Le marché du coliving : les leçons de l’expérience

Le marché du coliving, futur de l’immobilier ? Depuis quelques années, le coliving se diffuse dans toute l’Europe. Les acteurs du coliving, apparus pour la plupart depuis quelques années, gagnent en expérience et le modèle s’affine.

Coliving : un marché en pleine expansion

Le marché du coliving, bien que tout récent, connait une croissance exponentielle rappelle Vincent Desruelles, auteur d’une étude sur l’implantation du coliving dans le paysage immobilier. Un constat partagé par l’opérateur Sharies. « Nous avons beaucoup semé depuis notre création, explique Julien Morville, l’un des cofondateurs, et nous en récoltons les fruits. En 2023, nous aurons 1 200 places disponibles et 3 000 en 2025. »

Sharies, Colonies, La Casa… Les acteurs s’implantent dans le paysage du coliving, chacun explorant des voies plus ou moins spécifiques, afin de répondre au marché tout en proposant des projets originaux.

Des modèles spécifiques

Sharies, présent sur le marché du coliving depuis plus de quatre ans, bénéficie aujourd’hui « des résultats de la pédagogie menée auprès des investisseurs, des promoteurs, des collectivités. »

L’entreprise reste fidèle à un modèle mixte. « Nos ensembles peuvent compter jusqu’à une centaine de logements. Mais ils disposent tous d’un socle actif. Chez Sharies, vous trouverez non seulement des appartements partagés, mais aussi une offre de restauration et de coworking. »

Un modèle qui séduit les pouvoirs publics. « Cela crée de l’animation à l’échelle d’un quartier » explique Julien Morville. Il n’est pas question pour autant de s’implanter n’importe où. Sharies a certains impératifs. « Toutes nos résidences sont situées à moins de 10 minutes de commerces de première nécessité et de transports… Sur les plus de 600 projets étudiés, nous n’en avons gardé que 20, en cours de développement. »

Le secret du coliving : les échelles de partages

Le coliving est né de l’idée de partager… Mais avec des variantes nombreuses. Les opérateurs en sont bien conscients.

Dovevivo, présent depuis peu en France, travaille actuellement à la réhabilitation d’un immeuble de bureaux en logements à Asnières. 95 chambres réparties sur 20 appartements côtoient 10 studios indépendants. Tous les résidents ont accès aux communs : roof top, buanderie, coworking. Les locataires pourront donc s’isoler dans leur chambre ou leur studio et se rencontrer dans les pièces communes des appartements ou dans les communs.« Chaque habitant bénéficie d’une vie en communauté à des échelles plus ou moins grandes » explique Axelle Baillet, country director France de Dovevivo.

C’est également le cas de Sharies. L’opérateur français propose des logements partagés dans ses résidences, mais aussi des logements individuels – du studio au T1 ou au T2. « Nous imaginons différentes échelles de partage, que ce soit au niveau du logement ou des espaces de convivialité et des services. Nos offres commerciales permettent aussi de mélanger résidents et usagers du quartier. »

Un choix issu de l’expérience du marché du coliving et de l’écoute des envies des résidents. « La mixité dans l’offre de logement est venue en travaillant le modèle, explique Julien Morville. Les résidents potentiels sont ouverts à l’échange, au partage, mais veulent aussi être indépendants. Proposer différentes échelles de partage répond aux différentes cultures. C’est aussi le moyen de privilégier la convivialité et de préserver l’intimité. »

Une offre qui s’adapte aux besoins et au profil des résidents

Les co-livers dans l’ensemble, sont âgés de 18 à 40 ans, voire plus remarquent l’ensemble des acteurs du marché. Mais les différences entre les publics des opérateurs de coliving sont minimes. Si Colonies séduit davantage les étudiants, Sharies accueille essentiellement les actifs urbains entre 25-40 ans, en transition de vie professionnelles ou personnelle. Cohabs, en Belgique, a ouvert certaines résidences aux familles notamment monoparentales. Colonies y songe. Mais dans l’ensemble, tous les usagers « sont à la recherche de convivialité et de flexibilité » qu’ils soient actifs, étudiants, free lance …

Depuis peu, un nouveau type de client apparait sur le marché : les sociétés. « Les grandes entreprises aujourd’hui nouent des partenariats corporate avec Sharies. Elles renforcent leur marque employeur avec des solutions de logement innovantes pour leurs salariés » explique Julien Morville.

Un modèle éprouvé par l’expérience

L’expérience permet aussi de trouver le modèle idéal qui convient aux publics cibles. Sharies a décidé de limiter la taille des résidences « de 1 000 à 6 000 m2 pour éviter de devenir un modèle trop industriel. Par ailleurs, nous proposions au départ des logements partagés de 8 à 10 chambres. Aujourd’hui nous proposons des logements de 4 à 6 chambres, pas plus. Cela reste économiquement viable, et cela nous permet également une cohabitation plus agréable qui garantit un véritable échange entre les colocataires. »

La digitalisation des processus

C’est la grande tendance du coliving : vous pouvez réserver votre chambre, payer votre loyer, récupérer votre clé – digitale bien sûr- en quelques clics. Tout le processus est digitalisé. « Nous avons tous les outils pour faire rentrer un locataire en moins d’une heure » se félicite Julien Morville. N’est-ce pas un peu impersonnel ? « Dans les faits, le processus est doublé d’un entretien téléphonique. Nous travaillons sur les besoins humains qui sont au centre de nos préoccupations. La convivialité, le partage… tout cela est aussi important pour les résidents que pour nous. Nous sommes souvent présents lors du processus d’intégration. De plus, pour la gestion courante des espaces, le city manager passe, organise des événements pour favoriser les échanges entre résidents. »

Développer de nouveaux marchés

Les grandes villes sont-elles les seules à bénéficier des offres de coliving ? Pas forcément. « Nous avons fait le choix d’aller en région. Les loyers sont plus faibles, mais nous croyons au développement des marchés secondaires, y compris dans les moyennes villes. » Sharies est donc présent à Nancy, Montpellier, Toulouse, Havre… « Nous avons un large réseau dans toute la France. Et c’est l’une de nos forces » remarque Julien Morville.

Marché du coliving : l’expérience face aux risques des impayés

Le marché du coliving reste cependant… un marché. Et qui dit marché dit risques. Quels sont les risques spécifiques du coliving ? Comme tout bailleur, les opérateurs de coliving sont exposés aux impayés. Mais ils restent sereins.

Chez Dovevivo, explique Sara Taddei, directrice marketing et communication, « nous avons proposé 8 000 chambres et 16 000 contrats en 2021. Chaque appartement compte 4 ou 5 chambres, donc 4 ou 5 contrats. Le risque est fractionné. S’il arrive qu’un locataire ne règle pas son loyer, ce n’est pas le cas des autres colocataires. De plus, nos loyers sont relativement élevés. Cela crée une barrière à l’entrée. Nous pouvons également compter sur notre réseau commercial pour récupérer les créances. ».

« Nous n’avons finalement jamais été confrontés à ce problème, s’étonne Julien Morville. Dans le coliving, une sorte d’auto-pédagogie se met en place. Les gens partagent un appartement, vivent ensemble. Il ne leur vient pas à l’idée de ne pas payer leur loyer. Cela revient à s’inscrire dans une logique différente de celle du coliving et des colocataires. Cela suppose aussi de rentrer dans un rapport de force. Ce qui peut arriver avec un bailleur que vous n’avez jamais vu de votre vie, qui vous loue à prix d’or une chambre de bonne sans confort. Ne pas payer le loyer n’est d’ailleurs pas seulement une question de solvabilité. Il existe des locataires de mauvaise foi, qui, s’ils ne veulent pas vous payer, ne le font pas… »

La question du turn over

L’entretien des logements, en raison de l’importance du turn over était également une préoccupation des acteurs à leurs débuts. Là encore, la surprise est de taille : « Nous imaginions que les gens vivaient en co-living pour des périodes à moyen terme. Or nos locataires restent plus de 10 mois en moyenne. Or nous nous attachons à offrir un produit de qualité. Ce positionnement premium nous préserve de impayés et des dégradations. Les gens respectent les lieux, car ils se sentent respectés dans les espaces mis à leur disposition. Les dégradations sont très limitées. Et c’est une très agréable surprise. »

L’autre explication repose sur la relation de confiance qui se crée avec les co-livers. « Nous sommes moins exigeants que les bailleurs traditionnels. Nous demandons une carte d’identité, un RIB et une fiche de paie. Cela nous permet d’apprécier la capacité des locataires à payer le loyer. La confiance s’instaure dès la candidature. Les locataires apprécient cette approche et cette flexibilité et nous le rendent bien. »

L’expérience face à la concurrence

Le marché du coliving est donc en pleine expansion. Les opérateurs européens sont donc particulièrement prudents. Avant de se développer à l’étranger, Dovevivo s’est consolidé sur son marché d’origine, l’Italie, dont il est le leader incontesté. « Nous avons près de 15 ans d’expérience. Nous avons su nous industrialiser progressivement. Nous avons vu de nombreux acteurs arriver sur le marché mais nous ne nous sentons pas menacés pour autant » explique Sara Taddei. Pour autant, « c’est un modèle qui n’est pas évident, surtout lorsque l’on change d’échelle. Grandir n’est pas facile dans ce secteur.»

En témoigne la brusque faillite de Quarters, l’un des géants du secteur aux Etats-Unis. Elle a même fait douter de la viabilité du secteur. Pour Julien Morville et Sara Taddei, «Quarters n’a pas su maitriser sa croissance. Ils ont eu rapidement des moyens colossaux et se sont positionnés sur des format de résidence très industrielles. Les produits ne correspondaient pas aux attentes du marché. Ils proposaient d’abord des logements de 5 chambres, puis 10, 20, voire 50 chambres. Ils ont connu une croissance d’abord progressive. Mais ils sont passés trop rapidement à des espaces trop grands qui ne répondaient pas totalement au marché ». A cela s’est ajouté la crise sanitaire qui a achevé le géant. Pour certains opérateurs, en effet, la pandémie a permis de faire de la place, sans pour autant remettre en question le secteur.

Si grandir sur le marché du coliving n’est pas facile, les opportunités existent. La pandémie l’a bien montré : de plus en plus de gens ne veulent plus s’isoler, mais sont prêts à vivre ensemble pour plus de convivialité et de flexibilité. Au risque de changer les règles du logement ?