"Zéro coliving" à Paris : que signifie vraiment cette délibération du Conseil de Paris ?

Le 8 octobre 2025, le Conseil de Paris adoptait une délibération baptisée "zéro coliving", provoquant de nombreuses interrogations chez les propriétaires, investisseurs et acteurs de l'immobilier parisien. Cette annonce a rapidement fait les gros titres, certains parlant d'une "interdiction du coliving" dans la capitale. Mais qu'en est-il réellement ?

Entre signal politique et cadre juridique, la confusion s'est installée. S'agit-il d'une véritable interdiction légale ? Quelles sont les conséquences concrètes pour les propriétaires de coliving, les investisseurs et les locataires ? Et surtout, qu'est-ce que cela change pour les opérateurs de coliving ?

Dans cet article, nous décryptons cette délibération en détail : sa portée juridique réelle, les arguments de la Mairie de Paris, ses conséquences pratiques, et les alternatives d'habitat partagé qui restent encadrées par la loi.

Coliving : la différence entre les propriétaires bailleurs et les acteurs du coliving

Il est essentiel de distinguer deux réalités très différentes que le mot "coliving" recouvre :

• La marque de coliving : l'opérateur loue le bien au propriétaire, puis sous-loue aux résidents. Le locataire final n'a pas de lien contractuel direct avec le propriétaire, ne peut pas bénéficier des APL (la sous-location l'en exclut), et se voit imposer un forfait de services obligatoires inclus dans son loyer. Ce forfait génère une marge commerciale que le bail d'habitation n'est pas conçu pour permettre. En imposant des services non choisis et payants, l'opérateur sort du cadre résidentiel pour entrer dans une logique de bail commercial. C'est ce modèle que vise la délibération.
• Le bailleur privé : il loue directement à chaque résident, sans intermédiaire. Le locataire bénéficie d'un lien contractuel direct avec le propriétaire et peut accéder aux APL. Les charges se limitent à ce qui est nécessaire et réellement consommé : eau, électricité, wifi. Aucun forfait de services n'est imposé. Ce modèle s'inscrit pleinement dans le cadre du bail d'habitation. Il n'est pas visé par la délibération.

Ne pas la faire revient à confondre deux modèles dont la logique juridique est radicalement différente : d'un côté, un opérateur qui loue à un bailleur puis sous-loue aux résidents en imposant un forfait de services obligatoires ; de l'autre, un bailleur privé qui loue directement à ses locataires, avec des charges limitées à ce qu'ils consomment réellement.

La colocation privée reste une option d'investissement pertinente à Paris

Avant d'entrer dans le détail de la délibération, un point essentiel : les propriétaires bailleurs qui pratiquent la colocation ne sont pas concernés par cette initiative politique.

Barbara Gomes, adjointe à la Maire de Paris en charge du logement et principale porteur de cette délibération, l'a dit explicitement : la colocation traditionnelle n'est pas visée par ces critiques, car elle repose sur un cadre légal établi et permet de louer à des loyers encadrés.

Mieux encore, la colocation reste une option d'investissement particulièrement pertinente à Paris :

• Valorisation optimisée des grandes surfaces, souvent sous-exploitées en location classique dans la capitale
• Cadre juridique sécurisé et stable (loi ALUR 2014)
• Demande locative forte et constante dans la capitale
• Compatibilité totale avec l'encadrement des loyers

Sur le plan juridique, le bail d'habitation n'est pas conçu pour générer une marge commerciale. Il peut être rentable si l'investissement est bien calibré, mais il ne permet pas d'imposer des services obligatoires en sus du loyer et des charges réelles. Lorsqu'un opérateur facture un forfait de services non choisis par le locataire, il sort du cadre résidentiel et entre de fait dans une logique de bail commercial. S'il souhaite opérer sur ce modèle, il doit acquérir une commercialité, comme le font les acteurs de la location touristique. La délibération de Paris pointe précisément cette frontière et appelle l'État à la formaliser dans la loi.

À savoir

La colocation bénéficie d'un cadre légal établi depuis 2014 avec la loi ALUR. Les colocataires disposent de protections spécifiques : bail individuel, droits et obligations clairement définis. Pour les propriétaires, la colocation gérée professionnellement offre une solution d'habitat partagé avec un cadre juridique sécurisé et une gestion sereine.

Le coliving à Paris : contexte

Des résidences institutionnelles encore marginales face à l'ampleur du marché parisien

Le modèle de résidence de coliving géré par des opérateurs s'est développé en région parisienne depuis 2020. D'après les chiffres cités lors des débats au Conseil de Paris, l'Île-de-France compte environ 7 500 lits répartis dans une cinquantaine de résidences opérationnelles.

À Paris intra-muros, la Ville a identifié 7 résidences de coliving en activité et recense 6 800 projets de lits supplémentaires en cours d'instruction ou de développement.

Pour mettre ces chiffres en perspective : ces 7 500 lits représentent une part infime du parc locatif d'une région de 10 millions d'habitants. Ces données ne concernent que les résidences exploitées par des opérateurs professionnels, et non l'ensemble du marché de la colocation entre particuliers, qui lui reste bien plus important et structurellement différent.

Un développement rapide depuis 2020

Le coliving institutionnel s'est implanté à Paris entre 2020 et 2025. Plusieurs facteurs expliquent cet essor :

• La crise sanitaire a accéléré la recherche de logements flexibles et tout équipés
• La tension locative parisienne a créé une opportunité de marché pour des opérateurs proposant des prestations premium
• L'attractivité pour les investisseurs institutionnels cherchant des rendements élevés sur l'immobilier locatif

Ce développement n'a pas échappé à la Mairie de Paris, qui observe l'impact de ce modèle spécifique sur le parc locatif parisien.

Délibération du 8 octobre 2025

Que dit exactement la délibération "zéro coliving" ?

La délibération adoptée le 8 octobre 2025 par le Conseil de Paris instaure une politique municipale baptisée "zéro coliving". Contrairement à ce que certains titres de presse ont pu laisser entendre, ce texte ne constitue pas une interdiction légale du coliving à Paris.

Il s'agit d'une position politique officielle par laquelle la Ville de Paris affirme son opposition au développement des résidences de coliving institutionnelles sur son territoire et fixe une ligne directrice pour l'action municipale.

Concrètement, la délibération :

• Acte la volonté de la Ville de ne plus autoriser de nouveaux projets de résidences de coliving
• Mandate les services municipaux pour examiner avec vigilance les dossiers en cours
• Interpelle l'État pour demander une régulation législative nationale

Pour rappel, une délibération municipale est un acte administratif qui traduit une décision du conseil municipal, mais elle ne crée pas de nouvelle règle juridique.

Les trois objectifs affichés par la Ville

Dans les débats ayant précédé le vote, Barbara Gomes a présenté trois objectifs principaux pour cette délibération :

1. Préserver l'accès au logement abordable : la Ville craint que les opérateurs de coliving ne captent des surfaces habitables qui pourraient être dédiées à des logements familiaux ou à des locations plus accessibles financièrement.
2. Protéger le parc locatif parisien : la municipalité observe que certains immeubles entiers sont transformés en résidences de coliving, modifiant la composition sociale des quartiers.
3. Alerter le législateur national : sans cadre légal national, les villes disposent de leviers limités. Paris souhaite que l'État légifère pour encadrer le développement de ces résidences institutionnelles.

Délibération vs interdiction : quelle différence juridique ?

Portée juridique réelle d'une délibération municipale

Il faut comprendre la hiérarchie des normes juridiques en France pour saisir la portée réelle de cette délibération :

Constitution → Lois → Décrets → Arrêtés → Délibérations

Une délibération municipale se situe au bas de cette hiérarchie. Elle exprime la volonté du conseil municipal mais ne peut pas :

• Interdire une activité qui n'est pas illégale selon la loi française
• Créer de nouvelles obligations juridiques pour les citoyens
• S'opposer à des lois ou règlements de niveau supérieur

En d'autres termes, la délibération "zéro coliving" n'est pas un texte juridiquement contraignant. Les opérateurs existants peuvent continuer leur activité, et théoriquement, de nouveaux projets restent légalement possibles.

Les arguments de la Mairie de Paris

Ian Brossat : "Comme avec Airbnb, nous devons agir"

Ian Brossat, sénateur PCF et ancien adjoint au logement de la Ville de Paris, a été l'un des principaux porteurs de cette délibération. Dans ses interventions médiatiques, il établit un parallèle explicite avec Airbnb.

"Nous avons vu ce qui s'est passé avec Airbnb : une explosion incontrôlée qui a retiré des milliers de logements du marché locatif classique, contribuant à la pénurie de logements et à la hausse des loyers", déclarait-il à 20 Minutes en octobre 2025.

Pour Ian Brossat, certaines résidences de coliving suivent la même trajectoire : un développement rapide, soutenu par des investisseurs institutionnels, qui transforme des immeubles entiers en produits locatifs à forte rentabilité, au détriment du logement familial abordable.

Il plaide pour une régulation préventive avant que le phénomène n'atteigne l'ampleur de la crise Airbnb. Son action au Sénat vise à obtenir une loi encadrant le coliving institutionnel au niveau national.

Un parallèle avec Airbnb qui n'est pas anodin

Paris a durement subi l'essor de la location touristique courte durée. Des milliers d'appartements ont basculé vers la location Airbnb, les loyers ont fortement augmenté dans les quartiers recherchés et certains quartiers comptent désormais plus de touristes que de résidents permanents.

Face à cette situation, Paris a obtenu de l'État une réglementation stricte : limitation à 120 jours par an pour les résidences principales, obligation d'enregistrement, contrôles et amendes.

La Ville souhaite anticiper une évolution similaire avec les résidences de coliving institutionnelles en agissant dès maintenant, avant que le phénomène ne devienne trop massif.

Les préoccupations de Barbara Gomes

Selon Barbara Gomes, certaines résidences de coliving institutionnelles posent plusieurs problèmes :

• Des loyers élevés pour des surfaces réduites, avec des services packagés non choisis
• Une transformation du parc immobilier au détriment du logement familial
• Une réponse inadaptée aux besoins réels des Parisiens, ciblant principalement une clientèle aisée ou expatriée

Ces critiques portent exclusivement sur le modèle des opérateurs institutionnels, pas sur la colocation entre particuliers.

Les conséquences concrètes de cette délibération

Pour les opérateurs de coliving existants

Les 7 résidences de coliving déjà opérationnelles à Paris peuvent continuer leur activité normalement. La délibération ne remet pas en cause leur légalité, ni leurs droits acquis. Aucune fermeture administrative n'est prévue ou possible sur la seule base de cette délibération.

Cependant, ces opérateurs peuvent s'attendre à :

• Une vigilance accrue des services municipaux sur le respect des normes (décence, sécurité, hygiène)
• Des contrôles plus fréquents pour vérifier la conformité des installations
• Une attention particulière lors de demandes d'extension ou de modifications

Pour les nouveaux projets en cours

C'est ici que la délibération a le plus d'impact concret. Sur les 6 800 lits en projet recensés par la Ville, beaucoup sont encore en phase d'instruction de permis de construire ou de demande d'autorisation.

La Ville de Paris a annoncé qu'elle examinerait ces dossiers avec la plus grande rigueur et privilégierait les refus lorsque les fondements juridiques le permettent (non-conformité au PLU, incompatibilité avec la destination de l'immeuble, non-respect des normes de construction).

Certains promoteurs immobiliers ont d'ores et déjà reporté ou abandonné leurs projets à Paris, anticipant la difficulté d'obtenir les autorisations nécessaires.

Pour les investisseurs institutionnels dans le coliving

Les investisseurs institutionnels (foncières, fonds d'investissement) qui misaient sur le coliving parisien doivent revoir leur stratégie. Plusieurs options s'offrent à eux :

• Se tourner vers d'autres villes où le coliving institutionnel n'est pas contesté
• Réorienter leurs actifs vers d'autres formes de location meublée
• Adapter leur modèle vers de la colocation classique

Pour les investisseurs privés : aucun impact

Pour les investisseurs privés pratiquant la colocation entre particuliers, l'impact est nul. La colocation traditionnelle (en location à la chambre) reste une option d'investissement locatif parfaitement viable, juridiquement encadrée, et totalement distincte des résidences institutionnelles visées par la délibération.

Pour les locataires actuels

Les personnes vivant actuellement dans des résidences de coliving à Paris ne sont pas directement concernées. Leurs contrats de location restent valables et les résidences continuent de fonctionner.

Pour les personnes recherchant un logement en habitat partagé à Paris, les alternatives existent : la colocation offre un cadre sécurisé avec des loyers généralement plus abordables, une sécurité financière grâce aux baux individuels.

Les leviers réels dont dispose la Ville de Paris

Refus de permis de construire (et ses limites légales)

Le principal levier d'action de la Ville réside dans l'instruction des permis de construire et des autorisations d'urbanisme.

Paris peut refuser ou conditionner un permis si :

• Le projet ne respecte pas le PLU (Plan Local d'Urbanisme)
• La destination de l'immeuble est incompatible avec l'usage prévu
• Les normes de construction ne sont pas respectées

Cependant, ce pouvoir a des limites : un refus doit toujours être juridiquement motivé. La Ville ne peut pas refuser un permis au seul motif qu'il s'agit d'un projet de résidence de coliving, si par ailleurs le dossier est conforme au PLU et aux règles d'urbanisme.

Contrôles et sanctions possibles

La Ville de Paris dispose de services de contrôle (notamment la Direction du Logement et de l'Habitat) qui peuvent vérifier :

• Le respect des normes de décence (surface minimale, équipements obligatoires)
• La conformité aux règles de sécurité (incendie, électricité)
• Le respect du règlement sanitaire (aération, hygiène)

Ces contrôles s'appliquent à tous les logements, pas spécifiquement aux résidences de coliving.

Pression politique vs pouvoir réglementaire

La délibération "zéro coliving" relève davantage de la pression politique que du pouvoir réglementaire strict. Son objectif est multiple :

• Dissuader les investisseurs institutionnels d'engager de nouveaux projets à Paris
• Alerter l'opinion publique et les médias
• Interpeller l'État pour qu'il légifère

Cette stratégie peut être efficace même sans pouvoir juridique contraignant : la simple annonce de la position municipale a suffi à créer une incertitude qui freine certains projets.

L'interpellation du législateur national

C'est probablement le volet le plus important de la délibération : Paris demande officiellement à l'État de légiférer sur le coliving institutionnel.

Ian Brossat, en tant que sénateur, a annoncé le dépôt d'une proposition de loi visant à :

• Définir juridiquement le coliving (et le distinguer de la colocation entre particuliers)
• Encadrer son développement dans les zones tendues
• Soumettre le coliving institutionnel à autorisation préalable dans certaines villes
• Prévoir des sanctions en cas d'exploitation non conforme

Cette proposition de loi doit encore être examinée par les commissions sénatoriales puis débattue en séance publique. Son adoption n'est pas garantie et dépendra du soutien politique qu'elle obtiendra.

Si une telle loi est adoptée, la situation changerait pour les opérateurs institutionnels : ils disposeraient d'un cadre légal national, et les villes auraient des leviers réglementaires clairs pour les encadrer ou les limiter. La colocation entre particuliers, elle, resterait soumise à son cadre actuel, inchangé et lié à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Vers une régulation nationale des résidences de coliving ?

Paris n'est pas la seule ville concernée. D'autres métropoles françaises observent le phénomène :

• Lyon compte une dizaine de résidences de coliving et commence à s'interroger sur l'opportunité d'une régulation locale
• Bordeaux a vu plusieurs projets émerger, notamment dans les quartiers Chartrons et Bassins à Flots
• Marseille attire également des opérateurs, profitant de la dynamique immobilière de la cité phocéenne

Ces villes suivent attentivement l'initiative parisienne. L'enjeu national est clair : plutôt que de laisser chaque commune agir avec des outils juridiques limités, une régulation législative nationale permettrait un cadre homogène et efficace, ciblé sur les opérateurs institutionnels sans pénaliser les bailleurs privés.

En conclusion

La délibération "zéro coliving" adoptée par le Conseil de Paris le 8 octobre 2025 marque un signal politique fort contre les résidences de coliving institutionnelles, mais pas une véritable interdiction légale, et certainement pas une remise en cause de la colocation entre particuliers.

Les résidences existantes peuvent continuer leur activité ; les nouveaux projets institutionnels font face à un climat d'incertitude administrative. Les bailleurs privés, eux, ne sont pas concernés : la colocation reste à Paris une option d'investissement rentable, juridiquement stable et parfaitement encadrée.

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