Bail de colocation : tout ce que vous devez savoir

Tout d’abord, sachez que le bail de colocation n’existe pas ! Il s’agit d’un bail d’habitation classique. Son objectif ? Assurer la protection des locataires et des bailleurs, en établissant des garanties mutuelles.

Définition et caractéristiques du bail

En matière de logement, la loi reconnaît seulement les baux d'habitation pour les logements meublés ou vides, qui diffère des baux de locations commerciales.

En co-location, donc, vous signerez un bail d’habitation. Si besoin, cela peut être un bail mobilité. Mais ce dernier, instauré par la loi Elan, est soumis à des conditions spécifiques telles que la location de logements meublés à certains types de locataires, pour une durée maximale de 10 mois.

A quoi ressemble un bail en colocation ?

Il peut prendre différentes formes.

Un bail unique pour tous les locataires

Les colocataires signent un seul bail unique ou collectif. Ce sont les colocataires qui s’organisent entre eux pour assurer le paiement du loyer. Ils se choisissent. Souvent ils arrivent et quittent la colocation en même temps. Chaque colocataire conserve ses droits aux aides au logement individuelles.

Le bail collectif s’accompagne la plupart du temps d’une clause de solidarité qui rend les colocataires conjointement responsables des impayés (loyers, charges…).

Le bail unique présente des avantages pour le propriétaire : il reçoit le loyer en totalité, en une seule fois. Il n'a pas à gérer les départs et les arrivées des colocataires, sauf à expiration du bail ou si tous s’en vont en même temps. Si l’un des colocataires part sans être remplacé, les autres colocataires continuent de payer l’intégralité du loyer.

Le bail individuel

Chaque colocataire signe son propre bail avec le bailleur. Le bail individuel définit l'usage exclusif de certaines parties du logement ainsi que l'accès aux espaces communs. Il n'y a pas de clause de solidarité. Chacun est responsable de son propre loyer et de ses charges. Il est possible de quitter les lieux après avoir informé le propriétaire par lettre recommandée, sans besoin de trouver un remplaçant.

Les colocataires l’apprécient beaucoup : plus de flexibilité pour partager l'appartement. Cela n'empêche pas de choisir soi-même son nouveau co-locataire, en cas de départ de l’un d’entre eux. Sans oublier que chaque colocataire conserve ses droits aux aides au logement.

Droits et obligations contenus dans le bail

Quels sont les droits et obligations des locataires ?

Parmi les devoirs du locataire, vous devez :

• Payer le loyer
• Être assuré
• Assurer les réparations locatives : il s’agit des travaux qui relèvent de votre responsabilité selon la loi. En coliving cependant, ces travaux peuvent parfois exécutés par l’opérateur mais à la charge du locataire.
• Accepter certains travaux voulus par le propriétaire.

Il existe aussi certaines obligations spécifiques en co-location :

• Respectez le règlement de la co-location et vos co-locataires.
• Assurez-vous de la bonne tenue de votre logement et des parties communes.

Enfin, n'oubliez pas les devoirs spécifiques des co-locataires :

• Respectez la clause de solidarité pour le paiement du loyer en cas de bail unique.
• Assurez-vous que votre nom figure sur le bail et que toutes les modifications soient officielles. Autrement, vous n’auriez aucun droit comme locataire, même si vous payez le loyer.
• Respectez le règlement interne, ou charte de colocation, qui assure l’harmonie de la vie en communauté.

Vous avez également des droits, comme celui d'occuper le logement paisiblement. De même, votre bailleur a, lui aussi, des devoirs.

Les obligations des propriétaires bailleurs pour une colocation confortable

Quelles sont les obligations du bailleur ?

• Propreté et sécurité : le bailleur ne peut louer qu’un logement sûr et sain (étanchéité à l'air, protection contre les intempéries et les courants d'air…)
• Équipements essentiels : Il doit fournir les éléments de base comme le chauffage, l'eau potable, les dispositifs d'évacuation des eaux, une cuisine fonctionnelle et une installation sanitaire adéquate.
• Diagnostics obligatoires : Depuis 2018, le propriétaire fournit un dossier technique comprenant des diagnostics tels que la performance énergétique, les risques de plomb, l'état des installations électriques et de gaz, ainsi que d'autres évaluations obligatoires.
• Lutte contre les parasites : le bailleur garantit l'absence d'infestation nuisible dans le logement. Si des nuisibles sont identifiés, il est du devoir du bailleur de tout faire pour résoudre les nuisances (bruits, travaux ou odeurs gênantes.)
• Zone d'habitat dégradé : Si le logement se trouve dans une zone d'habitat dégradé, des autorisations spéciales peuvent être nécessaires pour la location.

En cas de logement non conforme, vous devez informer le bailleur par écrit. Sans réaction de sa part, vous pouvez saisir les autorités compétentes ou le tribunal pour obtenir réparation.

Par ailleurs, le bailleur ne peut changer les conditions du bail sans votre accord. Mais, avec votre accord, il lui suffit d’ajouter un avenant pour officialiser les changements.

Enfin il n'a pas le droit d'entrer dans votre logement sans votre consentement préalable. C’est le principe de la jouissance paisible que le propriétaire assure à son locataire.

Clauses spécifiques à inclure dans le bail de colocation

Attention : ces clauses concernent uniquement le bail unique

Clause de solidarité

Vous êtes locataire et votre bail est collectif ? En cas d'impayé de l’un de vos colocataires, le propriétaire peut alors se retourner vers n’importe lequel des colocataires pour obtenir le règlement du loyer. Ce dernier devra, ensuite, se charger d’obtenir le remboursement des autres colocataires. La clause de solidarité vous engage aussi à couvrir les défauts de paiement jusqu’à 6 mois après votre départ en cas de non-remplacement. Des solutions ? La garantie COOLOC qui assure le paiement du loyer au propriétaire, même en cas de défaillance de l'un de vos colocataires.

Gestion des changements

L'avenant au bail permet de mettre à jour les informations sans altérer les obligations initiales. Il s'adapte à toutes les situations : arrivée ou départ de colocataires, travaux contre réduction de loyer, modifications des charges…

Bailleurs et locataires : quels conseils à retenir ?

Pour les bailleurs

Selon une étude d'OpinionWay, les loyers impayés sont la hantise de 79% des propriétaires. 71% redoutent les retards de paiement. Le choix des locataires est crucial, mais comment les choisir ?

• 84% se basent sur les revenus des locataires.
• 82% prennent en compte leur situation professionnelle.
• Les revenus du garant sont importants pour 71% des bailleurs.

Il est possible de souscrire une assurance loyers impayés, mais les clauses sont souvent nombreuses. En revanche, la garantie COOLOC assure le plein paiement des loyers quelque soit le retard ou les impayés.

Pour les locataires

Assurez-vous que votre bail de co-location réponde à vos besoins et protège vos droits. Bien que les baux soient souvent standardisés, vérifiez qu'ils ne contiennent pas de clauses abusives. Par exemple, le propriétaire ne peut pas vous imposer de ne pas fumer dans votre logement ou de ne pas avoir d'animaux de compagnie.

Résolution des conflits et fin de bail

Gérer les désaccords avec vos co-locataires

La charte de colocation, édictée par vos colocataires et vous-même, définit les règles de vie commune. Nombre de conflits peuvent se résoudre en s’y reportant. En cas de problème, n’hésitez pas à vous mettre autour d’une table, et à avoir recours à un tiers de confiance pour parler de ce qui ne va pas, comment la situation est perçue et des moyens de la résoudre.

Terminer un bail de co-location

Comme pour toute location, vous pouvez résilier le bail de colocation, en bail individuel ou en bail collectif, à tout moment. Mais n’oubliez pas d’informer le bailleur par lettre recommandée, sans quoi votre résiliation n’est pas valable.

Le préavis est généralement de 1 mois car toutes les co-locations sont généralement meublées ; mais il peut-être de 3 mois dans certaines situations, comme en logement nu dans des zones non tendues.