Résiliation du bail de location : quels sont les droits et obligations du locataire ?

Locataires, vous devez résiliez votre bail ? Comment vous y prendre ? Comment l’annoncer ? La résiliation du bail de location est une démarche facile. Mais il existe des règles à respecter. Autrement, vous risquez de payer un loyer pour un logement que vous n’occupez plus. Lesquelles ? COOLOC vous explique tout sur la résiliation du bail de location !

Quels sont les droits des locataires en matière de résiliation d’un bail de location ?

La bonne nouvelle ? Vous pouvez mettre fin à votre bail quand bon vous semble, même en cours de bail. C’est rassurant pour les locataires et colocataires qui craignent de s’engager pour une durée de trois ans.

Co-locataires et locataires, vous avez le droit de résilier votre bail de façon anticipée

Vous avez signé un bail d’un an renouvelable pour un logement meublé, ou de trois ans pour un logement vide. Or vous devez quitter votre logement avant l’échéance. Pas de panique ! La loi vous y autorise, s’il s’agit de votre résidence principale. Votre résidence principale, c’est votre lieu d’habitation 8 mois par an, mais aussi l’adresse où vous payez vos impôts.

Quelle est la durée légale de votre préavis lors de la résiliation de votre bail de location ?

Tout dépend du type de logement que vous occupez. S’il s’agit d’un logement vide, votre préavis est de trois mois. Votre logement de location est meublé ? Le préavis n’est que d’un mois.

Et qu’en est-il si vous vivez en colocation, ou dans un coliving ?

- Vous avez signé un bail individuel ? Rien ne change. Vous devez envoyer votre congé au bailleur. Vous êtes soumis aux mêmes délais de préavis

- Vous avez signé un bail unique ? Deux cas se présentent : si tous les co-locataires quittent le logement en même temps, les délais sont les mêmes que dans une location classique.

En revanche, si vous êtes le seul co-locataire à partir, votre départ ne met pas fin au bail unique. Il vous suffit d’envoyer votre congé au propriétaire. Ce dernier ajoute un avenant au bail actant votre départ ou votre remplacement. Attention ! Si le bail comporte une clause de solidarité, vous restez solidaire de la colocation jusqu’à 6 mois après votre départ, en cas de non-remplacement. En cas de litige, y compris postérieur à votre départ de la colocation (loyer ou charges impayés par exemple), le bailleur peut vous poursuivre ainsi que les autres colocataires.

Enfin, soyez attentif : bail individuel ou unique, logement meublé ou vide… la règle est toujours la même ! Votre préavis ne commence qu’à partir du moment où votre propriétaire reçoit votre congé selon les règles.

Réduire le délai de préavis en cas de résiliation du bail

En logement vide, votre préavis est de trois mois. Mais … vous pouvez le réduire à un mois :

• Pour raisons professionnelles : vous êtes muté ; vous venez d’obtenir un premier emploi ; vous venez de perdre votre emploi ou d’en retrouver un ;
• Le logement est situé dans une zone «tendue » : la demande est bien supérieure à l’offre et donc le préavis n’est que d’un mois ;
• Pour raisons de santé : vous disposez d’un certificat médical qui atteste de la nécessité de changer de domicile ;
• Vous bénéficiez du revenu de solidarité active (RSA) ou de l’allocation adulte handicapé (AAH).

Si vous n’entrez dans aucune de ces catégories, n’hésitez pas à négocier directement avec votre propriétaire. Sinon, vous pouvez indiquer le motif pour lequel vous souhaitez réduire votre préavis et de joindre un justificatif à votre courrier de congé.

Les obligations des locataires lors de la résiliation d’un bail

La première obligation est bien évidemment de prévenir votre propriétaire de votre intention de quitter le logement. Et surtout de le prévenir dans les règles.

La notification écrite au propriétaire

Vous pouvez bien sûr prévenir votre propriétaire à l’avance par oral, mail, SMS, whatsapp ou autre … Mais uniquement pour l’informer que vous allez lui envoyer votre congé.

En effet, pour être valable, vous devez faire parvenir un courrier à votre bailleur par l’un des moyens suivants :

- Courrier en recommandé avec accusé de réception ;

- Remise par un huissier ;

- Remise en mains propres contre un émargement ou un récépissé.

Ce n’est qu’à la réception de ce courrier, selon l’un de ces trois moyens, que commence à courir votre préavis.

Respecter votre préavis

Attention : même si vous quittez votre logement avant la fin de votre préavis, vous devez continuer à payer le loyer jusqu’à la fin de votre congé. Seule exception : un locataire vous remplace avant la fin du préavis. Vous ne réglez alors votre loyer que jusqu’à son arrivée.

Restitution du logement en bon état

La loi et notamment l’art. 1730 du Code civil , vous oblige à rendre le logement propre et en bon état. N’oubliez pas les travaux d’entretien avant de réaliser l’état des lieux de sortie :

• Nettoyer les sols et les murs, enlever les traces ;
• Reboucher les trous ;
• Nettoyer l’évier, lavabos et toilettes, enlever les dépôts de calcaire ;
• Graisser les serrures et les gonds des portes ;
• Nettoyer tous les équipements électroménagers ;
• Nettoyer - voire remplacer - les joints des canalisations d’eau et des robinets ;
• Refaire la peinture ou recoller les morceaux de papier peint ou tapisserie si besoin ;
• Réparer les trous dans la moquette…

Autrement, des frais risquent d’être prélevés de votre dépôt de garantie.

Enfin, vous devez rendre le logement comme vous l’avez reçu. Si vous avez effectué des aménagements – avec l’accord du propriétaire – ceux-ci ne doivent pas empêcher la remise en location du logement. Si les aménagements sont plutôt personnels - comme repeindre votre chambre en noir – vous devez la remettre en état avant l’état des lieux de sortie.

Réalisation de l’état des lieux de sortie

L’état des lieux de sortie - comme son nom l’indique – permet de vérifier dans quel état vous rendez votre logement. D’où l’importance de rendre un logement propre, en bon état et correspondant à l’état de lieux d’entrée. C’est la condition sine qua non pour récupérer votre dépôt de garantie.

Que contient l’état des lieux de sortie ?

• La date de réalisation ;
• La localisation du logement ;
• Les nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur ;
• S'il y a lieu, les noms ou dénominations et domiciles - ou siège social - des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• Les relevés des compteurs individuels de consommation d'eau ou d'énergie ;
• La remise des clés ou de tout autre moyen d'accès aux locaux à usage privatif ou commun ;
• L'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des meubles du logement, auxquels peuvent s’ajouter des observations ou des réserves. Il est possible de prendre des photos afin de constater l’évolution des pièces depuis l’état des lieux d’entrée ;
• La signature des parties (co-locataires, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l'état des lieux ;
• L’adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire
• La date de réalisation de l'état des lieux d'entrée

Au cours de l’état des lieux de sortie, il faudra faire la différence entre vétusté et dégradation.

Ce qui relève de la vétusté – à savoir l'usure ou la détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement – est à la charge du propriétaire. Impossible de retenir les travaux pour vétusté sur votre dépôt de garantie. En revanche, les détériorations sont à votre charge. Afin de faire la différence, n’hésitez pas, dès l’état des lieux d’entrée à établir, avec le propriétaire, une grille de vétusté. Elle définit l’usure naturelle des éléments du logement.

En revanche, en tant que locataire, indique l’article 7c de la loi du 6 juillet 1989 , vous êtes responsable de toutes les dégradations et des pertes survenues (clef, équipements…) dans la location au cours du bail.

Démarches administratives et formalités

Comment rédiger votre lettre de résiliation ?

Dans votre courrier de congé, il vous suffit d’indiquer vos nom et prénom ; l’objet du courrier et votre intention de quitter le logement, la durée de votre préavis, ainsi que la date prévue du déménagement, afin de trouver une date pour réaliser l’état des lieux.

Différents modèles sont disponibles, selon que le logement est vide ou meublé.

Savoir éviter les litiges avec le propriétaire

Puisque vous êtes en location, ayez toujours à l’esprit que vous devrez réaliser un état des lieux de sortie.

Assurez les réparations locatives dont vous êtes responsable – changement de joints, entretien des canalisations de gaz, d’eau, de la fosse septique, entretien des installations électriques et de chauffage … En cas de problème ou de doute, n’hésitez pas à communiquer avec votre propriétaire afin de régler la situation de façon satisfaisante.

Conseils pratiques pour une résiliation sans complication.

Planifier votre départ

Plus vous aurez planifié votre départ à l’avance et communiqué votre congé, plus la résiliation sera facile.

En tant que locataire, vous pouvez donner votre congé quand bon vous semble… à deux exceptions près :

- Vous ne pouvez donner votre congé avant terme en cas de bail de très courte durée. Dans ce cas, si vous quittez les lieux pendant la location, vous devrez payer l'intégralité des loyers et charges jusqu'au terme du bail

- En cas de bail à usage de résidence secondaire. Le contrat de location peut stipuler que vous ne puissiez le résilier qu’à chaque échéance.

Communiquer efficacement avec le propriétaire

N’hésitez pas à prévenir bien à l’avance votre propriétaire de votre intention de partir, y compris de façon officieuse. Cela ne vous empêchera pas de lui envoyer un recommandé. Mais il pourra alors remettre plus rapidement le logement sur le marché de la location et trouver un remplaçant.

Vous devrez alors, si le bail le stipule, autoriser des visites en permettant l’accès au logement selon les modalités explicitées dans le contrat. Vous pouvez demander à être présent lors de ces visites.

En revanche, il est impossible de vous imposer des visites les jours fériés, le dimanche ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables (du lundi au samedi).

Gérer les aspects financiers

Enfin il n’y a pas que le propriétaire que vous devez informer de votre intention de quitter le logement. N’oubliez pas de résilier vos contrats – s’ils ne sont pas compris dans le loyer - auprès des fournisseurs d’eau, d'électricité, de gaz… De même, n’oubliez pas de résilier votre assurance logement.

Pour une résiliation de bail réussie, soyez attentif à votre calendrier : 3 mois en cas de logement vide, sauf exception ; un mois en cas de logement meublé. N’oubliez pas non plus de prévenir votre bailleur selon les modalités fixées par la loi. Autrement, votre congé ne serait pas légal et vous pourriez être condamné à payer votre loyer alors même que vous ne résidez plus dans le logement !