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Loi “anti Airbnb” : ce que la nouvelle loi 2024 sur la location saisonnière va changer

La nouvelle loi anti-Airbnb 2024 bouleverse le marché de la location touristique. Fini les revenus faciles pour les propriétaires ? Décryptage des nouvelles règles et de leur impact sur votre stratégie immobilière.

Objectif de la loi anti-Airbnb : rééquilibrer le marché immobilier

La loi transpartisane visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale a été promulguée le 19 novembre 2024 et publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024.

La France a franchi un cap décisif dans la régulation des locations saisonnières avec la validation de la loi surnommée “anti-Airbnb”.

Elle vise à endiguer la transformation massive de résidences principales en meublés touristiques, un phénomène qui aggrave la crise du logement dans les grandes villes et les zones tendues.

Pour les investisseurs et les propriétaires, cette législation marque un tournant : elle réduit drastiquement la flexibilité et la rentabilité des locations de courte durée.

Un cadre législatif pour freiner l’expansion des meublés touristiques

Depuis plusieurs années, la multiplication des locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb a profondément modifié le marché immobilier dans les grandes villes françaises. Un rapport sénatorial de 2018 annonçait que près de 20 000 logements à Paris étaient détournés du marché locatif traditionnel au profit de la location saisonnière.

Face à cette transformation, le gouvernement a décidé d’intervenir pour réguler plus strictement cette pratique, notamment dans les zones où la crise du logement est la plus aiguë. La loi anti-Airbnb 2024 s’inscrit dans un cadre législatif visant à réduire l’impact négatif des meublés touristiques sur la disponibilité des logements longue durée.

Airbnb, un accélérateur de la crise du logement ?

Dans de nombreuses grandes villes ou zones touristiques, au lieu de la location occasionnelle d’une chambre d’amis pendant quelques semaines, une partie croissante des bailleurs propose plutôt des logements à des fins commerciales, disponibles pour les touristes une grande partie de l’année. Ce phénomène contribue à la raréfaction des logements sur le marché immobilier. On est finalement loin du concept initial d’Airbnb, à savoir de la location ponctuelle entre particuliers.

La pénurie de logements accessibles pour les résidents à l’année s’en trouve exacerbée, rendant difficile l’accès au logement pour les habitants locaux. Alors qu’on compte plus de 4 millions de personnes mal logées selon le dernier rapport de la Fondation Abbé Pierre.

L’objectif principal de la loi anti-Airbnb est donc de rééquilibrer l’offre locative en freinant cette expansion des meublés touristiques. La nouvelle législation impose des limites strictes sur les durées de location, renforce les obligations déclaratives, et donne aux communes plus de pouvoir pour contrôler et sanctionner les abus.

Adoption et validation de la loi anti-Airbnb en 2024

La loi anti-Airbnb, aussi connue sous le nom de proposition de loi Le Meur (proposition de loi 1176), a suivi un parcours législatif marqué par plusieurs étapes clés. Cette législation, très attendue par les élus locaux des grandes métropoles, a été formellement introduite à l’Assemblée nationale en janvier 2024, à la suite de nombreuses consultations et pressions de la part des municipalités confrontées à la pénurie de logements.

Après des débats animés et des ajustements, la loi a été adoptée par l’Assemblée nationale début janvier 2024. Ce texte visait à renforcer les contrôles et à limiter la durée de location des résidences principales en meublés touristiques. Le 21 mai 2024, après un passage devant le Sénat, la loi a été validée et entérinée, marquant un tournant dans la régulation des locations Airbnb en France.

Les mesures phares de la loi anti-Airbnb 2024

Réduction des durées de location de 120 à 90 jours en zone tendue

L’une des mesures centrales de la loi anti-Airbnb 2024 est la réduction des durées de location autorisées pour les résidences principales en meublés touristiques, particulièrement dans les zones dites “tendues” où la pression locative est déjà élevée. Désormais, dans ces zones, la durée maximale de location est passée de 120 à 90 jours par an. Cette limitation vise à décourager l’utilisation excessive des locations de courte durée, afin de libérer davantage de logements pour les habitants permanents.

Pour les propriétaires, cette réduction peut significativement impacter la rentabilité de leurs biens. En effet, beaucoup comptaient sur ces 120 jours pour maximiser leurs revenus locatifs, particulièrement dans les villes touristiques où la demande saisonnière est forte.

La loi accorde une certaine flexibilité aux municipalités : elles ont maintenant la possibilité de fixer des quotas de nuitées en fonction des réalités locales et de la pression exercée sur le marché locatif. Cela signifie que dans certaines villes, les propriétaires pourraient voir leurs opportunités de louer encore plus restreintes.

Obligations déclaratives et nouveaux contrôles renforcés

Pour garantir une meilleure transparence et un suivi plus rigoureux des locations de courte durée, la loi anti-Airbnb 2024 introduit des obligations déclaratives strictes pour tous les propriétaires louant des meublés touristiques, qu’ils soient officiellement classés ou non.

La télédéclaration devient obligatoire : tout propriétaire souhaitant mettre son bien en location saisonnière doit désormais déclarer son activité en ligne. Cette démarche permet aux municipalités de suivre précisément le nombre de jours de location et de vérifier la conformité avec les nouvelles régulations imposées par la loi.

Chaque location touristique doit également être dotée d’un numéro d’enregistrement. Ce numéro, obtenu lors de la déclaration en ligne, doit être clairement affiché sur toutes les plateformes de réservation, Airbnb inclus.

A Marseille, le maire Benoît Payan a déclaré la guerre à l’«Airbnbisation» de la ville. Lors de l’émission Rue de la République sur Maritima, l’élu a annoncé : « À Marseille, il y aura la réglementation la plus stricte et la plus forte de France pour lutter contre Airbnb. [...] La vie tranquille de ceux qui empêchent les Marseillaises et les Marseillais de se loger, c’est terminé.» Pour lui, «des gens viennent à Marseille, achètent une résidence, font croire que c’est leur résidence secondaire, et font du Airbnb. Maintenant c’est fini.»

Bon à savoir

Un bien classé en meublé de tourisme est un logement meublé, mis à disposition des voyageurs pour des séjours de courte durée (généralement de quelques jours à quelques semaines), sans que le propriétaire y réside. Il doit répondre à des normes de confort et d’équipement précis et peut être classé selon un système d’étoiles, basé sur sa qualité et ses prestations.

Sanctions et amendes : quelles sont les nouvelles pénalités ?

La loi anti-Airbnb 2024 introduit un renforcement des sanctions pour les propriétaires ne respectant pas les nouvelles obligations légales. En cas de non-conformité aux règles, les autorités locales peuvent suspendre immédiatement l’activité locative d’un propriétaire, et ce, sans avertissement préalable.

Montants portés à 10 000 € en cas de défaut de déclaration

Désormais, tout défaut de déclaration est passible d’une amende pouvant atteindre 10 000 €. Cette mesure vise à garantir une meilleure transparence et à lutter contre les locations non enregistrées, qui échappent souvent aux régulations locales et fiscales.

Jusqu’à 20 000 € d’amende pour fausse déclaration ou dépassement du nombre de jours autorisés

Les sanctions sont encore plus sévères en cas de fausse déclaration ou de dépassement des limites de location imposées par la loi. Si un propriétaire déclare de manière frauduleuse des informations inexactes, telles que le nombre de jours de location ou le type de logement loué, il risque une amende pouvant atteindre 20 000 €. Cette amende s’applique également aux propriétaires qui dépassent la durée de location autorisée (90 jours dans les zones tendues).

Suspension ou interdiction de louer

Outre les amendes financières, la loi confère également aux communes le pouvoir de suspendre ou d’interdire la location des logements non conformes. Cette mesure permet aux autorités locales de réagir rapidement en cas de non-respect des normes imposées aux meublés de tourisme, notamment en matière de sécurité et de performance énergétique.

Cela peut concerner des logements loués sans autorisation, des biens déclarés de manière inexacte, ou encore ceux qui ne respectent pas les normes de sécurité ou de décence énergétique.

Fiscalité des meublés touristiques : ce qui change en 2024

Jusqu’à présent, les locations saisonnières non classées en meublé de tourisme bénéficiaient d’avantages fiscaux qui leur permettaient d’être plus rentables. Mais la nouvelle législation vise à encadrer plus strictement leur fiscalité afin de limiter les abus et rééquilibrer le marché.

Abaissement du plafond du régime micro-BIC à 15 000 € pour les meublés non classés

Le plafond du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme non classés a été réduit de manière drastique. Il passe de 77 700 € à 15 000 € de revenus annuels.

Réduction de l’abattement fiscal de 50 % à 30 %

En plus de l’abaissement du plafond de revenus, la loi réduit l’abattement forfaitaire pour les meublés de tourisme non classés. Cet abattement, qui était auparavant de 50 %, a été abaissé à 30 %. Ce changement entraîne une augmentation de la base taxable pour les propriétaires concernés, rendant la location de ce type de biens moins fiscalement attractive.

Avantage pour les meublés de tourisme classés

En revanche, la fiscalité des meublés de tourisme classés reste avantageuse, permettant aux propriétaires de bénéficier d’un régime fiscal plus favorable, notamment en raison de la qualité supérieure des logements concernés (maintien d’un abattement de 50% avec un plafond de 77 700€, abattement supplémentaire de 21% pour les meublés situés en zones rurales).

DPE et meublés touristiques : des exigences renforcées

Avec les futures interdictions de location en cas de mauvais DPE, de nombreux propriétaires s’étaient tournés vers la location saisonnière plutôt que d’investir dans des rénovations énergétiques.

Jusqu’à présent, ces locations saisonnières échappaient aux contraintes de décence énergétique imposées aux logements traditionnels.

La loi anti-Airbnb 2024 introduit des exigences de performance énergétique pour les meublés de tourisme, afin de les aligner avec les règles déjà en vigueur pour les locations à l’année.

Les conséquences pour les propriétaires : anticiper les rénovations énergétiques

Désormais, les propriétaires de meublés touristiques devront s’assurer que leurs biens respectent des standards énergétiques minimaux, afin de contribuer à la réduction de l’empreinte carbone et à l’amélioration de la qualité des logements proposés aux locataires.

Le calendrier d’application de ces règles est étalé jusqu’en 2034, offrant aux propriétaires le temps nécessaire pour adapter leurs biens aux nouvelles exigences.

À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront disposer d’un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé au minimum en E, à l’exception des résidences principales louées de manière occasionnelle.

Alternatives à Airbnb : comment s’adapter à la loi anti-Airbnb ?

Le coliving (nouveau nom de la colocation) : une alternative rentable pour les investisseurs ?

Avec la mise en place de la loi anti-Airbnb 2024, de nombreux propriétaires et investisseurs se retrouvent face à une rentabilité diminuée des locations saisonnières. Dans ce contexte, le coliving (anciennement colocation) émerge comme une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent maximiser leurs revenus tout en respectant les nouvelles régulations.

Le coliving, qui combine partage d’espaces entre plusieurs locataires et parties privatives, présente plusieurs avantages financiers et réglementaires. Contrairement à la location saisonnière, il s’agit d’une formule de location de longue durée. Il répond à la forte demande de logements, notamment dans les zones tendues où la pénurie de logements pousse les locataires à chercher des solutions alternatives.

En offrant un équilibre entre convivialité et rentabilité, ce modèle s’intègre parfaitement dans les nouvelles tendances du marché immobilier. Les investisseurs peuvent donc envisager cette option pour sa rentabilité, et sans subir une gestion locative complexe.

La location meublée longue durée

Avec les nouvelles restrictions sur les locations saisonnières, certains propriétaires pourraient être contraints de revenir à cette formule plus stable. La location longue durée permet de bénéficier d’un revenu régulier et prévisible, contrairement à la location touristique, qui dépend des fluctuations saisonnières et des périodes de forte demande.

La location meublée longue durée reste fiscalement avantageuse, notamment pour les propriétaires qui peuvent opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié, tout en déduisant certaines charges (frais de gestion, amortissement, travaux, etc.).

Avec la demande croissante de logements dans les grandes villes, il est toujours possible d’obtenir une rentabilité intéressante, en particulier dans les zones où les loyers restent élevés.

Cela dit, la transition de la location saisonnière à la location longue durée peut impliquer certains ajustements, notamment en termes de gestion et de sélection des locataires. Cependant, pour les propriétaires cherchant à sécuriser leurs revenus tout en s’adaptant aux nouvelles règles, cette option reste un choix solide.

La loi anti-Airbnb 2024 pousse les investisseurs à réévaluer leurs stratégies locatives. Le coliving et la location meublée longue durée représentent deux alternatives viables, permettant de s’adapter à un cadre législatif plus strict tout en optimisant la rentabilité des biens immobiliers.

Pour en savoir plus, notre article sur la meilleure stratégie locative entre coliving ou Airbnb.

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