Immobilier : crise sur le marché de la location !

Une crise sans précédent frappe aujourd’hui le marché de la location. Inflation, énergie, législation… les facteurs sont multiples. Presque toute la France est touchée, ainsi que la majorité des candidats à la location. Heureusement, des solutions existent !

Une baisse de l’offre locative rapide

Plus 54% de demandes de location, alors que le nombre d’annonces a baissé de 10%. En près de trois ans, le marché de la location s’est réduit de moitié constate, dans une étude, Bien’Ici, la plateforme d’annonces immobilières. En 2022, 74% des annonces concernent des biens à vendre. Seulement 26% des biens à louer. En 2020, la proportion était de 65 % pour 35 %.

Même constat chez PAP, qui a observé une baisse de 22% de l’offre locative entre 2021 et 2022, sachant que 2021 était une année particulière. De nombreux logements dédiés à la location de courte durée étaient revenus sur le marché. Ce n’est plus le cas aujourd’hui avec la reprise du tourisme international.

Cette crise du marché de la location affecte toutes les typologies de logements, aussi bien les 2 et 3 pièces (-29%) que les studios et les plus de 3 pièces (-20%).

Vers une autre crise du logement ?

En parallèle, la demande locative a augmenté de 32%. Les petites surfaces sont, comme d'habitude, l'objet de toutes les convoitises. En moyenne en France, Bien’Ici compte 87 demandes pour un studio à louer contre 50 demandes en 2021. « La location occupe une place importante du marché immobilier français, rappelle la plateforme. (…) Il concerne environ 40 millions de personnes en France soit bien plus de la moitié de la population.»

Tous les locataires sont concernés

Accéder à une location pour les étudiants, les jeunes actifs en CDD, les free lance était déjà compliqué. Mais aujourd’hui, tous les profils de locataires sont concernés indique une étude du site PAP. 74,6 % des 11 606 candidats à la location ont éprouvé davantage de difficultés à trouver un logement par rapport à leurs recherches précédentes. 73% des candidats en CDI et 75,6 % des salariés du public - pourtant des profils appréciés des bailleurs- ont bataillé pour obtenir une location. 21,2 % indiquent avoir eu autant de mal que d’habitude. Seuls 4,4 % de candidats particulièrement chanceux n’ont eu aucune difficulté à trouver.

Sur un marché tendu, la recherche prend aussi plus de temps. Plus de deux mois pour 51,2 % des candidats. Plus de 3 mois pour 32,9 % d’entre eux. Un allongement des délais qui touche même les candidats plus favorisés. 56,1 % des salariés en CDI et 54,1 % du public recherchent un logement depuis plus de 2 mois.

Une situation telle que 28 % des candidats en arrivent à rechercher indifféremment une location nue ou meublée. En clair, s’ils trouvent, ils prennent !

Des difficultés de différente nature

D’où viennent ces difficultés ? Le manque d’offres - 56,3 % - est le premier facteur de difficulté selon les candidats. Viennent ensuite l’absence de réponse des propriétaires contactés (45,4%), les loyers trop élevés (45,8 %) y compris dans les villes qui pratiquent le plafonnement des loyers. Cette dernière mesure est d'ailleurs loin d'être respectée. En 2021, PAP recensait 42 % d’annonces de location hors la loi. Un constat partagé par l’Observatoire de la Fondation Abbé Pierre qui comptait 35 % d’annonces non conformes.

Des régions entières touchées par la crise du marché locatif

Il n’y a pas que les grandes agglomérations qui souffrent de la pénurie. Bien sûr, la crise du marché de la location touche de façon accrue Paris et l’Île-de-France. La région comptait 27% d’annonces de biens à louer en moins, en septembre 2022. Les agglomérations de Lyon, Marseille et Bordeaux sont également en difficulté.

Les régions Bretagne, Pays de la Loire et PACA connaissent elles aussi la crise du marché de la location. Pour 8 biens à vendre, vous n’en trouvez que deux à louer. Seule la région Grand-Est tire son épingle du jeu avec 32% d’offres de logements dédiés à la location.

Les raisons de la crise du marché locatif

Quelles raisons ont conduit à cette crise du marché de l’immobilier locatif ? Des raisons conjoncturelles d’une part. Avec un phénomène nouveau : une part croissante des actifs privilégient la location et non plus l’achat immobilier. Le nombre d’acheteurs a baissé de 14 % en 2022 par rapport à 2019. Hausse des taux d’intérêt, accès au crédit plus difficile : les candidats à l’achat ont finalement renoncé. L’inflation augmente également les inquiétudes sur le pouvoir d’achat et rend frileux de potentiels acquéreurs. Ils se rabattent alors sur le marché locatif.

D’autre part, des raisons légales compliquent le jeu. Dès cette année, les pires passoires thermiques sont interdites à la location. Une interdiction qui s’étendra à tous les logements les plus gourmands en énergie d’ici 2028. Soit, d’après le Ministère de la Transition écologique, près de 2 millions de logements. Et nombre de propriétaires qui ne souhaitent pas réaliser les travaux de performance thermique ont déjà mis en vente des biens impropres à la location.

Un besoin urgent de revenus

Une autre tendance, bien identifiée aux Etats-Unis, inquiètent les observateurs du marché immobilier. Il s’agit de nouveaux propriétaires qui, face à la crise actuelle, cherchent des revenus rapides. Ils se tournent vers le marché locatif de courte durée - plus rentable que la location classique - pour payer leurs frais de logement ou autre frais quotidiens. D’après l’enquête annuelle 2022 d’Airbnb, environ 45 % des hôtes utilisent les revenus de la location pour payer leur prêt. Rien qu’en mai 2022, la plateforme de location saisonnière a repéré 88 000 nouvelles locations, selon AirDNA, une plateforme d'analyse du marché de la location courte durée. Un record depuis la création de la plate-forme ! Ce qui est logique : les hôtes déclaraient, en moyenne, gagner environ 13 800 $ en 2021, soit 85 % de plus qu’en 2019 !

Ce phénomène durera-t-il ? Selon les spécialistes, même avec une augmentation estimée à plus 20% d'ici à 2024, le taux d'occupation devrait diminuer en raison de la quantité de nouvelles offres.

Quelles solutions face à la crise du marché de la location ?

Pas de panique ! Des solutions existent ! De plus en plus d’aspirants locataires se tournent aujourd’hui vers la colocation et le coliving. C’est le cas d’Alice, 40 ans qui cherchait un appartement à loyer modéré correspondant à son salaire mensuel net de 2 000 €. "Je me suis rendu compte que je n’y arriverais pas, que ce serait trop cher de vivre seule. Je n'arrivais plus à payer mes factures et ne voulais pas vivre dans un studio, ni avec des gens que je ne connaissais pas, donc nous avons commencé avec des amis à chercher un appartement. Nous sommes tombés sur une agence qui nous proposait la location d’un bien, rénové et meublé, avec une salle de douche privative pour chaque chambre et une petite terrasse. C’était beaucoup plus adapté pour des gens de notre âge."

Pierre, propriétaire d’un grand appartement en région parisienne, n’envisage plus la vie sans colocataires : « Il y a bien sûr un intérêt économique, mais c’est aussi un mode de vie. Ce qui me plaît, c’est que l’appartement ne soit jamais vide. Quand on rentre le soir, on peut discuter. On a tous des intérêts convergents et cela nous fait plaisir de pouvoir nous retrouver en soirée les uns et les autres. »

Corentin, lui est allé plus loin, puisqu’il a acheté un appartement avec ses colocataires. « Je vis avec des personnes qui me sont très proches. C’est d’autant plus fort que nous aurions pu choisir tous de vivre autrement, seuls dans nos logements respectifs. »

La colocation attire d’autant plus que le loyer moyen pour une chambre a légèrement baissé (-0,7%) en un an, pour s’établir à 439 euros par mois, contre 560 € pour un studio.

Un succès croissant

Dans certaines villes, la demande de colocation excède largement l’offre. C’est le cas de La Rochelle (11 candidats par chambre), Paris (9,5) et Lyon (8,2). Au contraire, à Saint Etienne, on trouve 2 offres pour 1 seul candidat, ainsi qu'à Nîmes, Nancy et Amiens. Quant au coliving, les grands opérateurs font état d’un taux de remplissage oscillant entre 80 et 100%.

La solution à la crise de la location résiderait donc dans la colocation ? Pourquoi pas ? Actifs, seniors, parents solo, il existe des colocations pour tous les publics et les besoins. Et bonne nouvelle, avec COOLOC, il n’a jamais été aussi facile et rapide de trouver votre colocation à votre mesure