Loi finances 2025 : ce qui peut changer pour les propriétaires immobiliers

Après plusieurs années de crise sanitaire et de soutien massif à l’économie, le gouvernement cherche désormais à équilibrer ses comptes en mettant en place une série de réformes fiscales et budgétaires. Le projet de loi finances 2025 vise donc à réorganiser certaines aides, revoir la fiscalité immobilière, encourager la rénovation énergétique, et adapter les dispositifs de soutien à l’investissement locatif. Mais avec quel impact pour les propriétaires, les investisseurs, et les entreprises du secteur immobilier ?

Réforme du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif prisé des investisseurs immobiliers, notamment pour les projets de location meublée comme le coliving et la colocation. Le projet de loi finances 2025 envisage de réformer ce régime, ce qui pourrait entraîner des conséquences significatives pour les propriétaires de biens destinés à la location meublée.

L’une des mesures phares envisagées est la révision du calcul de la plus-value immobilière en cas de revente d’un bien en LMNP. Actuellement, le régime LMNP permet aux investisseurs de déduire les amortissements des revenus locatifs, réduisant ainsi leur imposition. Toutefois, le projet de loi pourrait imposer la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la vente du bien. Ce changement risquerait de diminuer l’attractivité fiscale du statut, en alourdissant la fiscalité pour les investisseurs à la revente.

Prêt à Taux Zéro (PTZ) élargi à tout le territoire

Le projet de loi finances 2025 envisage d’étendre le champ d’application du Prêt à Taux Zéro (PTZ) à l’ensemble du territoire français. Actuellement, le PTZ est principalement limité aux zones tendues, où la demande de logements est supérieure à l’offre. Son extension permettrait aux particuliers de bénéficier de ce dispositif pour l’achat et la rénovation de biens immobiliers dans des zones moins prisées, notamment dans des zones rurales ou périurbaines.

Rabotage du budget MaPrimeRénov’

MaPrimeRénov’ est un dispositif phare destiné à encourager la rénovation énergétique des logements. Ce programme, qui offre des subventions aux propriétaires pour financer des travaux d’amélioration énergétique, se voit réduit dans le nouveau budget 2025, et passe à 2,3 milliards, soit un milliard de moins que l’année précédente. Les conditions d’éligibilité pourraient également être revues à la baisse avec une exclusion des ménages aux revenus élevés et une baisse des aides accordées.

Bercy justifie cette réduction par « la sous-utilisation » des crédits alloués à MaPrimeRénov’ l’année précédente, tout en affirmant qu’il n’y a aucun « renoncement à l’ambition écologique » du pays. Le ministère de l’Économie parle plutôt d’un « recalibrage » de l’aide, en soulignant que le budget prévu pour MaPrimeRénov’ en 2025 représente tout de même une hausse de 900 millions d’euros par rapport à l’année 2023.

DPE et lutte contre les passoires thermiques

Le gouvernement entend poursuivre sa politique de lutte contre les passoires thermiques en renforçant les exigences liées au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce dispositif permet d’évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier, et les nouvelles mesures envisagent d’intensifier les contrôles tout en imposant des sanctions plus strictes pour les logements mal classés, notamment ceux classés F et G. L’objectif est de favoriser une transition vers des habitations plus écologiques et de réduire l’empreinte carbone du parc immobilier français.

Jusqu’à présent non soumis aux mesures de décence énergétique, les locations touristiques seront désormais concernés :

• En 2025, les passoires thermiques (logements classés F ou G) ne pourront plus être acceptés comme meublés de tourisme (sauf si le bien loué reste la résidence principale du loueur) ;
• En 2034, tous les meublés de tourisme devront être classé au moins en D, comme tous les logements loués en France.

Fin du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux en échange de l’acquisition de logements neufs destinés à la location, devrait s’arrêter à la fin de l’année 2024. Ce dispositif a contribué à stimuler l’investissement dans l’immobilier locatif neuf, particulièrement dans les zones où la demande est forte. Sa disparition pourrait créer un manque d’incitation pour les investisseurs, mettant en pause certains projets immobiliers.

Le projet de loi finances 2025 présente des réformes qui pourront impacter directement les stratégies des investisseurs. En effet, la réforme du statut LMNP, l’arrêt du dispositif Pinel, et la réduction du budget MaPrimeRénov’ redessinent le cadre fiscal et réglementaire dans lequel s’inscrivent les projets d’investissement.

Ce qu’il en est au 5 décembre 2024

La démission du gouvernement Barnier début décembre a mis un coup d’arrêt au vote du projet de loi finances 2025. Aujourd’hui, la situation reste incertaine, mais si aucun nouveau budget n’est voté sous 70 jours, le budget 2024 s’appliquera par défaut en 2025.

Les régimes fiscaux des locations meublées longue durée restent donc inchangés pour le moment. Les locations saisonnières continuent de voir leurs abattements ajustés : 30 % pour les meublés non classés et 50 % pour les meublés classés, dans les limites respectives de 15 000 € et 77 700 € de recettes annuelles.

A ce jour, l’amortissement des biens sera bien réintégré dans le calcul de la plus-value en cas de revente à partir de 2025, mais cette disposition est encore sujette à interprétation.