logement est loué à une seule famille, ces modèles permettent de louer à plusieurs locataires, chacun payant un loyer équivalent à celui d’un studio. C’est d’autant plus avantageux que le prix au m² d’une grande maison ou d’un grand appartement est généralement inférieur à celui des petites surfaces. En optant pour la colocation ou le coliving, le propriétaire maximise ses revenus locatifs en louant à plusieurs occupants plutôt qu’à un seul ménage, souvent limité par son budget. Ce fonctionnement rompt avec la tendance où les loyers suivaient la courbe descendante des prix d’achat. Ici, les loyers continuent de grimper, même lorsque les prix d’achat baissent, créant un effet ciseaux. Plus de locataires, plus de revenus locatifs En louant chaque chambre séparément, vous maximisez le potentiel locatif de votre bien. Même si le loyer individuel demandé à chaque locataire est inférieur à celui d’un appartement entier, la somme cumulée de ces loyers dépasse souvent celle que vous obtiendriez avec un seul locataire. Ce modèle permet ainsi de rentabiliser plus rapidement votre investissement. Demande croissante pour les logements partagés L’attrait pour le coliving et la colocation ne cesse de croître, auprès de publics variés allant des jeunes actifs aux seniors. Ces profils recherchent des solutions de logements flexibles, économiques, pratiques et conviviales. Avec un marché en plein essor, vous pouvez être sûr de trouver des locataires rapidement, réduisant ainsi les risques de vacance locative. Pourquoi le coliving attire Le coliving répond à de nouvelles aspirations : vivre dans un logement qui combine convivialité, praticité et confort. Les locataires sont séduits par la possibilité de partager un logement tout en bénéficiant d’un espace privé qui leur garantit intimité et tranquillité. Contrairement à un studio souvent exigu et impersonnel, le coliving propose un cadre de vie nettement plus agréable, avec des espaces communs spacieux et bien pensés, comme une grande cuisine équipée, un salon chaleureux et même des espaces extérieurs. En plus de la taille et de la qualité du logement, le coliving facilite la vie quotidienne grâce à ses services tout inclus, qui simplifient la gestion. Électricité, eau, chauffage, wifi, ménage des parties communes : tout est compris dans le loyer, évitant ainsi les démarches administratives ou les mauvaises surprises en fin de mois. Les locataires emménagent dans un bien meublé et équipé, clé en main. Mais le coliving ne se limite pas à un logement pratique : c’est aussi une expérience de vie enrichissante. Soirées conviviales, préparation ou prise des repas en commun permettent de créer du lien entre les colocataires. En choisissant le coliving, les locataires recherchent plus qu’un simple toit : ils optent pour une qualité de vie supérieure, dans un environnement où ils peuvent s’épanouir, économiser du temps, et profiter d’un équilibre idéal entre vie privée et vie collective. C’est cette combinaison unique de confort, de services et de convivialité qui fait du coliving une solution de logement de plus en plus prisée. Comment optimiser le coût initial d’aménagement pour maximiser la rentabilité ? Rentabiliser les espaces communs et privés Un aménagement intelligent des espaces, qu’ils soient communs ou privés, permet de maximiser la rentabilité de votre maison en coliving. Pour attirer des locataires prêts à payer un loyer premium, il faut leur offrir bien plus qu’un simple logement. Les espaces communs, comme les salons, les cuisines partagées, ou les zones de coworking, doivent être pensés pour favoriser la convivialité tout en répondant aux besoins spécifiques des locataires que vous ciblez. Il peut s’agir de jeunes actifs, mais aussi de familles monoparentales ou de seniors. Aménagement des espaces en pensant aux locataires Les locataires de coliving sont souvent à la recherche de logements qui leur facilitent la vie et répondent à leurs besoins professionnels et personnels. Transformer une pièce inutilisée en espace de coworking, par exemple, peut faire la différence pour des professionnels en télétravail. De même, une petite salle de sport ou un coin détente bien aménagé peuvent renforcer l’attrait de votre bien et justifier un loyer dans la fourchette haute. Plus les services inclus répondent aux attentes des locataires, plus vous renforcez l’attractivité de votre bien et limitez la vacance locative. Investissez dans des équipements haut de gamme pour une rentabilité à long terme Investir dans des équipements de qualité dès le départ peut sembler coûteux, mais cette dépense est rentabilisée à long terme. C’est en plus intéressant fiscalement puisque vous pouvez déduire ces charges au réel. Des matériaux durables et des appareils électroménagers fiables réduisent les frais d’entretien, les réparations et les remplacements. Des équipements modernes comme des systèmes de domotique ou des installations écologiques (panneaux solaires, éclairage LED) attirent des locataires soucieux de leur impact environnemental, augmentant ainsi la valeur perçue du bien. Calculer et maîtriser les coûts de démarrage Attention car tous les aménagements ne se valent pas. Il faut donc identifier les dépenses qui apporteront le plus de valeur à votre investissement. Priorisez les éléments qui amélioreront le confort des locataires, comme des chambres bien isolées, des espaces communs accueillants ou des équipements modernes. D’autres postes, comme les finitions haut de gamme ou la décoration, peuvent être réalisés par étapes pour ne pas exploser le budget initial. Pour éviter une dépense massive dès le départ, vous pouvez échelonner certaines dépenses en fonction de la demande locative et de la disponibilité des fonds. Par exemple, commencez par aménager les chambres et les espaces communs essentiels, puis ajoutez progressivement des améliorations comme un coin gym ou des équipements technologiques. Cette approche permet de mieux contrôler les coûts tout en assurant une rentabilité du bien dès les premières locations. Faciliter la gestion d’une maison en coliving pour éviter les complications Gérer une maison en coliving peut rapidement devenir chronophage et complexe, surtout lorsqu’il s’agit de jongler avec plusieurs locataires, des équipements partagés, et des règles de cohabitation. Pour éviter ces complications, beaucoup d’investisseurs choisissent d’externaliser la gestion. Les bénéfices d’une gestion déléguée Déléguer la gestion à un opérateur vous libère du stress lié aux interactions quotidiennes avec les locataires et à la maintenance du bien. Un intermédiaire spécialisé peut prendre en charge la recherche des locataires, la gestion des contrats, le versement des loyers, et les éventuels litiges. Cela vous permet de consacrer plus de temps à d’autres projets ou simplement de profiter de vos revenus locatifs sans les soucis opérationnels. Les solutions disponibles pour la gestion locative de coliving Plusieurs options existent pour externaliser la gestion de votre coliving. Vous pouvez faire appel à une agence immobilière traditionnelle, ou opter pour une plateforme en ligne dédiée comme Cooloc. Ces solutions offrent des services adaptés aux besoins spécifiques de ce type de logements : gestion des équipements, gestion des flux de locataires, etc. L’expertise de ces acteurs garantit une expérience fluide, tant pour vous que pour vos locataires. Cooloc est une plateforme dédiée au coliving, offrant un service complet pour simplifier la vie des propriétaires, tout en maximisant leur rentabilité. Grâce à un système de matching affinitaire, nous assurons une cohabitation harmonieuse et durable, réduisant le turnover et favorisant la stabilité des locataires. Cooloc s’occupe de tout, de la sélection des locataires à la gestion quotidienne, en passant par des conseils juridiques et d’assurance. De plus, nous nous portons garant des locataires, éliminant ainsi les risques d’impayés et de retards de paiement pour les propriétaires. Découvrez-en plus sur la solution Cooloc pour les propriétaires. Structurer la gestion interne de manière efficace Si vous préférez gérer votre coliving vous-même, une bonne organisation et des outils adaptés sont indispensables pour éviter les complications. Une structure claire et des processus automatisés vous aideront à maintenir l’ordre et à optimiser le temps consacré à la gestion quotidienne. Préparer des contrats clairs et des règles de cohabitation Comme pour une location classique, la location en coliving est soumise à un bail de location. Pour éviter les malentendus et les conflits entre locataires, il est essentiel de mettre en place des contrats bien rédigés. Vous ne pouvez pas imposer légalement des contraintes à vos locataires sur l’usage du logement, nous vous recommandons de mettre en place un règlement intérieur pour gérer l’utilisation des espaces communs et les responsabilités de chacun. Poser quelques règles de bon sens et les communiquer à l’avance est une aide précieuse pour une cohabitation harmonieuse et une gestion sereine du bien. Voici nos conseils sur les éléments à intégrer dans un règlement intérieur (ou un pacte de colocation) : Pacte de co-location : le règlement intérieur dans le détail. Minimiser les risques de vacance locative Une des clés pour éviter la vacance locative est de bien choisir vos locataires. Privilégiez des profils compatibles en termes de style de vie, d’horaires et de valeurs. Un bon matching entre les locataires favorise une cohabitation harmonieuse et durable, ce qui limite les départs imprévus et réduit le turnover. Bon à savoir Chez Cooloc, nous proposons aux colocataires de se choisir avant d’intégrer ensemble un coliving. Une méthode unique qui assure la bonne entente au sein du logement. Des services supplémentaires et de belles prestations pour attirer et fidéliser L’ajout de services et de belles prestations est un atout majeur pour attirer et conserver les locataires. Des espaces communs bien aménagés, comme un jardin ou une terrasse, offrent un cadre de vie agréable et convivial, tandis qu’un mobilier moderne et esthétique contribue à créer une atmosphère accueillante. Ces éléments augmentent le confort quotidien des locataires et renforcent leur attachement au logement. Des équipements de qualité comme une cuisine bien équipée, des espaces de rangement optimisés permettent de répondre aux attentes des colocataires en matière de praticité et de confort. En mettant à disposition de vos locataires un logement bien entretenu (ménage des parties communes inclus), avec des prestations élevées, vous augmentez la stabilité et la fidélité des occupants. Pourquoi la colocation et le coliving sont des investissements rentables ? Une stratégie rentable et pérenne Investir dans une maison en coliving présente de nombreux avantages en termes de rentabilité. Grâce à une optimisation de l’espace, le coliving permet d’accueillir plusieurs locataires, augmentant ainsi les revenus locatifs par rapport à une location classique. Vous pouvez minimiser le taux de vacance grâce à la forte demande pour ce type de logement, notamment parmi les jeunes actifs et les professionnels en mobilité. La gestion déléguée, via une plateforme spécialisée comme Cooloc, permet de réduire les risques et le temps liés à la gestion quotidienne (sélection des colocataires, garantie de versement des loyers). Le coliving, une solution adaptée aux nouvelles tendances de l’immobilier Le coliving répond parfaitement aux attentes des nouvelles générations de locataires, qu’il s’agisse de jeunes actifs, de familles monoparentales, de seniors ou de professionnels à la recherche de solutions de logement flexibles. Ce type d’hébergement favorise un mode de vie collaboratif et inclusif, tout en offrant des services pratiques qui facilitent le quotidien. Le marché du coliving est en pleine expansion, porté par ces tendances sociétales. Investir aujourd’hui dans une maison en coliving permet de se positionner sur un marché en forte croissance et de se construire un patrimoine immobilier. Et cela en s’appuyant sur un modèle qui allie rentabilité, impact positif sur la planète et adaptation aux besoins évolutifs des locataires d’aujourd’hui.

Les meilleures villes pour investir dans une maison en colocation ou en coliving Vous cherchez un investissement locatif rentable et sûr ? Un bien en colocation ou coliving peut être la solution idéale ! En effet, investir dans une maison en colocation est une stratégie de plus en plus prisée par les propriétaires souhaitant maximiser leurs revenus locatifs. En ciblant des villes dynamiques et attractives, vous vous assurez un investissement rentable, tout en répondant à la demande croissante de logements. Cooloc passe en revue 8 villes intéressantes pour un projet de colocation. Villes où investir en colocation ou coliving : les valeurs sûres Lyon : dynamisme et qualité de vie La capitale rhodanienne est souvent perçue comme une alternative privilégiée à Paris. La troisième ville de France séduit en effet par sa richesse culturelle, son dynamisme économique et sa qualité de vie. Lyon est connue pour sa gastronomie (dans les célèbres bouchons), sa Fête des Lumières, et son festival des Nuits de Fourvière, ce qui fait de la ville un lieu de vie intense et animé tout au long de l’année. Pour les investisseurs en colocation ou coliving, Lyon offre des opportunités particulièrement intéressantes. Le quartier de la Presqu’île, avec ses bars, ses restaurants et ses institutions culturelles, attirent une population variée, des étudiants aux jeunes actifs en passant par les professionnels en mobilité. Des quartiers comme le Vieux Lyon, classé au patrimoine mondial de l’UNESCO, ou les Pentes de la Croix-Rousse, attirent une population jeune et cosmopolite. Les espaces de vie y sont souvent grands et adaptés aux colocations, avec des loyers qui restent compétitifs par rapport à d’autres grandes métropoles. Des quartiers plus tranquilles comme Montchat, légèrement en retrait du centre-ville, offrent un cadre de vie paisible avec des logements plus abordables, tout en restant bien connectés grâce à un bon réseau de transports en commun. Lyon se distingue également par son emplacement stratégique : à moins de 2 heures de Paris et de Marseille en train, à proximité immédiate des Alpes, proche de la Suisse et de l’Italie. Elle attire ainsi les travailleurs en mobilité et les entreprises internationales. Entre culture, gastronomie, opportunités économiques et qualité de vie, Lyon est une ville où investir dans le coliving ou la colocation se révèle être un choix judicieux, alliant rentabilité et attrait locatif durable. Bordeaux, la Belle Endormie a retrouvé sa vitalité Il n’y a plus de “Belle Endormie” qui vaille pour Bordeaux, qui est redevenue l’une des villes les plus attractives de France, notamment pour les investisseurs immobiliers. Classée parmi les meilleures villes où il fait bon vivre, Bordeaux combine une grande richesse patrimoniale, une vie culturelle intense et une qualité de vie enviée. La ville, inscrite au patrimoine mondial de l’Unesco, est réputée pour son patrimoine architectural, son centre historique animé, ainsi que ses célèbres vignobles environnants. Avec un million d’habitants prévu en 2030, dont 115 000 étudiants, Bordeaux présente un marché locatif en pleine expansion, en particulier pour les colocations et le coliving. Des quartiers comme les Chartrons ou la Bastide offrent un cadre de vie idéal pour les jeunes actifs, étudiants et familles en quête de tranquillité et d’espaces de vie partagés. D’autres quartiers émergents comme Bacalan, les Bassins à Flot ou Brazza, historiquement très populaires ou industriels, ont été réhabilités pour devenir des pôles résidentiels dynamiques avec des infrastructures modernes, attirant à la fois étudiants et jeunes professionnels. Investir dans la colocation à Bordeaux permet de profiter d’une demande locative constante, alimentée par l’attractivité de la ville, son dynamisme économique, et sa proximité avec Paris grâce à la ligne TGV. Les prix des loyers varient selon les quartiers, mais des communes adjacentes comme Pessac ou Talence, offrent des opportunités à des prix plus abordables tout en étant très proches des commodités et des universités. Avec son cadre de vie unique (proximité du Bassin d’Arcachon et dans une moindre mesure les Pyrénées), Bordeaux s’impose comme une ville idéale pour les projets de colocation et coliving. Marseille, une ville en pleine évolution La deuxième plus grande ville de France, séduit de plus en plus de jeunes actifs, d’étudiants et de professionnels grâce à son atmosphère ensoleillée, son multiculturalisme et sa proximité avec la mer Méditerranée. Depuis son élection comme capitale européenne de la culture en 2013, Marseille a connu un essor considérable, attirant une population jeune à la recherche d’une meilleure qualité de vie. Entre la vie nocturne trépidante, les événements culturels, les calanques et les plages, la ville offre un cadre idéal. Avec ses quartiers aux ambiances diverses, Marseille présente des opportunités d’investissement attractives pour les propriétaires cherchant à se lancer dans la colocation. Des quartiers comme Cours Julien ou La Plaine se démarquent par leur côté bohème, festif et artistique, accueillant une population jeune et alternative. Ce sont des lieux prisés pour la colocation, où les loyers restent accessibles malgré la proximité avec le centre-ville et les commodités. D’autres quartiers comme La Belle de Mai, en pleine réhabilitation, offrent des opportunités d’investissement avec des loyers encore abordables et une forte demande, notamment grâce à la Friche de la Belle de Mai, un centre culturel et artistique qui attire de nombreux jeunes créatifs. Marseille combine ainsi un cadre de vie détendu, un coût de la vie attractif et un marché locatif en plein essor, particulièrement dans le domaine de la colocation. Investir dans un coliving à Marseille permet de profiter d’un taux d’occupation élevé, et de participer au renouveau d’une ville en constante évolution. Lille, ville universitaire et hub de mobilité avec Paris Située à la croisée des chemins entre Paris, Bruxelles et Londres, Lille combine une économie dynamique, un emplacement stratégique et une qualité de vie qui en font une ville prisée des étudiants, des jeunes actifs et des professionnels Avec son riche patrimoine culturel et son architecture flamande, Lille attire également de nombreux investisseurs immobiliers intéressés par la colocation et le coliving. La ville, qui compte environ 115 000 étudiants, présente une forte demande locative, en particulier dans certains quartiers stratégiques. Pour un investissement en colocation, des quartiers comme Vauban, réputé pour ses espaces verts et sa proximité avec les grandes écoles, ou encore République - Beaux-Arts, avec son offre culturelle et sa vie nocturne, sont idéaux. Le Vieux Lille, avec ses charmantes rues pavées et son ambiance historique, reste un des quartiers les plus demandés, malgré des loyers plus élevés. Quant à Wazemmes, quartier populaire et animé, il séduit par son marché, ses commerces de proximité et ses prix plus accessibles. Investir dans la colocation à Lille permet de répondre à une demande croissante de logements partagés tout en offrant des perspectives de rentabilité intéressantes, grâce à un marché locatif soutenu et diversifié. D’autres villes où investir en coliving Toulouse, la ville rose est en pleine expansion Toulouse, capitale de l’aéronautique et ville universitaire de premier plan, offre un marché locatif en pleine croissance. La demande pour des logements partagés, notamment en colocation et coliving, y est forte, en raison de la présence de nombreux étudiants, jeunes diplômés et professionnels du secteur technologique. L’essor de l’industrie spatiale et des start-ups dans la région renforce encore l’attractivité de la ville. Rennes, une ville en croissance avec une population jeune Rennes, capitale bretonne, est une ville en pleine expansion avec une population jeune et dynamique. Le marché de la colocation y est encore relativement peu développé, offrant ainsi de belles opportunités pour les investisseurs. La ville attire de plus en plus de jeunes professionnels et d’étudiants, créant une demande croissante pour des logements partagés. Mulhouse, une ville transfrontalière en pleine renaissance Située en Alsace, Mulhouse présente un marché immobilier attractif avec des prix parmi les plus bas de la région. Sa proximité avec la Suisse et l’Allemagne en fait un lieu stratégique pour les jeunes actifs et les travailleurs transfrontaliers. Mulhouse est également en pleine mutation avec de nombreux projets de réhabilitation urbaine visant à moderniser la ville et à attirer une population plus jeune. Ce contexte de transformation urbaine offre des perspectives intéressantes pour les investisseurs locatifs, qui peuvent profiter d’une demande croissante pour des logements modernes et bien situés, tout en bénéficiant de prix d’achat encore très compétitifs. Pau, une qualité de vie exceptionnelle au pied des Pyrénées La capitale béarnaise séduit par son cadre de vie à proximité immédiate des montagnes et ses prix immobiliers encore abordables par rapport à d’autres villes du sud-ouest. La ville attire une population diversifiée, allant des étudiants de son université aux jeunes actifs et retraités en quête de tranquillité. Pau bénéficie d’un climat agréable, d’un riche patrimoine culturel et d’une économie dynamique, notamment dans les secteurs de l’aéronautique et de l’énergie. Pour les investisseurs, Pau offre un marché locatif stable avec une demande régulière pour des logements de qualité, ce qui en fait une ville attractive pour un investissement rentable à long terme. Comment réussir son investissement en colocation dans ces villes ? Choisir le bon quartier La localisation est un facteur déterminant pour le succès de votre investissement en colocation. Privilégiez les quartiers proches des transports en commun, des universités et des pôles d’emploi. Une bonne accessibilité améliore l’attractivité de votre bien, attirant ainsi une large gamme de locataires, qu’il s’agisse d’étudiants, de jeunes actifs ou de professionnels en mobilité. Identifier les quartiers en développement avec un potentiel de plus-value Outre les quartiers bien établis, les zones en développement offrent d’excellentes opportunités d’investissement. Ces quartiers, souvent en cours de réhabilitation ou bénéficiant de nouveaux projets d’infrastructure, présentent un fort potentiel de plus-value à moyen et long terme. Investir dans ces zones permet de profiter de la croissance du quartier, tout en bénéficiant de prix d’achat plus abordables. Aménager la maison pour répondre aux attentes des colocataires Espaces communs fonctionnels et chambres confortables Pour attirer et fidéliser les colocataires, il vous faut aménager la maison afin de répondre à leurs besoins. Les espaces communs doivent être fonctionnels, bien agencés et accueillants. Prévoyez une cuisine bien équipée, un salon confortable et des espaces de rangement suffisants. Les chambres doivent être spacieuses, lumineuses, et offrir un minimum de confort avec des rangements intégrés. Intégrer des services et équipements pour se différencier sur le marché Pour vous démarquer de la concurrence, pensez à intégrer des services et des équipements supplémentaires. Cela peut inclure une connexion internet haut débit, des espaces de coworking, une buanderie, ou même des services de ménage. Ces aménagements sont particulièrement attractifs pour les jeunes actifs et les professionnels en télétravail, et peuvent justifier un loyer plus élevé. Investir dans une maison en colocation dans des villes comme Lyon, Lille, Bordeaux, Marseille, ou plus étonnamment Mulhouse ou Pau, offre de solides perspectives de rentabilité, tout en répondant à une forte demande de logements. Pour réussir votre investissement, faites attention à bien choisir le quartier, aménager la maison en fonction des attentes des colocataires, et gérer la colocation de manière efficace. En adaptant votre investissement aux besoins variés des locataires, vous pourrez bénéficier d’une rentabilité durable et d’une gestion sereine de votre bien immobilier. Vous cherchez à investir dans une colocation ou un coliving, mais vous redoutez les nombreuses contraintes de gestion ? Entre la recherche des bons colocataires, la gestion des contrats, et la maintenance, il est facile de se sentir dépassé. Ce projet, qui promet des revenus stables, ne doit pas se transformer en fardeau ! Chez Cooloc, nous vous accompagnons à chaque étape. Grâce à notre expertise, vous bénéficiez d’une gestion simplifiée et d’un suivi professionnel, vous permettant de maximiser la rentabilité de votre bien en nous délégant les tâches chronophages. En plus, on vous garantit le versement des loyers ! Confiez-nous vos colivings et colocations dès aujourd’hui, et découvrez la tranquillité d’un investissement maîtrisé avec Cooloc.

Calculer la rentabilité de sa location saisonnière pour optimiser son investissement Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier est important pour tout investisseur souhaitant maximiser ses rendements et optimiser la gestion de son bien. Comprendre et appliquer les principes fondamentaux du calcul de la rentabilité vous permettra de prendre des décisions éclairées et profitables. Fondamentaux de la rentabilité en location saisonnière Qu'est-ce que la rentabilité en immobilier ? La rentabilité en immobilier se réfère à la mesure du rendement d'un investissement immobilier, soit la capacité d'un bien à générer des revenus par rapport à son coût initial ou sa valeur actuelle sur le marché. En location saisonnière, cette rentabilité est particulièrement scrutée car elle indique la viabilité et la performance de l'investissement dans le temps. Elle se calcule généralement en pourcentage, offrant ainsi une vision claire de l'efficacité de l'investissement à générer des bénéfices. Définition de la rentabilité nette et brute La rentabilité brute de la location saisonnière est calculée en divisant les revenus annuels générés par le prix d'achat ou la valeur actuelle du bien, puis en multipliant ce résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cette mesure donne rapidement une idée du rendement, sans prendre en compte les dépenses supplémentaires. La rentabilité nette prend en compte tous les coûts associés à l'exploitation de la propriété, y compris les frais de gestion, les coûts de maintenance, les impôts, les assurances, et les périodes de vacance. Pour la calculer, on soustrait les coûts annuels totaux des revenus locatifs annuels, on divise le résultat par le prix d'achat ou la valeur actuelle du bien, et on multiplie par 100. Ce chiffre est essentiel pour comprendre véritablement ce que le bien immobilier rapporte net de toutes charges. Les facteurs influençant la rentabilité Plusieurs facteurs influencent directement la rentabilité d'une location saisonnière : Le taux d'occupation : c'est le pourcentage de jours durant lesquels la propriété est louée par rapport au nombre total de jours disponibles pour la location. Un taux d'occupation élevé augmente la rentabilité. Les coûts d'exploitation : les dépenses nécessaires pour maintenir et gérer la propriété, y compris les réparations, le nettoyage, la gestion des réservations et le marketing. Ces dépenses peuvent considérablement affecter le rendement net. Le prix du marché : les fluctuations des prix de location influencent les revenus générés. La compréhension des tendances du marché local permet d’optimiser les tarifs de location saisonnière et de maximiser les revenus. Comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière ? La méthode du retour sur investissement (ROI) Le Retour sur Investissement, ou ROI, est une mesure financière couramment utilisée pour évaluer l'efficacité d'un investissement immobilier, notamment dans le cadre de la location saisonnière. Pour calculer le ROI de votre location saisonnière, vous devez diviser le bénéfice net annuel (revenus locatifs moins les dépenses opérationnelles) par le coût total de l'investissement immobilier. Ce coût peut inclure le prix d'achat, les frais de notaire, les coûts de rénovation et tout autre investissement initial. Un ROI élevé indique que les revenus générés par la location compensent efficacement le montant investi dans la propriété. L'utilisation du taux de rendement interne (TRI) Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un autre outil pour les investisseurs cherchant à évaluer la performance d'un investissement locatif saisonnier sur la durée. Contrairement au ROI, qui donne une mesure statique de la rentabilité, le TRI considère la valeur temporelle, offrant ainsi une perspective de la rentabilité ajustée dans le temps. Pour calculer le TRI, on détermine le taux auquel la valeur nette des flux de trésorerie (revenus locatifs prévus) et la valeur finale de la propriété équivaut au coût initial de l'investissement. Les logiciels de gestion financière ou un conseiller financier peuvent vous aider à déterminer précisément ce taux, qui est particulièrement utile pour comparer la performance de différents types d'investissements immobiliers. Calcul du rendement annuel Le rendement annuel est un indicateur simple mais efficace pour mesurer la rentabilité de votre location saisonnière chaque année. Pour le calculer, il faut soustraire les dépenses annuelles totales des revenus locatifs annuels, puis diviser le résultat par le prix d'achat initial de la propriété (ou sa valeur actuelle si elle a été réévaluée). Ce calcul vous donne un aperçu rapide de ce que la propriété rapporte annuellement par rapport à son coût, permettant de juger si le taux de rendement est conforme à vos attentes et objectifs d'investissement. Exemple de calcul étape par étape Pour illustrer comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière, prenons l'exemple d'un appartement dans l’ancien, acheté pour servir de location Airbnb. Supposons que les chiffres suivants soient en jeu : Prix d'achat du bien : 200 000 euros Coûts de rénovation et d'aménagement : 20 000 euros Frais divers de notaire : 15 000 euros Coût total de l'investissement : 235 000 euros Supposons également que les revenus et dépenses annuels soient les suivants : Revenus locatifs annuels (en location courte durée) : 25 000 euros Dépenses annuelles (incluant maintenance, gestion, impôts, etc.) : 5 000 euros Calculer le bénéfice net annuel Pour trouver votre bénéfice net annuel, soustrayez vos dépenses annuelles de vos revenus locatifs : Bénéfice net = 25 000 euros − 5 000 euros = 20 000 euros Calculer le ROI Le retour sur investissement (ROI) se calcule en divisant le bénéfice net annuel par le coût total de l'investissement, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage : ROI = (20 000 euros / 235 000 euros) × 100 = 8,5% Calculer le rendement annuel Le rendement annuel est calculé en divisant le bénéfice net par le prix d'achat initial de la propriété, puis en multipliant ce résultat par 100 : Rendement annuel = (20 000 euros / 200 000 euros) × 100 = 10% Ces indicateurs permettent d’évaluer si l'investissement atteint les objectifs de rentabilité et si l'activité de location saisonnière est viable comparativement à d'autres options comme la colocation ou le coliving, qui pourraient offrir des rendements différents ou des avantages supplémentaires tels que des exigences de gestion moins lourdes ou une demande plus stable. En utilisant ces méthodes de calcul, les investisseurs peuvent non seulement mesurer la performance de leurs propriétés actuelles mais aussi prévoir et planifier des stratégies pour des investissements futurs. Pourquoi repenser l'investissement en location saisonnière ? Location saisonnière vs colocation/coliving Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, choisir entre la location saisonnière et la colocation/coliving mérite une analyse comparative sérieuse de la potentielle rentabilité, ainsi que des avantages et inconvénients associés à chaque modèle. Rentabilité : les locations saisonnières peuvent offrir des revenus locatifs élevés pendant les pics saisonniers, mais elles sont aussi sujettes à des variations significatives dues aux fluctuations du marché touristique. Les taux d'occupation peuvent varier grandement, influençant directement les revenus. En comparaison, la co-location et le coliving tendent à générer des revenus plus stables et prévisibles, car les contrats sont souvent établis pour des durées plus longues. Gestion : la gestion d'une location saisonnière demande une implication constante en termes de marketing, de gestion des réservations, de nettoyage entre les séjours, et de maintenance générale. Ceci contraste avec la co-location et le coliving où, une fois les locataires établis, les efforts de gestion peuvent diminuer substantiellement, réduisant ainsi les coûts opérationnels et le temps investi. Risques de vacance locative : la location saisonnière est plus vulnérable aux fluctuations économiques, aux changements de réglementations locales concernant le tourisme, et aux crises qui peuvent affecter le secteur touristique, comme on l'a vu lors de la pandémie de COVID-19. La co-location et le coliving, en se basant sur des besoins résidentiels à long terme, offrent une sécurité plus grande contre les changements brusques du marché et la saisonnalité. Pourquoi envisager la co-location ou le coliving pour votre investissement immobilier ? Voici des raisons supplémentaires de considérer la colocation ou le coliving comme alternative à la location saisonnière : Diversification : investir dans la colocation ou le coliving permet de diversifier votre portefeuille immobilier, réduisant le risque global en ne dépendant pas uniquement des revenus générés par le tourisme, ce qui peut être particulièrement avantageux dans des périodes d'incertitude économique. Demande croissante : la demande pour des formes de vie partagée est en hausse, notamment dans les zones urbaines où les jeunes professionnels et les étudiants recherchent des solutions de logement abordables, plus spacieuses et flexibles. Cette tendance est soutenue par une évolution des préférences sociales qui favorisent des modes de vie plus communautaires et moins isolés. Création de lien social : la colocation et le coliving offrent des avantages économiques et font la promotion d’environnements où les interactions humaines et le soutien mutuel sont encouragés. De plus, ces modèles sont plus écologiques en optimisant l'utilisation de l'espace et des ressources. Bien que la location saisonnière puisse offrir des pics de rentabilité attrayants durant les saisons touristiques hautes, elle comporte aussi des risques et des exigences de gestion non négligeables. Il est essentiel pour les investisseurs d’évaluer soigneusement ces facteurs et de considérer les avantages d'une diversification vers des options de logement plus stables comme la co-location et le coliving. Ces modèles d'investissement offrent une rentabilité plus régulière et prévisible. Ils présentent également des avantages en termes de gestion simplifiée et de résilience face aux fluctuations économiques et aux crises ponctuelles. Pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier locatif, intégrer une stratégie qui inclut la colocation ou le coliving peut augmenter la stabilité de leur portefeuille, et répondre à une demande croissante pour des formes de logement communautaire et flexible. Ainsi, en utilisant les méthodes et outils de calcul de la rentabilité présentés, les investisseurs sont mieux équipés pour faire des choix éclairés qui maximisent leurs rendements tout en minimisant les risques. En fin de compte, une approche bien pensée et diversifiée de l'investissement immobilier est la clé pour bâtir un portefeuille solide et durable.

Peut-on faire un investissement locatif sans apport ? L'immobilier a toujours été considéré comme un des moyens les plus sûrs et les plus rentables pour construire un patrimoine. Mais un obstacle majeur se dresse souvent devant les investisseurs : la problématique de l'apport initial. L’investissement locatif représente alors une bonne solution pour investir en misant sur les futurs revenus locatifs pour rembourser le crédit. Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ? Traditionnellement, pour acquérir un bien immobilier, les banques exigent de l'emprunteur qu'il fournisse une partie du prix de vente de sa poche, ce qui constitue l'apport personnel. Pourquoi est-il important d’avoir un apport personnel ? Pour les banques, l’apport est souvent vu comme une preuve que l'emprunteur est capable d’épargner et de gérer ses finances de manière saine. L'apport personnel joue un rôle important car il peut influencer les conditions du prêt (taux d'intérêt, durée, montant empruntable) et la décision de la banque d'accorder ou non le financement. Un apport important peut même faciliter l'accès à de meilleures conditions de prêt, car il incite les banques à la confiance. Par contre ne pas avoir d’apport peut être perçu comme un facteur de risque. Bon à savoir L’apport personnel va souvent servir à couvrir les frais annexes liés à un achat immobilier, comme les frais de notaire et les frais de dossier. Pourquoi envisager d'investir sans apport ? Quand on ne dispose pas d’un apport personnel conséquent, il est plus compliqué d’acquérir une résidence principale. Mais l’immobilier locatif reste une excellente option si on présente un bon dossier. En effet, dans l’investissement locatif, ce sont les loyers qui vont servir à rembourser les traites de crédit. Investir dans l'immobilier locatif sans apport présente donc plusieurs avantages, et surtout la possibilité de démarrer un investissement immobilier sans capital initial important. Cela ouvre la porte de l'investissement à un plus large éventail de personnes, qui n'auraient pas nécessairement les moyens de réunir un apport conséquent. Cela permet aussi de conserver ses économies pour d'autres projets, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière. D'un point de vue stratégique, investir sans apport permet également une maximisation du levier financier. En effet, si l'investissement s'avère rentable, le retour sur investissement peut être significativement plus élevé puisque l'investisseur a investi peu de fonds propres. Quels sont les moyens pour investir sans apport ? Acheter un bien pour le louer, sans puiser dans ses économies, c’est une stratégie patrimoniale très intéressante. En effet, les banques peuvent accorder des prêts couvrant la totalité de l'achat et les frais annexes, offrant ainsi un "financement à 110%". Ce type de prêt prend en charge le prix d'achat du bien mais aussi les frais de notaire (de 2 à 8 % dans le neuf ou l'ancien), et les frais de dossier bancaire. Investir dans un bien locatif sans apport est particulièrement intéressant pour les projets locatifs, car la banque considère les loyers futurs comme une source de remboursement fiable. Cette option semble moins risquée pour une banque que financer l'achat d'une résidence principale sans apport, car en cas de difficultés financières, un bien locatif peut être vendu sans affecter la vie quotidienne de l'emprunteur. Comment réussir son investissement locatif sans apport ? Réussir dans l'investissement locatif sans disposer d'un apport initial exige d’avoir une stratégie réfléchie et un suivi rigoureux. Voici quelques conseils à suivre pour maximiser vos chances de succès. Bien sélectionner le bien immobilier La sélection du bien immobilier est une étape déterminante pour la réussite de votre investissement. Deux critères principaux doivent guider votre choix : l'emplacement, le potentiel locatif. Un bon emplacement, proche des commodités, des transports en commun et des zones d'emploi, garantit une demande locative élevée et un taux de vacance limité. Quant au potentiel locatif, il évalue la capacité du bien à générer des revenus. Prenez en compte la qualité du bâtiment, son agencement, et les tendances du marché local. La rentabilité de votre investissement est fondamentale, surtout sans apport. Elle doit être suffisamment élevée pour couvrir les mensualités du prêt, les frais de gestion, et les éventuels coûts de maintenance, tout en dégageant un bénéfice. Effectuez des simulations financières pour estimer la rentabilité potentielle avant de prendre votre décision. La solution de la co-location Demander un emprunt pour financer une colocation ou un coliving est une option stratégique pour ceux qui cherchent à maximiser leur retour sur investissement, sans avoir un capital de départ conséquent. Comparé aux locations traditionnelles, ce type d’investissement locatif affiche une meilleure rentabilité, en permettant de percevoir plusieurs loyers pour un même bien, augmentant ainsi les revenus générés par l'investissement. Cette stratégie cible des biens immobiliers moins demandés sur le marché (au-delà du T3), qui, grâce à leur transformation en espaces de colocation ou de coliving, peuvent offrir un meilleur rapport prix par mètre carré. Ce double avantage renforce la viabilité financière du projet, et augmente son attractivité en termes de rapport coût-bénéfice. Bien optimiser son dossier de financement Pour convaincre les banques de financer votre projet malgré l'absence d'apport, votre dossier doit être irréprochable. Démontrez votre stabilité financière à travers une gestion saine de vos finances personnelles. Un projet bien défini, avec une étude de marché approfondie, un plan d'affaires solide, et des prévisions financières réalistes, renforcera également votre crédibilité. Ne sous-estimez pas la négociation. Informez-vous sur les meilleures offres disponibles et n'hésitez pas à les utiliser comme levier dans vos discussions. Soyez prêt à mettre en avant les points forts de votre projet et à argumenter en faveur de votre demande. Pour bénéficier d'un prêt à 110 %, l'emprunteur doit présenter un dossier financier solide, témoignant de sa capacité à gérer cet emprunt sans apport. Cela implique une situation financière stable, un projet bien défini et la capacité à convaincre les établissements de prêt de la fiabilité de son projet. Avant de se lancer, il est impératif de réaliser une simulation de prêt pour évaluer la faisabilité et la rentabilité de l'investissement, en tenant compte de tous les coûts associés et des revenus locatifs prévisibles. Un dossier de prêt bien préparé et la consultation d'un courtier en prêt immobilier peuvent également augmenter les chances d'obtenir un financement favorable. Le bon plan Cooloc Cooloc peut vous fournir des simulations ou des attestations de loyer pour apporter de la crédibilité à vos dossiers de demande auprès des banques. De plus, en signant un mandat avec nous, vous êtes protégés par la garantie Cooloc qui vous assure le paiement des loyers à date fixe, peu importe les retards ou impayés du côté des locataires. Un vrai élément de réassurance pour les banques ! Gérer son bien et maximiser ses revenus Une gestion efficace est la clé pour assurer la pérennité de votre investissement. Vous pouvez opter pour une gestion locative professionnelle, qui, malgré son coût, peut s'avérer rentable en optimisant l'occupation du bien et en gérant efficacement les relations avec les locataires. Sinon, assurez-vous de bien connaître vos obligations en tant que bailleur pour éviter tout litige. Maximisez vos revenus en ajustant le loyer au prix du marché, tout en restant attractif pour minimiser la vacance locative. Réalisez des améliorations ciblées qui augmentent la valeur perçue du bien sans pour autant nécessiter un investissement conséquent. Soyez proactif dans la gestion des coûts : optez pour des solutions d'efficacité énergétique, négociez les contrats de service, et maintenez le bien en bon état pour éviter des réparations coûteuses à long terme. Si vous n’avez pas ou peu d’apport personnel, miser sur l’investissement locatif est une excellente stratégie. Via l'exploitation de modèles locatifs rentables comme la colocation ou le coliving, vous pouvez convaincre les banques de la solidité et de la pérennité de votre projet, si ce dernier est mûrement réfléchi et étayé par des chiffres probants.

LMNP : Airbnb ou coliving, quelle est la meilleure stratégie locative ? Si vous disposez d’un bien immobilier à louer et que vous êtes sous le statut LMNP, vous vous êtes sans doute demandé s’il ne serait pas plus intéressant de profiter de la location de courte durée via des plateformes de type Airbnb. Le modèle de la location saisonnière promet en effet une forte rentabilité, mais est-ce toujours le cas. N’est-il pas plus intéressant de privilégier location longue durée et rentabilité optimisée avec un coliving ? En savoir plus sur le statut LMNP Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place de choix dans le paysage de l'investissement locatif en France. C’est une option attractive pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée. Le statut est accessible à tout propriétaire particulier mettant en location un ou plusieurs biens immobiliers équipés, destinés à l'habitation de manière temporaire ou permanente. Pour prétendre au statut LMNP, le revenu généré par ces locations ne doit pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% du revenu total du foyer fiscal. Si vous excéder ce seuil, cela veut dire que vous vivez probablement de cette activité et vous passez alors sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Les caractéristiques du régime LMNP Le LMNP concerne uniquement la location de biens meublés, ce qui implique que le logement doit être équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. Cette condition distingue le LMNP des locations nues et souligne l'importance d'une préparation adéquate du bien pour répondre aux attentes du marché locatif. Le régime LMNP présente plusieurs avantages pour l'investisseur immobilier, notamment sur le plan de la fiscalité. En optant pour ce statut, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur leur impôt sous le régime micro-BIC, à condition que les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Pour ceux qui choisissent le régime d'imposition au réel, il est possible de déduire les charges réelles ainsi que l'amortissement du bien et des meubles, ce qui offre une optimisation fiscale significative. Selon Stefano Demari, fondateur du site jedéclaremonmeublé.com : " Avec l’imposition au réel, un propriétaire en LMNP peut économiser en moyenne un montant de 2000 euros par an ”. Sur le papier, le statut LMNP est donc idéal pour un investissement locatif optimisé fiscalement. Le statut permet en plus une gestion flexible du bien, autorisant les propriétaires à choisir entre location longue durée et location saisonnière, selon les besoins du marché et leurs objectifs personnels. Location saisonnière via Airbnb : comment ça marche ? Airbnb a révolutionné la manière dont les voyageurs trouvent des logements et comment les propriétaires monétisent leurs logements. La plateforme met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec des personnes à la recherche d'hébergements temporaires, d'une nuit à plusieurs mois. En simplifiant le processus de location saisonnière, Airbnb a ouvert de nouvelles voies vers le tourisme, offrant une flexibilité et une accessibilité sans précédent tant pour les hôtes que pour les invités. Sur Airbnb les propriétaires peuvent lister gratuitement leur résidence (principale ou secondaire), en définissant les prix, la disponibilité, et les règles de la maison. Les voyageurs peuvent alors rechercher des logements basés sur leur destination, leurs dates de voyage, et d'autres critères spécifiques. La plateforme facilite l'ensemble du processus, de la réservation au paiement, en passant par la communication entre les hôtes et les invités, tout en offrant une couverture d'assurance et un support client. Investir en LMNP pour faire du Airbnb : le revers de la médaille Bien que la location saisonnière via les plateformes comme Airbnb offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers, tout n’est pas rose. Il faut voir de manière réaliste le potentiel de rentabilité et les risques associés à ce type d'investissement. La difficulté d’anticiper le taux de remplissage L'un des défis majeurs liés à la location via Airbnb est l'incertitude autour du taux de remplissage. Contrairement aux locations à long terme, où les revenus peuvent être prévisibles et constants, la demande pour les locations saisonnières peut fluctuer considérablement en fonction du tourisme local, de la saison, des événements et d'autres facteurs externes. Ces fluctuations rendent difficile pour les investisseurs de prévoir avec précision leurs recettes mensuelles ou annuelles. Un taux de vacance élevé peut rapidement éroder la rentabilité de l'investissement. Trouver le juste équilibre entre des prix compétitifs et la maximisation des périodes de location nécessite une connaissance approfondie du marché local et une capacité à s'adapter rapidement aux changements de la demande. Le prix d’achat élevé au départ Pour garantir votre taux de remplissage, vous pouvez avoir envie de cibler les zones où la demande est tendue. Mais l'acquisition de propriétés dans ces zones (grandes villes ou zones avec une demande touristique élevée), nécessite souvent un investissement initial conséquent. Ce qui va sans nul doute prolonger le délai nécessaire pour récupérer cet investissement et commencer à réaliser un profit. Usure accrue due au passage fréquent des locataires La rotation élevée des invités dans les locations saisonnières peut entraîner une usure plus rapide de la propriété, des meubles et des équipements. Cela implique des coûts de maintenance et de réparation plus élevés pour les propriétaires, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'investissement. De plus, la gestion des check-ins et check-outs fréquents peut s'avérer chronophage et exigeante en termes de logistique. Si la tâche est déléguée à une conciergerie, ce sont encore des frais supplémentaires. Variabilité de la rentabilité annuelle La dépendance à l'égard des saisons touristiques et des tendances du marché peut rendre la rentabilité annuelle d'une propriété Airbnb hautement variable. Les années avec une faible demande niveau tourisme ou des événements imprévus (crises économiques, mauvais temps…), peuvent considérablement affecter les revenus locatifs, mettant en péril la stabilité financière de l'investissement. Nous l’avons bien vu avec la crise Covid où le secteur du tourisme a été à l’arrêt plusieurs mois. Une volonté politique de restreindre les locations saisonnières Aujourd’hui, de plus en plus de communes imposent des restrictions aux locations de type Airbnb. Face au manque de logements en location longue, les municipalités se mobilisent et mettent des limitations au développement effréné des locations saisonnières. Dans une vingtaine de villes, dont Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux, une déclaration en mairie est obligatoire pour tous les logements qui font de la location saisonnière, avec une limitation du nombre de nuitées sur l’année. Stefano Demari nous confirme cette volonté politique : “ En ce moment, la location saisonnière est dans le viseur. La loi Finances est revue tous les ans et cette année, il a été décidé d’imposer encore plus fortement la location saisonnière. A partir de 2025, on devrait donc avoir de 40 à 70% d’impôts en plus pour la location courte durée ! ”. LMNP : faire la transition de Airbnb vers le coliving Pour pallier ces inconvénients, les propriétaires en LMNP envisagent de plus en plus la transition de la location saisonnière vers le coliving. Ce changement stratégique peut offrir une stabilité accrue, une gestion simplifiée des locataires, et d'autres avantages significatifs. Stabilité des revenus avec les loyers La principale motivation pour passer de Airbnb au coliving en LMNP c’est la recherche de stabilité des revenus. Contrairement à la location saisonnière, qui est sujette à des fluctuations saisonnières et à une demande irrégulière, la colocation offre des revenus locatifs prévisibles et constants grâce à des contrats de location à moyen ou long terme. Niveau fiscalité, c’est aussi plus avantageux. Stefano Demari le dit également : “Aujourd’hui on est moins imposé sur la location longue durée. Et c’est encore 30 à 40% de moins d’imposition quand on loue en meublé plutôt que vide.” Simplification de la gestion des locataires La gestion des locataires en coliving est moins exigeante que celle requise pour les locations de courte durée. Avec des contrats de location plus longs, les investisseurs font face à moins de rotations de locataires, réduisant ainsi le temps et l'effort consacrés à la préparation de la propriété entre deux locations, à la gestion des réservations et aux communications fréquentes avec les locataires. Réduction des coûts opérationnels Les coûts associés à l'entretien régulier et au nettoyage entre les réservations peuvent diminuer significativement avec la colocation. En LMNP, les frais de gestion courante sont souvent partagés entre les locataires ou réduits grâce à des accords de longue durée, ce qui peut améliorer la marge bénéficiaire de l'investissement. Demande croissante pour le coliving La demande pour le coliving, tant dans les zones tendues (grandes villes et les zones étudiantes) que dans les zones rurales, reste élevée. Cela garantit un taux d'occupation élevé et une rentabilité soutenue, avec moins de risques de vacance locative. La location via Airbnb offre des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers, mais il est important de considérer les freins inhérents à ce modèle. La fluctuation du taux de remplissage, les coûts supplémentaires, l'usure des propriétés, la variabilité de la rentabilité annuelle et les limitations grandissantes sont des facteurs critiques à évaluer avant de s'engager dans ce type d'investissement locatif. En revanche, passer de Airbnb à la colocation ou au coliving en LMNP peut s'avérer être une stratégie judicieuse pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et l'efficacité.

LMNP : Airbnb ou coliving, quelle est la meilleure stratégie locative ? Si vous disposez d’un bien immobilier à louer et que vous êtes sous le statut LMNP, vous vous êtes sans doute demandé s’il ne serait pas plus intéressant de profiter de la location de courte durée via des plateformes de type Airbnb. Le modèle de la location saisonnière promet en effet une forte rentabilité, mais est-ce toujours le cas. N’est-il pas plus intéressant de privilégier location longue durée et rentabilité optimisée avec un coliving ? En savoir plus sur le statut LMNP Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) occupe une place de choix dans le paysage de l'investissement locatif en France. C’est une option attractive pour ceux qui souhaitent se lancer dans la location meublée. Le statut est accessible à tout propriétaire particulier mettant en location un ou plusieurs biens immobiliers équipés, destinés à l'habitation de manière temporaire ou permanente. Pour prétendre au statut LMNP, le revenu généré par ces locations ne doit pas excéder 23 000 euros par an ou représenter plus de 50% du revenu total du foyer fiscal. Si vous excéder ce seuil, cela veut dire que vous vivez probablement de cette activité et vous passez alors sur le statut de loueur meublé professionnel (LMP). Les caractéristiques du régime LMNP Le LMNP concerne uniquement la location de biens meublés, ce qui implique que le logement doit être équipé de tous les éléments nécessaires à une occupation normale par le locataire. Cette condition distingue le LMNP des locations nues et souligne l'importance d'une préparation adéquate du bien pour répondre aux attentes du marché locatif. Le régime LMNP présente plusieurs avantages pour l'investisseur immobilier, notamment sur le plan de la fiscalité. En optant pour ce statut, les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur leur impôt sous le régime micro-BIC, à condition que les revenus ne dépassent pas un certain seuil. Pour ceux qui choisissent le régime d'imposition au réel, il est possible de déduire les charges réelles ainsi que l'amortissement du bien et des meubles, ce qui offre une optimisation fiscale significative. Selon Stefano Demari, fondateur du site jedéclaremonmeublé.com : " Avec l’imposition au réel, un propriétaire en LMNP peut économiser en moyenne un montant de 2000 euros par an ”. Sur le papier, le statut LMNP est donc idéal pour un investissement locatif optimisé fiscalement. Le statut permet en plus une gestion flexible du bien, autorisant les propriétaires à choisir entre location longue durée et location saisonnière, selon les besoins du marché et leurs objectifs personnels. Location saisonnière via Airbnb : comment ça marche ? Airbnb a révolutionné la manière dont les voyageurs trouvent des logements et comment les propriétaires monétisent leurs logements. La plateforme met en relation les propriétaires de biens immobiliers avec des personnes à la recherche d'hébergements temporaires, d'une nuit à plusieurs mois. En simplifiant le processus de location saisonnière, Airbnb a ouvert de nouvelles voies vers le tourisme, offrant une flexibilité et une accessibilité sans précédent tant pour les hôtes que pour les invités. Sur Airbnb les propriétaires peuvent lister gratuitement leur résidence (principale ou secondaire), en définissant les prix, la disponibilité, et les règles de la maison. Les voyageurs peuvent alors rechercher des logements basés sur leur destination, leurs dates de voyage, et d'autres critères spécifiques. La plateforme facilite l'ensemble du processus, de la réservation au paiement, en passant par la communication entre les hôtes et les invités, tout en offrant une couverture d'assurance et un support client. Investir en LMNP pour faire du Airbnb : le revers de la médaille Bien que la location saisonnière via les plateformes comme Airbnb offre de nombreuses opportunités pour les investisseurs immobiliers, tout n’est pas rose. Il faut voir de manière réaliste le potentiel de rentabilité et les risques associés à ce type d'investissement. La difficulté d’anticiper le taux de remplissage L'un des défis majeurs liés à la location via Airbnb est l'incertitude autour du taux de remplissage. Contrairement aux locations à long terme, où les revenus peuvent être prévisibles et constants, la demande pour les locations saisonnières peut fluctuer considérablement en fonction du tourisme local, de la saison, des événements et d'autres facteurs externes. Ces fluctuations rendent difficile pour les investisseurs de prévoir avec précision leurs recettes mensuelles ou annuelles. Un taux de vacance élevé peut rapidement éroder la rentabilité de l'investissement. Trouver le juste équilibre entre des prix compétitifs et la maximisation des périodes de location nécessite une connaissance approfondie du marché local et une capacité à s'adapter rapidement aux changements de la demande. Le prix d’achat élevé au départ Pour garantir votre taux de remplissage, vous pouvez avoir envie de cibler les zones où la demande est tendue. Mais l'acquisition de propriétés dans ces zones (grandes villes ou zones avec une demande touristique élevée), nécessite souvent un investissement initial conséquent. Ce qui va sans nul doute prolonger le délai nécessaire pour récupérer cet investissement et commencer à réaliser un profit. Usure accrue due au passage fréquent des locataires La rotation élevée des invités dans les locations saisonnières peut entraîner une usure plus rapide de la propriété, des meubles et des équipements. Cela implique des coûts de maintenance et de réparation plus élevés pour les propriétaires, réduisant ainsi la rentabilité nette de l'investissement. De plus, la gestion des check-ins et check-outs fréquents peut s'avérer chronophage et exigeante en termes de logistique. Si la tâche est déléguée à une conciergerie, ce sont encore des frais supplémentaires. Variabilité de la rentabilité annuelle La dépendance à l'égard des saisons touristiques et des tendances du marché peut rendre la rentabilité annuelle d'une propriété Airbnb hautement variable. Les années avec une faible demande niveau tourisme ou des événements imprévus (crises économiques, mauvais temps…), peuvent considérablement affecter les revenus locatifs, mettant en péril la stabilité financière de l'investissement. Nous l’avons bien vu avec la crise Covid où le secteur du tourisme a été à l’arrêt plusieurs mois. Une volonté politique de restreindre les locations saisonnières Aujourd’hui, de plus en plus de communes imposent des restrictions aux locations de type Airbnb. Face au manque de logements en location longue, les municipalités se mobilisent et mettent des limitations au développement effréné des locations saisonnières. Dans une vingtaine de villes, dont Paris, Lyon, Marseille et Bordeaux, une déclaration en mairie est obligatoire pour tous les logements qui font de la location saisonnière, avec une limitation du nombre de nuitées sur l’année. Stefano Demari nous confirme cette volonté politique : “ En ce moment, la location saisonnière est dans le viseur. La loi Finances est revue tous les ans et cette année, il a été décidé d’imposer encore plus fortement la location saisonnière. A partir de 2025, on devrait donc avoir de 40 à 70% d’impôts en plus pour la location courte durée ! ”. LMNP : faire la transition de Airbnb vers le coliving Pour pallier ces inconvénients, les propriétaires en LMNP envisagent de plus en plus la transition de la location saisonnière vers le coliving. Ce changement stratégique peut offrir une stabilité accrue, une gestion simplifiée des locataires, et d'autres avantages significatifs. Stabilité des revenus avec les loyers La principale motivation pour passer de Airbnb au coliving en LMNP c’est la recherche de stabilité des revenus. Contrairement à la location saisonnière, qui est sujette à des fluctuations saisonnières et à une demande irrégulière, la colocation offre des revenus locatifs prévisibles et constants grâce à des contrats de location à moyen ou long terme. Niveau fiscalité, c’est aussi plus avantageux. Stefano Demari le dit également : “Aujourd’hui on est moins imposé sur la location longue durée. Et c’est encore 30 à 40% de moins d’imposition quand on loue en meublé plutôt que vide.” Simplification de la gestion des locataires La gestion des locataires en coliving est moins exigeante que celle requise pour les locations de courte durée. Avec des contrats de location plus longs, les investisseurs font face à moins de rotations de locataires, réduisant ainsi le temps et l'effort consacrés à la préparation de la propriété entre deux locations, à la gestion des réservations et aux communications fréquentes avec les locataires. Réduction des coûts opérationnels Les coûts associés à l'entretien régulier et au nettoyage entre les réservations peuvent diminuer significativement avec la colocation. En LMNP, les frais de gestion courante sont souvent partagés entre les locataires ou réduits grâce à des accords de longue durée, ce qui peut améliorer la marge bénéficiaire de l'investissement. Demande croissante pour le coliving La demande pour le coliving, tant dans les zones tendues (grandes villes et les zones étudiantes) que dans les zones rurales, reste élevée. Cela garantit un taux d'occupation élevé et une rentabilité soutenue, avec moins de risques de vacance locative. La location via Airbnb offre des opportunités attractives pour les investisseurs immobiliers, mais il est important de considérer les freins inhérents à ce modèle. La fluctuation du taux de remplissage, les coûts supplémentaires, l'usure des propriétés, la variabilité de la rentabilité annuelle et les limitations grandissantes sont des facteurs critiques à évaluer avant de s'engager dans ce type d'investissement locatif. En revanche, passer de Airbnb à la colocation ou au coliving en LMNP peut s'avérer être une stratégie judicieuse pour les investisseurs qui privilégient la stabilité et l'efficacité.

Comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif ? Découvrez comment calculer votre capacité d'emprunt pour un investissement locatif. Quels sont les critères essentiels ? Comment les banques évaluent-elles votre potentiel d'emprunt ? Cet article vous guide à travers les étapes clés pour un calcul précis et efficace. Capacité d’emprunt : le calcul avec revenu locatif La capacité d'emprunt est essentielle pour définir votre potentiel d'investissement immobilier. C’est une évaluation de votre capacité de remboursement, basée sur le taux d'endettement, soit le pourcentage de vos revenus dédiés aux remboursements de dettes. Bon à savoir La garantie COOLOC de paiement à date fixe, quel que soit le retard ou les impayés, est un argument fort auprès des banques. Pour faire le calcul, les banques considèrent vos revenus nets annuels, y compris les revenus locatifs, et les confrontent à vos charges et dettes existantes. Il est donc important de bien connaître vos revenus mensuels et charges récurrentes, car tout crédit en cours peut réduire significativement votre capacité d'emprunt. Exemple concret de calcul avec revenus locatifs Imaginons que vous gagniez 50 000 euros par an (salaire) et que vous envisagiez d'acheter un bien immobilier pour le louer. Supposons que le loyer estimé pour cet appartement est de 700 €, ce qui fait 8 400 € de revenus locatifs par an. Vos revenus annuels totaux passent donc à 58 400 €. Si vous avez déjà des prêts en cours, ils sont à prendre en compte comme des charges. Par exemple, un crédit auto de 500€ mensuel, soit 6 000€ par an, va réduire d'autant votre capacité d'emprunt. Si on applique un taux d'endettement maximal de 33%, cela signifie que vos mensualités de prêt ne devraient pas dépasser 1 441 € par mois. Capacité d’emprunt : le calcul sans revenu locatif Bien qu'inclure les revenus locatifs potentiels dans le calcul de la capacité d'emprunt puisse augmenter le montant que vous pouvez théoriquement emprunter, il est également judicieux de calculer votre capacité d'emprunt sans ces revenus. C’est une approche plus conservatrice, mais elle vous assure de pouvoir gérer confortablement vos remboursements de prêt, même en l'absence de revenus locatifs (en cas de vacances locatives par exemple). Un scénario pratique sans revenus locatifs Dans la même situation où vous gagnez 100 000 € par an à deux et que vous n'avez pas de revenus locatifs, en appliquant la règle des 33%, vos mensualités de prêt ne devraient pas excéder 1375 € par mois : (50 000 x 33) / 100 = 16 500 16 500 / 12 = 1 375 € En faisant ce calcul, vous vous assurez que votre projet d'investissement locatif reste viable, même dans les périodes où le bien pourrait ne pas être loué. C’est la garantie d’une gestion financière saine et sans stress, avec une vue réaliste et prudente de votre capacité d'emprunt. Quel est le taux d’endettement pour un investissement locatif ? Faut-il prendre en compte les loyers dans le calcul du taux d’endettement ? En tant qu'investisseur, considérer les futurs revenus locatifs dans le calcul du taux d'endettement peut être avantageux. Cela permet d’augmenter la capacité d'emprunt en présentant aux banques un revenu total plus élevé. Toutefois, selon les critères de chaque banque, il est possible que ces revenus locatifs ne soient pas acceptés dans le calcul, afin d’adopter une position plus prudente. Capacité d'emprunt : quel est le taux d’endettement “acceptable” par les banques ? Les institutions financières fixent généralement ce taux d'endettement maximal à 33% des revenus. Cela signifie que l'ensemble de vos charges de crédit (y compris le futur prêt immobilier) ne devrait pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels. Cependant, certains établissements peuvent être plus flexibles, surtout si vous présentez un profil financier solide, un bon historique de crédit, ou un apport personnel conséquent. Rappel de 3 notions importantes sur l’emprunt bancaire Lorsqu'il s'agit d'emprunt bancaire pour un investissement immobilier, trois concepts-clés sont à maîtriser : la capacité d'emprunt, le taux d'endettement maximum, le rendement locatif. Chacun joue un rôle crucial dans la planification et la réussite de votre investissement. La capacité d’emprunt C’est le montant maximal qu'un individu ou un ménage peut emprunter, basé sur leurs revenus et leurs charges. Elle est calculée en tenant compte des revenus nets, des charges existantes et des engagements financiers en cours. Elle permet de déterminer le montant que vous pouvez confortablement emprunter sans compromettre votre stabilité financière. Le taux d’endettement maximum C’est le pourcentage maximal de vos revenus mensuels qui peut être consacré au remboursement de dettes, y compris le prêt immobilier. La plupart des banques fixent ce taux à 33%, ce qui veut dire que vos remboursements mensuels de dettes ne devraient pas dépasser un tiers de vos revenus. Ce taux assure que vous ne vous endettez pas au-delà de vos moyens. Le rendement locatif C’est une mesure qui évalue la rentabilité d'un investissement immobilier locatif. Il est calculé en divisant le revenu annuel de location par le prix d'achat du bien, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Un rendement locatif élevé indique un investissement rentable, car il génère un revenu significatif par rapport à son coût initial. Calculer sa capacité d’emprunt permet de déterminer de manière réaliste les mensualités que vous serez en mesure de rembourser sans mettre en péril votre équilibre financier. Que vous adoptiez une vision optimiste en incluant vos potentiels revenus locatifs ou que vous choisissiez la voie de la prudence sans en tenir compte, calculer votre capacité d’emprunt vous permettra de planifier judicieusement votre investissement immobilier.

Comment choisir entre Airbnb et location meublée traditionnelle ? Choisir entre Airbnb et location meublée traditionnelle est une question récurrente pour les investisseurs immobiliers. Alors qu’Airbnb séduit de prime abord par sa flexibilité et ses revenus potentiels, la location meublée offre une stabilité et une simplicité de gestion non négligeables. Investir dans un Airbnb est-il toujours une bonne affaire en termes de rentabilité ? Airbnb, un mythe pour les investisseurs La plateforme Airbnb a révolutionné le marché de la location, en multipliant le nombre de biens locatifs destinés à la location saisonnière ou de courte durée. Cette popularité s'explique par plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires, à commencer par la flexibilité et un potentiel de revenus élevés. L’illusion de revenus maximisés grâce à Airbnb Airbnb offre aux propriétaires la possibilité de louer leur logement meublé avec une grande flexibilité, leur permettant d'ajuster les tarifs en fonction de la saison, des événements locaux, ou de la demande sur certaines périodes (les vacances scolaires par exemple). Les propriétaires peuvent choisir les périodes pendant lesquelles leur bien est disponible à la location, optimisant ainsi l'usage de leur résidence principale ou secondaire selon leurs besoins personnels. Cette dynamique tarifaire permet de générer des revenus nettement supérieurs à ceux d'une location meublée classique, surtout dans des zones à forte demande touristique ou événementielle. La plateforme est désormais très populaire et leader du marché. Utiliser Airbnb pour la location de son logement meublé ouvre la porte à une clientèle internationale et diversifiée, qui va des touristes en vacances aux professionnels en déplacement. La diversité et le volume de clientèle offre aux propriétaires l'opportunité d'augmenter les taux d'occupation tout au long de l'année, et donc là encore d’augmenter les revenus. Pour ces raisons, la côte de popularité d’Airbnb est montée en flèche auprès des investisseurs immobiliers au cours des dernières années. Cependant, beaucoup en reviennent aujourd’hui et nous allons vous expliquer pourquoi. Gestion et concurrence : les défis d’une location Airbnb Opter pour une location saisonnière Airbnb n'est pas sans inconvénient. Ce type de location nécessite en effet une gestion plus active que la location meublée traditionnelle. Les propriétaires doivent s'occuper de la réservation, de l'accueil des locataires, du nettoyage entre chaque séjour, et de la maintenance du logement. Cette gestion peut s'avérer chronophage et contraignante, surtout pour ceux qui gèrent plusieurs propriétés ou qui ne résident pas à proximité de leur bien locatif. Il est bien sûr possible de faire appel à des services de conciergerie, mais cela engendre des frais supplémentaires qu’il faudra déduire des revenus (environ 20%) et qui vont réduire la rentabilité du bien. Pour assurer un bon taux de remplissage pour un logement en Airbnb, il faut qu’il corresponde à la demande des touristes. La plupart des biens mis à disposition sur Airbnb sont ainsi situés dans les grandes villes ou zones touristiques. Ce sont de petites surfaces, bien optimisées, pour accueillir de 1 à 5 personnes. Pour s’assurer d’avoir un bien de ce type et qui sera rempli la plupart du temps (pour garantir cette fameuse rentabilité), il faut donc viser des biens soumis à une forte concurrence, et qui sont donc chers. Une fois propriétaire, il faut ensuite encore investir pour se démarquer parmi les autres logements sur la plateforme. Des photos professionnelles, une description détaillée du logement, et une bonne gestion des avis clients sont essentiels pour attirer et retenir l'attention des hôtes. Une réglementation qui évolue en défaveur des locations saisonnières Il faut également prendre en compte la législation qui évolue. Les règles concernant la location courte durée peuvent varier considérablement d'une ville à l'autre. De plus en plus de communes mettent des régulations en place pour limiter le développement effréné des locations saisonnières. Selon l’Institut Paris région, il y avait seulement 20 000 locations saisonnières à Paris en 2011. En 2019, on en comptait 80 000, soit 4 fois plus. Aujourd’hui, 18 villes ont décidé de circonscrire le mouvement via diverses mesures : - obligation de demander un numéro d’enregistrement auprès de la mairie pour chaque bien ; - réglementation sur le changement d’usage ; - limitation du nombre de nuitées (120 nuitées par an). Et gare aux contrevenants, car l’amende monte à 50 000€ à Paris en cas de non-respect des règles. Au Pays basque, les propriétaires qui mettent un bien en location saisonnière doivent également proposer un bien de même taille sur le marché de la location longue durée. Grâce à ces mesures, de nombreux propriétaires ont revu leurs objectifs. Depuis la mise en application de cette mesure en mars 2023, il n’y a plus d’intérêt à acheter un logement dans le but de le rentabiliser uniquement en location saisonnière. Plus de 50 villes françaises ont pris des mesures pour limiter les locations saisonnières La location meublée traditionnelle : une stabilité rassurante La location meublée traditionnelle représente une option solide et éprouvée pour les propriétaires qui cherchent à générer des revenus de leurs biens. Contrairement à la location saisonnière type Airbnb, elle s'inscrit dans une perspective de long terme, offrant de la stabilité tant pour le propriétaire que pour le locataire. Sécurité financière et simplicité : les atouts de la location meublée La principale attraction de la location meublée réside dans la stabilité des revenus qu'elle procure. En signant un bail de location meublée de longue durée, les propriétaires bénéficient de loyers mensuels fixes, ce qui facilite la planification financière et réduit les risques de vacances locatives. Cette régularité est particulièrement appréciée des loueurs meublés professionnels (LMP) et non professionnels (LMNP), qui peuvent ainsi mieux anticiper leurs bénéfices industriels et commerciaux. Bien que la mise en place initiale d'une location meublée exige un investissement en termes de mobilier et d'équipement, la gestion au quotidien est moins contraignante que pour une location Airbnb. Les baux de longue durée réduisent la fréquence des changements de locataires, et les obligations légales, bien que présentes (comme la déclaration de revenus sous le régime micro bic pour les LMNP), sont généralement moins complexes que celles associées à la location saisonnière. Opter pour une location meublée traditionnelle favorise également l'établissement de relations locatives durables. Ces liens de longue durée peuvent aboutir à une meilleure entente entre locataires et propriétaires, réduisant ainsi les conflits et les problèmes de gestion. De plus, connaître ses locataires sur le long terme permet souvent de mieux entretenir et préserver son bien. Comment éviter les vacances locatives ? Bien que la location meublée traditionnelle présente de nombreux avantages, le sujet de la vacance locative effraie toujours les investisseurs. Pourtant, en investissant dans une colocation, on peut facilement se prémunir de ce problème. Il faut bien sûr viser des populations stables comme les actifs ou les seniors, et non les étudiants. Mais là, c’est aussi une situation gagnant-gagnant car les jeunes actifs, les familles monoparentales et les seniors peuvent être réellement demandeurs sur ce type de logement. En effet, cela leur permet, pour le prix d’un studio, d’accéder à un logement plus grand et plus confortable. Il y a également une vraie recherche de vie en communauté et une volonté de partage. >> En savoir plus sur les colocations intergénérationnelles. Comment choisir la meilleure option entre Airbnb ou location meublée ? La question de savoir si Airbnb ou la location meublée traditionnelle est la plus rentable dépend de nombreux facteurs. Voici un tableau sur les points de comparaison factuels : Mais pour faire votre choix entre Airbnb et location traditionnelle, il faut surtout vous poser des questions qui vont plus loin que la simple rentabilité financière. La forte hausse des locations Airbnb dans les grandes villes et les zones touristiques soulève plusieurs problèmes, à commencer par le manque de locations longue durée pour les locaux. Cela peut aller jusqu’à la muséification de certaines villes. Saint-Malo en est un exemple flagrant avec une désertion des habitants et de certains services comme les écoles. A côté de ça, la location meublée traditionnelle offre une option rassurante pour les propriétaires, avec des revenus stables et une gestion simplifiée. Avec la crise du logement actuelle, cela fait également sens d’investir dans une logique de réponse aux besoins du marché. A-t-on réellement besoin de plus de logements pour les touristes, quand les travailleurs ne peuvent plus se loger à un prix raisonnable près de leur lieu de travail ?

Comment financer votre investissement en colocation avec un prêt immobilier ? Investir dans une colocation représente une opportunité séduisante pour de nombreux investisseurs immobiliers, alliant rentabilité accrue et demande locative forte. Pour concrétiser ce projet, vous aurez certainement besoin de recourir à un prêt immobilier. De la préparation du dossier à la négociation des meilleures conditions de prêt, comment financer un projet de colocation grâce à un prêt immobilier ? Pourquoi investir dans une colocation ? Investir dans un coliving ou une colocation s’est imposé comme une stratégie d’investissement immobilier de premier choix. La colocation s’avère particulièrement lucrative, avec une meilleure rentabilité qu’une location classique. Quels sont les avantages financiers de l’investissement en colocation ? Maximisation des revenus locatifs L’un des principaux attraits de l’investissement en colocation réside dans sa capacité à générer des revenus locatifs supérieurs à ceux d’une location traditionnelle. Le prix au mètre carré d’un grand espace est souvent plus avantageux, permettant aux investisseurs d’obtenir plus de surface habitable pour leur argent. Cet aspect est primordial dans le calcul de la rentabilité d’un projet immobilier, car il permet de maximiser l’espace locatif disponible par rapport au coût d’acquisition.  Les projections de revenus locatifs élevés sont également un argument de poids auprès des banques pour faire accepter une capacité d’emprunt plus importante. En visant l’achat d’un logement de plus grande surface, il y a moins de concurrence à l’achat du bien et sur le marché locatif. Alors que les petites surfaces attirent un grand nombre d’investisseurs, les propriétés plus grandes ciblent un segment de marché spécifique et moins saturé. Vacance locative limitée La colocation minimise le risque de vacance locative. Contrairement à un logement loué à une seule famille ou personne, la probabilité que toutes les chambres se libèrent en même temps est faible. Cette diversification assure une stabilité des revenus, renforçant la sécurité de votre investissement et la capacité de remboursement du crédit immobilier. Viser les actifs et les seniors ! Quand on pense colocation, on a tendance à réduire le champ des locataires aux étudiants. Ne vous y méprenez pas, les actifs et les seniors sont les meilleures personnes à cibler ! Les demandes de colocation pour les jeunes actifs, les actifs en mobilité, les familles monoparentales ou encore les seniors sont en forte hausse. Ce type de colocation sera encore plus intéressante et rassurante pour un investisseur car :les locataires présentent des revenus ;pas de vacance locative sur l’été ;pas besoin de chercher des locataires pour chaque rentrée. Demande locative élevée La colocation répond à une demande croissante. Les colocations attirent en effet des locataires désireux de bénéficier du confort et de l’espace offerts par un grand logement partagé, tout en payant un loyer raisonnable. Et ils sont nombreux à préférer vivre dans une grande maison ou un grand appartement, avec des colocataires, au prix mensuel d’un studio ! On pense d’abord aux grandes villes et aux zones universitaires où le marché locatif est plus tendu. Mais les zones rurales et les villes de taille moyenne ne sont pas en reste. Malgré une densité de population moins élevée, la demande de logements n’est pas plus faible. Avantages fiscaux Les avantages fiscaux associés à l’investissement dans une colocation ne sont pas négligeables et méritent une attention particulière de la part des investisseurs. Parmi ces avantages, la possibilité de déduire les intérêts du prêt immobilier de vos revenus locatifs constitue un levier fiscal non négligeable. Cette déduction permet de diminuer le revenu imposable généré par la location, ce qui réduit d’autant l’impôt sur le revenu à payer. Cette économie d’impôt améliore directement la rentabilité nette de votre investissement immobilier. A côté de ça, les frais liés à la gestion du bien, tels que les honoraires de gestion locative, les frais de maintenance et de réparation, ou encore les assurances (comme l’assurance emprunteur) sont également déductibles. Ces déductions contribuent à diminuer le montant de l’impôt dû, optimisant encore la rentabilité de l’investissement. Certains régimes fiscaux spécifiques à l’investissement locatif, tels que le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP), offrent des avantages supplémentaires comme la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, permettant de réduire encore l’assiette imposable. Bon à savoir La Loi Pinel offre des réductions d’impôts de 12 à 21% pour les propriétaires de logements neufs ou rénovés, situés dans des zones tendues, sous réserve que les colocataires en fassent leur résidence principale. Ces avantages fiscaux sont accessibles aux propriétaires dont la résidence fiscale est en France, y compris à ceux ayant changé de domicile fiscal après leur investissement, conformément à la loi de finance de 2019. Quelles sont les options de financement pour la colocation ? La colocation, de plus en plus prisée pour son potentiel de rentabilité élevé, offre plusieurs voies de financement aux investisseurs immobiliers. Prêt immobilier classique Le prêt immobilier classique reste la solution de financement privilégiée pour les investissements en colocation. Adapté à l’achat de logements destinés à être divisés, ce type de crédit est basé sur la capacité d’emprunt de l’investisseur, les garanties apportées (comme l’hypothèque ou la caution) et le projet immobilier lui-même. Les banques évaluent le dossier en considérant les revenus potentiels de la location pour déterminer le montant, le taux d’intérêt, et la durée du prêt. Prêt in fine Contrairement au prêt amortissable classique, le prêt in fine implique le remboursement du capital emprunté en une seule fois à l’échéance du prêt, les intérêts étant payés périodiquement. Cette option peut être intéressante pour les investisseurs disposant de revenus réguliers pour couvrir les intérêts et d’une épargne ou d’un investissement destiné à rembourser le capital. Achat partagé En plus des options de financement traditionnelles, l’achat partagé représente une alternative intéressante pour les investisseurs envisageant la colocation. Cette méthode implique que plusieurs investisseurs s’associent pour acheter une propriété, partageant ainsi les coûts d’acquisition, les responsabilités de gestion et les bénéfices générés par la location. L’achat partagé peut faciliter l’accès à l’investissement immobilier en réduisant les barrières financières individuelles, tout en répartissant les risques entre les co-investisseurs. Cette approche nécessite toutefois une entente claire et un accord contractuel solide entre les parties pour définir les modalités de gestion, de partage des revenus et de sortie de l’investissement. Tout ceci est contraignant au départ, mais nécessaire afin d’éviter d’éventuels conflits. Cette stratégie peut s’avérer particulièrement avantageuse pour ceux qui cherchent à investir dans la colocation mais disposent de moyens financiers limités ou souhaitent minimiser les risques associés à l’investissement immobilier. Spécificités du prêt immobilier pour colocation Financer une colocation présente des différences clés par rapport à un prêt immobilier classique. Il est fréquent que les conditions de prêt prennent en compte le nombre de locataires et les modalités de bail, les banques cherchant à s’assurer que les revenus générés par la colocation couvriront les échéances du prêt. Le bon plan Cooloc Cooloc peut vous fournir des attestations de loyer pour apporter de la crédibilité à vos dossiers de demande auprès des banques. De plus, en signant un mandat avec nous, vous êtes protégés par la garantie Cooloc qui vous assure le paiement des loyers à date fixe, peu importe les retards ou impayés côté locataires. Un super élément de réassurance auprès des banquiers ! Comment préparer votre dossier de prêt immobilier ? Un dossier complet et bien structuré augmente vos chances d’obtenir un prêt immobilier aux meilleures conditions. Voici les documents essentiels à inclure dans votre demande de crédit : Justificatifs d’identité : copie de votre carte d’identité ou passeport ; Justificatifs de revenus : derniers bulletins de salaire, avis d’imposition récents, et tout autre justificatif de revenus (revenus fonciers, pensions, etc.) ; Justificatifs de domicile : facture récente d’énergie ou de téléphone ; Preuve de l’apport personnel : relevés bancaires montrant l’origine de l’apport ; Compromis de vente ou promesse de vente : document attestant de l’accord entre le vendeur et vous-même sur le bien immobilier ; Plan financier du projet : présentation détaillée du projet de colocation, incluant une prévision des revenus locatifs et des charges, ainsi que toute étude de marché pertinente ; Attestations de prêts en cours : documents relatifs à d’autres prêts immobiliers ou à la consommation. Comment optimiser votre profil d’emprunteur ? Votre profil d’emprunteur est déterminant dans la décision de la banque de vous octroyer un prêt. Voici comment vous pouvez l’améliorer pour devenir plus attractif aux yeux des prêteurs : Un bon score de crédit : payez vos factures et vos dettes existantes à temps. Un bon historique de crédit témoigne de votre fiabilité en tant qu’emprunteur. Un apport personnel conséquent : plus votre apport est important, moins le montant à emprunter est élevé, ce qui réduit le risque pour la banque. Une situation professionnelle stable : un CDI ou une situation professionnelle stable depuis plusieurs années rassurera les prêteurs sur votre capacité à rembourser le prêt. Un taux d’endettement raisonnable : avant de faire une demande de prêt, remboursez autant de dettes existantes que possible pour abaisser votre taux d’endettement en dessous des 33% recommandés. Un projet immobilier solide : une étude de rentabilité bien fondée de votre projet de colocation, montrant des revenus locatifs réguliers et significatifs, renforcera votre demande. Négocier les meilleures conditions de prêt immobilier Une fois votre dossier de prêt préparé et votre profil d’emprunteur optimisé, l’étape suivante consiste à négocier avec les banques pour obtenir les meilleures conditions de prêt possible. Cela inclut un taux d’intérêt avantageux, des frais réduits, et des garanties adaptées à votre situation. Taux d’intérêt, frais et garanties Le taux d’intérêt est l’un des éléments clés de votre prêt immobilier, car il détermine le coût total du crédit. N’hésitez pas à comparer les offres de plusieurs établissements et à mettre en avant votre dossier solide pour obtenir un taux réduit. Les frais de dossier, souvent négociables, peuvent également impacter le coût total de votre emprunt. Montrez-vous attentif aux détails et n’ayez pas peur de discuter ces frais. Quant aux garanties demandées par la banque (hypothèque, caution…), elles sécurisent le remboursement du prêt mais entraînent des coûts supplémentaires. Évaluez soigneusement les options pour choisir la garantie la plus adaptée et la moins onéreuse. Investir dans une colocation via un prêt immobilier est une démarche qui requiert préparation, optimisation de votre profil d’emprunteur et négociation avisée. Avec les stratégies adéquates, votre projet de colocation peut devenir une source de revenus stable et lucrative et être un investissement immobilier réussi.

Mettre son bien en location sur Airbnb à Paris serait en moyenne 2 fois plus rentable qu’en location longue durée. Mais derrière les promesses de gains attractifs, se pose la question de la rentabilité réelle de ce modèle. La rentabilité Airbnb : est-ce vraiment la bonne opération ou bien juste un mythe ? Voici comment mesurer la rentabilité d’un investissement locatif Mettre un bien immobilier en location courte durée sur Airbnb est devenu un choix populaire pour générer des revenus complémentaires. Mais pour évaluer la viabilité d’un tel investissement, il est essentiel de comprendre comment mesurer sa rentabilité. Faire la différence entre rentabilité et rendement Quand on parle d’investissement immobilier, les termes « rentabilité » et « rendement » sont souvent utilisés. Mais il est important de comprendre leurs différences et leurs implications. La rentabilité d’un investissement immobilier est une mesure globale qui évalue le retour sur investissement. Elle tient compte de tous les coûts et revenus associés. Elle inclut donc non seulement les revenus locatifs, mais aussi la plus-value potentielle du bien à la revente. La rentabilité est une vision à long terme et globale de la performance de l’investissement. Le rendement, quant à lui, est plus spécifique. Il se concentre sur les revenus générés par rapport au capital investi, généralement sur une base annuelle. Il est souvent exprimé en pourcentage et permet de comparer différents investissements immobiliers. Comment calculer le rendement d’un investissement immobilier ? Pour illustrer les différents types de rendement, prenons l’exemple d’un appartement acheté 200 000€ et loué 1 000€ par mois. Cela fait 12 000€ de revenus locatifs par an. Le rendement brut C’est le calcul le plus simple. On divise les revenus locatifs annuels par le prix d’achat, puis on multiplie par 100 pour obtenir un pourcentage. Ici : (12000 / 200 000) ×100 = 6 % Le rendement brut ne prend en compte que les revenus locatifs et ignore les coûts associés à l’investissement. Le rendement net Ce calcul tient compte des coûts additionnels, comme les frais de gestion, les charges de copropriété, la taxe foncière, etc. Supposons que ces coûts s’élèvent à 2 000€ par an. Le rendement net serait alors calculé comme suit : (12000−2000) / 200000 × 100 = 5 % Le rendement net offre une perspective plus réaliste des revenus générés. Le rendement net net C’est la mesure la plus précise, car elle inclut tous les coûts, y compris les éventuels prêts immobiliers. Si, par exemple, l’investisseur paye 1 000€ par an en intérêts de prêt, le rendement net net est calculé ainsi : (12000−2000−1000) / 200000 × 100 = 4,5 % Quand on compare les rendements d’un bien, il est donc important de savoir de quel rendement on parle. Bon à savoir Plus le prix d’achat est élevé, plus il faudra de temps pour amortir le coût et commencer à réaliser un profit. Rentabilité Airbnb : est-ce bien réel ? Avec ses promesses de revenus élevés et de flexibilité, le modèle Airbnb séduit. Mais est-ce vraiment rentable pour les investisseurs ? Rentabilité Airbnb vs location traditionnelle : attention à la variabilité des revenus Même si Airbnb offre un tarif journalier moyen plus élevé qu’une location classique, il ne faut pas perdre de vue qu’un locataire régulier vous assure aussi des revenus plus stables. Un bien Airbnb reste en effet soumis à un taux d’occupation saisonnier et fluctuant. Par exemple, une résidence principale transformée en meublé de tourisme dans une ville touristique peut bénéficier d’un taux d’occupation élevé et d’un rendement locatif attractif durant les mois d’été, mais pourrait rester inoccupée en basse saison. Pour les villes en forte demande touristique, les appartements Airbnb peuvent jouir d’un taux de remplissage élevé, mais aujourd’hui ces zones sont de plus en plus sous le coup de cadres restrictifs. Attention aux coûts cachés liés à la gestion des biens La gestion d’une propriété Airbnb est nettement plus exigeante et chronophage que celle d’une location traditionnelle. Elle implique une interaction constante avec les clients, une disponibilité pour résoudre les problèmes rapidement, et un entretien régulier du logement et des équipements pour maintenir des standards élevés.  Le propriétaire du logement peut se charger de tout ça lui-même, ce qui lui prendra un certain temps, ou bien déléguer cette gestion à une entreprise ou à un tiers, ce qui engendre des coûts supplémentaires. En effet, les services d’une conciergerie pour la gestion d’un bien Airbnb représentent entre 15 et 20% du loyer. La fiscalité des revenus locatifs en Airbnb Il ne faut pas oublier de prendre également en compte les implications fiscales d’un investissement en Airbnb. Les revenus générés par la location d’un logement sur Airbnb sont soumis à l’impôt sur le revenu. Ces revenus peuvent être considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des revenus fonciers. En plus de l’impôt sur le revenu, les locations Airbnb peuvent être sujettes à la taxe de séjour, collectée par les municipalités. Cette taxe, souvent calculée par nuit et par personne, doit être déclarée et versée par le propriétaire ou par Airbnb directement dans certains cas. Rentabilité Airbnb vs rentabilité coliving, qui remporte le match ? L’investissement locatif a évolué avec l’apparition de modèles comme Airbnb et le coliving. Ces deux formes d’investissement immobilier présentent des caractéristiques distinctes, chacune avec ses avantages et inconvénients, influençant leur rentabilité. Airbnb : avantages et inconvénients Flexibilité et potentiel de revenu élevé Airbnb offre une flexibilité remarquable aux propriétaires, permettant de fixer des tarifs dynamiques et d’ajuster la disponibilité du logement en fonction de la demande. Cette flexibilité peut conduire à un potentiel de revenu élevé, surtout dans les zones touristiques ou pendant les périodes de forte demande. Problématiques de gestion et réglementation La gestion d’une propriété Airbnb est souvent exigeante. Elle requiert une attention constante à la qualité du service, au nettoyage entre les visiteurs et à la maintenance du bien. De plus, la réglementation concernant les locations de courte durée devient de plus en plus stricte dans certaines villes et zones touristiques, ce qui peut limiter le potentiel de revenus ou augmenter les coûts pour se mettre en conformité. Coliving : une alternative viable ? Stabilité et gestion simplifiée Le coliving offre une forme de stabilité grâce à des baux plus longs. Cette stabilité se traduit par des revenus locatifs réguliers et prévisibles. Le modèle de coliving est souvent géré par des entreprises spécialisées, réduisant le fardeau de la gestion quotidienne pour le propriétaire. Comparaison des rendements à long terme À long terme, le coliving peut offrir des rendements plus stables, bien que potentiellement moins élevés par rapport aux pics de revenu que peut générer une location Airbnb bien située. Cependant, cette stabilité peut être préférable pour les investisseurs recherchant un revenu régulier avec moins de gestion active. Rentabilité Airbnb vs coliving : tableau de comparaison En conclusion, on peut retenir qu’Airbnb offre sans doute le potentiel de revenu plus élevé, mais cela vient avec une gestion plus intensive (vu que les temps de séjours sont courts) et des risques accrus. Le coliving présente une approche plus stable et moins gourmande en gestion, avec des rendements qui restent intéressants (supérieurs à la location classique). Le choix entre ces deux options dépendra des objectifs individuels de l’investisseur, de sa tolérance au risque et de sa préférence en matière de gestion de propriété.

5 bonnes raisons d'investir dans un coliving Le coliving est une approche innovante, qui combine habilement espace de vie partagé et habitation personnelle. Plus qu’une simple mode, le coliving offre des solutions flexibles et modernes pour les étudiants, les jeunes actifs, les familles et les seniors. Alors que les villes se densifient et que les modes de vie évoluent, les investisseurs immobiliers avisés ont tout intérêt à suivre de près cette tendance. Voici 5 bonnes raisons de faire un investissement dans un coliving. La différence entre un investissement coliving et un investissement locatif classique Le coliving s’affirme aujourd’hui comme une alternative très intéressante face à l’investissement locatif classique. Ce modèle innovant, qui fusionne l’intimité d’un chez-soi avec les avantages d’une vie communautaire, change les règles du jeu. Qu’est-ce qui distingue réellement le coliving de la location traditionnelle ? Pourquoi cette nouvelle formule est-elle si attrayante pour les investisseurs ? Les différences d’un point de vue financier Comparons les rendements. Alors que la location classique présente une certaine stabilité, le coliving se démarque par des rendements potentiellement plus élevés. Cette différence s’explique par des loyers plus élevés au mètre carré et une optimisation de l’espace qui permet d’accueillir plus de résidents.  De plus, les colivings sont généralement situés dans des zones urbaines stratégiques et jouissent d’une demande croissante, garantissant ainsi une rentabilité constante. Gérer le coliving et sa communauté La gestion d’un espace de coliving diffère sensiblement de celle d’une propriété locative classique. Elle exige une attention particulière à la création et au maintien d’une communauté dynamique. Il faut aussi gérer la fourniture de services additionnels attractifs (nettoyage, vélos en libre-service, voitures en autopartage, abonnements de streaming gratuits…).  Cette approche plus complète et haut de gamme nécessite des compétences en gestion communautaire et en hospitalité, en plus des compétences traditionnelles en gestion immobilière. Dans ce sens, le coliving dispose bien souvent d’un référent ou d’un intendant. Il agit comme point de contact pour accueillir et répondre aux questions ou besoins des occupants. Investissement coliving : une tendance pour l’immobilier de demain Le coliving s’inscrit comme une nouvelle force motrice sur le marché immobilier, répondant à un besoin croissant de logements flexibles et propices à la vie en communauté. Cela va bien au-delà d’un simple mode de vie. C’est la réflexion d’une évolution profonde des attentes en matière d’habitat, notamment chez les jeunes actifs et les étudiants. Les différents types de coliving Le coliving ne se limite pas à un seul modèle. Il englobe une variété d’espaces. De petites unités partageant des pièces communes, à des complexes de grande envergure avec une multitude de services. Ces types de logements varient en taille et en prix. Mais tous visent à créer un équilibre entre vie privée, avec des zones privatives comme les chambres avec salle de bain, et vie collective, avec salles de sport, jardins et salons partagés. Le coliving séduit un large éventail de générations, chacune trouvant des avantages adaptés à ses besoins spécifiques. Pour les étudiants, le coliving offre une solution d’hébergement conviviale, socialement enrichissante et souvent proche des campus universitaires. Les jeunes actifs y trouvent un espace flexible et connecté, idéal pour ceux qui débutent leur carrière et cherchent à tisser des liens professionnels et personnels.  Les actifs ou familles en transition apprécient le coliving pour sa flexibilité et ses commodités. Il offre une solution pratique lors de changements de vie comme une mutation professionnelle ou une séparation.  Les seniors sont attirés par l’aspect communautaire du coliving. C’est une opportunité de rester socialement actifs et de vivre dans un environnement sécurisé et adapté, tout en conservant une certaine indépendance. Le coliving est accessible à tous les âges. Source étude KPMG Build-To-Rent : tendances et perspectives d’un secteur en mutation Le coliving pour une clientèle professionnelle Le marché B2B ouvre de belles perspectives en ciblant les professionnels en mobilité. Ces nouveaux colivings fournissent des solutions d’hébergement flexibles et clé en main pour les jeunes actifs, les expatriés et les professionnels en déplacement. En proposant à la fois des espaces de coworking et des espaces privatifs, ces colivings rencontrent un succès croissant. Investissement coliving : pour qui ? Le profil des investisseurs dans le coliving est diversifié, allant des particuliers aux fonds d’investissement. Ces investisseurs sont attirés par les rendements locatifs élevés et la demande croissante pour ce type de logement.  Cette démarche est renforcée par le régime fiscal favorable proposé en France pour les investisseurs en coliving (régime micro BIC ou régime réel pour loueurs en meublé professionnel ou non professionnel). Investissement coliving : 5 bonnes raisons d’investir Le coliving, avec ses multiples facettes, offre des avantages significatifs pour les investisseurs immobiliers. 1) Des rendements locatifs élevés Le coliving se distingue par des rendements locatifs souvent supérieurs aux investissements locatifs traditionnels. Grâce à son modèle de gestion efficace et à une structure optimisée, le coliving maximise les revenus par mètre carré. Les loyers sont plus élevés grâce aux prestations et services haut de gamme. Combinés à une utilisation plus efficace de l’espace, la rentabilité est optimisée. Ces espaces coliving, en offrant à la fois des espaces privatifs et des services communs, attirent en effet des locataires aux moyens plus élevés que sur d’autres logements de taille comparable. Bon à savoir Cooloc accompagne les propriétaires à mettre en place une gestion automatisée pour l’entretien et la responsabilité des parties communes 2) La demande est croissante Le coliving répond à une demande croissante, particulièrement parmi les jeunes actifs et les digital nomades. Ce mouvement est alimenté par des facteurs démographiques et professionnels, comme la mobilité accrue et la recherche de flexibilité dans le logement. Les espaces de coliving offrent un mode de vie adapté à ces besoins. Ils voient ainsi leur popularité augmenter, garantissant une demande soutenue. 3) Un taux de vacance locative faible Le modèle de coliving contribue à réduire significativement les périodes de vacance locative. L’attrait constant de ces espaces, couplé à la flexibilité offerte aux locataires, assure des taux d’occupation stables. Des études de marché montrent que les projets de coliving maintiennent des taux d’occupation élevés, ce qui assure une continuité des revenus locatifs pour les investisseurs. Bon à savoir Selon l’étude menée par KPMG sur le Coliving, le taux de remplissage des colivings en France se situe entre 90-95% pour les opérateurs interrogés (source étude KPMG) 4) Un bon moyen de diversifier son portefeuille d’investissement Un bon investisseur a un portefeuille d’investissements diversifiés. Cette stratégie réduit le risque global et apporte une complémentarité avec d’autres types d’investissements immobiliers. Le coliving offre une couverture contre les fluctuations du marché locatif classique. 5) Un impact social positif Le coliving va au-delà de la simple rentabilité : il a également un impact social positif. En proposant de nouveaux logements sur des marchés tendus et en favorisant la création de communautés inclusives, le coliving contribue au renforcement du tissu social. Il fait la promotion de modes de vie plus durables et facilite la création d’espaces de vie partagés. Il renforce aussi les liens communautaires dans les grandes villes. Présents en zones urbaines, les colivings aident aussi à la reconquête des territoires en se développant en zones rurales ou dans des petites villes.  Investissement coliving : questions fréquentes Quel statut et quelle fiscalité pour le coliving ? La fiscalité d’un investissement dans un coliving suit les règles générales des investissements immobiliers. Les rentrées locatives sont imposables, et l’investisseur a donc le choix entre : le régime réel en LMNP (Loueur meublé non professionnel), qui permet de déduire toutes les charges liées à l’investissement,  le régime BIC micro-foncier, avec un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus locatifs. Un dispositif fiscal comme Pinel+, offre la possibilité de bénéficier de réductions d’impôt pour l’achat de logements neufs destinés à la location. Pour les investisseurs qui veulent acquérir des parts dans une Société Civile Immobilière (SCI) pour d’investir dans un coliving, la fiscalité peut varier. Dans ce cas, les loyers perçus par cet investissement sont classés et imposés en tant que revenus fonciers. Quelle est la différence entre coliving et colocation ? La principale différence entre le coliving et la colocation traditionnelle est le type de bail proposé aux locataires. En colocation, on est généralement sur un bail solidaire qui lie tous les locataires, alors que dans les coliving, chaque locataire a son propre bail d’habitation. Le coliving met à disposition des locataires des lieux de vie partagés et des services additionnels (ménage, internet, référent, équipements en libre service). La colocation implique une gestion autonome de l’espace et des coûts partagés entre locataires. Comment fonctionne le coliving ? Le coliving fonctionne sur un modèle où les résidents partagent des espaces communs (cuisine, salon, espace de coworking…), tout en ayant leurs espaces privatifs (chambres, salles de bain). De plus, les loyers incluent souvent les services et les charges, simplifiant ainsi la vie des locataires. Le processus de sélection des résidents met l’accent sur la compatibilité et l’esprit communautaire. Comment créer un coliving ? Pour développer un projet de coliving, il est essentiel de suivre plusieurs étapes clés : Planification : définir le concept, la cible et les services à offrir. Financement : obtenir le capital nécessaire, soit par des investisseurs privés, soit par des prêts. Aménagement : concevoir et aménager l’espace pour répondre aux besoins des futurs occupants. Commercialisation : promouvoir le projet et attirer les potentiels locataires, en mettant l’accent sur la communauté et les services offerts. Si vous souhaitez investir dans un coliving ou bien en créer un, Cooloc peut vous accompagner dans votre projet. Nous sommes le seul acteur du marché à garantir l’investissement des propriétaires avec un paiement à date fixe. Cooloc aide les propriétaires à monter leur projet de coliving et trouver les locataires. Nous assurons un administratif allégé dans la gestion quotidienne de votre coliving, ainsi que des conseils juridiques et des produits d’assurance adaptés. Pour ceux qui le souhaitent, Cooloc propose une solution clé en main, où nous gérons également pour vous les aspects opérationnels comme les visites, les états des lieux et la maintenance du logement.

Co-location et coliving sont d’excellentes opportunités pour les investisseurs immobiliers, en offrant souvent des rendements supérieurs à la location classique ou à la location saisonnière. Toutefois, choisir le bon bien pour une colocation requiert une analyse approfondie et stratégique pour s'assurer que l'investissement soit rentable à long terme. Pourquoi est-il intéressant d'investir dans une co-location ou un coliving ? Investir dans une co-location ou un coliving présente de nombreux avantages qui peuvent séduire les investisseurs immobiliers à la recherche de rendements attractifs et d'une gestion potentiellement simplifiée. Voici les principales raisons pour lesquelles ces types d'investissement deviennent de plus en plus populaires. Des rendements financiers supérieurs L'un des principaux attraits de l'investissement en co-location et en coliving réside dans la possibilité d'obtenir des rendements locatifs plus élevés comparés aux locations traditionnelles. En louant un bien immobilier à plusieurs locataires plutôt qu'à un seul, vous pouvez souvent percevoir un loyer global plus élevé. De plus, ces modèles permettent une meilleure optimisation de l'espace disponible, augmentant ainsi la rentabilité au mètre carré. Des revenus plus stables Les propriétés en co-location et coliving tendent à offrir une plus grande stabilité en termes de flux de revenus. Même si un des locataires décide de partir, les autres continuent de payer leur part, ce qui assure un revenu continu et réduit le risque de vacance totale du bien. En ayant plusieurs locataires dans un seul bien, les risques financiers sont diversifiés. Contrairement aux locations traditionnelles où la défaillance de paiement d'un seul locataire peut signifier la perte de l'ensemble des revenus locatifs, la co-location et le coliving réduisent ce risque en répartissant les obligations financières entre plusieurs parties. Cette caractéristique rend l'investissement moins vulnérable aux fluctuations du marché locatif, surtout si vous ciblez les actifs (avec le développement du télétravail), les familles monoparentales, les divorcés ou les seniors, plutôt que les étudiants. Une demande croissante Avec l'augmentation des prix de l'immobilier et la croissance des populations urbaines, de plus en plus de personnes recherchent des solutions de logement abordables. La co-location et le coliving répondent à ce besoin en offrant des options de logement moins coûteuses et plus qualitatives, particulièrement attrayantes pour les jeunes professionnels, les étudiants, et les digital nomades. Cette demande en constante augmentation permet d’assurer une occupation élevée et une rotation réduite des locataires. Des liens sociaux Les modèles de colocation et de coliving favorisent une vie communautaire enrichissante. Pour beaucoup de locataires, ces configurations offrent plus qu'un simple logement; elles fournissent une opportunité de tisser des liens sociaux, de se créer un réseau et de bénéficier d'un soutien mutuel. Investir dans des propriétés qui encouragent ces valeurs peut augmenter l'attrait et la compétitivité du bien sur le marché. Potentiel de valorisation à long terme Les propriétés adaptées à la colocation et au coliving peuvent également bénéficier d'une plus-value à long terme, surtout si elles sont situées dans des zones en développement ou en régénération. L'évolution des modes de vie et la reconnaissance croissante des avantages de la vie communautaire peuvent augmenter la valeur de ces propriétés au fil du temps. Les critères clés de sélection du bien L’emplacement L'emplacement est souvent cité comme le facteur le plus important dans l'évaluation de l'attractivité d'un bien immobilier, et c'est particulièrement vrai pour l'investissement en colocation. Un bon emplacement pour une colocation sera à proximité des bassins d'emploi majeurs. Le bien doit également être proche des commodités essentielles comme les transports, les centres commerciaux, les centres de soins et les zones de loisirs. En plus du logement en lui-même, ce sont ces points qui vont intéresser les potentiels locataires et assurer une demande locative constante. C’est également sur cette base que vous pourrez justifier de loyers plus élevés. La taille et la configuration du bien La taille et la configuration du bien sont déterminantes pour le succès d'une colocation. Idéalement, le bien devrait permettre à chaque colocataire de disposer de son propre espace personnel, tout en offrant des espaces communs confortables, qui encouragent la convivialité et le bien-être des résidents. Les propriétés avec plusieurs salles de bains (une salle de bain par chambre), une grande cuisine, et des zones de vie spacieuses (salle de sport, salle de cinéma, coworking, grand jardin) sont particulièrement recherchées. Une configuration flexible, qui permet d'ajuster le nombre de chambres ou de modifier l'espace selon les besoins, peut également être un avantage significatif. Les tendances du marché local Comprendre les tendances du marché local est essentiel pour identifier les meilleures opportunités d'investissement (lien vers page mère investissement) en colocation. Cela inclut l'analyse des taux d'occupation, des prix moyens de location dans la zone choisie, de la croissance démographique de la région, et des projets de développement futurs qui pourraient influencer la demande de logements. Les investisseurs devraient également être attentifs aux variations saisonnières de la demande locative (vacances scolaires par exemple, si vous ciblez les étudiants). Effectuer une étude de marché approfondie peut révéler des niches inexploitées ou confirmer la viabilité d'une colocation dans un secteur donné. Les co-locations ou colivings pour jeunes actifs ou familles monoparentales ne sont, par exemple, pas soumis à cette saisonnalité de la demande locative. Bien évaluer le bien Vérifier les chiffres et la projection financière Avant de finaliser un investissement en colocation, il faut procéder à une analyse financière rigoureuse pour s'assurer de la viabilité de l'investissement. Les principaux indicateurs financiers à examiner incluent le rendement locatif brut, qui se calcule en divisant les revenus annuels escomptés par le prix d'achat, puis en multipliant le résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cet indicateur offre une estimation rapide de la rentabilité avant impôts et frais. Un autre indicateur essentiel est le cash flow net, qui prend en compte les revenus de location moins tous les coûts opérationnels, incluant la gestion immobilière, les taxes, les assurances, et les frais de maintenance. Un cash flow positif signifie que la propriété génère plus de revenus qu'elle n'engendre de dépenses, ce qui est un signe de bonne santé financière. Il est également important de calculer le taux de rendement interne (TRI), qui tient compte de la valeur temporelle de l'argent et offre une vision plus précise de la rentabilité sur la durée de l'investissement. Le TRI aide à comparer l'efficacité de différents investissements immobiliers et à prendre une décision éclairée. Inspection physique du bien lors des visites Les visites du bien sont une étape indispensable pour identifier les éventuels problèmes qui pourraient nécessiter des réparations coûteuses après l'achat. Vous pouvez solliciter l’aide d’un expert immobilier professionnel pour examiner l'état du toit, des fondations, des systèmes électriques et de plomberie, ainsi que la présence de moisissures ou de parasites. Si vous prévoyez d’acheter un bien (maison ou appartement) pour le transformer en coliving ou en co-location, vous devez vous assurez que les travaux seront possibles et qu’ils tiendront dans votre enveloppe budgétaire. Co-location : gestion directe ou déléguée ? Une fois que vous avez trouvé le bien adéquat et que vous avez concrétisé votre projet, vous devrez prendre une décision sur la gestion de la propriété. Vous pouvez opter pour une gestion directe, où vous, en tant que propriétaire, gérez tous les aspects de la co-location, de la recherche de locataires, en passant par leur entente, à la gestion quotidienne et aux réparations. Cette option offre un contrôle complet et peut réduire les coûts opérationnels, mais elle demande également beaucoup de temps et d'efforts. Autre option, la gestion déléguée auprès d’une agence ou d’un gestionnaire immobilier professionnel. Une bonne solution si vous n’êtes pas sur place, si vous n’avez pas envie de gérer les problèmes du quotidien ou simplement que vous n’avez pas le temps. Cooloc propose une 3° voie avec un modèle unique de collaboration : un partenariat de co-gestion. Les propriétaires gardent le contrôle en gérant les visites, l’état des lieux et la gestion quotidienne de leur bien. Ce que Cooloc gère pour vous : Présentation de locataires qualifiés : nous faisons l’analyse des dossiers pour vous présenter les bons candidats ; Matching des locataires entre eux ; Gestion des loyers : chaque début de mois, vous recevez vos loyers, peu importe les éventuels retards ou impayés des locataires (garantie Cooloc) ; Conseil juridique et assurances : nous sommes experts de la location partagée et nous répondons à toutes vos questions sur le volet administratif ou juridique en co-location.

La fluctuation des taux d’intérêt pourrait vous inciter à hésiter avant de souscrire à un prêt pour réaliser un investissement immobilier locatif. Si, comme la majorité des acheteurs, vous ne disposez pas des fonds nécessaires, le recours à un crédit bancaire est indispensable. Cependant, le choix du prêt immobilier peut être une décision cruciale. Les meilleurs prêts immobiliers pour du locatif Bonne nouvelle ! Il vous sera plus facile d’obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif. En effet, pour la banque, cela signifie que vous disposez déjà d’un patrimoine – la propriété de votre résidence principale ou alors la capacité de rembourser grâce aux loyers. Votre opération est donc surtout un moyen d’accroître votre patrimoine. Dans ce cas, quels sont les prêts les plus intéressants pour investir dans l’immobilier locatif ? Le prêt amortissable Il s’agit d’un prêt immobilier classique que vous remboursez chaque mois par mensualité. Attention cependant si vous avez plusieurs crédits en cours : votre taux d’endettement ne peut dépasser 35% de vos revenus. Et les banques n’y dérogent pas, même si le gouvernement a tenté d’assouplir les règles. La durée du prêt amortissable varie de 5 à 27 ans. Mais sachez que plus votre durée d’emprunt sera courte, plus le taux d’intérêt sera bas. Le prêt in fine Avec le prêt in fine, vous ne payez que les intérêts pendant toute la durée du prêt. Vous remboursez le capital lorsque le prêt arrive à son terme… en un seul versement ! Ce type de prêt offre des avantages notamment fiscaux : Les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. Cela peut contribuer à maximiser le rendement net de l’investissement. Tant que vous n’avez pas remboursé le capital, la valeur du bien n’est pas prise en compte par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) Financièrement, les mensualités assez faibles peuvent être couvertes par les loyers perçus. En contrepartie, l’emprunt coûte globalement plus cher que le prêt amortissable : Les taux d’intérêts sont plus élevés en raison des risques que prend la banque qui accepte un paiement différé. Les intérêts mensuels restent constants, calculés sur l’ensemble du capital emprunté, ce qui entraîne une augmentation significative du montant total à rembourser. Enfin le remboursement du capital vous contraint à avoir une disponibilité financière importante à la fin de l’emprunt. Le prêt relais Vous souhaitez vendre un bien immobilier et en racheter un autre ? Le prêt relais est fait pour vous. Il vous permet d’acheter un bien immobilier avant d’avoir cédé l’ancien. Jusqu’à ce que votre logement trouve preneur, vous ne rembourserez que les intérêts du prêt. Le remboursement du capital n’aura lieu qu’une fois la vente conclue. Mais attention, la durée du prêt relais ne peut dépasser 2 ans. Quelle assurance pour un prêt immobilier locatif ? Souscrire une assurance est obligatoire pour tout emprunt immobilier, y compris un emprunt immobilier locatif. Mais les banques sont souvent moins exigeantes pour un prêt immobilier locatif que pour l’achat d’une résidence principale. Deux garanties sont cependant incontournables : la garantie Décès, la garantie Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA). Cela signifie que vous êtes dans l’incapacité totale et irréversible d’exercer toute activité génératrice de revenus et avez besoin d’une tierce personne pour vous accompagner dans les tâches du quotidien. La banque peut vous demander d’autres garanties en fonction de votre situation : l’Incapacité Temporaire Totale de Travail (ITT), l’Invalidité Permanente et Totale (IPT), l’Invalidité Permanente et Partielle (IPP), la Perte d’Emploi. Il est probable que votre organisme prêteur vous propose une assurance. Mais vous êtes libre de choisir un autre assureur offrant de meilleures garanties et un tarif plus intéressant, au nom du droit à la délégation d’assurance prêt immobilier. Si vous empruntez seul, la garantie s’appliquera intégralement à hauteur de 100 %. Si vous achetez à plusieurs, par exemple au sein d’une SCI ou SCPI, cette garantie totale de 100 % se répartit entre les divers emprunteurs ou associés. Peut-on souscrire un prêt pour la location sans apport ? Crédit sans apport à 100 % ou 110% Avec le crédit sans apport à 100%, vous n’avez pas besoin de piocher dans votre épargne. La banque prête l’intégralité du montant du prix du bien. Voire plus avec le crédit sans apport à 110%. Ce dernier couvre les frais de notaire – soit 2 à 3% pour le neuf, 7 à 8% pour l’ancien – et les frais de dossier qui s’élèvent jusqu’à 1% du montant du bien. Pourquoi une telle générosité ? Simplement parce que les banques peuvent compter sur les loyers pour rembourser l’emprunt. Et vous pouvez conserver votre épargne pour d’autres opportunités d’investissement, tout en acquérant votre patrimoine. Vous pouvez également bénéficier du déficit foncier. Certaines charges liées à la rénovation du bien locatif sont déductibles de vos impôts. Cela rend l’opération fiscalement avantageuse. Obtenir un prêt immobilier pour la location sans apport en 2024, est-ce encore possible ? « Le timing n’est pas idéal car nous affrontons une remontée brutale des taux d’intérêt et des normes d’emprunt strictes. Les gens ne peuvent plus emprunter autant qu’avant. L’apport de l’acheteur est passé de quasi 0 à 20%. L’investissement locatif devient de moins en moins démocratique. Il est réservé aux classes moyennes supérieures capable de sortir 20% d’apport » regrette Thierry Vignal, président de Masteos. « Avant j’avais des clients modestes, qui malgré de petits revenus, ont pu se construire un patrimoine. Aujourd’hui, ce n’est plus possible. » Il vaut donc mieux prévoir un apport personnel. Pour un investissement en immobilier locatif, ce dernier peut osciller de 6 à 10 % contre 20% pour l’achat d’une résidence principale. Un emprunt immobilier locatif sans apport personnel reste cependant possible mais à certaines conditions … et avec un dossier très convaincant : Une situation solide : si c’est votre premier investissement locatif, mieux vaut que vous soyez en CDI. Ou 3 ans d’ancienneté si vous êtes indépendant. On vous demandera des comptes sains et un taux d’endettement qui ne dépasse pas 35%. Si ce n’est pas votre premier investissement, ce sera bien plus facile. Vous saurez mettre en valeur vos opérations précédentes. Un projet solide : le bien doit être bien placé et ne doit pas être une passoire thermique. Donnez une estimation réaliste des futurs loyers et de la rentabilité potentielle de l’opération. Dressez une liste des frais annexes (charges de copropriété, travaux éventuels, assurances…). N’oubliez pas de prendre en compte les risques de dégradation ou de vacance locative. 3 avantages à investir dans l’immobilier locatif C’est le moyen le plus sûr de faire fructifier son patrimoine. Malgré la conjoncture, « on fait travailler l’argent des autres, puisque c’est la banque qui finance le bien et les locataires qui remboursent le prêt » explique Thierry Vignal. « Le tout sans prendre trop de risques. Sur toutes les autres classes d’actifs, par exemple l’investissement en bourse, je dois sortir du cash, j’investis et les risques sont peu maîtrisés. Il existe peu d’alternatives similaires à ce qu’offre la pierre sur la construction du patrimoine. Vous remboursez 1/300e du prêt par mois. La construction de votre patrimoine se fait de manière prédictive. C’est le meilleur vecteur d’enrichissement pour 95% de la population. » Votre bien prend de la valeur avec le temps. En cas d’augmentation plus rapide de la valeur du bien par rapport au taux du crédit contracté, vous réalisez un bénéfice. A l’heure actuelle, avec la hausse des taux d’intérêt, l’effort d’épargne peut faire peur aux investisseurs. Les loyers ne couvrent pas totalement le remboursement du crédit et les charges. Vous devez donc chaque mois couvrir une petite partie des mensualités. Mais, rappelle Thierry Vignal, c’est temporaire. Une fois que vous avez obtenu votre prêt, ce dernier ne bougera plus. En revanche, les loyers vont augmenter avec le temps, ce qui vous permettra de couvrir plus facilement vos mensualités. Et vous pourrez toujours renégocier vos mensualités à la baisse avec votre banque. Soyez optimiste : même si l’effort est un peu plus soutenu à l’heure actuelle, cela ne durera pas !

Un achat locatif pour faire du Airbnb est-il toujours le top de la rentabilité immobilière ? Sachez simplement que sur les 3 millions et quelques de logements recensés sur Airbnb, 500 000 sont en France. L’Hexagone est le deuxième marché de Airbnb après les Etats-Unis. Rien qu’à Paris, la plate-forme propose 40 000 logements. Une sacrée concurrence. Alors, faire du Airbnb, fausse bonne idée ou vraie opportunité ? 4 avantages à acheter un appartement pour le louer sur Airbnb Avantage 1 : une rentabilité plus élevée C’est la première raison qui explique – à elle seule – que tant de propriétaires et d’investisseurs veuillent faire du Airbnb. En louant votre appartement sur de courtes périodes, la rentabilité est bien plus élevée qu’une location de longue durée. Logique : le prix de la nuitée coûte facilement 3 fois plus cher pour des séjours touristiques que pour une location longue. Et les prix ne sont pas encadrés. Vous fixez vous-même le tarif de la location. Avantage 2 : Pas de risque d’impayés Contrairement à une location de longue durée, le règlement se fait directement sur la plate-forme. Un avantage pour Marta, propriétaire d’un deux-pièces : « Tu gardes toujours le contrôle sur ton logement, tu ne risques pas de te retrouver avec des loyers impayés. » Avantage 3 : Une location plus flexible … pour le propriétaire Acheter un appartement pour faire du Airbnb, c’est aussi la certitude de récupérer votre bien dès que cela vous convient. Avec la location de longue durée, vous ne pouvez donner congé à votre locataire qu’à la fin du bail et pour des raisons précises. Avec la location Airbnb, vous récupérez votre bien quand vous le souhaitez. Si vous en avez besoin ponctuellement, il vous suffit de mettre à jour votre calendrier. Avantage 4 : Une législation – encore- favorable A l’heure actuelle, la fiscalité régissant les locations est particulièrement favorable si vous êtes en LMNP (Loueur Meublé non Professionnel). Vous pouvez n’être imposé que sur 50% de vos revenus Airbnb s’ils ne dépassent pas 72 600 € par an. C’est le régime Micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Sinon, le régime dit BIC réel vous permet de déduire toutes vos charges (dont l’amortissement du bien) de vos revenus Airbnb. Alléchant, certes, mais pour combien de temps ? Les élus ont annoncé à plusieurs reprises leur volonté d’en finir avec les avantages fiscaux des locations touristiques. 3 inconvénients pour ce type d’investissement locatif Tout n’est pas forcément rose au pays de l’investissement locatif Airbnb. Il existe quelques inconvénients selon les propriétaires. Inconvénient 1 : Des limites à différentes échelles Les Airbnb sont de plus en plus mal vus dans les grandes villes et dans les communes où le logement est en tension. Aussi, plusieurs communes ont pris des mesures : Paris, Lyon, Marseille ou dans le Pays Basque ont mis en place des systèmes de compensation dont les modalités varient. Mais le concept reste le même : en cas de logement transformé en location touristique, le propriétaire doit compenser en proposant un logement destiné à la location longue durée. Si le bien est dans une copropriété, n’oubliez pas de vérifier le règlement. Il se peut que la location touristique soit interdite. Inconvénient 2 : Une activité chronophage « Je ne sais pas si la rentabilité est proportionnelle au temps et à la fatigue d’une telle activité » explique Marta. « Tu dois pouvoir être disponible n’importe quel jour, à n’importe quelle heure. » Disponible pour gérer les entrées, les départs, le ménage et changement du linge de maison après chaque départ. Comme les dégradations sont plus rapides avec un fort turn over, vous devez aussi vérifier que le logement reste agréable, accueillant et que tout fonctionne normalement. Une nécessité sur une plate-forme où les avis des utilisateurs priment. En back office, vous devez gérer les réservations, répondre aux questions des utilisateurs intéressés… et aux sollicitations pendant le séjour. Vous pouvez bien sûr faire appel à une conciergerie pour déléguer une partie ou l’ensemble de ces tâches. Mais cela réduira d’autant la rentabilité du bien. Inconvénient 3 : Savoir choisir son emplacement Les locations touristiques sont situées dans les zones touristiques où la pression immobilière est déjà à son maximum. Le prix d’achat est donc relativement élevé, sans compter que vous devrez réaliser des travaux pour rendre le bien attractif.

L’investissement locatif meublé est-il toujours intéressant ? En ces temps troublés où inflation, crise énergétique, guerres font croitre l’angoisse, la pierre est-elle toujours un refuge ? Les locations meublées sont-elles la garantie d’une bonne rentabilité ? Les réponses de Loïc Audet, co-fondateur d’Immocitiz Un pionnier de l’investissement locatif Depuis 2012, Immocitiz accompagne les investisseurs depuis la recherche du bien jusqu’à la mise en location, en passant par la recherche de financement, les travaux de rénovation et d’ameublement. Vers un ralentissement de l’investissement locatif meublé ? Quelle analyse tire Immocitiz de la situation actuelle entre crise énergétique, remontée des taux, angoisse existentielle sur l’avenir ? « Nous restons assez sereins » reconnait Loïc. « J’ai commencé à travailler en 2007-2008, au moment de la crise des subprimes. Même si les crises passées ne préjugent pas des crises à venir, je sais comment, a priori, cela se passe. » Et en l’occurrence, il n’y a pas d’inquiétude sur les investissements. En France, on aime bien investir dans la pierre. Mais aujourd’hui, entre le taux d’usure et la -légère- remontée des taux d’intérêt, les candidats sont moins nombreux. « Le problème n’est plus de vouloir mais de pouvoir. Il y a toujours autant de candidats, mais ils ont été mal habitués. Dans les années 2017-2019, le financement était très facilement accordé. Il suffisait d’avoir un CDI et un salaire correct pour emprunter au 110%. L’emprunt couvrait ainsi l’achat, les frais de notaires, les travaux. C’est-à-dire que, même si l’acheteur n’avait pas d’épargne de précaution, ni d’apport personnel, il pouvait emprunter. Le graal pour se lancer dans l’investissement locatif meublé » La situation a bien changé remarque Loïc Audet. Les investisseurs doivent avoir un apport ou utiliser une partie de leur épargne. Et pour ceux qui arrivent sans apport … les portes se referment ! Qui sont les investisseurs aujourd’hui ? Il y a trois profils analyse Loïc Audet : Les CSP + ou CSP ++. Ils sont confrontés à une double problématique de connaissance et de temps : ils ne connaissent pas précisément le monde de l’immobilier. Mais ils veulent profiter des opportunités offertes par l’investissement locatif meublé . Ils n’ont pas le temps de visiter les biens, de gérer les travaux, ni de mettre en location. En revanche, ils sont prêts à payer pour un service clef en main fait pour eux. Ils représentent notre cible privilégiée. La nôtre et celles des autres acteurs de l’immobilier d’ailleurs. Ce sont aujourd’hui les investisseurs les plus nombreux. Le pluri-investisseur : il a déjà investi dans immobilier seul, via une SCPI, ou via le dispositif Pinel. Comme son investissement précédent pas forcément hyper rentable, il cherche à réaliser un autre investissement plus musclé. Mais, cette fois, il préfère déléguer. Enfin, il y a ceux qui ont suivi des formations dispensées par les gourous de l’immobilier sur internet. Ils ont le vocabulaire de l’immobilier, maitrisent la théorie … mais n’ont pas la pratique. Ils hésitent à sauter le pas. « Et c’est bien pour cela qu’ils basculent chez nous. Il faut donc leur faire prendre conscience de la réalité, les rééduquer. Ils ne peuvent pas emprunter s’ils n’ont pas d’apport. Mais ce n’est pas facile. Certains pensent que demain, on leur proposera mieux. » Une grosse différence avec les années précédentes Elle n’intervient pas tant au moment où le client nous contacte qu’au moment de la revue de la capacité d’investissement. Il y a moins de candidats aujourd’hui car ceux qui se pensaient finançables n’obtiennent finalement pas de crédit. C’est une première perte. L’autre perte intervient au moment de la transaction. Même si toutes précautions sont prises, la situation évolue, en mieux ou en moins bien. L’investisseur peut changer de métier, être en période d’essai, se retrouver plus endetté… Au moment de la réalisation de l’investissement, le passage chez le banquier peut poser souci. Aujourd’hui, 40% des dossiers de crédit sont refusés par la banque, soit presque un dossier sur deux. Nous, dès le départ, nous tâtons le terrain pour comprendre la capacité d’endettement du client. En fin de compte, nous n’accompagnons que 10 % des clients qui nous contactent, par pure précaution. Par ailleurs, ces derniers temps, nous avons remarqué que celui qui détient du cash est en position de force face au vendeur. Il a plus de chance d’obtenir le bien avec une offre inférieure de 5-10%… Même si, en face, il y a une offre plus intéressante mais venant d’un acheteur qui doit emprunter. Pour un bien de 100 000 € par exemple, l’investisseur qui fait une offre à 90 000 € en cash l’emportera sur celui qui fait offre à 95 000 € avec condition. La loi Climat va-t-elle freiner l’investissement dans l’immobilier locatif ? La loi Climat rend-elle plus difficile la location ? Remet-elle en cause l’investissement dans l’immobilier locatif ? Au 1er janvier 2034, la location des logements classés E dont la consommation varie de 330 à 231 kWh/m2 par an sera interdite. Dès 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués, même s’il s’agit d’un renouvellement de bail. Comment ont réagi les investisseurs ? « Certains ont décalé leur investissement, en attendant que les règles soient claires. D’autres ont mal réagi. Avec l’isolation, ils perdent de la surface, quand ils ont parfois acheté leur bien à 10 000€/m2. » Pour Immocitiz, « cette réforme est une opportunité. Un appartement performant énergétiquement se louera mieux que celui qui n’est pas rénové, mal isolé, qui a des problèmes d’humidité… C’est un enjeu économique, écologique et de confort.» Conséquences ? « Nous faisons des recommandations de travaux en fonction du DPE. Et indirectement, pour améliorer le confort du locataire. Certes c’est un investissement supplémentaire. Mais avec le temps, nous pensons qu’un partage est possible. Avec un appartement bien isolé qui consomme moins d’énergie, tout le monde est gagnant : le propriétaire peut le louer plus cher. Le locataire en sort également gagnant car il économise sur sa consommation énergétique. » Les nouveaux clients sont plus réceptifs. Ils acceptent que l’enveloppe des travaux soit plus importante. C’est passé plus difficilement avec les anciens clients. Ils étaient habitués à des montants moins élevés. Mais ils prennent l’habitude progressivement d’intégrer les travaux améliorant la performance énergétique. Côté travaux, c’est plus gratifiant pour nous de travailler avec des matériaux plus qualitatifs. Un client qui se lance dans l’investissement locatif meublé avec nous doit avoir envie de montrer son appartement. Il doit pouvoir en parler, montrer des photos. C’est dans notre ADN : nous devons rendre le client fier de son investissement. » L’ADN d’Immocitiz : un service clef en main Justement, l’ADN d’Immocitiz, d’où vient-il ? Tout a commencé avec une agence immobilière tout ce qu’il y a de plus classique. Mais, raconte Loïc Audet, « nous avons rencontré une jeune investisseuse française qui habitait aux Etats-Unis où elle avait suivi son mari. Elle avait un gros patrimoine immobilier et cherchait une personne de confiance pour le gérer pour elle : mise en location, vente ou achat selon les besoins. Elle nous a ensuite envoyé ses amies de la communauté française de San Francisco. C’est ainsi que nous avons développé le modèle. Au départ, nous faisions tout nous-mêmes : les travaux de rénovation, l’ameublement – on connait parfaitement toutes les références Ikea. On a pensé alors que ce serait bien d’avoir une boite de travaux. » Les travaux ou l’angoisse des investisseurs C’est ainsi qu’est né Créacitiz. Depuis 2016, cette entreprise, émanation directe d’Immocitiz assure la gestion de projet post-achat pour accompagner les investisseurs dans cette étape particulièrement anxiogène. Pourquoi anxiogène ? « Plus que de ne pas trouver de locataires, ou de ne pas louer au juste prix, la première crainte de l’investisseur immobilier, ce sont les travaux » explique Loïc Audet. « C’est un aspect que les investisseurs n’ont pas envie de gérer. Les travaux, c’est un peu sulfureux. On sait quand ça commence, pas quand ça finit. On connait le devis initial, pas le prix final. Sans compter la peur de l’abandon du chantier ou des malfaçons. Nous avons embauché des architectes qui ont un rôle de chef de projet. Pour chaque projet, ils dessinent, conçoivent et suivent les travaux du début jusqu’à la fin. » Une expérience sur tous les types de location L’entreprise gère, pour ses clients, toutes sortes de locations : « Cela va de la location classique – studio ou 2 pièces – à des projets plus gros comme les immeubles de rapport. Il nous arrive de transformer des locaux commerciaux en Airbnb, et nous nous occupons du changement d’affectation. Ensuite, selon les projets nous faisons appel à des spécialistes : un service de conciergerie pour les AirBnB, COOLOC pour les colocations… Nous nous adaptons aux spécificités des marchés locaux. Par exemple, à Rouen, tout passe par des agences immobilières locales. Cela fonctionne comme ça. » Immocitiz est-elle pour autant devenue un géant ? « Non. Nous avons une trentaine de salariés. Après Paris, nous avons maintenant des bureaux à Lille, Bordeaux, Caen, Le Havre, Rouen, St Etienne, Nice, Cannes, Aix. Suivront Toulouse, Montpellier et Lyon. » Un développement stratégique aussi bien que pratique : « Chercher un bien est facile. Ce qui est compliqué, c’est de maintenir le même niveau de valeur dans les différentes régions. Ce n’est pas évident, mais nous devons proposer partout le même niveau de qualité en termes de travaux, d’ameublement et de gestion. »

Une crise sans précédent frappe aujourd’hui le marché de la location. Inflation, énergie, législation… les facteurs sont multiples. Presque toute la France est touchée, ainsi que la majorité des candidats à la location. Heureusement, des solutions existent ! Une baisse de l’offre locative rapide Plus 54% de demandes de location, alors que le nombre d’annonces a baissé de 10%. En près de trois ans, le marché de la location s’est réduit de moitié constate, dans une étude, Bien’Ici, la plateforme d’annonces immobilières. En 2022, 74% des annonces concernent des biens à vendre. Seulement 26% des biens à louer. En 2020, la proportion était de 65 % pour 35 %. Même constat chez PAP, qui a observé une baisse de 22% de l’offre locative entre 2021 et 2022, sachant que 2021 était une année particulière. De nombreux logements dédiés à la location de courte durée étaient revenus sur le marché. Ce n’est plus le cas aujourd’hui avec la reprise du tourisme international. Cette crise du marché de la location affecte toutes les typologies de logements, aussi bien les 2 et 3 pièces (-29%) que les studios et les plus de 3 pièces (-20%). Vers une autre crise du logement ? En parallèle, la demande locative a augmenté de 32%. Les petites surfaces sont, comme d'habitude, l'objet de toutes les convoitises. En moyenne en France, Bien’Ici compte 87 demandes pour un studio à louer contre 50 demandes en 2021. « La location occupe une place importante du marché immobilier français, rappelle la plateforme. (…) Il concerne environ 40 millions de personnes en France soit bien plus de la moitié de la population.» Tous les locataires sont concernés Accéder à une location pour les étudiants, les jeunes actifs en CDD, les free lance était déjà compliqué. Mais aujourd’hui, tous les profils de locataires sont concernés indique une étude du site PAP. 74,6 % des 11 606 candidats à la location ont éprouvé davantage de difficultés à trouver un logement par rapport à leurs recherches précédentes. 73% des candidats en CDI et 75,6 % des salariés du public - pourtant des profils appréciés des bailleurs- ont bataillé pour obtenir une location. 21,2 % indiquent avoir eu autant de mal que d’habitude. Seuls 4,4 % de candidats particulièrement chanceux n’ont eu aucune difficulté à trouver. Sur un marché tendu, la recherche prend aussi plus de temps. Plus de deux mois pour 51,2 % des candidats. Plus de 3 mois pour 32,9 % d’entre eux. Un allongement des délais qui touche même les candidats plus favorisés. 56,1 % des salariés en CDI et 54,1 % du public recherchent un logement depuis plus de 2 mois. Une situation telle que 28 % des candidats en arrivent à rechercher indifféremment une location nue ou meublée. En clair, s’ils trouvent, ils prennent ! Des difficultés de différente nature D’où viennent ces difficultés ? Le manque d’offres - 56,3 % - est le premier facteur de difficulté selon les candidats. Viennent ensuite l’absence de réponse des propriétaires contactés (45,4%), les loyers trop élevés (45,8 %) y compris dans les villes qui pratiquent le plafonnement des loyers. Cette dernière mesure est d'ailleurs loin d'être respectée. En 2021, PAP recensait 42 % d’annonces de location hors la loi. Un constat partagé par l’Observatoire de la Fondation Abbé Pierre qui comptait 35 % d’annonces non conformes. Des régions entières touchées par la crise du marché locatif Il n’y a pas que les grandes agglomérations qui souffrent de la pénurie. Bien sûr, la crise du marché de la location touche de façon accrue Paris et l’Île-de-France. La région comptait 27% d’annonces de biens à louer en moins, en septembre 2022. Les agglomérations de Lyon, Marseille et Bordeaux sont également en difficulté. Les régions Bretagne, Pays de la Loire et PACA connaissent elles aussi la crise du marché de la location. Pour 8 biens à vendre, vous n’en trouvez que deux à louer. Seule la région Grand-Est tire son épingle du jeu avec 32% d’offres de logements dédiés à la location. Les raisons de la crise du marché locatif Quelles raisons ont conduit à cette crise du marché de l’immobilier locatif ? Des raisons conjoncturelles d’une part. Avec un phénomène nouveau : une part croissante des actifs privilégient la location et non plus l’achat immobilier. Le nombre d’acheteurs a baissé de 14 % en 2022 par rapport à 2019. Hausse des taux d’intérêt, accès au crédit plus difficile : les candidats à l’achat ont finalement renoncé. L’inflation augmente également les inquiétudes sur le pouvoir d’achat et rend frileux de potentiels acquéreurs. Ils se rabattent alors sur le marché locatif. D’autre part, des raisons légales compliquent le jeu. Dès cette année, les pires passoires thermiques sont interdites à la location. Une interdiction qui s’étendra à tous les logements les plus gourmands en énergie d’ici 2028. Soit, d’après le Ministère de la Transition écologique, près de 2 millions de logements. Et nombre de propriétaires qui ne souhaitent pas réaliser les travaux de performance thermique ont déjà mis en vente des biens impropres à la location. Un besoin urgent de revenus Une autre tendance, bien identifiée aux Etats-Unis, inquiètent les observateurs du marché immobilier. Il s’agit de nouveaux propriétaires qui, face à la crise actuelle, cherchent des revenus rapides. Ils se tournent vers le marché locatif de courte durée - plus rentable que la location classique - pour payer leurs frais de logement ou autre frais quotidiens. D’après l’enquête annuelle 2022 d’Airbnb, environ 45 % des hôtes utilisent les revenus de la location pour payer leur prêt. Rien qu’en mai 2022, la plateforme de location saisonnière a repéré 88 000 nouvelles locations, selon AirDNA, une plateforme d'analyse du marché de la location courte durée. Un record depuis la création de la plate-forme ! Ce qui est logique : les hôtes déclaraient, en moyenne, gagner environ 13 800 $ en 2021, soit 85 % de plus qu’en 2019 ! Ce phénomène durera-t-il ? Selon les spécialistes, même avec une augmentation estimée à plus 20% d'ici à 2024, le taux d'occupation devrait diminuer en raison de la quantité de nouvelles offres. Quelles solutions face à la crise du marché de la location ? Pas de panique ! Des solutions existent ! De plus en plus d’aspirants locataires se tournent aujourd’hui vers la colocation et le coliving. C’est le cas d’Alice, 40 ans qui cherchait un appartement à loyer modéré correspondant à son salaire mensuel net de 2 000 €. "Je me suis rendu compte que je n’y arriverais pas, que ce serait trop cher de vivre seule. Je n'arrivais plus à payer mes factures et ne voulais pas vivre dans un studio, ni avec des gens que je ne connaissais pas, donc nous avons commencé avec des amis à chercher un appartement. Nous sommes tombés sur une agence qui nous proposait la location d’un bien, rénové et meublé, avec une salle de douche privative pour chaque chambre et une petite terrasse. C’était beaucoup plus adapté pour des gens de notre âge." Pierre, propriétaire d’un grand appartement en région parisienne, n’envisage plus la vie sans colocataires : « Il y a bien sûr un intérêt économique, mais c’est aussi un mode de vie. Ce qui me plaît, c’est que l’appartement ne soit jamais vide. Quand on rentre le soir, on peut discuter. On a tous des intérêts convergents et cela nous fait plaisir de pouvoir nous retrouver en soirée les uns et les autres. » Corentin, lui est allé plus loin, puisqu’il a acheté un appartement avec ses colocataires. « Je vis avec des personnes qui me sont très proches. C’est d’autant plus fort que nous aurions pu choisir tous de vivre autrement, seuls dans nos logements respectifs. » La colocation attire d’autant plus que le loyer moyen pour une chambre a légèrement baissé (-0,7%) en un an, pour s’établir à 439 euros par mois, contre 560 € pour un studio. Un succès croissant Dans certaines villes, la demande de colocation excède largement l’offre. C’est le cas de La Rochelle (11 candidats par chambre), Paris (9,5) et Lyon (8,2). Au contraire, à Saint Etienne, on trouve 2 offres pour 1 seul candidat, ainsi qu'à Nîmes, Nancy et Amiens. Quant au coliving, les grands opérateurs font état d’un taux de remplissage oscillant entre 80 et 100%. La solution à la crise de la location résiderait donc dans la colocation ? Pourquoi pas ? Actifs, seniors, parents solo, il existe des colocations pour tous les publics et les besoins. Et bonne nouvelle, avec COOLOC, il n’a jamais été aussi facile et rapide de trouver votre colocation à votre mesure

Malgré la situation plutôt tendue du marché de l’immobilier, l’investissement locatif séduit toujours autant les Français. Et ce, malgré les obstacles ! Une valeur sûre 24,7% des Français sont locataires dans le parc privé, soit 7,5 millions de ménages. L’investissement locatif reste donc une valeur sûre de l’immobilier. Encore plus aujourd’hui où nombre d’aspirants propriétaires doivent renoncer à leur projet, en raison de la hausse des taux d’intérêt. Ils restent plus longtemps dans leur location. Une aubaine pour les bailleurs dont 70%, révèle une étude réalisée par le groupe BPCE préfèrent des locataires longue durée. La demande de location, cependant, reste forte, notamment dans les grandes agglomérations et dans le sud de la France. Une opportunité pour les propriétaires bailleurs ! Qui réalise des investissements locatifs en France ? Dans le parc privé, 32% des propriétaires bailleurs ont hérité ou reçu leur bien. 15% ont transformé leur ancienne résidence principale en location. Mais la grande majorité des bailleurs privés – 62% – sont des investisseurs locatifs. Parmi eux, 57% ont financé l’achat de leur bien grâce à un crédit immobilier et 25% ont profité d’un dispositif de défiscalisation (Denomandie, Pinel…) Un investissement qui séduit toujours C’est l’investissement préféré de 35% des Français, juste après le livret A révèle une étude de Masteos qui porte sur plusieurs pays d’Europe. Mais seuls 13% de la population sont propriétaires bailleurs. Ce n’est pas faute de volonté : 20% à 41% des Français souhaiteraient réaliser un investissement locatif, selon les études qui s’accordent cependant sur un point : le concept d’investissement locatif en 2023 séduit particulièrement les jeunes de moins de 30 ans. 47% d’entre eux souhaitent devenir propriétaire-bailleur. 8 % le sont déjà. L’investissement locatif en 2023 serait-il une tendance méditerranéenne ? 57% des Espagnols et 58% des Portugais souhaitent se lancer. C’est aussi le cas de 52% de Italiens, parmi lesquels 16% veulent le faire dès 2023. L’Europe du Nord en revanche semble moins intéressée par l’investissement locatif. Ils ne sont que 28% aux Pays-Bas et 31% en Allemagne à y penser. Qu’est-ce qu’un bon investissement locatif ? Un bon investissement locatif, pour 49% des bailleurs, c’est d’abord une bonne rentabilité locative et un bien pouvant prendre de la valeur. Selon le classement de la FNAIM, Toulon, Dijon, Brest, Limoges, Poitiers, Clermont-Ferrand, Nîmes, Marseille et Montpellier sont les villes les plus rentables pour réaliser un investissement locatif. Par ailleurs, certaines villes ont vu leurs loyers augmenter… surtout celles ayant attiré de nouveaux habitants après le covid : + 12% à Brest pour les studios ou une pièce, +11% à Avignon sans oublier Chambéry, Saint-Etienne, et Angers avec 9% de hausse. Autre point positif : dans ce contexte plutôt morose, les bailleurs mettent moins de temps en moyenne à trouver un locataire : 5 jours de moins qu’en 2018. Mais une situation nuancée L’investissement locatif a tout pour plaire… et pourtant ! L’étude du groupe BPCE montre que seuls 6 % des bailleurs privés perçoivent un « revenu confortable » de leurs locations. 20 % d’entre eux perdraient même de l’argent à cause des charges trop élevées. 9 % des Français ont ainsi renoncé et ne sont plus propriétaires bailleurs. 41% d’entre eux admettent cependant qu’ils avaient besoin de récupérer du capital. Mais la question est bien là. Entre une fiscalité pesante et la gestion de plus en plus complexe des biens loués, 19% des bailleurs actuels envisagent de cesser de louer leur bien d’ici 5 ans. L’interdiction progressive de louer des biens aux DPE classés G D ou E et la difficulté des travaux à réaliser peut dérouter plus d’un bailleur. Ce qui explique l’arrivée sur le marché de passoires thermiques comme le révèle une étude du groupe Se Loger. Elles représentent 19,2% des biens en 2023 contre 11,2% en 2020. Côté acheteurs, ces derniers sont 90% à ne visiter que des biens ayant un bon DPE, ou à négocier à la baisse le prix du bien doté d’un mauvais DPE. Quels sont les obstacles à l’investissement locatif ? Tandis que 15 % des aspirants à l’investissement locatif en 2023 redoutent une fiscalité croissante, 26% craignent de rencontrer des difficultés avec leurs locataires (impayés, nuisances, dégradations…). Une peur traditionnelle mais qui connait aujourd’hui des solutions faciles à mettre en place. Une autre raison plus conjoncturelle émerge aujourd’hui. L’inflation augmente bien plus et plus vite que les loyers : + 10,5%, contre 7%, selon l’observatoire Clameur des loyers. Les prix des biens ont grimpé de 30%. En parallèle, la rentabilité locative est en baisse : de 5,8% de rendement brut (avant charges et impôts) en moyenne en France en 2018 à 5% aujourd’hui. Certaines villes ont même vu leurs loyers baisser de 2,5 à 5% en un an. C’est le cas d’Argenteuil, Versailles, Neuilly-sur-Seine, Levallois-Perret, ou encore Saint-Maur-des-Fossés où l’accès à la propriété a réduit la demande locative. Mais pas d’affolement. Dans les grandes agglomérations comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nice… les loyers ne bougent pas ! Est-ce pour autant qu’il faut renoncer aux projets d’investissement locatif ? Pas du tout. La loi Climat et son interdiction de louer des passoires thermiques apporte sur le marché de nombreux biens dont le prix est largement négociable. Les aides d’Etat et dispositifs de défiscalisation peuvent aussi vous aider à financer les travaux de mise aux normes pour la location. Et pourquoi ne pas penser à acheter un bien plus grand pour en faire une colocation ? La rentabilité d’une colocation est meilleure que celle d’une location simple et la vacance locative … moins fréquente.

L’investissement dans une colocation est l’un des plus rentables qui existent. Pourquoi ? D’une part, vous devez voir – donc acheter – plus grand. Or le prix au m2 des grands logements est inférieur à celui des petites surfaces. D’autre part, la vacance locative est limitée et le paiement du loyer est plus sûr que si vous ne deviez compter que sur un seul locataire. Enfin, concernant le nerf de la guerre, les loyers d’une colocation sont 20 à 30% supérieurs à ceux d’une location classique. Cerise sur le gâteau : la colocation attire des publics de plus en plus variés. Étudiants et jeunes actifs bien sûr, mais les seniors sont de plus en plus nombreux à se laisser séduire. Même chose pour les parents solo ou pour toute personne qui, suite à un changement de vie, de ville, une rupture, cherche à faire des économies … ou ne se fait pas à l’idée de vivre seul. Pouvez-vous pour autant faire de la colocation partout ? Dans les faits, oui. Il existe même des colocations à la campagne. Mais la colocation reste un phénomène majoritairement urbain. Le site investissement-locatif.com a donc réalisé une étude sur les villes les plus intéressantes en matière de colocation. Comment évaluer le succès de votre colocation … avant d’investir ? Une fois que vous avez décidé d’investir dans une colocation, encore faut-il évaluer les chances de succès … surtout si vous ne résidez pas dans la commune visée. Concentrez-vous sur des communes dynamiques, tant sur le plan économique qu’immobilier. Le dynamisme de la ville, la présence d’universités cotées, la facilité d’accès (trains, aéroports, autoroutes) sont généralement de bons indicateurs pour attirer de jeunes actifs ou des étudiants. En revanche, si vous songez à une colocation de seniors, la qualité de vie, le climat, la convivialité seront des éléments à évaluer. Sans oublier la présence des services qui rassurent les personnes âgées. Des villes comme Saint-Malo ou Bayonne présentent ainsi des avantages non négligeables. Une fois la ville choisie, soyez attentif à la localisation. Un prix au m2 peu élevé vous assure un meilleur rendement. Mais les colocataires sont généralement urbains et aiment être proches des services, des transports et des commerces. Tout l’art de l’investissement locatif consiste donc à trouver le juste équilibre entre un emplacement où le prix au m2 est bas mais où la demande est réelle afin d’éviter tout risque de vacance locative. Pensez également au type de logement lui-même. Et à sa performance énergétique… En effet, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des logements classés E en 2034. Les immeubles des années 60 à 80 sont particulièrement énergivores. Des travaux d’isolation seront probablement nécessaires. L’avantage est que vous pourrez négocier le prix plus facilement : l’offre est là. Mais il vous faudra prévoir des travaux, ce que votre banque prend également en compte si vous empruntez. Calculer la rentabilité d’une colocation : la méthode Pour identifier les villes les plus prometteuses à la colocation, investissement-locatif.com s’est appuyé sur : Le taux de rendement net moyen que l’investisseur peut escompter après règlement des charges ; L’indicateur de tension immobilière (ITI). Il permet de comparer le nombre d’habitations disponibles et le pourcentage d’acquéreurs potentiels ; La moyenne des loyers mensuels par commune. Colocation : les villes – valeurs sûres Lille : dynamique et stratégique En tête du classement des villes propices à la colocation : Lille ! La capitale des Flandres offre un taux de rentabilité de 5 à 7% en colocation. Rien d’étonnant. Le dynamisme de la ville repose sur une économie tournée vers l’avenir. Le centre Euratechnologie, précurseur de la French Tech est aujourd’hui le premier incubateur français et le 10ème européen. Il est né en 2009 dans la métropole de Lille, qui accueille aussi EuraSanté, le 3ème pôle santé de France. Euralille est le 3e quartier d’affaires en France après la Défense à Paris et La Part-Dieu à Lyon. Et la ville est le 3e pôle universitaire européen. Située à 1 h de Paris en TGV et à 1h30 de la Belgique, Lille est à un emplacement stratégique en Europe. La ville dispose du réseau métropolitain le plus étendu après Paris. Et elle attire, pour son cadre de vie et sa convivialité, des habitants venus de toute la France, voire de toute l’Europe… Soit autant de personnes qui ont besoin de se loger et de sociabiliser. Malgré ce succès, les prix au m2 restent bien plus accessibles qu’à Paris. Marseille : miser sur la 2e ville de France Deuxième métropole du pays en nombre d’habitants (860 000), Marseille attire. Les prix de l’immobilier y ont fait un bond de 18 % ces 5 dernières années. Le taux de rentabilité net moyen y oscille entre 5 et 7,5 %. Mais pas d’affolement. L’investissement en colocation à Marseille reste très rentable. En effet, les prix de l’immobilier sont faibles, si vous les comparez aux autres villes de même taille. Ce qui promet des rendements locatifs plus élevés que dans d’autres localités similaires. En plus d’être la deuxième ville de France, Marseille est le premier port français et le cinquième port européen. C’est également le premier pôle économique du sud de la France. Côté étudiants, l’Université d’Aix-Marseille accueille 80 000 étudiants dont 10 000 internationaux chaque année. 90 000 autres se répartissent entre l’école Centrale Marseille, Epitech et Kedge Business School. Si vous comptez réaliser un investissement en colocation à Marseille, faites attention à la localisation du bien. Ce sont les cinq premiers arrondissements qui sont les plus demandés ! Les outsiders Il n’y a pas que dans les grandes métropoles que la demande de colocation existe. Toulouse bien sûr mais aussi Montpellier, ou Nancy, Grenoble et Saint-Etienne offrent de belles opportunités. Nancy, au cœur du Grand Est L’ancienne capitale des ducs de Lorraine dispose, au XXIe siècle, d’atouts multiples. Ville universitaire – 18% de la population est étudiante – on y trouve notamment le campus ARTEM au centre-ville qui réunit l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School (management) et Mines Nancy (technologie). C’est également une ville de recherche et d’innovation. Le technopôle de Nancy-Brabois à vocation médicale et scientifique a été créé dans les années 1970. Il accueille aujourd’hui près de 300 établissements, des organismes tels que l’INSERM, le CNRS, l’INRA. Depuis 2015, la métropole de Nancy est labellisée French Tech. La ville est facilement accessible par l’autoroute ou le train (Paris est à 1h30 en TGV). Le taux de rentabilité net moyen est de 6 à 8,5 %  Grenoble Moins attendue, Grenoble présente d’excellentes performances en termes d’investissement en colocation. A Grenoble, les prix de l’immobilier restent très accessibles. 5e ville étudiante selon le palmarès de l’Etudiant, elle est prisée des étudiants en Erasmus et des étudiants en 3e cycle. En 2021, elle apparaît dans le top 50 mondial des villes innovantes. Située à 1h30 de Lyon en train, à proximité des Alpes, la ville offre aussi un cadre de vie agréable. Certes les candidats à la colocation seront davantage des étudiants que des jeunes actifs, ce qui risque d’entraîner un fort turn-over, mais la vacance locative est peu probable. Saint-Etienne, l’alternative à Lyon Saint-Etienne de son côté n’en finit pas d’étonner. C’est l’une des villes de France où le coût du logement est le plus bas. La ville attire des étudiants (plus de 27 000 en 2019), mais elle est aussi un bassin d’emploi non négligeable. Le réseau d’entreprises présent est dynamique, et la métropole encourage la création d’entreprises. Elle met en place des infrastructures d’accompagnement (espaces de co-working, incubateurs et accélérateurs). Et cela fonctionne. Le nombre de créations d’entreprise a doublé entre 2015 et 2021. L’emploi attire à Saint-Etienne, mais aussi la qualité de vie. Le solde de la ville est positif. Elle attire les Lyonnais qui cherchent à rejoindre une ville à taille humaine et verte : la ville dispose de près de 700 hectares de parcs et jardins en centre-ville, soit presque 10% de sa superficie totale. Le réseau de transports en commun (tramway et bus) permet de se déplacer facilement et la ville est facilement accessible en train depuis Paris, Marseille et bien sur Lyon. Enfin la ville met à l’honneur la culture avec son musée d’art contemporain, la cité du design, ou encore l’architecture. Dotée du Zénith la plus grande salle de spectacle de la région, Saint-Etienne est également la ville qui a vu naître la première colocation dédiée à la musique : la coloc-a-son.

Le DPE, incontournable pour accéder au prêt immobilier ? Avant d’accorder un financement, les banques exigent de plus en plus souvent le DPE du logement. Lorsque le DPE s’invite chez votre banquier L’obtention d’un prêt était déjà difficile. La crise climatique la rendra-t-elle encore plus compliquée ? Pas forcément. Mais les objectifs posés par la Loi Climat sont ambitieux : en 2050 la totalité du parc immobilier français sera « basse consommation ». Cela correspond à un DPE noté A ou B. Or à l’heure actuelle, seuls 2 à 3 % de l’immobilier correspondent à ces critères. En quoi cela concerne-t-il votre investissement immobilier ? Maintenant, même les banques s’y mettent. Elles s’intéressent toujours à vos revenus et à votre reste à vivre, mais aussi à la performance énergétique du logement. Aujourd’hui, sans le DPE du bien, la banque peut refuser de vous financer. Certains établissements ne peuvent même plus finaliser un dossier de financement sans ce précieux sésame. Et ce, aussi bien pour un investissement locatif que pour une résidence principale ou secondaire. Un accès à l’emprunt plus compliqué L’accès à l’emprunt immobilier semble de plus en plus compliqué. Depuis janvier 2022, la réglementation du Haut Conseil de Stabilité Financière stipule que le taux d’effort ne peut dépasser 35%. En parallèle, les taux d’intérêt augmentent. Le taux d’usure pour le dernier trimestre 2022 aussi. « En 2022, l’emprunteur type est donc plus âgé, avec des revenus plus élevés, disposant d’un apport plus important, et il emprunte plus et plus longtemps » selon le site meilleurtaux.com. Une situation qui pénalise particulièrement les primo-accédants. L’évolution des revenus pose problème explique une banquière. « Les gens ont des situations professionnelles de plus en plus instables et le montage des dossiers devient donc plus complexe. Les prix s’envolent et les revenus, en face, ont tendance soit à se réduire, soit à être moins sûrs qu’auparavant. » Une réglementation plus sévère à la location De plus, il faut maintenant compter avec les coûts des travaux pour améliorer les performances énergétiques des logements. Et dans ce cadre, la loi Climat pèse de tout son poids sur les investisseurs. Dès janvier 2023, vous ne pourrez plus louer de logements dont la consommation dépasse 450 kilowattheures par m2 et par an. Suivront l’ensemble des logements G en 2025, puis des logements F en 2028 et enfin E en 2034. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, « les banques exigent maintenant systématiquement les devis et demandent à ce que le coût des travaux pour remettre (le logement) aux normes fasse partie du plan de financement» insiste Olivier Lendrevie, président du réseau de courtiers Cafpi. «Sinon elles n’ouvrent même pas le dossier». Si le logement a une note G ou F, les banques exigent un devis des travaux, ainsi que la note de DPE attendue suite à ces rénovations, sans oublier un justificatif de bonne réalisation des travaux « afin que le prêt entre en amortissement » rappelle un banquier. À prendre en compte dès l’achat Mieux vaut donc prendre ses précautions recommande Sylvain Lefèvre, président de la Centrale de Financement. « Avant d’acheter, il faut être accompagné d’un professionnel qui saura donner une vision globale en chiffrant les travaux nécessaires à l’amélioration de l’étiquette énergétique du logement. Il est conseillé de prévoir un allongement des délais dans la promesse de vente qui peut passer de 45 à 60 jours pour avoir le temps d’effectuer ces démarches. » Si l’investissement locatif concerne un immeuble « qui doit faire l’objet d’une réhabilitation lourde avec le changement de fenêtres, du mode de chauffage, nous demandons une maîtrise d’œuvre ou l’intervention d’un architecte afin que les délais de réalisation des travaux soient tenus. Car les travaux ne peuvent pas excéder le différé de remboursement du prêt, fixé à 24 mois maximum. » Une obligation qui concerne autant les investisseurs que les primo-accédants explique Sylvain Lefèvre. Ces derniers « disposant d’un budget contraint, achètent souvent des biens de qualité moyenne, mal isolés. Si les dépenses d’énergie doublent, ils ne pourront plus payer ces dépenses contraintes ! En l’absence de travaux, ils peuvent cependant obtenir leur crédit à condition de disposer d’un reste à vivre correct. En revanche, dans le cas d’un logement situé dans un marché immobilier détendu, nous les prévenons que leur demande de prêt sera refusée s’ils ne réalisent pas de travaux. » Des prêts spécifiques pour acheter et améliorer les performances énergétiques Si le DPE est nécessaire pour obtenir un prêt immobilier, vous pouvez intégrer les travaux au plan de financement. A la Centrale de Financement, explique Sylvain Lefèvre, « nous prévoyons un seul prêt qui sera composé de deux tranches, l’une finançant l’acquisition du bien et l’autre les travaux ». D’autres établissements lancent des crédits spécifiques à la rénovation énergétique ( «Prêt Travaux Verts» lancé par le Crédit Agricole d’Ile-de-France ; crédit «Avance Rénovation» de la Banque postale et le Crédit Mutuel, crédits pour l’isolation thermique chez Action Logement…) En exigeant préalablement le DPE à tout prêt immobilier, les banques deviennent des acteurs – encore méconnus – de la rénovation énergétique. Une implication certes commerciale mais nécessaire. Les bâtiments représentent un cinquième des émissions de gaz à effet de serre en France !

L’investissement locatif en colocation pour accroître son patrimoine immobilier : une formule séduisante pour les propriétaires, surtout quand ils n’ont quasiment rien à faire. Monsieur L., propriétaire à Lille de deux appartements, a opté pour cette stratégie depuis maintenant 7 ans et en tire toute satisfaction ! Objectif investissement COOLOC : Pourquoi investir dans la colocation ? Monsieur L. : J’ai commencé car l’investissement locatif me permettait d’accroître mon patrimoine, avec l’effet de levier de l’emprunt. Quand j’ai eu ma résidence principale, l’idée était de me constituer un patrimoine immobilier et d’investir dans du locatif. Je recherchais des rendements intéressants dans le locatif. J’ai entendu parlé à ce moment de Colocatère. Je les ai contactés. Ils m’ont expliqué ce qu’ils faisaient. Ils avaient déjà quelques maisons à leur actif. Je leur ai expliqué, de mon côté, ce que je cherchais : un bien rentable. Par leur intermédiaire, j’ai acheté une maison à Lille Fives, un quartier plutôt populaire, en 2012. Et ce sont eux qui ont tout géré. Ce qui m’a intéressé, c’était la rentabilité. Louée nue à une seule famille, la maison rapportait 800-900€ par mois. En colocation, elle pouvait rapporter 1 600€ par mois. Bien sûr, il fallait un investissement d’une certaine importance pour la remettre en état, faire les travaux et proposer un environnement optimal aux colocataires. Je n’avais pas le budget car celui-ci devait être en lien avec la rentabilité. A l’époque, Colocatère m’a mis en contact avec un courtier en crédit. Ce dernier m’a proposé un crédit qui pouvait s’autofinancer. Ils m’ont trouvé un bien. Nous avons fait une simulation. Je n’ai eu besoin d’aucun apport. La maison m’a coûté 257 000€, travaux compris, et s’autofinance. L’autofinancement court sur 20 ans. Il couvre l’emprunt qui est remboursé grâce au loyer. Bien sûr, il y a parfois des frais annexes. Cela fait 6-7 ans que j’ai cette maison. J’ai dû changer un frigo. Il y a toujours deux ou trois petites choses qui cassent, cela fait partie du jeu et ce n’est pas couvert par l’autofinancement. Accroître son patrimoine immobilier COOLOC : Et vous avez recommencé quelques années plus tard ? Monsieur L. : En 2017, j’ai réitéré toujours dans l’optique d’accroître mon patrimoine immobilier. J’avais été séduit par mon premier achat. J’ai ensuite acheté un appartement dans le quartier Vauban. Il est situé à proximité de la faculté catholique de Lille et du centre-ville, dans le quartier étudiant. Il fait 90 m2 et compte 4 chambres. Là encore, j’ai fait appel à Colocatère pour gérer mon patrimoine immobilier. En 5 ans, leur concept a bien évolué. C’est plus recherché, la qualité du produit fini est supérieure. Ils se sont structurés pour proposer des biens haut de gamme. COOLOC : Et les profils des colocataires changent ? Monsieur L. : Les colocataires sont différents. La maison de Fives intéresse davantage les jeunes actifs. Elle est située à proximité d’une ligne de métro, n’est pas très loin de Villeneuve d’Ascq où il y a beaucoup d’entreprises . L’appartement du quartier Vauban est 100% étudiant, avec des profils très jeunes, à partir de 17 ans. Certains locataires restent 3-4 ans. Mais il y en a toujours un ou deux qui bougent tous les ans. Je ne m’occupe pas de cette partie de gestion. J’avoue que je n’ai vu le bien que deux fois. Une fois pour le visiter, et une seconde fois après les travaux. Ensuite, je n’y ai plus jamais remis les pieds. Je suis en contact avec les personnes qui gèrent les colocations, mais c’est tout. Une opération fiscalement intéressante COOLOC : Il est plus intéressant de le faire gérer ou de s’en occuper soi-même ? Monsieur L : Avec ce système, les loyers sont versés régulièrement. S’il y a un problème, les gestionnaires m’en font part. Ils me demandent si je souhaite le gérer moi-même. En règle générale, je fais appel à eux. Avec la massification, ils ont des tarifs intéressants pour changer un canapé ou un frigo. La seule chose que je doive vraiment faire, c’est gérer la comptabilité. COOLOC : Êtes-vous loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Monsieur L : J’ai fait le choix d’être en LMNP pour créer de la charge d’amortissement. Fiscalement, cela permet de ne pas être imposable. On crée un déficit qui est valable 10 ans. Au bout de 10 ans, on perd le bénéfice. D’où l’intérêt, quand on arrive vers la fin des 10 ans, de racheter un bien, pour s’appuyer sur le déficit du deuxième bien sans payer d’impôts sur le premier. Et c’est tout à fait légal. Louer en colocation pour avoir des locataires rapidement COOLOC : Aviez-vous des appréhensions à louer en colocation ? Par exemple une dégradation plus rapide des biens ? Monsieur L. : En colocation, on trouve des locataires plus rapidement. Par exemple, en pensant à ajouter des détails sympas comme une télévision. J’ai vu que certaines maisons étaient équipées de babyfoot. Tout est pensé pour vivre en communauté. J’ai même eu le cas de deux personnes qui ont fait tout ce qu’elles pouvaient pour avoir la seule chambre qui restait disponible dans la colocation. Quand il s’agit d’étudiants, les parents sont rassurés par la colocation car leur enfant n’est pas tout seul. Alors bien sûr, il y a des choses qui s’usent mais la rentabilité permet de maintenir son bien dans un état plus que correct. A partir du moment où vous aimez vivre avec les autres, je recommande la colocation. En commun, vous avez des choses que vous n’auriez jamais seul. Et aujourd’hui, les gens aiment bien disposer des choses rapidement. Ils arrivent, ils branchent leur ordinateur et ils ont déjà le wifi. Ils ont leur couette. S’ils veulent cuisiner, il y a tout ce qu’il faut. Cela simplifie la vie. Certes, avec un petit surcoût, mais c’est du gagnant-gagnant.

Valoriser votre bien immobilier, c’est la clef pour louer facilement. Cela malgré des défauts qui peuvent sembler rédhibitoires aux éventuels locataires. Mais aucun défaut n’est irréversible, même dans l’immobilier. L’aménagement, les clefs d’une location réussie Un papier peint -trop- original ; des meubles qui ont -mal- vécu et survivent à grand-peine aux aléas du quotidien, une salle de bains un peu trop vintage avec chauffe-eau d’époque en équilibre au-dessus de la baignoire… Louer un bien ayant un vécu, certes, c’est une idée. Mais est-ce le meilleur moyen de valoriser le logement que vous mettez en location ? Vos locataires ont besoin de se sentir chez eux, et un bien optimisé est un logement qui leur permet de se projeter. « J’avais un très joli tissu mural fleuri sur un seul mur du salon, témoigne Richard, propriétaire parisien. Lorsque j’ai décidé de louer mon appartement, j’ai dû le retirer. En effet, il donnait un style à la pièce qui risquait de rebuter les locataires potentiels. » Hé oui, pour séduire les locataires, et encore plus les colocataires qui peuvent avoir des goûts différents, le plus simple est de proposer un logement épuré. Il suffit parfois de quelques travaux : refaire les peintures – en évitant les couleurs trop vives bien sûr. Vous pouvez aussi poser un revêtement au sol, que ce soit du parquet ou du jonc de mer, voire de la moquette. Mais dans ce dernier cas, faites attention. Elle risque de se tâcher vite et d’attirer trop d’acariens. Préférez un revêtement qui puisse se nettoyer facilement. Si vous proposez une location meublée, il suffit de choisir des meubles simples qui s’harmonisent. Si vous êtes fan de recyclage, vous pouvez également mettre quelques meubles upcyclés. Ils donnent une touche originale à la location, mais sans exagérer non plus. Vous pouvez également mettre des miroirs, des plantes, des cadres qui apportent de la personnalité. D’une manière générale, n’hésitez pas à indiquer également tous les équipements ou travaux originaux qui donneront de la valeur à votre location. Que faire en cas de DPE peu performant ? Autre défaut redoutable si vous cherchez à louer votre bien, un DPE peu performant. Si la facture d’énergie est trop importante, les candidats ne se presseront pas en foule dans votre logement. Si vous pensez à un investissement locatif, sachez que les biens construits récemment bénéficient d’une meilleure isolation thermique. Pour les biens plus anciens, il existe des aides, dans le cadre de la lutte contre les passoires thermiques. Les défauts liés au quartier L’environnement ! Ce facteur est redoutable. Vous aurez beau proposer un logement moderne, agréable, doté d’équipements exceptionnels… Si le quartier ne convient pas, les chances de le louer s’amenuisent. Si vous n’avez pas encore acheté votre bien pour réaliser un investissement locatif, n’hésitez pas à faire une étude de marché : quelle est la typologie des habitants dans ce quartier ? Y a-t-il beaucoup de commerces, de services, d’écoles, de restaurants, de loisirs ? Est-il facilement accessible ? Cela vous donnera une idée du type de locataires intéressés par votre logement. Certains pourront apprécier un quartier calme. D’autres préféreront un environnement plus animé. Si vous avez des familles parmi vos locataires, ces derniers seront sensibles à la réputation des écoles du quartier. Que votre bien à louer soit une location ou une co-location, l’important est de savoir qui sera susceptible d’être intéressé pour venir vivre dans votre logement… et donc de l’organiser en conséquence. Des défauts … extérieurs à la location Le logement est situé dans une rue très passante, à proximité d’une route, d’une voie de chemin de fer ou d’un métro aérien ? La location sera plus compliquée, à moins de faire les travaux d’isolation acoustique nécessaires, ce qui augmentera la valeur de l’appartement. Si votre logement en location est situé dans une métropole où le marché locatif est tendu, cela ne devrait pas poser de problème. Sachez que la présence d’un bar nocturne, d’un restaurant en bas de l’immeuble avec les bruits et odeurs que cela suppose, est un défaut que le propriétaire est dans l’obligation de communiquer au locataire. Pallier le manque de lumière naturelle Vous ne pouvez rien y faire. Mais la mauvaise exposition d’un logement n’attire pas les locataires. N’hésitez pas à rendre le logement le plus lumineux possible avec des peintures et des meubles clairs, un aménagement ingénieux des sources d’éclairages et un jeu de miroirs pour éclairer le logement. Des voisins si proches Chacun apprécie et a le droit à l’intimité. Mais que faire avec des vis-à-vis trop proches qui voient tout ce qui se passe chez vous. Afin de relativiser le problème, n’hésitez pas à mettre en place des voilages ou des caches suffisamment épais pour que vos locataires aient une vie privée, mais qui laissent passer la lumière du jour. Quid de l’étage ? Valoriser son bien demande parfois des sacrifices… mais pour la bonne cause. Ainsi, en location, deux étages ont mauvaise réputation : le rez-de chaussée. Qu’il soit sur cour ou sur rue, il est associé au bruit, au risque d’intrusion et donc de danger, manque de lumière et d’intimité. Mais ce n’est pas un défaut rédhibitoire si vous le prenez en compte. Abaisser le loyer (environs 10-15% pour un logement situé côté cour, 15-20% côté rue) vous permettra de le louer plus facilement. Les étages élevés ont plutôt la cote … sauf s’ils sont sans ascenseur. A partir du 4° étage, vos locataires seront plutôt jeunes. Et un peu de sport ne devrait pas leur faire peur. En revanche, avec un ascenseur, plus l’étage est élevé et sans vis-à-vis, plus vous pourrez le louer facilement. Mettre en valeur son bien … en regagnant l’espace perdu Le problème se pose particulièrement dans les grandes métropoles ou dans les logements atypiques. Les longs couloirs, recoins, espaces perdus sont autant de défauts aux yeux de colocataires qui partagent l’espace. N’hésitez pas à entreprendre des travaux de restructuration afin d’amplifier les volumes, de donner de l’espace afin de rendre votre bien irrésistible et qu’il ne soit jamais vide.

La colocation, un investissement immobilier à haut potentiel ? C’est en tout cas l’avis de Vincent Edmond, expert en immobilier, qui partage son expérience et son savoir-faire avec plus de 400 investisseurs particuliers dans toute la France. La colocation « permet d’obtenir des niveaux de rentabilité élevés tout en ayant un patrimoine qui prend de la valeur dans le temps ». Investissement immobilier : les avantages de la colocation COOLOC : Quels sont les avantages de la colocation par rapport à d’autres types d’investissement immobilier ? Vincent Edmond : On ne peut pas dire que c’est la stratégie immobilière la plus rentable notamment comparée à la location saisonnière ou de courte durée. Mais à mon sens c’est celle qui s’optimise le mieux en temps, en rentabilité et en énergie déployée. Ce qui m’a attiré, au départ, c’était la possibilité de mettre en place une stratégie d’exploitation moins chronophage et plus simple à gérer que la location saisonnière. Le turn over, en colocation, est beaucoup plus limité. Au contraire, en location courte durée, il est de 3-4 jours, voire tous les jours dans certains cas. En colocation, en revanche, les étudiants – qui représentent 30% des locataires de nos clients – restent en moyenne entre 6 et 9 mois. Les jeunes actifs – 60% de nos locataires- restent 2 ans voire davantage. Il arrive qu’il y ait des périodes de moyenne durée, 3 ou 4 mois, mais tout dépend du moment de l’année. COOLOC : Quels sont les avantages de la colocation par rapport à une location classique ? Vincent Edmond : A mon sens, il en existe plusieurs. Dans une location classique, il est plus compliqué d’atteindre des loyers élevés car on loue à une seule personne. Il faut compter aussi avec les limites du marché local, même dans une ville où le loyer n’est pas encadré. Si les studios et les colocations existantes sur le marché sont à 500 €, vous ne pouvez proposer une location à 2 000 €. La colocation, cela signifie aussi plusieurs loyers qui rentrent. Elle permet de diviser les risques potentiels. Même si on sélectionne des profils viables, on n’est jamais à l’abri d’un départ soudain. Le confinement a été assez représentatif. Certains de nos clients ont eu des départs de locataires. Mais l’impact a été minime. Louer à plusieurs personnes permet de lisser les risques. En revanche, dans une location classique, lorsque le locataire part, on passe de 100% de loyer à 0%. Louer à 3 ou 4 personnes permet de maintenir un fond de roulement qui reste opérationnel. C’est un très gros avantage. Un investissement locatif … avec une rentabilité à 2 chiffres COOLOC : En termes de chiffres, quel est le rendement pour vos clients qui réalisent un investissement immobilier en colocation ? Vincent Edmond : Lorsque nos clients suivent étape par étape nos conseils pour mettre en place une colocation de standing, il n’est pas rare d’avoir une rentabilité à 2 chiffres sur une opération réalisée correctement. Pour une opération de 180 000 à 220 000 € tout frais confondus (achats, travaux de rénovation, mobiliers et frais divers compris), vous pouvez compter sur un bénéfice net après impôts qui varie de 300 à 600 € mensuels, voir plus pour certains de nos clients qui sont arrivés à obtenir des bénéfices mensuels de 900 à 1 000 €. Mais globalement la rentabilité moyenne pour nos clients tourne autour de 300 à 500 € net par mois. COOLOC : Est-ce que la colocation reste intéressante dans les zones où le loyer est encadré ? Certes, dans les zones où les loyers sont encadrés, nous avons des restrictions particulières. Nous verrons sur la durée comment les lois évoluent mais à l’heure actuelle, nous réussissons à en limiter l’impact. Nous nous sommes spécialisés dans la mise en place de colocations haut de gamme. Notre credo, c’est que les co-locataires n’ont qu’à poser leurs valises. Ils bénéficient de tous les services offerts par l’appartement : pas besoin d’acheter de meubles, ni de s’occuper de la connexion internet. Dans certains cas, c’est quasi de l’hôtellerie. Ainsi, nos clients mettent en place un service de ménage une fois par semaine ou toutes les deux semaines. Avec ce type de services, nous pouvons appliquer des loyers qui sont un peu au-dessus du marché. Les co-locataires, eux, sont heureux d’avoir un lieu de vie équipé et agréable à vivre sans les lourdeurs administratives. Quels inconvénients ? COOLOC : La gestion locative en colocation ne prend-elle pas beaucoup plus de temps que dans une colocation classique ? Vincent Edmond : Réaliser un investissement immobilier locatif est une chose, la gestion locative en est une autre. Une colocation de 4 personnes, ça se gère. Mais si vous investissez dans 3, 4 ou 5 biens, multipliés par le nombre de colocataires, cela devient compliqué à gérer. Surtout si vous vous occupez à titre personnel de la gestion. Pour répondre à cela, nous développons continuellement des stratégies et des techniques de gestion locative pour automatiser au maximum les différentes actions d’un bailleur sur ses colocations. En apparence, il s’agit de petites optimisations ici et là. Mais si vous faites la somme globale des tâches d’un bailleur, elles apportent une vraie différence. Par exemple, tous nos clients mettent en place un livret d’accueil dans chaque colocation. Il reprend tous les petits tracas qui peuvent survenir au quotidien. L’objectif est que les colocataires puissent se débrouiller seuls dans un premier temps. Le livret explique par exemple comment intervenir s’il y a une coupure de courant. Qui contacter si la coupure perdure même après être intervenu sur le tableau électrique ? Que faire s’il y a une fuite d’eau ? Cela peut paraître anodin. Mais lorsque vous avez comme locataires des étudiants ou des jeunes actifs qui viennent de quitter le toit familial et arrivent pour la première fois dans une colocation, ils n’ont pas encore les bons réflexes. Leur premier geste est d’appeler le propriétaire. Le livret d’accueil leur explique ce qu’ils doivent faire avant. Et le propriétaire n’est pas continuellement sollicité. Il existe une demande pour la colocation COOLOC : On entend dire également que la demande pour la colocation est limitée, que les gens préfèrent habiter seuls ? Vincent Edmond : C’est une fausse croyance. Nous avons plus de 400 clients qui ont investi dans toute la France, ce qui nous donne une visibilité au niveau national. En France, nous avons un train de retard comparé à nos voisins. Pour les nouvelles générations et les jeunes actifs, la co-location devient un véritable mode de vie à l’heure où la population est de plus en plus mobile et où les loyers pour vivre seul sont de plus en plus élevés. Les studios sont devenus rares et nécessitent d’avoir une situation financière bien au-delà des standards, idem pour les garants. Alors OUI la co-location apporte une réponse pertinente à l’évolution du marché et attire de plus en plus de profils, étudiants, jeunes actifs, séniors, cadres en déplacement etc… Au travers de notre stratégie d’investissement, nous ne cherchons pas à tout prix à réaliser un investissement immobilier dans les grandes métropoles. D’ailleurs, ce n’est pas à Paris ou ni même au centre de Toulouse qu’on atteint des sommets de rentabilité puisque les prix au m2 sont très élevés et non négociables pour la plupart. Nous visons plutôt les villes moyennes dynamiques. Nous ne privilégions pas non plus les centres villes mais la deuxième tranche, légèrement excentrée mais où il existe une demande locative. Notre stratégie consiste à trouver des biens dont on peut négocier le prix d’achat au maximum, faire des travaux de rénovation et apporter une valeur patrimoniale au bien. Cela fonctionne car nous travaillons comme s’il s’agissait de lancer un nouveau produit. Nous réalisons d’abord une étude de marché, pour vérifier et valider qu’il y a un besoin, une demande pour la colocation. L’étude de marché définit l’emplacement, les profils de locataires (étudiants, actifs, jeunes seniors…). Ensuite seulement, nous mettons en place et lançons le produit proprement dit. Les meilleures villes où réaliser une colocation COOLOC : quels sont les endroits où acheter des biens pour en faire des colocations ? Vincent Edmond : Nous ne nous projetons pas forcément sur les villes où nous avons déjà eu des résultats. Or la plupart des gens veulent faire comme les autres. Si j’ai fait une opération viable à Marseille, mes clients vont vouloir investir à Marseille (rires). Il existe souvent, à proximité de l’endroit où vous résidez, des opportunités de prospection et d’investissements. L’étude de marché vous permettra de vous rendre compte si le marché local est viable ou pas. Parmi nos clients, beaucoup de jeunes actifs vivent en région parisienne. Ils ne peuvent obtenir le budget de départ pour un investissement local. Dans ce cas, ils s’orientent sur un investissement à distance. De notre côté, nous avons développé une véritable expertise sur ce sujet. Cela nous permet, par exemple, d’accompagner un Parisien pour investir à Toulouse, à Marseille ou encore dans d’autres villes de France où les prix sont plus accessibles. J’aime bien dire que lorsque l’on investit dans l’immobilier, il faut arriver à trouver l’équilibre entre investissement rentable et investissement patrimonial. Un bien patrimonial va prendre de la valeur dans le temps, ne sera pas ou très peu rentable à court terme et vice-versa sur un bien à forte rentabilité. C’est donc un juste équilibre qu’il faut maîtriser pour savoir où mettre les pieds. Ne pas se lancer les yeux fermés COOLOC : Pourquoi une formation pour réaliser un investissement immobilier locatif dédié à la colocation ? Vincent Edmond : Investir dans la colocation, ça s’étudie vraiment. Il ne faut pas se dire : « je vais réaliser un investissement immobilier et je verrai après à qui je peux le louer ». J’ai vu beaucoup de gens se brûler les ailes comme ça. Ils ont lu quelques articles et visité quelques sites et ils pensent qu’ils peuvent réaliser des opérations viables comme tout le monde. C’est la magie d’internet : tout semble facile, mais dans la réalité, il s’agit d’opérations complexes. Nous conseillons donc à nos clients d’adopter une vision de chef d’entreprise. En effet, investir dans l’immobilier, selon moi, c’est être un chef d’entreprise. Il suffit de voir l’étendue des compétences nécessaires pour acquérir et réussir une opération, et la rendre viable et pérenne : mise en place du projet, des objectifs, stratégie de prospection, recherche de financements, suivi des travaux, gestion locative… Il est possible de se lancer à condition d’avoir suivi une formation particulière sur la stratégie qu’on veut développer. Cela peut être de la location classique, de l’achat-revente, de la colocation… Il ne faut surtout pas croire que, puisque ça a fonctionné pour les autres, cela fonctionnera pour nous. De notre côté, nous formons et accompagnons des particuliers qui n’ont aucune connaissance immobilière au départ pour se lancer comme investisseurs et ainsi réussir à construire un patrimoine immobilier sans faire d’erreurs tout en ayant une rentabilité intéressante. Des investisseurs aux profils variés COOLOC : qui sont vos clients ? Vincent Edmond : Nous avons un peu de tout mais trois types de profils se dégagent : Nous avons des jeunes âgés de 22-25 ans en fin d‘études. Ils sont de plus en plus nombreux. Avant même de commencer à travailler, ils cherchent des solutions alternatives pour générer des revenus complémentaires. Ils ne veulent pas entrer dans le système du métro-boulot-dodo. Ils veulent se former dans le domaine de l’immobilier pour apprendre à générer des revenus complémentaires et ne pas attendre de dépendre d’un salaire ou de profiter d’une retraite qui n’existera peut-être plus ou alors a minima. C’est très motivant, pour moi, de voir ces « jeunes pousses » qui ont la fibre entrepreneuriale et qui veulent être indépendants. Ils n’ont pas encore une vision patrimoniale à long terme. Ils arrivent en pensant faire beaucoup d’argent facilement et notre rôle ici est de les recadrer : il est possible de générer des revenus complémentaires, mais cela doit rentrer dans une dynamique patrimoniale. Il s’agit de projets qui se construisent sur 5-10-15 ans et non pas un an ou deux. Nous avons aussi des jeunes actifs et cadres de 25-35 ans. Ils ont déjà une stabilité salariale. Parmi eux, on distingue deux profils : Ceux qui veulent opérer une transition professionnelle ou entreprendre. Ils ont cependant peur de lâcher leur emploi actuel. Ils cherchent donc des moyens pour générer des revenus complémentaires pour réaliser leurs projets. Les cadres qui ont de l’argent et qui veulent construire un patrimoine rentable sur le long terme. Enfin nous avons des profils de 35-45 ans. Ils possèdent déjà un patrimoine classique et veulent se diversifier. Ce type de clients va chercher à développer une stratégie à haute rentabilité. Ils pensent donc à intégrer de la colocation dans leur patrimoine. Le ticket d’entrée est accessible puisque nos clients se lancent avec un budget allant de 180 000 à 200/300 000 €. Un an… pour se lancer dans l’investissement immobilier Pour ceux qui souhaitent se lancer, même en partant de zéro, notre programme de formation et d’accompagnement dure un an afin de leur permettre de réaliser leurs opérations avec toutes les fondations théoriques requises et les outils indispensables à la réussite de l’opération. Notre objectif est que, lorsque le client arrive, il puisse réaliser sa 1ère opération dans l’année. Ensuite cela dépend de chacun. Certains auront besoin de deux ans pour réaliser une première opération. D’autres, en un an, auront réalisé 2 ou 3 opérations. Enfin, nos clients ont la possibilité, soit de se lancer seuls, soient d’être accompagnés par nos experts. Notre rôle ici est d’accompagner les clients qui souhaitent l’être de A à Z dans leur projet. Cela permet à ceux qui ont peur de franchir le cap de ne pas être frustrés et de réaliser une opération entièrement sécurisée en dépit de leurs angoisses.

Quel meilleur témoin que le chasseur immobilier pour identifier les tendances du marché ? Mandaté par des clients pour trouver le bien de leurs rêves, le chasseur immobilier a une place privilégiée pour identifier les grandes tendances en matière d’immobilier ; qu’il s’agisse de la demande comme de l’offre disponible, raconte Christine Pelosse co-fondatrice de Homelike Home, agence de dénicheurs d’appartements et présidente de la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers. Chasseur immobilier, une approche complètement différente COOLOC : Qu’est-ce qu’un chasseur immobilier ? Christine Pelosse : Le principe est le même que celui des chasseurs de têtes, sauf que nous recherchons des appartements ou des bureaux et locaux commerciaux. Soit nos clients sont débordés et n’ont pas le temps de chercher un appartement. Soit ils ne sont tout simplement pas sur place. Nous travaillons pour des étrangers qui veulent acheter un pied-à-terre, ou des personnes qui habitent en province et dont l’enfant vient faire des études à Paris. Ils profitent de l’occasion pour réaliser un investissement immobilier. Nous les accompagnons tout le long du processus, depuis le cahier des charges jusqu’à ce qu’ils aient les clefs… et parfois au-delà. Il nous arrive de suivre les travaux : l’une de nos associées est architecte. Nous pouvons conseiller nos clients dans ce domaine. Dans l’équipe, nous avons toutes une réelle accointance avec le bâti en général. Dès que l’une d’entre nous rentre dans un lieu, elle peut en estimer tout de suite le potentiel. Une équipe de chasseurs qui ne vient pas de l’immobilier COOLOC : Quelles sont les spécificités de Homelike Home ? Christine Pelosse : Nous sommes quatre associées, Lara Bel à Bordeaux, Olivia Sanson qui est architecte, Dominique Geoffray qui s’occupe plus particulièrement de Homelike Office, avec la chasse de bureaux, locaux professionnels mais aussi commerciaux. Et moi-même. J’ai longtemps travaillé dans le marketing, le contrôle de gestion, les médias. J’ai repris mes études et j’ai fait l’École Boulle. Plus tard, j’ai fait un MBA – je reprends régulièrement des études. J’ai créé Homelike Home en 2003 seule puis je me suis associée avec Lara Bel qui rentrait de New York et avait entendu parlé du concept de chasse immobilière là bas. Aucune d’entre nous ne vient de l’immobilier. Certaines sont ingénieurs de formation, d’autres architectes, nous avons aussi des enseignants. C’est une équipe éclectique et c’est très enrichissant et agréable au quotidien. Chasseur immobilier : défendre les intérêts de l’acheteur Cooloc : Concrètement, quelle est votre approche ? Christine Pelosse : Nous défendons les intérêts des acheteurs. Nous ne proposons pas de produits à la vente, nous n’avons donc aucun conflit d’intérêt. Nous conseillons nos clients, nous visitons pour eux et communiquons avec eux en direct de façon numérique. Nous ne les poussons à acheter que quand le produit leur correspond à 90%. Au départ, nous définissons un cahier des charges avec notre client. Nous lui demandons également un mandat de recherche exclusif de trois mois, qui est tacitement reconduit. Nous l’accompagnons pas à pas jusqu’à la vente définitive. Pour certains clients étrangers, nous pouvons aller jusqu’à les aider dans leur installation, inscrire les enfants à l’école… Nous avons également un impératif : notre client doit pouvoir revendre facilement le bien que nous lui faisons acheter, et ce, quel que soit le marché. C’est la raison pour laquelle nous ne sommes pas friandes de souplex – ces duplex qui se partagent entre rez-de-chaussée et sous-sol-, ni de 6ème étage sans ascenseur… A moins qu’il ne s’agisse d’une très bonne affaire à 6 000 €/m2… ce qui ne se trouve plus à Paris ! Des chasseurs pour tous COOLOC : qui sont vos clients ? Christine Pelosse : Nous avons tous types de profils. Au départ, nos clients étaient principalement des étrangers. Nous en avons beaucoup moins maintenant. Entre les attentats, le mouvement des gilets jaunes et les grèves, la France est délaissée au profit d’autres pays plus dynamiques comme l’Espagne ou le Portugal. Nous avons quelques primo-accédants mais finalement assez peu. Acheter à Paris est compliqué et très, très cher. La ville est moins abordable, et de fait, de moins en moins éclectique. Nous avons aussi un autre type de clientèle qui cherche un pied-à-terre. Par exemple, en 2019, nous avions beaucoup de clients étrangers qui se tournaient vers la France en raison du Brexit. L’une de nos collaboratrices a passé plusieurs années à Londres et sait très bien quels sont les quartiers de Paris qui correspondent plus ou moins aux quartiers londoniens, ce qui facilite le conseil. Nous avons aussi des familles recomposées. A Paris, un couple sur deux divorce. Trouver un appartement dans ces conditions est difficile. Il s’agit de familles qui comptent 2 voire 3 ou 4 enfants. Les parents travaillent et ne peuvent tout lâcher pour visiter un appartement. Depuis 3-4 ans, nous avons cependant moins de demandes de famille à Paris, car les prix sont trop élevés. Plus rapide que de se décider pour une paire de chaussure Aujourd’hui, à Paris, si l’on trouve le produit qui plaît, on se décide plus vite que si on achetait une paire de chaussures. On sait qu’il n’y a qu’un produit de ce type sur le marché. Et si on ne se décide pas immédiatement, on risque de ne rien retrouver avant 6 mois. Il existe, à Paris un tel déséquilibre entre l’offre et la demande qu’il faut être extrêmement réactif et disposer de produits en off market. Au fil du temps, nous avons construit des relations privilégiées avec les agences. Elles nous appellent avant de mettre un produit sur le marché. Nous avons également fondé la FNCI, la Fédération Nationale des Chasseurs Immobiliers, dont je suis actuellement présidente. Si nous avons une offre pour un appartement qui ne correspond pas à l’un de nos clients, je le propose à la FNCI. A chaque fois, cela intéresse un autre chasseur immobilier pour l’un de ses clients. Savoir ce qui convient au client COOLOC : Comment trouvez-vous les biens qui conviennent à vos clients ? Christine Pelosse : Trouver le bien qui convient au client, c’est le secret du chasseur. Nous avons un cahier des charges contenant les critères objectifs (luminosité, étage, surface…). Mais nous devons aussi tenir compte d’une part de subjectivité. Le métier de chasseur suppose aussi d’être un peu psy. Nous avons un rôle de confident. Notre client nous délègue l’achat le plus important de sa vie. Sa maison, c’est l’endroit où il se recentre, se retrouve… Avoir une relation de confiance est donc très important. Nous devons comprendre exactement ce qu’il cherche et ce qui lui plaira. Travailler en fonction de la personnalité du client Nos chargées de recherche travaillent en fonction du cahier des charges, mais aussi de la personnalité du client. Certains ont une personnalité d’artiste, et seront heureux dans un appartement un peu atypique. D’autres sont plus à l’aise dans un environnement très organisé, avec des murs parfaitement droits… Notre mission est de nous adapter. In fine, il arrive que le client achète un bien qui ne corresponde pas au cahier des charges. COOLOC : Et une fois l’achat réalisé, suivez-vous vos clients ? Christine Pelosse : Il est arrivé souvent que des clients reviennent nous voir, par exemple pour revendre leur bien et racheter autre chose, parce qu’ils se marient, divorcent, se remarient, changent de vie, changent de job, partent à l’étranger… Finalement nous accompagnons nos clients au cours des phases importantes de leur vie, qui entraînent un gros changement. Investissement locatif : élargir le choix des possibles COOLOC : Vos clients réalisent-ils des investissements locatifs ? Christine Pelosse : Pour l’instant, peu d’entre eux l’ont fait. Mais c’est un aspect que nous voulons développer pour 2020. De plus en plus de gens se rendent compte que, vu le niveau de leur retraite, ils vont avoir besoin d’un patrimoine immobilier pour s’assurer des revenus complémentaires. Nous les accompagnons donc sur leurs investissements immobiliers. Pour l’instant, les demandes restent classiques : studios, petites surfaces… Or, la rentabilité à Paris est nulle aujourd’hui. Nous cherchons donc à les emmener sur des villes de la région parisienne qui bénéficieront du développement du Grand Paris, vers le nord et l’est : Champigny, Villiers sur Marne… Le métro va y arriver dans les 5 prochaines années et notre idée est d’être déjà présent sur ces villes. Nous accompagnons aussi nos clients pour des investissements locatifs en province, par exemple à Lyon. Nous avons des clients parisiens qui veulent investir à Bordeaux. Le charme discret de la province COOLOC : vous vous développez en province. Quelle est votre stratégie ? Christine Pelosse : Aujourd’hui la province est un marché de report ou qui va le devenir. J’en suis persuadée. En province, il n’y avait pas de grèves. A Lyon, les transports fonctionnent bien, comme à Bordeaux, en dehors des jours de manifestation. La France est très centralisée autour de Paris. Mais je pense qu’il va y avoir un gros report sur la province. Les gens n’hésitent plus à aller y chercher du travail. Et la tendance au télétravail va accentuer cet aspect. De notre côté, nous n’avons pas de stratégie de développement prédéfinie. Notre histoire se nourrit de rencontres. Si nous nous implantons dans une ville, c’est parce que nous avons rencontré une personne formidable et qui nous fait penser : « mais oui, pourquoi ne pas ouvrir une antenne à Nantes ou à Nice? ». Notre métier, tout comme notre manière d’être repose fondamentalement sur l’humain. Homelike Home est présent à Paris depuis 2003 mais aussi à Bordeaux, Aix-en-Provence, Lyon et en Normandie. D’autres développements sont prévus pour 2020. Homelike Home a pour ambition d’ouvrir plusieurs villes comme : Rennes, Nantes, Nice et Clermont Ferrand.