L'immobilier a toujours été considéré comme un des moyens les plus sûrs et les plus rentables pour construire un patrimoine. Mais un obstacle majeur se dresse souvent devant les investisseurs : la problématique de l'apport initial. L’investissement locatif représente alors une bonne solution pour investir en misant sur les futurs revenus locatifs pour rembourser le crédit.

Est-il possible d’investir dans l’immobilier sans apport ?

Traditionnellement, pour acquérir un bien immobilier, les banques exigent de l'emprunteur qu'il fournisse une partie du prix de vente de sa poche, ce qui constitue l'apport personnel.

Pourquoi est-il important d’avoir un apport personnel ?

Pour les banques, l’apport est souvent vu comme une preuve que l'emprunteur est capable d’épargner et de gérer ses finances de manière saine.

L'apport personnel joue un rôle important car il peut influencer les conditions du prêt (taux d'intérêt, durée, montant empruntable) et la décision de la banque d'accorder ou non le financement.

Un apport important peut même faciliter l'accès à de meilleures conditions de prêt, car il incite les banques à la confiance.

Par contre ne pas avoir d’apport peut être perçu comme un facteur de risque.

Bon à savoir

L’apport personnel va souvent servir à couvrir les frais annexes liés à un achat immobilier, comme les frais de notaire et les frais de dossier.

Pourquoi envisager d'investir sans apport ?

Quand on ne dispose pas d’un apport personnel conséquent, il est plus compliqué d’acquérir une résidence principale. Mais l’immobilier locatif reste une excellente option si on présente un bon dossier.

En effet, dans l’investissement locatif, ce sont les loyers qui vont servir à rembourser les traites de crédit.

Investir dans l'immobilier locatif sans apport présente donc plusieurs avantages, et surtout la possibilité de démarrer un investissement immobilier sans capital initial important.

Cela ouvre la porte de l'investissement à un plus large éventail de personnes, qui n'auraient pas nécessairement les moyens de réunir un apport conséquent. Cela permet aussi de conserver ses économies pour d'autres projets, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière.

D'un point de vue stratégique, investir sans apport permet également une maximisation du levier financier. En effet, si l'investissement s'avère rentable, le retour sur investissement peut être significativement plus élevé puisque l'investisseur a investi peu de fonds propres.

Quels sont les moyens pour investir sans apport ?

Acheter un bien pour le louer, sans puiser dans ses économies, c’est une stratégie patrimoniale très intéressante. En effet, les banques peuvent accorder des prêts couvrant la totalité de l'achat et les frais annexes, offrant ainsi un "financement à 110%". Ce type de prêt prend en charge le prix d'achat du bien mais aussi les frais de notaire (de 2 à 8 % dans le neuf ou l'ancien), et les frais de dossier bancaire.

Investir dans un bien locatif sans apport est particulièrement intéressant pour les projets locatifs, car la banque considère les loyers futurs comme une source de remboursement fiable. Cette option semble moins risquée pour une banque que financer l'achat d'une résidence principale sans apport, car en cas de difficultés financières, un bien locatif peut être vendu sans affecter la vie quotidienne de l'emprunteur.

Comment réussir son investissement locatif sans apport ?

Réussir dans l'investissement locatif sans disposer d'un apport initial exige d’avoir une stratégie réfléchie et un suivi rigoureux. Voici quelques conseils à suivre pour maximiser vos chances de succès.

Bien sélectionner le bien immobilier

La sélection du bien immobilier est une étape déterminante pour la réussite de votre investissement. Deux critères principaux doivent guider votre choix :

• l'emplacement,
• le potentiel locatif.

Un bon emplacement, proche des commodités, des transports en commun et des zones d'emploi, garantit une demande locative élevée et un taux de vacance limité.

Quant au potentiel locatif, il évalue la capacité du bien à générer des revenus. Prenez en compte la qualité du bâtiment, son agencement, et les tendances du marché local.

La rentabilité de votre investissement est fondamentale, surtout sans apport. Elle doit être suffisamment élevée pour couvrir les mensualités du prêt, les frais de gestion, et les éventuels coûts de maintenance, tout en dégageant un bénéfice.

Effectuez des simulations financières pour estimer la rentabilité potentielle avant de prendre votre décision.

La solution de la co-location

Demander un emprunt pour financer une colocation ou un coliving est une option stratégique pour ceux qui cherchent à maximiser leur retour sur investissement, sans avoir un capital de départ conséquent.

Comparé aux locations traditionnelles, ce type d’investissement locatif affiche une meilleure rentabilité, en permettant de percevoir plusieurs loyers pour un même bien, augmentant ainsi les revenus générés par l'investissement.

Cette stratégie cible des biens immobiliers moins demandés sur le marché (au-delà du T3), qui, grâce à leur transformation en espaces de colocation ou de coliving, peuvent offrir un meilleur rapport prix par mètre carré.

Ce double avantage renforce la viabilité financière du projet, et augmente son attractivité en termes de rapport coût-bénéfice.

Bien optimiser son dossier de financement

Pour convaincre les banques de financer votre projet malgré l'absence d'apport, votre dossier doit être irréprochable. Démontrez votre stabilité financière à travers une gestion saine de vos finances personnelles. Un projet bien défini, avec une étude de marché approfondie, un plan d'affaires solide, et des prévisions financières réalistes, renforcera également votre crédibilité.

Ne sous-estimez pas la négociation. Informez-vous sur les meilleures offres disponibles et n'hésitez pas à les utiliser comme levier dans vos discussions. Soyez prêt à mettre en avant les points forts de votre projet et à argumenter en faveur de votre demande.

Pour bénéficier d'un prêt à 110 %, l'emprunteur doit présenter un dossier financier solide, témoignant de sa capacité à gérer cet emprunt sans apport. Cela implique une situation financière stable, un projet bien défini et la capacité à convaincre les établissements de prêt de la fiabilité de son projet.

Avant de se lancer, il est impératif de réaliser une simulation de prêt pour évaluer la faisabilité et la rentabilité de l'investissement, en tenant compte de tous les coûts associés et des revenus locatifs prévisibles. Un dossier de prêt bien préparé et la consultation d'un courtier en prêt immobilier peuvent également augmenter les chances d'obtenir un financement favorable.

Le bon plan Cooloc

Cooloc peut vous fournir des simulations ou des attestations de loyer pour apporter de la crédibilité à vos dossiers de demande auprès des banques.

De plus, en signant un mandat avec nous, vous êtes protégés par la garantie Cooloc qui vous assure le paiement des loyers à date fixe, peu importe les retards ou impayés du côté des locataires. Un vrai élément de réassurance pour les banques !

Gérer son bien et maximiser ses revenus

Une gestion efficace est la clé pour assurer la pérennité de votre investissement. Vous pouvez opter pour une gestion locative professionnelle, qui, malgré son coût, peut s'avérer rentable en optimisant l'occupation du bien et en gérant efficacement les relations avec les locataires. Sinon, assurez-vous de bien connaître vos obligations en tant que bailleur pour éviter tout litige.

Maximisez vos revenus en ajustant le loyer au prix du marché, tout en restant attractif pour minimiser la vacance locative. Réalisez des améliorations ciblées qui augmentent la valeur perçue du bien sans pour autant nécessiter un investissement conséquent.

Soyez proactif dans la gestion des coûts : optez pour des solutions d'efficacité énergétique, négociez les contrats de service, et maintenez le bien en bon état pour éviter des réparations coûteuses à long terme.

Si vous n’avez pas ou peu d’apport personnel, miser sur l’investissement locatif est une excellente stratégie. Via l'exploitation de modèles locatifs rentables comme la colocation ou le coliving, vous pouvez convaincre les banques de la solidité et de la pérennité de votre projet, si ce dernier est mûrement réfléchi et étayé par des chiffres probants.