Calculer la rentabilité de sa location saisonnière pour optimiser son investissement

Calculer la rentabilité d'un investissement immobilier est important pour tout investisseur souhaitant maximiser ses rendements et optimiser la gestion de son bien. Comprendre et appliquer les principes fondamentaux du calcul de la rentabilité vous permettra de prendre des décisions éclairées et profitables.

Fondamentaux de la rentabilité en location saisonnière

Qu'est-ce que la rentabilité en immobilier ?

La rentabilité en immobilier se réfère à la mesure du rendement d'un investissement immobilier, soit la capacité d'un bien à générer des revenus par rapport à son coût initial ou sa valeur actuelle sur le marché. En location saisonnière, cette rentabilité est particulièrement scrutée car elle indique la viabilité et la performance de l'investissement dans le temps. Elle se calcule généralement en pourcentage, offrant ainsi une vision claire de l'efficacité de l'investissement à générer des bénéfices.

Définition de la rentabilité nette et brute

La rentabilité brute de la location saisonnière est calculée en divisant les revenus annuels générés par le prix d'achat ou la valeur actuelle du bien, puis en multipliant ce résultat par 100 pour obtenir un pourcentage. Cette mesure donne rapidement une idée du rendement, sans prendre en compte les dépenses supplémentaires.

La rentabilité nette prend en compte tous les coûts associés à l'exploitation de la propriété, y compris les frais de gestion, les coûts de maintenance, les impôts, les assurances, et les périodes de vacance. Pour la calculer, on soustrait les coûts annuels totaux des revenus locatifs annuels, on divise le résultat par le prix d'achat ou la valeur actuelle du bien, et on multiplie par 100. Ce chiffre est essentiel pour comprendre véritablement ce que le bien immobilier rapporte net de toutes charges.

Les facteurs influençant la rentabilité

Plusieurs facteurs influencent directement la rentabilité d'une location saisonnière :

• Le taux d'occupation : c'est le pourcentage de jours durant lesquels la propriété est louée par rapport au nombre total de jours disponibles pour la location. Un taux d'occupation élevé augmente la rentabilité.
• Les coûts d'exploitation : les dépenses nécessaires pour maintenir et gérer la propriété, y compris les réparations, le nettoyage, la gestion des réservations et le marketing. Ces dépenses peuvent considérablement affecter le rendement net.
• Le prix du marché : les fluctuations des prix de location influencent les revenus générés. La compréhension des tendances du marché local permet d’optimiser les tarifs de location saisonnière et de maximiser les revenus.

Comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière ?

La méthode du retour sur investissement (ROI)

Le Retour sur Investissement, ou ROI, est une mesure financière couramment utilisée pour évaluer l'efficacité d'un investissement immobilier, notamment dans le cadre de la location saisonnière. Pour calculer le ROI de votre location saisonnière, vous devez diviser le bénéfice net annuel (revenus locatifs moins les dépenses opérationnelles) par le coût total de l'investissement immobilier. Ce coût peut inclure le prix d'achat, les frais de notaire, les coûts de rénovation et tout autre investissement initial. Un ROI élevé indique que les revenus générés par la location compensent efficacement le montant investi dans la propriété.

L'utilisation du taux de rendement interne (TRI)

Le Taux de Rendement Interne (TRI) est un autre outil pour les investisseurs cherchant à évaluer la performance d'un investissement locatif saisonnier sur la durée. Contrairement au ROI, qui donne une mesure statique de la rentabilité, le TRI considère la valeur temporelle, offrant ainsi une perspective de la rentabilité ajustée dans le temps.

Pour calculer le TRI, on détermine le taux auquel la valeur nette des flux de trésorerie (revenus locatifs prévus) et la valeur finale de la propriété équivaut au coût initial de l'investissement. Les logiciels de gestion financière ou un conseiller financier peuvent vous aider à déterminer précisément ce taux, qui est particulièrement utile pour comparer la performance de différents types d'investissements immobiliers.

Calcul du rendement annuel

Le rendement annuel est un indicateur simple mais efficace pour mesurer la rentabilité de votre location saisonnière chaque année. Pour le calculer, il faut soustraire les dépenses annuelles totales des revenus locatifs annuels, puis diviser le résultat par le prix d'achat initial de la propriété (ou sa valeur actuelle si elle a été réévaluée). Ce calcul vous donne un aperçu rapide de ce que la propriété rapporte annuellement par rapport à son coût, permettant de juger si le taux de rendement est conforme à vos attentes et objectifs d'investissement.

Exemple de calcul étape par étape

Pour illustrer comment calculer la rentabilité de votre location saisonnière, prenons l'exemple d'un appartement dans l’ancien, acheté pour servir de location Airbnb. Supposons que les chiffres suivants soient en jeu :

• Prix d'achat du bien : 200 000 euros
• Coûts de rénovation et d'aménagement : 20 000 euros
• Frais divers de notaire : 15 000 euros
• Coût total de l'investissement : 235 000 euros

Supposons également que les revenus et dépenses annuels soient les suivants :

• Revenus locatifs annuels (en location courte durée) : 25 000 euros
• Dépenses annuelles (incluant maintenance, gestion, impôts, etc.) : 5 000 euros

Calculer le bénéfice net annuel

Pour trouver votre bénéfice net annuel, soustrayez vos dépenses annuelles de vos revenus locatifs :

Bénéfice net = 25 000 euros − 5 000 euros = 20 000 euros

Calculer le ROI

Le retour sur investissement (ROI) se calcule en divisant le bénéfice net annuel par le coût total de l'investissement, puis en multipliant par 100 pour obtenir un pourcentage :

ROI = (20 000 euros / 235 000 euros) × 100 = 8,5%

Calculer le rendement annuel

Le rendement annuel est calculé en divisant le bénéfice net par le prix d'achat initial de la propriété, puis en multipliant ce résultat par 100 :

Rendement annuel = (20 000 euros / 200 000 euros) × 100 = 10%

Ces indicateurs permettent d’évaluer si l'investissement atteint les objectifs de rentabilité et si l'activité de location saisonnière est viable comparativement à d'autres options comme la colocation ou le coliving, qui pourraient offrir des rendements différents ou des avantages supplémentaires tels que des exigences de gestion moins lourdes ou une demande plus stable.

En utilisant ces méthodes de calcul, les investisseurs peuvent non seulement mesurer la performance de leurs propriétés actuelles mais aussi prévoir et planifier des stratégies pour des investissements futurs.

Pourquoi repenser l'investissement en location saisonnière ?

Location saisonnière vs colocation/coliving

Lorsqu'il s'agit d'investir dans l'immobilier, choisir entre la location saisonnière et la colocation/coliving mérite une analyse comparative sérieuse de la potentielle rentabilité, ainsi que des avantages et inconvénients associés à chaque modèle.

• Rentabilité : les locations saisonnières peuvent offrir des revenus locatifs élevés pendant les pics saisonniers, mais elles sont aussi sujettes à des variations significatives dues aux fluctuations du marché touristique. Les taux d'occupation peuvent varier grandement, influençant directement les revenus. En comparaison, la co-location et le coliving tendent à générer des revenus plus stables et prévisibles, car les contrats sont souvent établis pour des durées plus longues.
• Gestion : la gestion d'une location saisonnière demande une implication constante en termes de marketing, de gestion des réservations, de nettoyage entre les séjours, et de maintenance générale. Ceci contraste avec la co-location et le coliving où, une fois les locataires établis, les efforts de gestion peuvent diminuer substantiellement, réduisant ainsi les coûts opérationnels et le temps investi.
• Risques de vacance locative : la location saisonnière est plus vulnérable aux fluctuations économiques, aux changements de réglementations locales concernant le tourisme, et aux crises qui peuvent affecter le secteur touristique, comme on l'a vu lors de la pandémie de COVID-19. La co-location et le coliving, en se basant sur des besoins résidentiels à long terme, offrent une sécurité plus grande contre les changements brusques du marché et la saisonnalité.

Pourquoi envisager la co-location ou le coliving pour votre investissement immobilier ?

Voici des raisons supplémentaires de considérer la colocation ou le coliving comme alternative à la location saisonnière :

• Diversification : investir dans la colocation ou le coliving permet de diversifier votre portefeuille immobilier, réduisant le risque global en ne dépendant pas uniquement des revenus générés par le tourisme, ce qui peut être particulièrement avantageux dans des périodes d'incertitude économique.
• Demande croissante : la demande pour des formes de vie partagée est en hausse, notamment dans les zones urbaines où les jeunes professionnels et les étudiants recherchent des solutions de logement abordables, plus spacieuses et flexibles. Cette tendance est soutenue par une évolution des préférences sociales qui favorisent des modes de vie plus communautaires et moins isolés.
• Création de lien social : la colocation et le coliving offrent des avantages économiques et font la promotion d’environnements où les interactions humaines et le soutien mutuel sont encouragés. De plus, ces modèles sont plus écologiques en optimisant l'utilisation de l'espace et des ressources.

Bien que la location saisonnière puisse offrir des pics de rentabilité attrayants durant les saisons touristiques hautes, elle comporte aussi des risques et des exigences de gestion non négligeables. Il est essentiel pour les investisseurs d’évaluer soigneusement ces facteurs et de considérer les avantages d'une diversification vers des options de logement plus stables comme la co-location et le coliving. Ces modèles d'investissement offrent une rentabilité plus régulière et prévisible. Ils présentent également des avantages en termes de gestion simplifiée et de résilience face aux fluctuations économiques et aux crises ponctuelles.

Pour ceux qui envisagent d'investir dans l'immobilier locatif, intégrer une stratégie qui inclut la colocation ou le coliving peut augmenter la stabilité de leur portefeuille, et répondre à une demande croissante pour des formes de logement communautaire et flexible. Ainsi, en utilisant les méthodes et outils de calcul de la rentabilité présentés, les investisseurs sont mieux équipés pour faire des choix éclairés qui maximisent leurs rendements tout en minimisant les risques. En fin de compte, une approche bien pensée et diversifiée de l'investissement immobilier est la clé pour bâtir un portefeuille solide et durable.