LMNP et grands logements : la colocation comme solution gagnante

Alors que la demande de logements explose dans les zones tendues, les propriétaires de grands appartements meublés peinent à trouver des locataires. Cette situation touche particulièrement les investisseurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP), qui voient leur rentabilité menacée, malgré un statut fiscal avantageux. Pour ces propriétaires, il y a pourtant une solution : la colocation ! On vous explique comment allier les atouts fiscaux du LMNP à la location de logement de grande surface.

Grands logements en location meublée : un marché en déséquilibre

Si les studios, T1 et T2 meublés s'arrachent en quelques jours, les grands appartements meublés peuvent rester désespérément vides. Une situation paradoxale, surtout dans des zones marquées par une forte tension immobilière.

Inadéquation avec les besoins des familles

La location meublée d’un T4 ou T5 se heurte à une réalité pratique. Les biens aussi grands sont plutôt à destination des familles, or celles-ci possèdent généralement déjà leur mobilier. L'équipement fourni par le propriétaire, au lieu d’être un avantage, devient alors une contrainte. Il faut soit stocker les meubles existants, ce qui engendre des frais supplémentaires, soit renoncer à son mobilier personnel et le revendre, une option peu attrayante pour les locataires.

Autre frein majeur : le coût d’entrée

Les frais initiaux peuvent rapidement devenir prohibitifs. En effet, dans les locations meublées, le propriétaire peut demander 2 mois de loyer en dépôt de garantie, alors qu’en location nue, le dépôt ne peut excéder un mois.

Prenons l'exemple d'une famille souhaitant s'installer dans un T4 en banlieue parisienne. Pour un appartement T4 de 80m² loué 2 000 € par mois, la caution en meublé s'élève à 4 000 €, contre 2 000 € en location vide. À cela s'ajoutent le premier mois de loyer et les éventuels frais d'agence, portant l'addition totale à plus de 7 000 €. Un investissement initial conséquent qui décourage de nombreux candidats potentiels.

Un risque pour l'investissement LMNP

Cette situation met en péril le modèle économique des propriétaires ayant opté pour le statut LMNP. Les périodes de vacance locative s'allongent, érodant la rentabilité attendue. A cause de ça, certains bailleurs envisagent d'abandonner les avantages fiscaux du LMNP pour passer en location nue, faute de solution adaptée.

Pourtant, une alternative existe, permettant de conserver les bénéfices du statut LMNP, tout en répondant aux nouvelles dynamiques du marché immobilier.

Colocation ou coliving, l’équation gagnante en LMNP

Cette solution, c'est la co-location, un modèle en pleine expansion et qui mérite toute l'attention des propriétaires de grands logements !

Une demande de plus en plus forte

Le profil des colocataires s'est considérablement diversifié ces dernières années. Exit l'image de l'étudiant ou du locataire qui manque de moyens : la colocation séduit désormais les jeunes actifs, les professionnels en mobilité, les personnes récemment séparées ou divorcées et même les seniors en quête de lien social. Cette diversification du public crée un marché dynamique et pérenne, particulièrement attractif pour les propriétaires en LMNP.

Conserver les avantages fiscaux du LMNP

Le statut LMNP trouve dans la colocation son expression la plus pertinente. Les avantages fiscaux (abattement, amortissement du bien, déduction des charges, TVA récupérable sur les travaux) se maintiennent intégralement. Mieux encore, la colocation permet d'optimiser ces bénéfices grâce à une occupation plus stable et des loyers mieux valorisés.

Petit rappel des avantages fiscaux en LMNP

Une nouvelle vision du "chez soi"

La colocation et le coliving donnent une nouvelle définition du “vivre ensemble”. Ces formules offrent une réponse élégante à un double enjeu : celui du pouvoir d'achat et celui du lien social. Pour le prix d'un studio, les résidents accèdent à des espaces de vie plus généreux, des cuisines équipées pour cuisiner ensemble et des salons pensés pour partager des moments conviviaux.

Au-delà du simple aspect pratique, ces nouvelles formes d'habitat créent des communautés où les repas partagés, les soirées improvisées et les échanges quotidiens tissent naturellement des liens durables.

Alors que la période Covid a révélé au grand jour le sentiment de solitude que ressentent de nombreuses personnes, ces havres de convivialité permettent à chacun de garder un espace privé tout en profitant d’une dynamique collective enrichissante.

Pour les propriétaires bailleurs, fournir un tel cadre de vie garantit un turn-over limité et réduit le risque de vacance locative.

Transformer son bien en colocation : le guide pratique

Transformer un grand appartement ou une maison en logement partagé demande quelques ajustements, mais certainement moins que ce que vous imaginez. Voici quelques conseils d’aménagements pour faire passer un logement en colocation ou coliving, à la fois aux normes et confortable.

Les aménagements essentiels

La clé d'une colocation réussie, c’est le bon équilibre entre espaces privés et communs. Chaque chambre est un espace personnel privé (minimum 9m²), et doit donc être dotée d'une serrure individuelle.

Nous vous recommandons d’équiper les chambres avec du mobilier fonctionnel : lit, bureau, quelques rangements. Des teintes neutres et un mobilier sobre vous permettront de plaire au plus grand nombre et de faciliter la rotation entre les locataires.

Les espaces communs méritent une attention particulière. Pour la cuisine, pensez à de grands plans de travail et un équipement adéquat en fonction du nombre de colocataires. Par exemple, le frigo doit être bien proportionné pour que chacun puisse y stocker ses aliments et une grande table doit pouvoir accueillir tous les colocataires lors des repas.

Un salon convivial avec suffisamment d’assises confortables constitue le minimum requis pour une atmosphère harmonieuse.

Monter en gamme vers le coliving

Si votre budget et l’espace le permettent, il est possible d’ajouter une salle d’eau ou une salle de bain privative pour chaque chambre. Cela vous permettra de viser une clientèle aux attentes plus élevées.

Un T5 avec trois salles d'eau peut ainsi se transformer en appartement premium, justifiant des loyers plus conséquents (dans la limite de l’encadrement des loyers). Vous pouvez aussi miser sur des équipements ou des aménagements haut de gamme (espace de coworking, pièce home-cinéma, piscine…).

En savoir plus sur le plafonnement des loyers.

Les bénéfices pour le propriétaire

La transformation d'un grand appartement en colocation ne représente pas qu'une adaptation aux nouvelles tendances du marché, c'est un vrai changement dans la gestion locative.

Optimisation des revenus

Les chiffres parlent d'eux-mêmes. Un T5 de 100m² en banlieue parisienne, traditionnellement loué 2 000 € par mois à une famille, peut générer jusqu'à 3 500 € en colocation. Cette valorisation s'explique par le cumul des loyers de chaque chambre.

Le calcul est simple : des chambres privatives bien pensées, couplées à des espaces communs qualitatifs, justifient des loyers individuels attractifs qui, cumulés, dépassent significativement le loyer d'une location classique à un ménage.

Vacance locative minimisée

L'un des atouts majeurs de la colocation réside dans la mutualisation du risque locatif. Fini le stress de l'appartement vide et sans locataire : en cas de départ d'un colocataire, les autres continuent de payer leurs loyers.

Cette rotation naturelle, loin d'être un handicap, devient un avantage.

Le marché de la colocation, particulièrement dynamique, permet généralement de relouer une chambre bien plus rapidement d’un grand logement, maintenant ainsi un taux d'occupation optimal pour votre bien.

La révolution des baux individuels

Depuis la loi ELAN, la gestion locative en colocation s'est considérablement simplifiée. Les baux individuels, désormais légalement encadrés, offrent une souplesse inédite.

Chaque colocataire devient responsable uniquement de sa part du loyer et de ses charges, limitant ainsi le risque d'impayés. Cette individualisation des contrats simplifie la gestion administrative pour les candidats locataires, tout en sécurisant les revenus du propriétaire.

Plus de complications liées à la solidarité entre colocataires : chaque chambre devient une unité locative indépendante, mais l'esprit communautaire qui fait le succès de la colocation reste préservé.

Pour les propriétaires, les avantages sont clairs : revenus sécurisés, vacance minimisée, rentabilité optimisée.

Mais attention ! La transformation d'un logement en colocation n’est pas qu’une simple solution de repli face aux difficultés du marché immobilier traditionnel.

C'est tout un modèle qui se réinvente, créant de la valeur tant pour les propriétaires que pour les résidents. Dans un contexte global où le "vivre ensemble" prend tout son sens, la co-location répond aux aspirations d'une nouvelle génération de locataires, qui veut vivre “mieux”.

Si vous avez un projet de colocation ou de coliving, Cooloc peut vous accompagner sur sa concrétisation et sa gestion. Contactez-nous !

Pour aller plus loin : Investir dans une passoire thermique pour faire une colocation