Contrat de co-location : pourquoi est-il nécessaire ?

Le contrat de co-location réglementaire : protéger toutes les parties

Le contrat de co-location définit les droits et devoirs de chaque partie : propriétaire d’une part, co-locataires d’autre part. C’est le document nécessaire pour éviter les litiges. Il est signé et remis au propriétaire ainsi qu’à tous les co-locataires.

Une sécurité juridique pour le propriétaire et pour les colocataires

En cas de mésentente sur le montant du loyer, les charges, le dépôt de garantie mais aussi la durée du contrat de la location ou du préavis, le bail, signé par les différentes parties apporte des réponses.

C’est, en effet, une sécurité juridique aussi bien pour les co-locataires puisqu’il indique le montant et les modalités de versement du loyer, que pour le propriétaire. Il stipule les charges selon qu’elles reviennent aux locataires ou au propriétaire.

En cas de litiges ou de malentendus

Que se passe-t-il si l’une des parties ne respecte pas ses engagements ? La partie lésée peut :

• Mettre en demeure l’autre partie ;
• Proposer une conciliation ;
• Régler le contentieux devant le tribunal judiciaire

En cas de non-respect de certaines obligations, le propriétaire peut demander la résiliation du bail et engager une procédure d’expulsion.

En co-location, bail unique ou bail individuel ?

Existe-t-il des spécificités au bail de colocation ?

Aucune. Le contrat de colocation réglementaire est un bail de location classique. Cependant, deux possibilités existent dans le cadre de la colocation dont le choix revient au propriétaire.

- Le bail unique : tous les colocataires signent le même bail. Ils se répartissent le montant du loyer et des charges. Le bail unique comporte souvent une clause de solidarité. C’est le bail idéal si la colocation se compose de personnes qui se connaissent bien, arrivent et partent en même temps.

Que se passe-t-il si des colocataires changent en cours de bail ? Il suffit de faire un avenant au contrat de colocation. Le contrat peut aussi comporter une clause de relocation. Un colocataire partant peut être remplacé par un nouveau colocataire. Les conditions d’agrément ou d’acceptation du nouveau colocataire par le bailleur doivent être précisées. Cependant, si vous ne trouvez pas de remplaçant, vous êtes solidaire du paiement du bail. Vous devez donc continuer à payer le loyer jusqu’à 6 mois après votre départ.

- Le bail individuel remporte le plus de succès aujourd’hui. Chaque co-locataire signe son propre bail auprès du propriétaire. Chacun lui verse directement son loyer et paie ses propres charges. Il n’y a bien sûr pas de clause de solidarité dans ce cas, sauf sur les parties communes et leur entretien.

Les éléments clés d’un contrat de colocation réglementaire

Des informations sur les parties prenantes

Le bail est d’abord un contrat. Il doit donc stipuler l’identité et les informations utiles de chaque signataire.

Description détaillée du logement

Il doit également décrire précisément le bien et tout ce que ce dernier comporte s’il est meublé. En cas de bail individuel, il précise clairement les parties privatives (chambre et – le cas échéant- salle de bains) dévolues à chaque co-locataire, et les espaces communs auxquels ils ont droit.

Durée du contrat et conditions de renouvellement ou de résiliation

La durée du contrat de bail, tout comme ses conditions de renouvellement ou de résiliation peut dépendre du logement mais aussi du type de bail choisi par le propriétaire.

Le bail en fonction du logement :

• Le logement est vide. La durée du bail est de 3 ans si le propriétaire est un particulier ; 6 ans si le locataire est une personne morale. Il se renouvelle automatiquement à son terme… à moins que les co-locataires ne souhaitent y mettre un terme.
• Le logement est meublé : la durée du bail est d’un an. Elle est renouvelable automatiquement à son terme... Attention, un logement meublé n’est pas un logement où vous aurez recyclé un vieux canapé lit, et deux chaises que vous ne supportez plus. Non, la loi définit la liste des meubles indispensables !

Dans les deux cas, les co-locataires peuvent donner leur préavis par lettre recommandée en respectant les délais suivants : 3 mois pour un logement non meublé, un mois pour un logement meublé ou un logement vide situé en zone tendue.

Le propriétaire peut refuser le renouvellement du bail, mais seulement à échéance de ce dernier et pour des raisons précises : vente ou reprise du bien pour lui-même ou l’un de ses ascendants ou descendants directs.

En tant que propriétaire, vous pouvez choisir d’autres types de baux, selon le profil des co-locataires le plus susceptibles d’occuper le logement :

• Par exemple, si vos co-locataires sont étudiants, le bail peut être limité à 9 mois. Mais il n’est pas renouvelable et vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie dans le cadre du bail mobilité.
• Le bail mobilité, mis en place par la loi ELAN de 2018 ne peut s’appliquer que dans les logements meublés et vos co-locataires doivent obligatoirement être dans l’un des cas suivants pour en bénéficier :

· Formation professionnelle

· Études supérieures

· Contrat d'apprentissage

· Stage

· Engagement volontaire dans le cadre d'un service civique

· Mutation professionnelle

· Mission temporaire dans le cadre de l'activité professionnelle

Le bail mobilité a une durée de 1 à 10 mois maximum, convenue dès l’origine, non renouvelable. Il est bien sûr compatible avec la co-location.

Parmi ses avantages pour le locataire :

• Pas de dépôt de garantie ;
• Forfait de charges ;
• Le bail peut être résilié à tout moment, en respectant un préavis d’un mois et sans avoir à justifier sa décision ;
• Pas de clause de solidarité en cas de co-location car ce sont des baux individuels.

Montant du loyer, répartition et modalités de paiement

Montant du loyer, modalités de paiement sont indiqués dans le bail. Quid de la répartition ? En cas de bail individuel, c’est le propriétaire qui décide du montant du loyer en fonction de la taille des chambres, de la présence ou non d’une salle de bain privative, des avantages dont jouit le logement (jardin, piscine, roof top…) En cas de bail collectif, les co-locataires se répartissent le loyer – et les chambres entre eux.

D’une manière générale, outre le type de logement, l’emplacement détermine une partie du loyer : les grandes villes étant plus courues, les chambres y sont plus chères. De 383 € à Saint-Etienne jusqu’à plus de 800 € à Paris (715 € en moyenne) ou à Bordeaux.

Certaines villes, notamment les zones tendues, pratiquent l’encadrement des loyers. Il s’agit d’un tarif maximum du prix de la location au m2 au-delà duquel le propriétaire s’expose à une amende de 5 000€ à 15 000 €.

Une fois le loyer fixé, il ne peut varier qu’au bout d’un an en fonction de l’IRL.

Souvent, le loyer en co-location comme en coliving inclut des services (ménage, wifi, Netflix ou home cinéma, garage, studio de musique ou salle de gym,…) parmi les charges.

Dépôt de garantie

Si le bail prévoit le versement d’un dépôt de garantie, il en indique le montant. En cas de contrat de co-location individuel, chaque co-locataire verse le montant qui lui est demandé et le récupère à son départ de la co-location ou du coliving, sauf en cas de dégradations à sa charge ou de dégradations dans les parties communes.

Avec un bail collectif, le montant du dépôt de garantie est divisé entre les colocataires. La plupart du temps, il est restitué aux colocataires lorsqu’ils quittent la colocation, sauf en cas de dégradations. En revanche, un colocataire sortant ne peut pas demander au bailleur de lui restituer sa quote-part du dépôt de garantie. Soit il attend la fin du bail, soit il s’adresse aux colocataires restants pour récupérer sa quote-part, soit il demande à son remplaçant de lui verser la même somme.

Qu’en est-il de l’état des lieux ?

Comme pour n’importe quelle location, un état des lieux est réalisé à l’entrée et à la sortie de chacun des co-locataires. En cas de bail individuel, il est réalisé à l’entrée et à la sortie de chaque colocataire pour les parties privatives et les parties communes. Ainsi, si des dégradations imputables aux colocataires sont constatées dans les parties communes, leur réparation est retenue sur le dépôt de garantie des co-locataires concernés.

Quid des clauses spécifiques ?

Un co-locataire peut-il s’installer avec son animal de compagnie ? Le propriétaire ne peut empêcher la présence d’animaux domestiques. A une seule exception près : il peut interdire la présence des chiens de 1ère catégorie (chiens d’attaque). Le co-locataire, lui, est responsable des dégradations causées par son animal. La présence de ce dernier doit respecter la tranquillité du voisinage et des co-locataires.

En cas d’absence prolongée, un co-locataire peut sous-louer sa chambre… avec l’accord du propriétaire. Le contrat de sous-location ne peut excéder la durée du bail du locataire. Et le loyer demandé au sous-locataire ne peut être supérieur au bail du colocataire.

Procédures et formalités administratives

Le bail est un contrat. Pour être valide il doit être signé par le propriétaire et le ou les co-locataires concernés en cas de bail unique. Chaque signataire en conserve une copie.

Attention, si vous habitez le logement mais n’avez pas signé de bail, vous n’êtes pas considéré comme un locataire… même si vous payez une partie du loyer ! Une situation à éviter car vous n’auriez aucun droit sur le logement.

Obligations légales du propriétaire

Le propriétaire doit :

• Proposer un logement décent, sans risque ni pour la sécurité, ni pour la santé des locataires ;
• Remettre au locataire lors de la signature du bail le dossier de diagnostic technique ; et sur demande des locataires, les quittances de loyer ;
• Réaliser certains travaux ( sauf les réparations locatives) ;
• Garantir au locataire une jouissance paisible des lieux.

Droits et obligations des co-locataires

Les co-locataires doivent :

• Souscrire à une assurance habitation ;
• Payer le loyer et les charges en temps et en heure ;
• Ne pas causer de troubles en respectant le contrat de location, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble ;
• Respecter l’usage prévu du logement (le plus souvent habitation ou usage mixte)
• Effectuer l’entretien courant du logement, assurer les réparations locatives ;
• Restituer les lieux en bon état à la fin du bail, ou dans l’état dans lequel ils l’ont reçu

Conseils pratiques pour rédiger un contrat de colocation

Si vous hésitez sur la rédaction de votre bail, pas de panique ! Les modèles de baux de COOLOC sont réglementaires. Ils s’adaptent aux spécificités de votre logement et au type de bail.

Si la loi change, devez-vous modifier le contrat de colocation en cours ? Non ! Chaque bail est régi par les lois en place au moment de sa conclusion. Les nouvelles lois ne s’appliqueront qu’à son renouvellement.

En revanche, vous aurez peut-être besoin de modifier quelques éléments spécifiques à la co-location. Il vous suffit de faire un avenant au bail. Ce dernier peut modifier n’importe quelle partie du bail :

• Ajout d’un co-locataire dans le cadre d’un bail unique ;
• Travaux d’amélioration des locataires en contrepartie d’une réduction de loyer temporaire ;
• Augmentation ou diminution du loyer, ou changement d’échéance de paiement ;
• Modification des charges locatives…

Le contrat de colocation ou bail est donc nécessaire. Il permet de régir la location, mais c’est surtout une protection pour le propriétaire et les locataires. Le contrat de colocation réglementaire de COOLOC protège les deux parties, il vous garantit contre les impayés et protège les locataires de toute discrimination.