Investissement en colocation: un placement rentable ?

L’investissement dans une colocation est l’un des plus rentables qui existent. Pourquoi ? D’une part, vous devez voir — donc acheter — plus grand. Or le prix d’achat au m2 des grands logements est inférieur à celui des petites surfaces, plus recherchées.

D’autre part, la vacance locative est limitée et le paiement du loyer est plus sûr que si vous ne deviez compter que sur un seul locataire.

Enfin, concernant le nerf de la guerre, les loyers d’une colocation sont 20 à 30% supérieurs à ceux d’une location classique dans un grand espace. Au lieu de ne percevoir qu’un seul loyer, vous ne percevez plusieurs. Le cumul des loyers dépasse le loyer d’une location simple. Attention cependant aux villes qui pratiquent l’encadrement des loyers. La somme des loyers des colocataires ne peut dépasser le plafond fixé par superficie pour chaque locataire.

Qu’est-ce que l’investissement en colocation ?

L’investissement en colocation consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le louer à plusieurs locataires simultanément. Chaque colocataire loue une chambre – parfois avec une salle de bains individuelle – et l’accès aux espaces communs – salon, cuisine… Le bail peut être soit individuel, soit collectif.

5 bonnes raisons d’investir dans une colocation aujourd’hui

Votre appartement intéresse beaucoup plus de candidats

Si vous possédez un grand appartement à louer, en ville, vous l’avez sûrement constaté : les grandes surfaces attirent de moins en moins les familles avec enfants. Face à un loyer qui pèse de plus en plus dans le budget, les familles préfèrent directement investir dans l’achat d’une maison.

En revanche, les candidats prêts à partager un loyer et un logement sont de plus en plus nombreux : familles monoparentales qui recherchent de l’espace pour un loyer accessible, seniors qui refusent de vieillir seuls ou en EHPAD, actifs jeunes et moins jeunes qui ne veulent pas vivre seuls… Les candidats à la colocation n’ont jamais été aussi nombreux comme l’indique le Baromètre de l’Immobilier.

De plus en plus de propriétaires sont d’ailleurs séduits par le concept et y voient des avantages.

Un logement toujours occupé

Si les colocataires ne sont pas — tous — étudiants, vous n’aurez pas besoin à la fin de chaque année de faire un état des lieux et de remettre votre appartement sur le marché. En cas de bail unique, les co-locataires restants se chargent eux-mêmes de trouver les remplaçants de ceux qui quittent la co-location le plus rapidement possible et les plus fiables possible. Avec un bail individuel, vous n’aurez aucun mal à trouver un nouveau colocataire.

Un loyer réglé en temps et en heure

C’est l’avantage de la colocation sur la location simple. En location simple, un locataire mauvais payeur et vos revenus locatifs disparaissent. En colocation, il arrive que l’un de vos colocataires ne paie pas son loyer. Mais les autres si ! Ainsi, vous ne vous retrouvez pas sans revenus locatifs. En général, l’effet de groupe entraînant, un colocataire mauvais payeur cherchera au plus vite à régulariser sa situation.

Mais pour parer à ce type de mauvaise surprise, vous pouvez inclure une clause de solidarité. Attention, cela ne fonctionne que si le bail est collectif. C’est-à-dire que tous les locataires ont signé le même bail.

Avec la clause de solidarité, comme son nom l’indique, les colocataires sont solidaires du paiement du loyer. Et si l’un d’eux fait défaut, le bailleur peut s’adresser à un seul ou à l’ensemble de la colocation pour payer la part manquante. Si l’un des colocataire part et n’a pas été remplacé, il reste solidaire jusqu’à six mois après son départ du logement. Ce qui signifie que le propriétaire peut également le solliciter en cas de loyer ou de charges locatives non réglées par l’un de ses anciens colocataires.

L’expérience montre que le bail unique attirera davantage des étudiants qui se connaissent déjà, tandis que les jeunes actifs recherchent davantage le bail individuel. Contre les impayés, n’ayez crainte : COOLOC vous paie à date fixe quoi qu’il arrive !

Un logement bien entretenu

Les colocataires sont solidaires en cas de dégradation du logement. Même en cas de bail individuel. Par exemple, un colocataire ayant signé un bail individuel quitte la colocation. Lors de l’état des lieux de sortie, en cas de dégradation dans les parties communes, il est possible de retenir, la somme permettant les réparations – sur présentation de devis ou facture – divisée par le nombre de colocataires habitant sur place.

Parce que personne n’a envie de payer pour les dégâts provoqués par d’autres, les co-locataires sont d’autant plus attentifs à bien entretenir leur logement, voire à prévenir très vite leur propriétaire en cas de problème.

Obtenir un crédit d’impôts

La Loi Pinel (ou Duflot si vous avez acheté votre bien entre 2013 et 2014 ) offre également aux propriétaires des avantages soumis à certaines conditions. Il suffit que votre logement soit neuf, ou ancien mais ayant fait l’objet de travaux de rénovation, situé dans une zone tendue et que vos co-locataires en fassent leur résidence principale. Vous avez droit à une réduction d’impôts de 12 à 21% selon la durée de la location (6, 9 ou 12 ans).

Le dispositif s’applique si votre résidence fiscale est en France. Vous avez réalisé votre investissement locatif alors que vous étiez imposé en France, mais avez changé de domicile fiscal en 2019 ? Pas de panique : vous conservez le bénéfice de la loi Pinel pour vos revenus de source française, comme l’indique la loi de finance de 2019.

Loueur Meublé Non Professionnel

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel ne s’applique qu’aux biens meublés, dans la limite de 72 000 € de revenus locatifs par an. Il vous permet de défalquer de vos revenus locatifs les charges et l’amortissement du bien. L’imposition porte donc sur des revenus minimaux.

Ce que vous devez vérifier avant d’investir

Une fois que vous avez décidé d’investir dans une colocation, encore faut-il évaluer les chances de succès … surtout si vous ne résidez pas dans la commune visée.

Concentrez-vous sur des communes dynamiques, tant sur le plan économique qu’immobilier. Le dynamisme de la ville, la présence d’universités cotées, la facilité d’accès (trains, aéroports, autoroutes) sont généralement de bons indicateurs pour attirer de jeunes actifs ou des étudiants.

En revanche, si vous songez à une colocation de seniors, la qualité de vie, le climat, la convivialité seront des éléments à évaluer. Sans oublier la présence des services qui rassurent les personnes âgées. Des villes comme Saint-Malo ou Bayonne présentent ainsi des avantages non négligeables.

Une fois la ville choisie, soyez attentif à la localisation. Un prix au m2 peu élevé vous assure un meilleur rendement. Les colocataires urbains aiment être proches des services, des transports et des commerces. Tout l’art de l’investissement locatif consiste donc à trouver le juste équilibre entre un emplacement où le prix au m2 est bas, où la demande est réelle afin d’éviter tout risque de vacance locative.

Pensez également au type de logement lui-même. Et à sa performance énergétique… En effet, les logements classés G seront interdits à la location dès 2025. En 2028, ce sera le tour des logements classés F, puis des logements classés E en 2034.

Les immeubles des années 60 à 80 sont particulièrement énergivores. Des travaux d’isolation seront probablement nécessaires. L’avantage est que vous pourrez négocier le prix plus facilement : l’offre est là. Mais il vous faudra prévoir des travaux, ce que votre banque prend également en compte si vous empruntez.

Comment identifier la rentabilité d‘un investissement locatif ?

3 points pour vous aider à identifier les villes prometteuses pour la colocation :

• Le taux de rendement net moyen que l’investisseur peut escompter après règlement des charges ;
• L’indicateur de tension immobilière (ITI). Il permet de comparer le nombre d’habitations disponibles et le pourcentage d’acquéreurs potentiels ;
• La moyenne des loyers mensuels par commune.

(source investissement-locatif.com)

Investir en colocation reste une option intéressante, comme le souligne Stéphane Molère, le président fondateur de Via Wealth Management, une entreprise spécialisée dans la gestion de patrimoine. Il est à noter que la demande pour ce type d’investissement est en constante croissance. En moyenne, la rentabilité est plus favorable pour un appartement ancien en colocation que pour des résidences de services, comme les logements destinés aux étudiants ou aux personnes âgées.

La location meublée reste a priori plus intéressante. Non seulement vous bénéficiez du LMNP, mais le rendement locatif est supérieur :

• entre 7 et 10 % pour un investissement locatif meublé
• entre 4 et 6 % pour un investissement locatif non meublé

Les 5 meilleures villes pour rentabiliser son investissement locatif

Lille : dynamique et stratégique

Lille est en tête du classement des villes propices à la colocation, offrant un taux de rentabilité de 10 à 12%. Cette performance s’explique par le dynamisme économique de la ville. Malgré son succès, les prix immobiliers restent compétitifs par rapport à Paris.

Marseille : miser sur la 2e ville de France

Marseille, deuxième métropole en France avec 860 000 habitants, offre un taux de rentabilité net moyen de 8 à 10 %. Malgré une augmentation de 18 % des prix immobiliers au cours des cinq dernières années, l’investissement en colocation reste lucratif, en raison des prix immobiliers compétitifs par rapport à d’autres villes de taille similaire.

La ville offre des opportunités pour les investisseurs intéressés par acheter un bien qui sera mis en colocation. On observe notamment une forte demande dans les cinq premiers arrondissements de Marseille et le huitième.

Les outsiders

Il n’y a pas que dans les grandes métropoles que la demande de colocation existe. Toulouse bien sûr mais aussi Montpellier, Angers, ou Nancy et Grenoble offrent de belles opportunités.

Nancy, au cœur du Grand Est

Nancy, ancienne capitale des ducs de Lorraine, offre un environnement propice au XXIe siècle. Elle abrite une importante population étudiante (18%) et accueille des institutions de renom telles que le campus ARTEM, regroupant l’École nationale supérieure d’art et de design, l’ICN Business School et Mines Nancy. Nancy se distingue également par son rôle en recherche et innovation, notamment avec le technopôle de Nancy-Brabois.

Accessible en train depuis Paris en 1h30, Nancy affiche un taux de rentabilité net moyen de 6 à 8,5%.

Grenoble

Moins attendue, Grenoble présente d’excellentes performances en termes d’investissement en colocation locative.

A Grenoble, les prix de l’immobilier restent très accessibles. 5e ville étudiante selon le palmarès de l’Etudiant, elle est prisée des étudiants en Erasmus et des étudiants en 3e cycle. Située à 1h30 de Lyon en train, à proximité des Alpes, la ville offre aussi un cadre de vie agréable.

Saint-Etienne, l’alternative à Lyon

Saint-Etienne de son côté n’en finit pas d’étonner. C’est l’une des villes de France où le coût du logement est le plus bas. La ville attire des étudiants (plus de 27 000 en 2019), mais elle est aussi un bassin d’emploi non négligeable. Le réseau d’entreprises présent est dynamique, et la métropole encourage la création d’entreprises. Elle met en place des infrastructures d’accompagnement (espaces de co-working, incubateurs et accélérateurs). Et cela fonctionne. Le nombre de créations d’entreprise a doublé entre 2015 et 2021.