Dispositif Jeanbrun ou LMNP, que choisir en 2026 ?

Depuis l'entrée en vigueur de la loi de finances 2026, les investisseurs immobiliers ont un nouveau sujet de conversation : le dispositif Jeanbrun. Pour la première fois, louer un appartement vide permet de déduire chaque année une part de la valeur du bien. Le dispositif est-il plus intéressant que le LMNP et est-il applicable pour un coliving ? On vous répond !

Le dispositif Jeanbrun, c'est quoi exactement ?

Un amortissement inédit pour la location vide

Jusqu'en 2026, un propriétaire qui louait un appartement vide ne pouvait pas amortir la valeur de son bien. Il déclarait ses loyers en revenus fonciers, déduisait ses charges réelles et payait l'impôt sur le solde. C’était simple mais fiscalement peu optimisé.

Le dispositif Jeanbrun permet désormais aux bailleurs en location nue de déduire chaque année un amortissement calculé sur 80 % de la valeur du bien, selon un taux forfaitaire qui varie en fonction du niveau de loyer pratiqué : intermédiaire, social ou très social.

C'est une révolution symbolique autant que fiscale. Pour la première fois, la location vide accède à un outil qui, jusqu'ici, justifiait à lui seul le passage en location meublée.

Les conditions pour en bénéficier

Cet avantage fiscal ne vient pas sans contreparties et le dispositif impose quatre conditions strictes pour le projet :

1. Un bien neuf ou un bien ancien avec travaux de rénovation énergétique (voir détails ci-dessous)
2. Une acquisition réalisée entre l'entrée en vigueur de la loi finances 2026 et le 31 décembre 2028 (tout bien acquis avant est automatiquement exclu)
3. Un engagement de location de 9 ans minimum
4. Des loyers plafonnés selon les grilles de l'État (intermédiaires, sociaux ou très sociaux)

Le taux d'amortissement varie selon le type de logement proposé et son ancienneté.

Pour un logement intermédiaire, il s'établit à 3,5 % dans le neuf et à 3 % dans l'ancien. Le logement social bénéficie d'un taux plus avantageux, atteignant 4,5 % dans le neuf contre 3,5 % dans l'ancien.

Enfin, le logement très social, le plus contraignant en matière de plafonds de loyer, offre en contrepartie le taux le plus élevé, avec 5,5 % dans le neuf et 4 % dans l'ancien.

Chaque condition mérite d'être examinée avec attention car mises bout à bout, elles esquissent un profil d'investisseur très particulier.

Ce que les assouplissements de mai 2026 changent concrètement

Le dispositif Jeanbrun est à peine entré en vigueur qu'il a fait l'objet de critiques. Les professionnels de l'immobilier jugeaient les critères d'accès trop restrictifs pour produire un effet réel sur le marché.

Le 28 mai 2026, l'Assemblée nationale a donc adopté en première lecture, à 85 voix pour et 29 contre, la proposition de loi portée par Valérie Létard, ancienne ministre du Logement, visant à assouplir plusieurs points.

On retient 3 modifications majeures :

• La condition de travaux en pourcentage disparaît au profit d’une obligation de performance énergétique : le bien doit gagner 2 classes DPE s'il est classé F ou G, et 1 classe dans les autres cas. Une approche plus flexible, qui peut remettre sur le marché des dizaines de milliers de logements anciens.
• Les maisons individuelles anciennes réintègrent le dispositif. Elles étaient initialement exclues mais elles sont désormais éligibles.
• Côté copropriété, des mesures techniques accompagnent la rénovation collective.

Important : à la date de publication de cet article, le texte doit encore passer par le Sénat. Les règles définitives ne sont pas encore gravées dans le marbre.

Jeanbrun vs LMNP : le tableau comparatif pour faire le bon choix

Les deux régimes visent le même objectif, optimiser la fiscalité d'un investissement locatif, mais leurs logiques sont opposées.

Flexibilité : avantage au LMNP

Le LMNP n'impose aucun engagement de durée. Un propriétaire peut vendre son bien, le récupérer pour un usage personnel ou modifier son mode de location à tout moment, sous réserve du préavis légal. Cette souplesse a une valeur réelle, surtout dans un contexte économique incertain.

Le Jeanbrun, lui, exige 9 ans d'engagement irrévocable. Vouloir sortir avant le terme expose l'investisseur à la reprise des avantages fiscaux perçus. C'est un risque que beaucoup sous-estiment au moment de signer.

Avantage fiscal : Jeanbrun peut séduire, mais à quel prix ?

L'amortissement du Jeanbrun est forfaitaire et calculé sur 80 % de la valeur du bien. En LMNP au régime réel, l'amortissement porte sur la valeur totale du bien et du mobilier, avec une liberté qui permet souvent une optimisation plus fine.

Mais le point déterminant reste les loyers plafonnés. Pour bénéficier de l'avantage fiscal Jeanbrun, le bailleur doit accepter de louer en dessous du prix du marché. Dans les zones tendues, cet écart peut atteindre 20 à 30 %. Ce que le bailleur gagne en déduction fiscale, il le perd partiellement en revenus bruts.

Pourquoi le coliving reste une stratégie à part

Location vide ou meublée : un impact direct sur la gestion du bien

La distinction ne se résume pas à une ligne fiscale. Elle change aussi l'expérience du bailleur au quotidien.

En location nue sous Jeanbrun, le propriétaire loue le bien à un seul ménage, pour un loyer plafonné et sur une durée minimale de 3 ans. Le cadre est simple mais il laisse peu de marge.

En coliving meublé, le bien est loué chambre par chambre, sous bail individuel. Le propriétaire perçoit plusieurs loyers distincts, ce qui limite mécaniquement l'impact d'une vacance partielle : si une chambre se libère, les deux autres continuent de générer des revenus.

Le turnover, talon d'Achille de la location nue plafonnée

Dans une location nue, le bail est de 3 ans renouvelable. Cela semble stable, mais le turnover réel est souvent plus fréquent, notamment dans les zones à forte mobilité professionnelle ou étudiante. Chaque départ génère une période de vacance, des frais de remise en état et un nouveau processus de sélection.

En coliving, la durée de séjour moyenne atteint 17 mois chez les résidents Cooloc, contre 12 mois en colocation classique. Le taux d'occupation moyen dépasse 95 %. Ces indicateurs traduisent une réalité simple : un résident qui se sent bien dans son logement reste plus longtemps et en prend davantage soin.

Pour quel profil d'investisseur le Jeanbrun est-il pertinent ?

Les cas où Jeanbrun peut l'emporter

Le Jeanbrun est pertinent pour un investisseur dont le projet remplit concrètement les conditions du dispositif :

• Acquisition d’un bien entre 2026 et fin 2028 : le dispositif est limité dans le temps. Un investisseur qui a déjà un bien ou qui n'est pas en phase d'acquisition active ne peut pas en bénéficier.
• Le bien est en immeuble collectif : les maisons individuelles sont en cours de réintégration via la proposition de loi Létard, mais le texte n'est pas encore définitivement adopté.
• Financement d’une rénovation énergétique significative : pour un bien ancien, le dispositif exige un gain de 2 classes DPE pour les logements classés F ou G, et 1 classe pour les autres. C'est une condition non négociable, avec un coût de travaux à anticiper.
• Plafonnement des loyers sur 9 ans : les loyers doivent rester au niveau intermédiaire, social ou très social pendant toute la durée de l'engagement. Dans les zones tendues, cela représente un écart notable avec les loyers pratiqués sur le marché.
• Engagement de 9 ans irrévocable : toute sortie anticipée sans motif légalement reconnu expose à une reprise des avantages fiscaux perçus.

Les cas où le coliving LMNP est plus adapté

Le coliving en LMNP convient à un investisseur dont le projet présente les caractéristiques suivantes :

• Son bien dispose de plusieurs chambres avec des espaces communs fonctionnels : la configuration en coliving tire pleinement parti d'un appartement de 3 chambres ou plus. C'est la structure même du bien qui rend le modèle pertinent, indépendamment de toute optimisation fiscale.
• Il investit dans une ville à forte demande locative : le coliving s'appuie sur une rotation maîtrisée des résidents et un taux d'occupation élevé. Dans les villes où la demande est soutenue, ce modèle est naturellement plus robuste.
• Il veut conserver de la flexibilité : le LMNP n'impose aucun engagement de durée. Le propriétaire peut faire évoluer son projet, revendre ou changer d'usage sans risque de reprise fiscale.

À retenir

Le dispositif Jeanbrun est une avancée réelle pour la location nue mais ne remet pas fondamentalement en cause l'attractivité du coliving en LMNP. L'engagement de 9 ans et les loyers plafonnés pèsent, dans la plupart des configurations, plus lourd que l'avantage de l'amortissement forfaitaire.

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Questions fréquentes sur le dispositif Jeanbrun

Peut-on faire du coliving avec le dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s'applique exclusivement à la location nue (non meublée). Le coliving repose généralement sur la location meublée, qui relève du régime LMNP. De plus, un investisseur qui opte pour le Jeanbrun ne peut pas le louer chambre par chambre. Coliving en Jeanbrun sont donc incompatibles.

Le dispositif Jeanbrun s'applique-t-il dans les villes avec encadrement des loyers ?

Oui, dans les villes soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, entre autres), le bailleur Jeanbrun doit respecter à la fois le plafond de zone prévu par le dispositif et l'encadrement local. En pratique, dans les zones très tendues, le loyer intermédiaire Jeanbrun est souvent déjà inférieur au loyer de référence majoré local. La contrainte Jeanbrun s'applique donc directement, sans que l'encadrement n'ajoute de pression supplémentaire.

Que se passe-t-il si je veux revendre mon bien avant la fin des 9 ans ?

C'est le risque que beaucoup d'investisseurs sous-estiment. En cas de rupture de l'engagement avant terme, sauf exceptions légales (décès, invalidité, licenciement, divorce), les avantages fiscaux perçus peuvent faire l'objet d'une reprise par l'administration fiscale. Sur un bien à 250 000 €, l'amortissement cumulé sur 5 ans peut représenter 40 000 à 55 000 € de déductions. Une sortie anticipée sans motif recevable peut donc se traduire par un rappel d'impôt significatif. Avant de s'engager, il est fortement conseillé de valider ce point avec un conseiller fiscal.